武汉恒昇壹世界项目策划方案-74PPT

1、12目目 录录 第一部分：武汉房地产市场概况第一部分：武汉房地产市场概况武汉市主要经济指标武汉市主要经济指标商品房市场情况商品房市场情况存量房市场情况存量房市场情况住房空置情况住房空置情况汉口房地产市场情况分析汉口房地产市场情况分析第二部分：项目区位分析第二部分：项目区位分析项目所在区域分析项目所在区域分析项目现状分析项目现状分析竞争对手调研竞争对手调研第三部分第三部分 项目项目SWOTSWOT分析分析 第第五五部分部分 项目建议项目建议 产品规划说明产品规划说明 户型配比建议户型配比建议 本项目建筑风格建议本项目建筑风格建议 本项目环境及景观建议本项目环境及景观建议第四部分第四部分 项目定位

2、分析项目定位分析 项目定位说明项目定位说明项目综合定位项目综合定位产品功能定位产品功能定位竞争对手定位竞争对手定位本项目客户定位本项目客户定位目标客户对比目标客户对比本项目形象定位本项目形象定位 第六部分第六部分 价格定位价格定位第八部分第八部分 营销分期建议营销分期建议营销分期营销分期项目营销节奏表项目营销节奏表广告执行建议广告执行建议广告推广阶段划分广告推广阶段划分第十部分第十部分 长城顾问公司简介长城顾问公司简介公司基本情况公司基本情况销售代理项目销售代理项目发展顾问项目发展顾问项目商服运营项目商服运营项目第九部分第九部分 初步合作方式初步合作方式 第七部分第七部分 投资成本分析投资成本

3、分析 投资直接费用投资直接费用 投资间接费用投资间接费用 销售收入估算销售收入估算 投资收益分析投资收益分析3第一部分：武汉房地产市场概况第一部分：武汉房地产市场概况 武汉社会经济发展与房地产开发投资主要指标武汉社会经济发展与房地产开发投资主要指标 社会经济发展概况社会经济发展概况 2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%；固定资产投资达到 1325.29亿元，增长26.1%；城镇居民人均可支配收入为12360元，比2005年增长13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额1887.95亿元，比2005年增加18.

4、0%。 2006 2006年武汉市房地产开发投资情况年武汉市房地产开发投资情况 2006年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。 4商品房市场情况商品房市场情况土地市场供求情况土地市场供求情况 2006年我市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区）。商品房开发建设情况商品房开发建设情况 2006年我市商品房施工

5、面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。 2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。 2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。具体情况如下图所示：（单位为万平米）5商品房销售情况商品房销售情况 2006年我市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长5.1%。其中高层和小高层占总销售套数的78%以上；面积段120平方米以下的户型所占比例为56.65%。 我市商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市商品住房购买比例87%。境外人士购买住房仅105套，占0.12%。商品房价格情况商品房价格情况 在宏观调控政策作用下，我市商

6、品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。全年商品房综合物业（住宅/写字楼/商业）平均价格为3996.78元/平方米，同比增长3.28%，与2005年相比增幅回落了5个百分点。 2006年全市商品住房平均价格为3622.20元/平方米，比去年同期相比增长8.26%，增幅回落17.14个百分点。其中，高层的平均价格为4203.48元/平方米；小高层的平均价格为3268.54元/平方米；多层商品住房平均价格为3432.71元/平方米 全市在售均价超过6000元/平方米的项目20余个，主要集中在滨江、临湖等地理交通优势明显的地段。汉口、武昌主城区房价基本达到5000元/平方米左右，汉阳2006年增长明显，目

7、前也上升到4000元/平方米的水平，近郊如南湖、古田平均房价接近3800元/平方米，一些远郊区房价多在3000元/平方米上下。6存量房市场情况存量房市场情况 2006年我市存量房成交72827起，面积为767.51万平方米，同比增长22.7%；其中：存量住房成交45452起，成交面积为366.60万平方米（不含房改出售公房），同比增长11.0%。 全年存量房综合物业平均价格为2621.42元/平方米，同比增长4.34%。其中，存量住房平均价格为2412.36元/平方米，同比增长9.17%。住房空置情况住房空置情况 2006年，我市商品住房新增上市面积为1257.9万平方米，根据06年武汉房地产

8、报告中显示我市商品房销售面积为908.92万平方米，通过上述两组数据的对比，新增上市面积比销售面积多了348.98万平方米，空置率约为28%。 目前商品住宅可销售套数（武汉房地产市场信息网公开数据显示为12万余套，含往年结转的住房套数），现已处于很高水平的情况下，房地产开发投资速度却还在进一步加 快。同比增长高达22.9；投资增长速度也远高于销售的增长速度（5.1）16个百分点。大大的出现了供大于求的现状。7 综上总结综上总结1、近两年武汉经济发展速度加快，城区人口经济收入增长，购买力有所增加；2、宏观调控下，房地产投资增幅放缓，但仍有较大幅度上扬；3、近2年土地供应量较大，新开工、施工、竣工

9、面积都有所增长，预计未来市 场竞争将愈来愈激烈；4、市内购买向省内购买转化，外省市购买比重较小；5、价格上涨速度放缓，但仍有较大增幅，特别是内环和中环涨幅较大；6、存量房交易增幅明显，空置率有所增加；8 汉口房地产市场情况分析汉口房地产市场情况分析1、汉口中心区整体房价明显高于武昌、汉阳中心区。片区商品住宅成交均价（单位：元片区商品住宅成交均价（单位：元/ /平方米）：平方米）： 92、知名房地产公司在武汉投资多扎堆于汉口中心城区，如万科地产的万科润园、万科西半岛、上海瑞安集团的武汉天地等知名项目，纷纷抢占汉口中心城区。3、中心城区项目更加注重品质和细节，随着房地产市场的进一步发展，市中心城区

10、内的可开发地块资源越来越少，其产品价格不断攀升，相对应价格的攀升，高端客户对其产品品质、定位、包装的要求也不断的提高，促使在中心城区内的项目更加注重品质和细节。4、汉口中心城区的投资氛围要浓于武昌、汉阳中心区等其他地区，汉口是武汉乃至华中地区的商业金融中心，多数商业项目和投资项目多会选择落户于汉口，在整个汉口中心城区形成了浓厚的商业投资氛围，随着武汉“十一五规划出台”、王家墩CBD投资建设、内中环线的整改规划等政府措施，势必将会使汉口中心城区的商业规模进一步的拉高。10第二部分：项目区位分析第二部分：项目区位分析 项目所在区域分析项目所在区域分析1、项目位于新华路，紧邻江汉北路路口，是武汉市金

11、融核心圈和商业核心圈的叠合点。拥有便捷自如的交通体系，距武汉天河机场仅20分钟车程，与汉口火车站仅搁10分钟车程。 新华路与江汉北路交汇处新华路与江汉北路交汇处江汉北路实景江汉北路实景112、金融街核心区位 沿新华路与建设大道交汇处向周边拓展，目前，此片区的房价正随着土地供应的减少而日益走高，再加上菱角湖、小南湖景观工程改造，高档住宅写字楼扎堆效应，以及王家墩CBD的建设发展和新华下路大型商业项目的开发，片区内的项目价值越发凸显。小南湖公园内远眺金融街实景小南湖公园内远眺金融街实景123、商业氛围浓厚，片区内有新世界百货、武汉广场、庄胜崇光和世贸广场等大型购物广场。武汉广场武汉广场香港新世界百

12、货香港新世界百货135、周边配套成熟4、周边有大量居住项目，形成了浓厚的居住氛围 片区内拥有大量住宅项目，已投入使用的有东一时区、福星城市花园和江都仕嘉等，除此之外还有一大批正在建设中的中高档住宅项目，如天下国际公馆、云湖格调和新华明珠等。整个区域已经成为武汉市中心地段中高端住宅的核心区域。城市中心区，无论其商务配套、商业配套和生活配套一应俱全。商业配套：商业配套：商场：商场：新世界百货、武广、世贸、SOGO等超市：超市：中百仓储、大福源超市等银行：银行：中行、建行、交行、农行、招行、商业银行等酒店：酒店：瑞雅国际酒店、香格里拉大酒店、新华诺富特大酒店等生活配套：生活配套：中小学：中小学：北湖

13、小学、万松园小学、武汉市六中、外国语学校公园、广场：公园、广场：中山公园、西北湖广场、小南湖公园、喷泉公园等医院：医院：同济、协和、三九中原医院等娱乐：娱乐：蓝色天空酒吧、新华路体育场、电影院、KTV、武汉国际会展中心等餐饮：餐饮：好世纪、三五醇、太子酒轩14 项目现状分析项目现状分析 项目位于武汉市江汉区新华路江汉北路口，东临小南湖，西临60米宽新华路隔街眺望中山公园，南临江汉北路，北邻18层登月大厦和天下国际公馆。交通便捷，各项配套完善； 地块地势平坦，地质条件较好，临街面长； 周边有较多项目正在开发建设中，预计未来竞争压力较大。15 竞争对手调研竞争对手调研1、天下、天下 国际公馆国际公

14、馆优点：优点：拥有便捷自如的交通体系； 板式楼设计，采光通风效果好； 现场包装及销售员素质较高； 知名的物业公司驻场来提升项目的档次；缺点：缺点：户型面积过大，总价高 住宅类项目住宅类项目16地下：206个172、云湖格调、云湖格调优点：优点：生活配套完善，交通便利； 户型配比合理，可选择余地大； 项目与中山公园隔街对望，身后就是小南湖；缺点：缺点：项目周边环境略显拥挤； 每层2梯10户，对客户未来生活便捷造成一定影响；18项目位于汉口市中心区域，武汉市中央金融区的中心地带，江汉北路与新华路交叉处；楼体背后就是小南湖公园，步行到达中山公园仅需7分钟，生活环境优良；该项目户型设计上采用先进的设计

15、理念, 无论是投资还是自住，都具有无可比拟的性价比优势 。19写字楼类项目写字楼类项目1 1、福星国际商会大厦、福星国际商会大厦开 发 商：武汉福星惠誉房地产有限公司项目地址：武汉市江汉区186号物业类别：写字楼建筑类别：高层建筑面积：46366平米20租赁均价：40元/平米月总 层 数：27层电梯部数：6部菱电梯和1部消防电梯楼层状况：1-5层为大堂、商场、会所、游泳池、会议中心(有4个人小会议 室，可容纳30-120人)，其他楼层为商业写字楼客户构成：多为本土中小型成长型服务业公司企业，包括广告设计、IT网络应用、贸易代理、房地产代理服务、法律咨询服务、实业投融资企业，少部分外来企业驻武汉

16、分支机构，基本没有跨国企业驻武汉分支机构。 出 租 率：80% 项目情况：项目情况：212、九运大厦、九运大厦开 发 商：武汉九运实业有限公司项目地址：江汉区江汉北路34号物业类别：写字楼建筑类别：高层22租赁均价：24元/平米月 物业管理费：2元/平米月电梯部数：3部客梯和1部货梯项目劣势：由于项目建筑时间过长，整体建筑形象、内部设施较陈旧； 项目内除写字楼外，一楼有酒店、银行网店和证券门市等，物业 类型杂多，对物业管理要求高； 客户构成：多为中型公司企业，包括工程装饰、I法律咨询服务、实业投资 企业等，少部分外来企业驻武汉分支机构，多为整层租用。 出 租 率： 75% 项目情况：项目情况：

17、23项目地址：武汉市新华路316号物业类别：写字楼建筑类别：高层占地面积：3000平米建筑面积：24000平米3、良友大厦、良友大厦24租赁均价：46元/平米月（包含物业管理费）电梯部数：3部客梯客户构成：主要湖北粮油食品进出口公司办公楼层、金融保险证券、其他为 贸易代理、商务咨询、进出口贸易、快速消费品、投资咨询等本 土公司出租率： 70% 项目情况：项目情况：254、环亚大厦、环亚大厦开 发 商：环亚实业发展（武汉）有限公司项目地址：江岸区台北一路17-19号物业类别：商住楼建筑类别：高层占地面积：3381.07平米建筑面积：29500平米26租赁均价：30元/平米月物业管理费：3元/平米

18、月电梯部数：4部停车位：80个客户构成：多以科技、软件、电器公司、贸易代理、商务咨询为主，日本神户 政府驻武汉办事处以及部分中日合资企业。出租率： 70% 项目情况：项目情况：27周边在建新项目周边在建新项目1、精英国际大厦、精英国际大厦开 发 商：武汉英德置业有限公司项目地址：武汉市江汉区新华路与江汉路交叉处物业类别：写字楼建筑类别：高层用地面积：5979.56平米 建筑面积：50000平米 28 项目情况：项目情况：总停车位：206地面总层数：22层（1-3层为商业裙楼、4-22层为写字楼） 地下总层数：2层（设备层/地下车库）电梯台数：9台国际品牌电梯绿化市政配套：500亩中山公园，38

19、00平方米城市小森林项目宣传口号：“商务领袖 生态空间”销售时间：预计今年9月开盘292、伟业国际公寓、伟业国际公寓开 发 商：武汉地产集团项目地址：新华路伟业大厦旁建筑面积：约2万方建筑形态：共23层，1-3层为裙楼，4-23层为商住楼咨询电话：8576974230户型面积区间：80-150电梯数量：3梯6户宣传定位：国际公寓是 “专为商务人士量身定做的；具有商务、居住功能的；商 务核心圈内高档公寓”。项目现状：项目目前处于空地状态，动工日期暂未确定销售时间：未确定项目情况：项目情况：313、新华明珠、新华明珠项目地址：江汉区雪松路与新华路交汇处 开发商：武汉新华房地产开发有限公司建筑面积：

20、62466占地面积：12078容积率：4.532绿化率：30%总户数：566户车位：200个建筑形态：高层住户型面积区间：60-130预计开盘时间：2007.6.1 项目情况：项目情况：33项目调研结论：项目调研结论：1、新华路片区投入使用和正在建设中的项目较多；2、所开发的产品大多都是高层产品，多以写字楼和中小户型居住项目为主；3、中心城区项目地块紧凑，园林景观方面规模有限；4、由于本片区地属中心城区，其项目均具有交通、生活、商务配套完善的优势；5、写字楼项目普遍售价高、租价较低，入住率一般，周边各大写字楼均有空位租赁；6、居住项目多以紧凑户型为主，多集中与120平米以下；7、片区内投资氛围

21、浓厚。34第三部分第三部分 项目项目SWOTSWOT分析分析 优势：优势：1 1、拥有明显的区位优势，、拥有明显的区位优势，项目地处处于CBD中心区域/金融街核心辐射带，极具区域与产业成长性，属于汉 口地区最具扩展性的城市综合功能区域，已经成为武汉国际化发展的城市片区名片；2 2、项目位于新华路与江汉北路的交汇处，、项目位于新华路与江汉北路的交汇处，新华路为汉口主要商务经济大动脉/区域发展主要轴线，而江汉北路为汉口地区最具规模的商业步行街延长线，属于汉口地区一级商业/居住/办公地段，综合环境优美，投资价格巨大；3 3、周边配套成熟完善，、周边配套成熟完善，由于是汉口核心商务区的重要构成板块，新

22、华路沿线各类商业/商务资源 配置齐全（星级酒店宾馆、高档写字楼、医院、大型超市/百货商场、体育休闲、娱乐会所等设施），金融、银行、保险、证券、贸易代理、法律咨询、广告创意、IT应用、商务咨询等现代城市服务业十分发达，能够为 高端商务/居家需求提供一站式高效服务体验，最大限度降低未来成长企业商务成本。351 1、开发商知名度不高、开发商知名度不高，由于本项目开发商并无明显的企业品牌效应，项目形 象塑造优势较小，若项目未来进入销售期，对于追求品牌的外来客户或是企业 缺乏实际的物业品牌支持，若短期内欲突破CBD金融街沿线若干纯写字楼项目和品牌住宅项目的客户与行业壁垒，尚需时间等待。2 2、周边环境杂

23、乱，、周边环境杂乱，项目地块地处繁华闹市，地块拥挤程度相当严重，项目与项目间间隙小，整体感觉压抑杂乱。3 3、项目单体规模不大，、项目单体规模不大，虽项目总建筑面高达5.4万平米，相对于其他在用/在建纯高层/超高层写字楼/商住楼项目，体量显然偏弱，形象价值偏小。4 4、项目存在一定环境隐患，、项目存在一定环境隐患，由于项目临街而建，在噪声和灰尘方面对客户正常工作生活有一定干扰。 劣势：劣势：363 3、存在一批具备购买实力客户的潜在客户，、存在一批具备购买实力客户的潜在客户，汉口西北湖区域分布众多高级写字楼/高档住宅小区等，近年来属于武汉市高购买力群体聚集片。 机会：机会：1 1、项目物业和产

24、品形态有一定竞争优势，、项目物业和产品形态有一定竞争优势，目前金融街沿线项目多以纯写字楼或是是纯居住项目为主，写字楼多半总价较高，对于成长型企业来说，消化难度大；而纯住宅项目的面积户型也普遍较大。整体而言，本项目若是以户型面积适中的商住两用楼性质进入市场，处于相对有利的竞争态势。2 2、项目所属片区内有浓厚的投资氛围，、项目所属片区内有浓厚的投资氛围，随着西北湖区域CBD/金融街公众形象的全面树立，已成为武汉市（尤其是汉口地区）高端豪宅项目/小户型公寓项目/写字楼项目的客户渠道开发平台。本项目处于其核心辐射带，可以高效低成本共享高端自用客户/投资投机客户资源，适当降低项目的后期营销推广费用。3

25、71、国家相关行业政策的颁布和实施，、国家相关行业政策的颁布和实施，预计国家行业政策继续深化调控，未来不排除出台针对商住两用的具体控制措施，故本项目亦有行业政策调控之风险。2、竞争项目的威胁，、竞争项目的威胁，新华路/新华下路/新华西路沿线众多新增商住项目的启动，必将会分流本项目部分目标客户。 威胁：威胁：38 第四部分第四部分 项目定位分析项目定位分析 项目定位说明项目定位说明 依据项目所在地段特点和地块属性，我们认为本项目在市场定位上有两种考虑： 一种可根据操盘公司的运作方式采用定向开发模式，在项目未规划之前寻找客户，根据客户需求来做产品，产品的形式可做成商业写字楼模式，客户对象以大中型企

26、业单位为主； 另外一种定位我们将依据地块属性及市场规律来定位，以底层商业高层住宅的模式来做。39 项目综合定位项目综合定位综合地段、交通、客户需求，本项目如果作为定向开发，我们认为应定位成： 大中型企业商务总部 产品功能定位产品功能定位 以满足大型企业机构商务接待、洽谈、办公的企业综合性大厦。 案名地位案名地位 以“XX商务大厦”、“XX商务中心”为案名，其中“XX”为企业名，强势塑造企业形象。定向开发定向开发40 项目综合定位项目综合定位综合区域环境、开发成本，市场需求以及竞争对手，长城认为本项目： 宜商宜居多功能城市中心寓所 产品功能定位产品功能定位 以满足城市中心居住为主，小型办公、商业

27、投资为辅的精品楼盘。非定向开发非定向开发 备注：因定向开发属于业务范畴，所以本方案定位及项目建议均以第二种为准进行定位分析。备注：因定向开发属于业务范畴，所以本方案定位及项目建议均以第二种为准进行定位分析。41 竞争对手定位竞争对手定位 由于本项目目前还未开始进入施工阶段，加之周边正在开发的项目，因此本项的竞争对手将根据市场状况而变化。目前可以定位的竞争对手如下：精英国际大厦精英国际大厦项目为纯写字楼项目，办公物业档次较高。与本项目一街之隔，现已经进入实际施工阶段，预计将来在客户积累和品牌效应上高于本项目，将是本项目商用客户上主要竞争对手。区域内其他已投入使用的写字楼项目区域内其他已投入使用的

28、写字楼项目专业写字楼项目在专业度和知名度上优于本项目，将来会直接对本项目商务客户造成一定分流。新华明珠新华明珠项目以汉口CBD纯住宅项目宣传，目前已经进入施工阶段，预计本年6月开始销售，其户型设计和产品形态与本项目相类似，预计未来将对本项目住宅客户有一定威慑作用。伟业国际公寓伟业国际公寓项目以打造“专为商务人士量身定做的；具有商务、居住功能的”为其卖点，与本项目同为一街之隔，预计明年开工，若两项目工程销售进度相近，将来会是本项目最直接竞争对手。42 本项目客户定位本项目客户定位A、从事外贸服装零售的商户；B、从事娱乐休闲项目的商户；C、从事其他品牌零售的商户；D、部分投资者；项目所处的位置为城

29、市中心，因此项目说覆盖的客户面相对较广，商业和住宅的客户又有所不同，投资型购房的比例会相对其他项目有所增加。 住宅部分客户可分为：住宅部分客户可分为：A、高收入白领精英人士；B、部分成功经营者；C、汉口区域内客户；D、有一定购买实力的投资者； 商业部分客户可分为：商业部分客户可分为：43目标客户对比目标客户对比住宅部分住宅部分44商业部分商业部分45 本项目形象定位本项目形象定位 本项目集商业、商务、居住功能与一体，若以传统思路命名，无法完全诠释本项目功能，所以我们认为应跳脱传统思路，用一个包容性、延展性强的案名全方位演绎项目特性。 新华路沿线项目云集，其案名多以“新华”、“国际”、“公馆”和

30、“庭”等为主线拓展，如何从诸多项目中脱颖而出？我们认为，一个冲击性强的案名是在本片区激烈的竞争中不可缺少的核心元素之一。 案名定位案名定位46案案 名：名：壹世界壹世界 ONE WORLD推广主题：推广主题：壹线尊荣壹线尊荣 无限空间无限空间案名释义：案名释义： “壹”作为第一顺位数字，象征着项目的独一无二、至高的地位、尊崇的荣誉和完美的品质。“世界”意指其广阔性、包容性。楼盘将“壹”与“世界”联用来命名，表现出项目的从容大气和卓越性能。 不仅如此，案名“壹世界”好读易记，能完全区别于本片区其他项目，吸引大众的关注。备选案名：备选案名：江汉乐章江汉乐章 新华尚品新华尚品47 LOGO展示展示4

31、84950515253 第五部分第五部分 项目建议项目建议 产品规划说明产品规划说明项目总用地面积：13895.95平方米，容积率控制：5.3，项目总建筑面积：53622平方米 其中商业面积：16087平方米； 居住面积：37535平方米；用地年限：商业40年、住宅70年；项目用地范围内有一条绿化控制线。本项目产品只可能为高层规划12栋塔楼，沿街部分为整体商业群楼。54 户型配比建议户型配比建议商业部分的面积具体划分，依据市场情况来定。面积段面积段( () )户数（套）户数（套）建筑面积建筑面积( () )户型户型5070138 8257.7经典一房、紧凑两房7090132 11260.5两房

32、两厅10012096 10509.8紧凑三房12014058 7507舒适三房、四房合计423 37535 初步拟定为，将分3层规划，商业面积约1.6万平方米，每层约5000平米，一楼可用做银行、证券及品牌店；二楼经营休闲类（如茶楼、咖啡馆等）；三楼经营娱乐类（如洗浴中心等）。55 本项目建筑风格建议本项目建筑风格建议简约现代风格，自然流畅呈现丰富的时代感。现代风格是时代发展的产物，注重功能和结构，外形多样，线条简单，色彩明亮，适用于小高层及高层物业（也可以说是高容积率和物业类型限制了我们的建筑风格。）56 本项目环境及景观建议本项目环境及景观建议现代主义现代主义园林风格 现代主义园林风格不是

33、传统的自由形式和非正交直线构图，而在几何结构中探索景观与建筑之间的联系。从基地和功能出发，确定空间的类型，注重结构的清晰性和空间的连续性。多运用自然植被、树木和流动水系等。 由于本项目地块较为紧凑，不可能在项目内建设大规模的绿化园林景观，建议充分运用现代园林简洁、明快的手法，重功能性建设，以精巧的实物植被、部分休闲设施打造一个集休闲、娱乐与一体的景观休闲区。现代主义风格园林，正好配合本建筑现代设计风格，能加深项目特点和可识别性。57 第六部分第六部分 价格定位价格定位依据市场现状与推盘时间，我们将本项目的销售均价定位为： 住宅部分均价：住宅部分均价：70007000元元 （定向开发价格以住宅价

34、格为参照，不低于7000元） 商业部分均价：商业部分均价：1500015000元元 一楼为25000元/，二楼为12000元/，三楼为8000元/备注：备注：以上价格必须以项目品质为基础，具体销售价格可依据项目推盘时间及 项目预热期的市场情况进行确定。58 第七部分第七部分 投资成本分析投资成本分析 投资直接费用投资直接费用 项目及土地费用 1040万元20亩20800万元 勘察、设计及前期费用 200元/ 建筑安装工程费 2800元/ 配套建设费 200元/ 投资间接费用投资间接费用 管理费用 150元/ 税费 700元/ 利息 100元/ 不可预见费用 80元/59 销售收入估算销售收入估

35、算 销售价格：销售价格：住宅部分均价：7000元/平方商业部分均价：15000元/平方（按市场估算） 预计销售总额：预计销售总额：住宅部分：26600万元商业部分：24000万元合 计：50600万元60 投资收益分析投资收益分析预计投资收益：预计投资收益： 投资收益项目销售总额项目总投资额 50600万元39300万元 1130011300万元万元利润率：利润率： 28.8 28.8 61第八部分第八部分 营销分期建议营销分期建议 营销分期营销分期第一阶段：形象导入第一阶段：形象导入/ /预热期预热期 本阶段主要工作内容是为保证按计划开盘销售而进行的各项前期准备工作、广告推广和项目住宅部分市

36、场形象定位工作，主要包括：A、建筑设计方面：户型、规划、设备、装修、工程进度。B、现场准备方面：工地包装（围墙广告等）、销售中心、宣传展板。C、广告推广方面：项目整体思路（广告推广策略等）、前期宣传组合（报广、户外、车身 等）、各类预算。D、销售道具准备：模型（项目/户型）、楼书、海报、户型单张、折页、展板、户外广 告、道旗。E、人员培训：培训、进场、销售制度拟订、预约先前电话咨询客户，接待来电来访客户， 签定内部认购协议，媒体形象宣传同步。F、销售其他方面：纸杯、便签等 62第二阶段：开盘强销期第二阶段：开盘强销期 通过前期预热积累、售VIP卡、内部认购等工作，达到预期效果后，火爆开盘，通过

37、多种渠道增加客户量，提高成交机率，保证开盘强销期销售业绩。A、工作前提：证件齐备，开盘准备的广告宣传品全部到位；B、工作内容：开盘前项目住宅部分及开发商形象宣传，接待来电来访客户，媒体反 馈，修正广告及媒体方案，客户调查分析，成交分析；C、强销期工作内容：接待来电、来访客户，客户定期追踪，全方位广告支持，客户 调查分析（成交、未成交），广告、媒体修正， 组织促销活动；63第三阶段：持销期第三阶段：持销期 对前面各阶段进行总结修正，根据市场动态规律适当调整策略，针对项目的整体形象及客户购买心理方面，及时调整广告及销售策略，促进销售。 工作内容：追踪客户全面成交，适当减少广告发布量而加强针对性宣传

38、，配合其他销售方式（促销活动、广告赠品等），促进销售；媒体情况调查分析，销售总结及策略的随时检讨。第四阶段：尾盘期第四阶段：尾盘期 项目进行到本阶段，已经进入到销售最后的冲刺阶段，即是项目住宅部分的收尾性工作，计划2个月。 工作内容：接待来电、来访客户，全力追踪老客户，有针对性地组织客户联谊会及产品说明会，针对尾盘的促销活动。64项目营销节奏表项目营销节奏表备注：具体销售周期安排按实际销售情况来定备注：具体销售周期安排按实际销售情况来定65 合理性 基于目前的市场态势与竞争格局，控制项目总体推广预算成本，以适当费用达到预期推广效果，顺利展示名门生活生活方式，为客户资源积累与实际成交提供支持。

39、针对性 结合区域开发规模与结构，针对本项目自身特点并结合周边现状，面向项目客户群进行定向推广，以名门生活为全新都市居住生活蓝本，放大局部卖点，采取定向客户拓展策略，包括附近大型企业事业单位、周边高档成熟社区、经商群体，深度发掘区域内的居家/投资客户资源。 实效性 由于明年区域同质化竞争压力相对较大，项目需要在“造市”与“借势”中保持相对平衡，在合理控制成本和针对目标客户基础上，将按原则进行媒体投放，突出户外广告、报纸广告、现场价值展示的一体化，全面诉求独有名门生活生活，以达到终端客户投放的广告效果，对项目所在片区以及目标区域进行深度渗透。 系统性 借鉴区域内竞争项目的推广模式，项目需要充分发挥

40、整合细分广告资源的优势，进行综合的市场推广（现场展示/活动实践/报纸媒介/客户渠道），在保持各细分媒介的相对独立性的前提下，进行有效的组合释放，形成较短期限内的名门生活市场轰动效应。广告执行建议广告执行建议66 结合项目特质，建议进行阶段性分期推广，具体步骤如下：营销营销分期分期广告广告投放投放推广目的推广目的推广内容推广内容推广手段推广手段内部期30%引发市场关注吸引客户眼球时尚便利生活形象/项目区位/产品品质现场/销售中心再包装/户外广告/媒体广告/活动营销/文本营销/展示营销开盘强销期35%提升项目形象激发客户欲望开盘信息/项目卖点/系列名门生活主题广告围墙广告更新继续媒体广告市场渗透/

41、活动营销/夹报DM直邮持销期25%强调项目卖点巩固市场形象项目卖点/价格信息/系列时尚便利生活主题广告媒体广告/活动营销/情景营销尾盘期10%总结前期销售情况促进尾盘销售工作继续强调项目实际卖点价格折扣信息，挖掘客户渠道/活动营销备注：详细广告推广执行细分需参照项目营销进度，具体广告投入按照项目销售额的固定比例计算。广告推广阶段划分广告推广阶段划分67第九部分第九部分 初步合作方式初步合作方式第一条第一条 委托项目委托项目1、乙方负责甲方所开发项目“汉江国际”（暂定名）项目广告推广、设计及销售。2、项目地址：武汉市汉口新华路江汉北路路口3、销售内容：住宅楼及商铺4、项目销售面积： 53622平

42、方米（其中：住宅37535平方米；商铺16087平方米）第二条第二条 委托权限委托权限1、甲方委托乙方独家代理销售“汉江国际”项目。2、乙方在代理销售期内甲方不得以任何理由对可销售标的物进行调控。第三条第三条 销售均价销售均价1、住宅销售均价：7000元/平方米2、商铺销售均价：15000元/平方米第四条第四条 乙方费用收取标准乙方费用收取标准 1、销售佣金：按销售总额的3.5%4.5%计提。2、溢价部分：销售价格高于本合同约定的均价部分金额，甲、乙双方按甲7乙3比例进行分成。第五条第五条 销售佣金、溢价结算说明销售佣金、溢价结算说明自甲方同订购方签订项目定向购买协议，甲方按协议购买总价30%

43、支付乙方费用，余款待项目整体封顶后3日内甲方一次性支付乙方剩余款项。第六条第六条 双方权利和义务双方权利和义务甲方负责项目建设。乙方负责项目策划及招商。销售合作意向书销售合作意向书( (定向销售定向销售) )68第一条第一条 委托项目委托项目1、乙方负责甲方所开发项目“汉江国际”（暂定名）项目广告推广、设计及销售。2、项目地址：武汉市汉口新华路江汉北路路口3、销售内容：住宅楼及商铺4、项目销售面积： 53622平方米（其中：住宅37535平方米；商铺16087平方米）第二条第二条 委托权限委托权限1、甲方委托乙方独家代理销售“汉江国际”项目。2、乙方在代理销售期内甲方不得以任何理由对可销售标的

44、物进行调控。第三条第三条 委托期限委托期限自项目开盘之日计第9个月止（住宅销售率达95%，商铺销售率达80%。合同期满，如甲乙双方未续约合同终止，乙方无条件退场；如乙方提前完成总销售计划，乙方可提前终止合同。第四条第四条 销售均价销售均价1、住宅销售均价：7000元/平方米2、商铺销售均价：15000元/平方米第五条第五条 乙方费用收取标准乙方费用收取标准 1、销售佣金：按销售总额的1.0%计提。2、溢价部分：销售价格高于本合同约定的均价部分金额，甲、乙双方按甲8乙2比例进行分成。第六条第六条 履约保证金及其规定履约保证金及其规定1、乙方向甲方缴纳的合同履约保证金人民币50万元整。第七条第七条

45、 销售佣金、溢价结算说明销售佣金、溢价结算说明1、双方按月结算销售佣金及销售溢价。第八条第八条 双方权利和义务双方权利和义务甲方权利和义务1、负责按其条款支付乙方相关费用（销售佣金、溢价提成）。2、甲方负责项目销售广告费用，该广告费用按销售总额的11.2%计算（不含售楼部及样板房装修）。乙方权利和义务1、乙方应积极开展策划、销售工作，组建销售队伍。自行聘用销售人员，负责招聘、管理、工资、佣金等费用。销售合作意向书销售合作意向书( (代理销售代理销售) )69第十部分第十部分 长城顾问公司简介长城顾问公司简介 公司基本情况公司基本情况武汉长城物业顾问有限公司成立于2003年，公司主要业务包括市场研究、区域发展顾问、项目营销策划、房地产代理销售、项目投资顾问、整合推广等。公司原为深圳市长城物业顾问有限公司，曾一直在广东深圳从事房地产策划销售工作。公司目前拥有员工60余人，平均年龄28岁，其中大专以上学历者占95%，主创人员有着多年房地产策划及销售实战经验，2003因经营战略的调整，挥军进驻九省通衢的湖北武汉。在“依托深圳、立足武汉、辐射周边依托深圳、立