房价调控环境下房地产企业的财务风险管理策略研究 - 副本

1、 目录摘要1Abstract:·1一、绪论·21、 研究背景22、研究目的·33、研究意义3二、房地产企业财务风险·31、房地产企业财务风险概述32、房地产企业的财务风险及其产生的原因·42.1客观因素·42.1.1房地产的周期性特点·42.1.2法律、政策条件·42.1.3利率风险·52.1.4通货膨胀风险·52.1.5变现风险 52.1.6市场供求风险·52.2主观因素5三、房地产企业风险管理内容61、财务风险管理的概念62、房地产企业财务风险管理的目标63、房地产企业财务风险管理

2、的内容·6四、房地产企业的财务风险管理的防范及措施71、企业财务风险防范的基本方法71.1风险回避·71.2风险控制·71.3风险转移71.4风险分散71.5风险自留72.房地产企业财务风险防范的一般性措施82.1风险控制意识及防范的提升82.2完善公司的法人治理机构82.3优化房地产企业的资本结构83.房地产企业财务风险防范的技术性措施83.1项目评估阶段的财务风险防范 83.2项目融资阶段的财务风险防范 83.3项目销售及款项回笼阶段的财务风险防范 8五、结论9参考文献9致谢9 房价调控环境下房地产企业的财务风险管理策略研究摘要：近几年来，房地产行业在我国兴起

3、，并如雨后春笋般的发展起来，且成为国家的标志性产业之一，它的兴起直接影响我国经济的快速发展，这对于推动我国经济又好又快的发展和维护社会的稳定有着十分重要的现实意义。为了推动和稳定房地产企业健康迅速的发展，我国政府实施了产业政策扶持、资金支持、土地供给等多项政策。但是随着我国宏观经济的增长，与之伴随的问题也不断出现，这让我国房地产企业将要面对竞争更加激烈的市场环境和变化更快的外部条件。同时，我国政府各项压制房价太快增长的政策陆续颁布，这些都会增长我国房地产企业所面对的各种财务风险。所以，怎样让房地产企业适应经济的增长和自身的可持续发展，进行财务风险管理成为房地产企业所面临的关键问题。因此，此文是

4、在房地产企业财务风险的市场表现下，对房地产企业应该怎样防范及控制财务风险提出了多项措施和建议，以推动其增强内部的控制建设，优化资本结构，推动企业健康的可持续发展。关键词：房地产企业、财务风险、风险管理、健康可持续发展Abstract: in recent years, the real estate industry in China, and such asbamboo shoots after a spring rain like development, and become one of the landmark of the national industry, its rise d

5、irectly influence China's rapid economic development, it is of important practical significance for promoting the development of China's economy and maintain social stability there the. In order to promote the healthy and stable real estate enterprise rapid development, the Chinese governmen

6、t has implemented the industrial policy support, financial support, land supply policies. But as China's economic growth, with the emerging problems, which make China's real estateenterprises will face more intense competition in the market environment and faster changing external conditions

7、. At the same time, our country various government to suppress prices too fast growth policies promulgated, these willall kinds of financial risks to growth of China's real estate enterprises face. So,how to let the real estate enterprises to adapt to the sustainable development of economic grow

8、th and its own, financial risk management has become the key problem facing the real estate business. Therefore, this article is themarket performance in the financial risks of real estate enterprises, how toprevent and control financial risks proposed several measures and suggestions for the real e

9、state enterprises, to promote the construction of the internal control to enhance, optimize capital structure, promote the healthy and sustainable development of enterprises.一、绪论1、研究背景、目的及意义 近几年来，随着经济全球化发展的推动，中国的企业一定会面临来自全世界的跨国公司的挑战，面临智力经济、网络经济下俞来俞剧烈的市场竞争条件。房地产开发产业用了将近30年的快速发展，现已成长为影响国民经济的支柱性产业之一。自2

10、005年开始房地产开发各种指数不断升高，一些省市甚至出现了投资不断高涨、供求关系紧张、商品房结构性矛盾进一步突出、房价上升态势十分快等问题，这都让党中央和国务院非常重视，政府有关部门接连颁布了 "国六条"、"国八条"等宏观调控措施。然后，把第二套住宅贷款的第一次缴款率提升到60%，贷款利率也提到基准利率的1.1倍的“新国八条”也相继出台，经过几次的提升利率，2011年开始，居民首次非公积金购房贷款率为30%，此后，自第二次购房以后将不准提供商业贷款。另外，准备金率在央行的几次调整下，到2011年底已经高达14.5%，存贷款利率也相继被政府多次提升。虽然中

11、国人民银行在2011年末将存款准备金率又降底了半个百分点，但是所有的市场信贷紧缩的势态几乎不能扭转。就2011年，政府就连续3次调高利息率，尽管经过连续的增息调整后，5年期以上的基准利率得到很大提升至7.05%， 除某些较特殊的情况外，到2011年止，这已是近十年来贷款利率的最高值。而且，政府又颁布了限制买房的条例，并且在个人房子买卖的相关税收政策方面大幅调整。和"新国十条"、房产税、营业税试点改革等政策一起实施并密切配合的是"三限"政策的大范围延伸，2010年,国家只对10几个城市进行限购试点,之后以点带面猛窜至三四十个城市。到2011年6月左右，国务

12、院工作会议更是明确提出“二三线城市也要限购”，因此，部分比较偏远、经济还没发展起来的地方也开始被圈进限购的圈子里，限购的范围越来越大。政府对房地产行业的宏观调控政策更加严厉，房地产开发行业的现金流遭遇了三十年未遇的寒冰，财务危机一触即发。 在政府一系列调控措施后，2011年6月左右房地产市场紧张的形势终于有所缓和了。根据相关统计数据显示，自去年九月开始，我国很多大城市的房价开始第一次降低。到该年末，一些中小型城市也相继跟进。在我国首都，2011年商品房出售量、出售均价和过去几年比较都下降很多，甚至二手房市场也因此受到影响，出售量很少。2011年末，国家住房和城市建设部明确表示，将继续执行严厉的

13、房地产市场调控政策，将限购限贷限价进行到底，务必保障人民正常的住房需求，打击投资投机性住房。而刚刚过去不久的中央经济工作会议也明确表示了国家在2012年严控楼市，继续限购的决心。宏观调控政策的不断波动引起了房地产企业资金链的压力，增加了房地产企业的财务风险。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，那一定会造成企业经营状况的剧烈波动，继而通过企业的财务状况反映出来，这不仅仅会增加房企的财务风险，一定条件下也会危及自身的生存与发展。基于以上因素，在如今情形下，房地产企业对于其财务风险的管理就显得尤为重要。本文正是基于这一原因，才着手对房价调控环境下的房地产企业的财务风险管理策略研究。1.1.研究目的

14、本文研究的主要目的是通过对房价调控环境下房地产企业所面临的财务风险进行分析，继而构建一个较为科学规范的房地产企业的财务风险评估体系，以此帮助房地产企业更好的对其在一系列的运转过程中所面对的财务风险进行有效的辨别、评估，并加以控制贷理，以此保障房地产企业在国内的可持续发展。1.2研究意义 若房地产企业很难在规定时间内偿还债务而导致关联利益者在以后投资收益率下降是因该企业的资本结构不完善、投融资比例不合理而引起的。那这种现象就是财务风险。就企业财务风险而言，它一般在公司正常运转中含有，而且其危害是无法全部消灭的，企业经营者仅能尽量减小它对公司的危害。正是这样，公司能否发展壮大与其财务风险管理能力的

15、高低有非常重要的关系。因而，对财务风险管理进行系统的分析是具有非常重要的理论意义和现实意义的。从理论意义上看，本文在房价调控环境下系统总结了些房地产企业所要面对的各类财务风险，包括融资风险、利润分配风险、投资风险、投资回收风险和流动性风险，还有微观的非系统性风险和宏观的系统性风险。之后运用各种不同的方法和多个角度对其进行识别及分析。然后，总结出部分相对来说有些价值的结论，在某些程度上增加了房地产企业的财务风险管理理论。从现实意义上看，对房价调控环境下房地产企业财务风险管理进行研究，不仅能让房地产企业更明确自己所处的环境，从而做出明智的决策，使风险降到最低；而且有利于国家在认清当前形势下做出更加

16、合理的调控政策，以此保障居民的利益，维护房地产企业的市场有序健康发展，稳定国民经济有效迅速的发展。二、房地产企业财务风险1、房地产企业财务风险概述 在一些难以掌控的不利因素的影响下才恶化企业财务管理状况，进而引起企业的实际收益与预算收益产生偏差而影响其经济效益。这就是房地产企业在投资项目时的财务风险。它是不能避免的，企业却能够通过提升财务管理水平、提高财务人员素质等办法来降低其影响，从而保证房地产企业的正常运转，实现企业价值最大化。 一般而言,房地产企业的财务风险有以下几个基本特点：一、不确定性；房地产产品的不可动性是由土地的固定性所决定的。所以，房地产开发企业在选择投资开发的项目时，一定要事

17、先想到由于开发带地理位置以及周围条件影响所导致的风险、国家政策改变的风险、银行存贷款利率的上浮及下调等等诸多金融、财政、货币政策的变化以及市场环境所导致的成本和未来收益的不确定等都会引发财务风险的不确定性。二、可控性，即用我们所有的手段进行控制。三、资本成本结构不合理，由资金不多而引起的债务比重在企业成本中增加，而过高的债务也使企业财务风险的增大。四、资金周转率低，房地产行业从投资到收益需要很长的周期这是众所周知的，所以在开发商在为收益之前必须有足够的自金周转，所以加速资金周转，缩短资金周转周期才能降低企业财务风险。2、房地产企业的财务风险及其产生的原因 房地产投资是一个高投入、高收益、高风险

18、的行业。因为我国房地产企业起步不早、基础低、规模不大，其企业行为还没有实现规范化，和国外房地产企业差别较大。许多房地产企业的资产负债率都超过70%，有些在90%以上，企业承受着很大的财务风险。而且还受政府宏观调控措施的影响、世界经济波动的影响，经济措施的从紧，财务风险现己变为许多房地产企业求生存、发展而急需解决的问题。 在企业财务状况中体现出的是该企业面对的财务风险，从另一层面看，导致企业财务风险的因素也就是该企业面临的风险，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：一、客观因素 是由企业外部环境的变化而导致整个理财条件的不稳定性，从而对社会上的公司的财务运转都产生影响。 (一)房地产的周期性特

19、点 与国民经济相同，复苏和发展、繁荣、危机和衰退、萧条就是房地产业周期性循环的四个阶段，而经济发展周期与国家经济发展水平对房地产业的影响尤为明显。当房地产业从第二阶段到第三阶段，然后进入第四阶段后，所谓的金融危机也就出现了，继而进入第一阶段，地产的特点即如此循环。（二）法律、政策条件 因为房地产企业是国民经济产业支柱之一，所以国家对房地产业尤为重视，因此国家也会出台一些法律、政策对房地产业进行宏观调控，而这也成为影响房地产企业收益的最大因素之一。这分别在房地产业的开发状况、房地产的销售状况、房地产的流通状况、房地产企业的融资四个方面所体现。（三）利率风险 因市场利率增长而导致投资的损失就是利率

20、风险。利率的调整是国家对资金的引导，进而引起宏观调控的作用。市场利率的高低变化和房地产的价值变化是相反的，即市场利率提高，房地产价值就会降低，否则相反。（四）通货膨胀风险 投资之后收益与之前的投资相比较购买力下降的风险就是通货膨胀风险，也称购买力风险。其实通货膨胀风险与房地产的周期性是有很大关系的，因在较长的周期中，投资者会面临物价上涨而带来的通货膨胀风险，因此，投资者在投资时应对通货膨胀风险进行全面考虑其影响，以确保自己的最低收益。 （五）变现风险 众所周知，房地产销售过程复杂，流动性不好，所以当投资者因某些原因而急于将房地产出售时，因此而在出售中折价而引起的资金损失即为变现风险。（六）市场

21、供求风险 房地产投资所在地因市场供求关系的波动而导致的财产损失就是市场供求风险。因在较长的投资周期中，市场不会一直没有波动的，当房地产的市场供求有所变化时，房地产的价格也会随着变化，租金收入的变化和房地产本身价格的变化即为市场供求关系变化的体现。房地产投资者预期的收益也经常因此而引起变化。二、主观因素 因为每个公司的管理人员、运营方式各不相同而引起；(一）、公司运营特点，在房地产业的运转特点看来，房地产投资项目具有开发过程复杂、周期长、关联部门与步骤多的特点。从买卖土地、市场调查、投资决策、施工建设，至出售推销、物业管理等过程，关系着许多合作单位，且要在国土、规划、环保、建设等几个政府机构的监

22、督，这让投资者对开发项目的进度、质量、营销控制的难度提高。若某个环节出现问题，都将引起工程周期拉长、营业成本增多、收益大幅降低或亏损。(二)、企业资金结构不科学，因在房地产企业的四部分资金：原有资金、预收款、贷款、运营欠款中，原有资金与负债资金的比例关系就是企业的资金结构，但原有资金所占比例往往很少。因此，企业在投资时常常出现难以支付到期本息的情况。（三）企业财务管理水平，在房地产企业中，有很多是由政府控制的，而在国有企业中常常出现效率低、管理水平低、企业内部激励和监督机构不健全等问题，少许中小型企业还不够了解房地产企业的风险而对财务风险的管理不够重视。（四）决策的风险意识，导致财务风险的另一

23、个重要影响因素就是判断的错误。而决策失误的发生常常是决策者在决策中未能结合各种信息进行系统全面的分析与研究或其本身能力有限等问题导致的。这也是一些中小型房地产企业无法回避的财务风险问题。三、房地产企业风险管理内容1、财务风险管理的概念 有外国学者认为：利用多种办法对财务风险的识别、度量、与管理，用最合理的支出把以后的不可预知性导致的危害降到最低即是财务风险管理。而国内则有专家认为：财务风险管理是基于对危害的不确定性等问题进行考虑、度量、整合归类后，制定出具有识别风险、审视风险、科学合理的整合风险、全面回避风险和妥当的对待风险引起的不利因素的一套合理有效的管理办法。 实际上，财务风险管理就是通过

24、对财务风险进行统计分析后探析其以后发展的规律并制定科学规范而有效的管理方法，希望能用最低的支出得到最大的收益。2、房地产企业财务风险管理的目标 财务风险管理的目标是根据风险责任结果的未来真实情况实际为临界点，这可以分成两类：影响前目标和影响后目标。一、影响前目标，在不利因素导致风险前，房地产企业都会制定成本较低、风险较小、而又能科学合理闪避风险的经济合理的方案。且因怕财务风险的不利因素导致开发工程的资产与材料的损失和危及人命，开发工程的安全性也是要慎重考虑的。二、影响后目标，因为财务风险的不可预知性，不管怎样合理的方案也不可能完全的规避风险，所以房地产企业在制定了影响前方案后一定会再制定受不利

25、因素影响后的方案。其实开发项目在不利因素影响下而丢失才是财务风险管理对房地产企业影响最大的。所以，在影响前制定财务风险管理方案时，首先想到应该是导致的不利因素能否阻碍工程项目的持续运转。另外，当财务风险发生后，最终收益一定会与预期收益有所偏差，这就要制定科学合理的方案务必将损失降到最小，稳定企业的最终收益，这就是在财务风险发生后要达到的预定计划的目标。3、房地产企业财务风险管理的内容 在房地产企业的运营过程中，稳定的资金流量能够减少房地产企业在运营过程中的风险，然而，过大的资金流量以及资金流量的不稳定都会产生各种运营风险，由此，出现了风险意识。在市场经济里面，风险意识是减少风险的重要因素，有效

26、的财务风险管理对于房地产企业是十分必要的，它主要包括几方面的内容：首先对风险进行辨识以及进行进一步的评估，根据所出现的问题对其提出措施。四、房地产企业的财务风险管理的防范及措施1、企业财务风险防范的基本方法 一般来说，房地产企业对财务风险的防范措施都是根据其风险的类型而制定的方案，但无特殊情况的条件下，房地产企业对财务风险的防范有：风险回避、风险控制、风险转移、风险分散及风险自留这五种基本方法。1.1风险回避 当企业在某个项目中开发前或接单前预想到该工程的财务风险可能较大，在考虑自身情况后采取回避措施、主动放弃或拒绝承担该风险时即为风险回避。但只有在该企业认为该项目是几乎无收益而风险大或觉得该

27、风险已无法承受，再者风险和收益的比重中收益所占比例很小，在或者该企业还算有自知之明，明白该风险已超出企业现有的风险管理能力，风险回避基本是以上几种类型才适用。1.2风险控制 在财务风险发生前消灭一切可能发生风险的因素或在风险发生时尽量减少企业损失，再者是在财务风险发生后将风险产生的损失控制到最低的风险管理方法即风险控制。它是风险管理技术中最积极、最主动的方法，而制定科学的防范补救方案、成立事故调查机构及做到事前培训教育是它的主要内容。1.3风险转移 房地产企业在面对一些如工人伤亡风险、火灾风险、交通运输风险等无法避免的风险时，常规的预测与管理是没有作用的，此时通过联营投资、保险、衍生金融工具等

28、方法将部分风险地转移出去才能让企业不会因管理成本很高而得不偿失。1.4风险分散 在房地产企业的运营中，通过将企业的资金分别投资到不同的房地产项目中，以此来降低企业资金所遇到的财务风险，借分散资金的方法仅可以分散一些非系统性财务风险，而系统性风险是不会被分散的，这并且会影响到企业的收益水平。1.5风险自留 因该企业在运转过程中而产生的风险及转移不了又不能规避的财务风险，实施自留的政策是企业唯一的选择了，企业自身将风险承担下去。而风险的性质不同也将导致自留的方式不同；当该企业已系统分析且识别了将要面对的财务风险后，因实施其他控制风险的方案比自留风险所损失的更大时，此时企业采取自留风险的措施即为主动

29、自留。既然有主动自留，那么就有被动自留，被动自留是指风险虽已被系统分析且识别后，但因企业自身管理能力有限而导致该企业要将风险全部自身承受。2.房地产企业财务风险防范的一般性措施2.1风险控制意识及防范的提升 其实每个行业在风险控制的过程中的决定性因素都是一样的，企业经营者的影响才是对企业风险起最重要控制。而要将对财务风险意识的重要性彻底贯彻到企业的所有员工的意识中就要靠企业领导者在公司不断强调其重要性。让企业所有部门及人员都能明白财务风险存在于工程项目的每一个环节中，这样风险控制意识及防范措施才能有所作用。2.2完善公司的法人治理机构 一般的房地产企业的规模都是比较大的，企业的决策者一般是股东

30、的利益代理人。所以，当企业决策者在做决定是只从自身利益考虑，而不是顾全大局的话，那就会给企业带来意想不到的损失，因此，企业法人治理机构的完善就变的非常迫切了。该机构是以整个企业利益为主，在企业中制衡者决策者的权利及配合企业其他部门有效管理企业的法人财产的机构。2.3优化房地产企业的资本结构 从上文可知，一个企业拥有越多资本就越好。确实，资本少的企业难以有所成就，但如果只有雄厚的资本却没有有效的资本结构，就不能让资金的使用效率最大化，让利益变最大化，一个科学规范的资本结构再加上雄厚的资本才能使企业走向成功。3.房地产企业财务风险防范的技术性措施3.1项目评估阶段的财务风险防范 在房价调控下房地产

31、企业财务风险管理的防范措施中，项目评估阶段的财务风险防范是最为关键的，无论从哪个方面去看，从政府手中一合理、公允的价格取得地理位置优越的地块，是在稳定企业收益的情况下提高企业的竞争力。因此，企业对此期间的财务风险防范是应聘请各类有关项目评估方面的专业的公司进行该项目风险及盈利的评估。另外，企业经营者的眼光也要看的深远，切忌因片面、教条化的研究而引发风险，一定要有多个项目进行对比，保持项目有个动态修正评估的方案，确保意外发生时能将风险控制到最低的危害。3.2项目融资阶段的财务风险防范 房地产企业经过项目评估后，接着就是通过政府一系列的审核，继而就是房地产企业投入资金的时候了，在一个项目的开发融资问题上；在面对需庞大的资金投入时，如果开发商不借助一些金融机构的资金，充分发挥房地产企业杠杆作用，而是逞一时之能，单靠一个企业或个人家族的资产来开发这个项目的话，是难以满足资金的需求且极其不明智的举动。但若与其相反，只信财务杠杆作用而过度集资也会给企业带来很多财务风险的。所以房地产企业在集资时一定要先进行多方面的分析后在采取措施。3.3项目销售及款项回笼阶段的财务风险防范 现在经以上两个过程后，该项目也就开发的差不多了，接下就是对已开发的项目进行销售，回收企业资金的时候了。基于房地产的销售方式，企业销售人员若不能将开发的产品明确定位，