买卖合同调查报告

1、买卖合同调查报告买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买 受 人支付价款的合同。买卖合同的当事人是出卖人和买受 人。转 移买卖标的物的一方为出卖人，也就是卖方；受领买 卖标的物 的并支付价款的一方是买受人，也就是买方。由于 买卖合同是 生产经营管理及日常生活中最常见也最容易产 生纠纷的合同， 故笔者对买卖合同的常见纠纷及应对措施进 行了如下调查。一、买卖合同无法律效力由于买卖合同的实质是所有权的转移，故这个问题是处 理 和解决买卖合同纠纷的首要问题。以房屋买卖合同为例， 由于 受法律、市场、经济及买卖双方等诸多因素的影响，不 少机关、 团体、部队、企业、事业单位擅自购买城市私有房 屋，

2、也有部 分城市居民擅自购买农村私有房屋。该两类房屋 买卖合同违背 了主体限制的规定，自签订之日起即无法律效 力。（一）城 市私有房屋管理条例规定：机关、团体、部 队、企业、事业 单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如 因特殊需要必须购 买，须经县以上人民政府批准。此条规定 明确了机关、团体、 部队、企业、事业单位购买城市私有房 屋尚需一定的程序。 （二）私有房屋分为农村和城镇两方面 , 其中农村私有房屋的 买卖，国家并未明确规定需经有关部门 批准和办理任何手续， 但国家对于宅基地的转让是有规定 的，例如： 1985 年国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧员的宅基地等，社员只有使用权让，也不准在承

3、包地、自留地上村镇建房用地管理条例中规 使用权的，必需办理土地权属急通知中规定：分配给社, 即不准出租、买卖和擅自转 建房。 1982 年国务院发布的 定：用于买卖房屋转让宅基地 变更登记手续，更换证书。土地管理法中也规定：依法 改变土地的所有权和使用权的，必 需办理土地权属变更登记 手续、更换证书。由此可见，机关、团体、部队、企业、事业单位购买城 市 私有房屋，或者城市居民购买农村私有房屋时，在签订房 屋买 卖合同时，必须以履行必要的审批、变更手续为前提， 避免买 卖纠纷的发生。二、买受方无理由拖欠货款这种纠纷是日常最常见的买卖合同纠纷形式，主要是买 受 方接受货物或者设备后流动资金紧张，加

4、之经营管理不 善，很 容易产生这种欠款纠纷。作为卖方，应采取以下措施 有效保护 自己的合法权益。（一）签订专业的书面买卖合同。企业在日常买卖中， 最好是避免口头合同，否则产生这种无故拖欠货款的纠纷后 很 难保护自己的合法权益。一份条款完备的专业的书面买卖合同，会让恶意违约者大幅减少，他们在违约前通常也要考 虑违约成 本，故书面合同中明确的违约责任条款不可缺少。 但目前很多 企业的供货合同还沿用很多年前的格式合同版 本，如违约责任条款中写得很含糊：“一方违约，应按照国 家的法律法规向另 外一方承担违约责任。”其实这句话等于 没写，因为目前除了 适用定金罚则及消费者权益保护法中关于欺诈条款“退一赔

5、一”夕卜，只有最高人民法院关于 逾期付款违约金应当按照 何种标准计算问题的批复中规 定：“对于合同当事人没有约 定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷 款利息的标准计算逾期付款违约金。 很显然，在没有约定 违约金的情况下，违约责任是相当小的。 往往很多企业都愿 意以承担这种惩罚性微不足道的违约责任来 换取自身的资 金周转，尤其是大宗的货物买卖比较常见。违约 责任的约定 应该遵循当事人的意思表示，只要不是明显约定过 高或过低 因违约所造成的守约方的损失，根据合同法第一 百一十 四条的相关规定，仲裁机构或人民法院一般不会减少或 增加 违约金的数额。同时，出售方

6、还可以在买卖合同中约定： 买 受方未支付全部价款的，标的物的所有权归出售方所有。这 样，在买受方无力支付余下的货款时，出售方仍然享有标的物的所有权，同时要求买受方承担相应的违约责任。（二）保留好相关的供货证据。供货证据是买卖合同的最有效附件，如果出售方要通过法律途径来解决问题，则必须保留好送货单、买受方的签收单等相关重要的原始证据。否则一旦进行诉讼时，若没有这些证据而买受方又不承认已经收到货物就很麻烦。对于企业的发票，一般在买受方未付款之前不 要开具给买受方，因为发票在没有特别的约定情况 下，一般都 视为付款凭证。（三）在买受方拒付货款后应立即采取补救措施。无论 是对于恶意违约还是其它原因致使

7、买受方延迟货款，都应该 积 极和买受方进行有效的沟通，确定买受方的付款时间表，同时以签订买卖合同补充条款的形式要求买受方提供相应 的担保， 这样在买受方无力支付货款后还可以追究担保人的 担保责任。三、质量不合格引起的合同纠纷因产品质量不合格引起的纠纷是目前买卖合同产生纠 纷最 多的因素之一。通常买卖双方在签订买卖合同时没有明 确产品 质量要求，那么作为买受方在没有合同约定情况下就 应该依据 相关法律，对产品质量进行全面验收。同时，出售 方应根据相 关法律对产品质量承担保证责任。 1 、合同法 第六十二条 规定 “当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定

8、：质量 要求不明确的， 按照国家标准、行业标准履行；没有国家标 准、行业标准的， 按照通常标准或者符合合同目的的特定标 准履行。 ”2、产品 质量法第十三条规定 “ 可能危及人 体健康和人身、财产安全 的工业产品，必须符合保障人体健 康和人身、财产安全的国家 标准、行业标准；未制定国家标 准、行业标准的，必须符合保 障人体健康和人身、财产安全 的要求。禁止生产、销售不符合 保障人体健康和人身、财产 安全的标准和要求的工业产品。具体管理办法由国务院规定。如买受方在遇到购买的产品不合格时，首先要有证据保全意识。下列证据材料在产品质量引起的买卖合同纠纷诉讼案件中是不可缺少的：1、买卖合同及相关的票据

9、（送货单、发票等）。保留这些证据可以确定承担责任的相对方，通过产品的送货单据及发票可以证明产品的型号及付款情况。2、产品原物、遗留物或照片。这些证据可以帮助买受 方进行有效的鉴定及分析。3、产品制造者、销售者的证明（产品的票据、信用卡、 保修证）。这些证据可以确定产品的保质期。4、有关部门质量鉴定证明。这些资料可以作为证明产品不合格的强有力证据。5、产品不合格产生的经济损失证明；这些资料可以帮助买受方要求出售方承担合理的赔偿责任。需要提醒买受方的是，有些产品没有保质期，根据合同法第157条、158条的相关规定，如果买卖合同没有约 定 检验日期，应当及时检验，否则在合理的期限内没有通知出售方即视

10、为产品质量合格；或者合同约定了检验期，但是由于买受方怠于检验，在检验期满后即视为产品质量合格。其次，对于产品质量不合格应该及时通知出售方，可以要质量求出售方进行更换、修理，还可以要求出售方承担因产品不合格的违约责任。若不能通过协商解决可以向仲裁机构申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼。特别需要提醒注意避免的是：如果买受方自认为产品质 量 不合格，既不去进行鉴定，也不书面通知出售方，而是以拒绝支付产品或设备的余款作为对抗，那么往往在错过了产 品的保 质期或检验期后不但要全额支付货款，还要承担逾期付款的违约责任。四、因无法正常交货产生的纠纷出售方在收取一定的货款后因众多原因可能会导致企 业不 能正常生产，无法按期如数交货。作为买受方应依据买卖合同的约定保护自己的合法权益，同时要寻找新的货源，避免损失的扩大。合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因