4冲刺串讲班讲义

1、房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导第十章物业资产管理【考情分析】【第一节第二节第三节第四节第五节】物业资产管理的内涵物业管理的内容写字楼物业管理 零售商业物业管理性物业的运营费用与财务报告第一节 物业资产管理的内涵【归纳总结】物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理四个概念的区别 物业管理和设施管理以运行管理为主； 资产管理和组合投资管理以策略性管理为主；第1页年份单项选择题多项选择题题计算题合计2017 年1 题 1 分1 题 2 分1 题 1 分3 题 4 分2016 年2 题 2 分1 题 2 分2 题 2 分5 题 6 分2015 年1 题 1 分1 题

2、 2 分1 题 1 分3 题 4 分2014 年2 题 2 分1 题 2 分1 题 1 分4 题 5 分2013 年1 题 1 分1 题 2 分1 题 1 分3 题 4 分2012 年1 题 1 分1 题 2 分1 题 1 分3 题 4 分2011 年2 题 2 分1 题 2 分1 题 1 分4 题 5 分2010 年2 题 2 分2 题 4 分1 题 1 分5 题 7 分2009 年2 题 2 分1 题 2 分1 题 1 分4 题 5 分2008 年4 题 4 分2 题 4 分1 题 2 分7 题 10 分房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导 四个概念，最大的是房地产组合投资

3、管理，次之是房地产资产管理，物业管理和设施管理都包含其中。第二节 物业管理的内容1.物业管理的分类2.的确定3.写字楼水平的影响因素租期长短和承租面积大小租户的资信状况为租户提供服务的水平附属设施的水平是否带家具4.加强市场宣传5.制定收取办法第三节 写字楼物业管理1.写字楼物业的分类第2页项目内容目的尽量减少由于或拖欠而给业主带来的损失收取办法 收取办法要尽量考虑租户的方便，实行弹性策略，尤其在不景气或租户业务发生时； 激励比惩罚更有效，对按时支付的租户给予，而不是对予以罚款；根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间项目内容宣传的主题只要相对于其他竞争性物业来说相差不大，就很少通

4、过强调低廉来吸引客户物业的特性和质量是吸引租户的主要因素宣传媒介·中低档写字楼报纸上的分类或物业顾问机构的期刊；·大规模的性物业电视、广播项目内容理论上物业必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报。（成本法）实际中物业水平高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。（市场法）分类具体类型居住物业管理公共物业管理性物业管理·写字楼物业管理·零售商业物业管理·工业及仓储物业管理·酒店物业管理房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导2.三个等级的写字楼3.写字楼分类中应考虑的因素 位置（主要有与商业设施的接近程度）

5、 交通方便性 声望或形象 形式大堂电梯走廊写字楼室内空间布置设备系统租户类型（主要租户决定租户类型）物业管理水平为租户提供的服务4.写字楼租户的选择（面）第3页地理位置物 理状况质量功能其它甲级写字楼优越优良达到或超过规范的要求先进完善的物业管理服务，24 小时的维护维修与安保服务乙级写字楼良好良好达到规范的要求不是最先进的有自然磨损存在，能力低于新落成的物丙级写字楼某些方面不能满足规范的要求存在较明显的物理磨损和功能陈旧仍能满足低收入租户的需求，低但仍能保持一个合理的出租率房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导5.计算可出租或可使用面积6.可出租面积和出租单元内面积比例系数实际

6、划归租户使用的面积是单元内面积，但在计算时要将该单元内面积，再乘以 R/U系数（公摊也要让租户出钱）。【重点难点】三个重要公式和三个重要系数公式一：可出租面积面积×可出租面积系数公式二：可出租面积出租单元内公式三：可出租面积出租单元内面摊公用面积面积×R/U 系数7.基础与市场在写字楼市场比较理想的情况下，市场一般高于基础。8.出租单元的面积和室内装修标准化的装修，一般由业主提供其他装修视市场条件和入住率水平确定（四种选择）·由业主支付；·由租户支付；·业主和租户分担；·业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为的一部分）。第

7、4页房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导9.定期增加方式的调整条款标准条款中会包括调整方式条款调整参考消费者价格指数或商业零售价格指数也可以确定固定的年增长率或增长量可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险10.和净租条款11.和租户权利的授予以使租户节省开支，但租约中规定的水平变化；租户的优先权如租户想扩大其承租的写字楼面积，而其原租用的单元相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租的权利。第四节 零售商业物业管理1.零售商业物业的分类2.零售商业的分类标准3.零售商业物业的商业辐射区域

8、4.特色特色对小型商场并不很重要，但对较大型的购物中心很重要。第5页与物业地点的关系营业额来自此区域的比例主要区域直接相邻60%75%次要区域距离 515km15%20%边界区域距 15km 以外5%15%规模辐射区域服务人口年营业额市级购物中心3 万m2覆盖整个城市30 万人以上5 亿元以上地区购物中心13 万 m2以城市中的某一部分为主1030 万人15 亿元居住区商场300010000m2以城市中的某一居住小区为主15 万人300010000 万元邻里服务性商店3000m2 以下1 万人以下3000 万元以下特色商店差异较大，无规律房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导5.

9、 位置位置的优劣取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度，而不一定是离交通主干道的距离。6. 停车位设置的衡量指标7.基础 又称最低8.百分比在基础（相当于基本工资、保底工资），是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入。（类比相当于绩效工资）之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的。确定平衡点，仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比。没有统一的百分比标准，随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异。，百分比设置高。9.净租的形式（三种）10.的调整租期长需调整；调整方式与写字楼同； 调整仅基本；对主要租户一般 5 年调整一次，次要承租人每年调整

10、一次。第五节性物业的运营费用与财务报告性物业经营状况的评估第6页形式内涵形式一租户仅按比例分摊与物业有关的税项形式二租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费形式三所有的运营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业 等，都由租户直接支付，而业主只负责 物结构部分的维修费用项目内容停车系数停车位面积与零售商业物业面积的比率。约为 1/3停车指数即每 100 平方米营业面积应设置的车位个数。一般在 45 之间房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网上辅导1.潜在金收入潜在金收入全部可出租面积×最大可能水平2.空置和收租损失空置的面

11、积不产生收入（没租出去）租出的面积可能没有收到（最终不支付的）空置虽然减少3.其他收入，但不是损失 物业中设置的自动售货机、投币等收入称为其他收入。一般将通过机构或法律程序催缴拖欠所获得的收入也列入其他收入中。4. 有效毛收入有效毛收入潜在5. 运营费用金收入空置和收租损失其他收入包括工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的费用、保险费、及附加、城镇土地使用税、税和法律费用。 注意抵押还本付息额不属于运营费用。6. 净经营收入净经营收入有效毛收入运营费用净经营收入最大化，才是业主最关心的问题，也是方面。7. 抵押还本付息物业服务企业的物业管理工作与否的主要抵押还本付息不是运营费

12、用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益价值中。投资者权益增加借款还本付息利息部分8.现金流税前现金流净经营收入抵押还本付息税后现金流税前现金流所得税9.大修基金（2017 年整体修改） 准备金指定期存入的，用于支付物业经营过程中的性（更新改造）可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比 保存在一个名为“有息存款”的账目下其利息用于支付那些不是每都要支付的经营费用（如税和保险费）10. 保证金基金（租户缴纳的租赁保证金）保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有；如租户完全履行了租约责任，到期时要如数退还租户，否则就要扣除。11. 运营费用的人工费公共设施设备日常运行、维修及保养费第7页房地产开发经营与管理2018 年房地产估价师网