1基础学习班王佑辉讲义

1、2018 年房地产估价师上辅导六章 收其运用目的本部分的目的是测查应试对法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容解、熟悉程度。分析考题所占分值大；理论性非常强，技术量高；计度大。2017部分第10 5题量31116值21814考点后续建设、直接法、报酬率、净测算直接资化法和化法的比收法0 6题量6111分6211019考点价值、出租益价值、市场提取法、剩余术/组合技、净算收化收法0 7题量1111分1211014考净法估价参化率和租约的市场价值201单选判题计题题量41218值22816考点现值的计算 、偿债基系数、剩余技术运营费用

2、折旧是否计年运营费用、资出租人益价0 2题量51118值21816考点现值、合理经营期限、累加法计算的 率、有效毛 入乘数法、 本化率的计算净益测算化率值0 3题量31318值23614考点价格（等比递增）；价限制的房地产估价客观逐等比递增的公式；运营押贷款的益价0 4题量3121分3221017考点格，组合技术，价减损额未来净收益估计化率，性房赁合同的益价2018 年房地产估价师上辅导本章特点（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，数学公式的推理运用。（2）概念，易的知识点多。（3）掌握好现金流量图，对于收的确定，能一目了然。（4）注意法中的一些细节将在详细阐述。要求.熟悉悉法的含义；法的理

3、论依据；3.4.熟悉5.6.熟悉7.益法适用的估价对象；估价需要具备的条件； 益法估价的操作步骤；本化法最一般的公式；每年不变的公式；8. 熟悉净9. 了解净10. 掌握净11. 了解净12. 熟悉净13. 掌握预一定数额递增的公式； 一定数额递减的公式； 一定比率递增的公式；一定比率递减的公式；在前变化规律不同的公式；若干年后价格的公式；14.15.16.益期和持有期的测算；租理论及地租的测算； 测算的基本原理；17.掌握不同收房地产净的测算；18.熟19益测算应注意的问题；净流模式的确定；.熟悉率的确定；22悉直接化法概述；解乘数法的种类；乘数的求取方法； 率的区别和关系；23. 熟悉24

4、. 掌握25.了解直接化法的比较；26.熟投资组技术和剩余第一节法概1.法的含义法是根据估价对象的预期来求取象价值或价格的方法。化率、乘数，将未来估价对象的未来，利用率或转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。将未来法两大方法。转换为价值，类似于根据利出本金，称为（1）化法是现金流量折现法，即房地产的价值或价格等于其未来各期净的现值之和，象价值或价具体是估价对象未来各年的净格的方法化法示意图，利用率将其折现到价值时点后相加，得到第2页2018 年房地产估价师上辅导（2）直接化法是估价对象未来第一年的，将其除以化率或乘以乘数得到估价对象价值或价格的方法。其中，将未来第一年的乘以乘数得到估价对象价

5、值或价格的具体称为乘数法。法的本质是以房地产的预期未来为导向房地产的价值或价格。法测价值简称为价格。法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年地价年地租×地价地租/利息率）来表示土的早期年法，即：年法是地租2.法的理化法的另一种表现（熟悉）预期原理买年是利息率的倒数。法的基本思想：房地产的长久，占用性房地产不仅现在能够获得，而且可以在未来不断地获取。将性房地产视为一种投资行为：投资者性房地产的目的，不是房地产本身，而是房地产未来所能产生的一系列，即以现在的一笔资取未来的一系列资金。也会带来与该房地于是，一地产的价值就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入生的相等的收入。如果，某&#

6、215;利率房地产的那么，这笔资金就是该房地产的价值。等式变换一下便得到：房地 例如，年利率存入房地产的/利率拥有一地产每年可产生 2的（如出租净收入），另外有 40资金以 5%的每年可得到 2的利息，则对该人来说，该房地产与 40的资金等价，即值 40。（并不真实存在，而是在观么认为，虚拟）。性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净的大小，获取净期限的长 益的可靠程度。未来净at 正持续时间 n：风险 i 反比3.收用的估价对象（掌握） 性房地产。不限于其本身目前是否有即可。（实际），只要其类似房地益（客观）不适用于行政办公楼、学校、公园等公益性房地产的估价。法中的化技术，常用于比较法和

7、成本法中，如比较法中因土地使用期限、期等不同进行的价格调整（如剩余土地使用期限的差别，30 年与 50 年），成本法中不可修复的物折旧的计算（如不可修复的功能折旧）；房地产损害赔偿中房地产价值损和相关损失的评估。第3页2018 年房地产估价师上辅导4.5.法估价需要具备的条件房地产未来的收险能够较准确地。法估价步骤（熟悉）（五步）选择具体估价方法（资or 直接化法）；测算期或持有测算未来确定报；化率、乘；计算价值。化法的公式本节中涉及的计算公式非常多，要求：每个公式都能画出现金流量示意图；能在理解的基础上掌握，最好1.最一己能够推导计算公式。资最一般的公式（掌握）原理公式V：估Ai：估Yi在价

8、值时点的价值未来各期的净运营对象未来各期的率n 估价对象的期或持有期第4页2018 年房地产估价师上辅导在实际估价中，通常假设率长期不变，即=Yn=Y，后面式均是此公式的特例。以上均假设未来各期的净发生在期末，如实，则公式变形为公式中 A、Y、n 的时间是一致的，通常为年以为月、季、半年等。A1Y1=A3=An=A=Yn=YSn（an×q）/（1q）a1：等比数列第一项n：等比q：等比2.净后一项的公式（掌握）式的假设前提每年不变为 A率为 Y，Y 不等于零益期限 n 为有限年公式的假设前净每年不变为 A率为 Y，Y 大于期限 n 为无限年净年不变的公式的应用：接用于测算价值【例 6

9、1】某写字楼的土地是 6 年前以出让方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权出让合同载明使用期限 50 年，不可8.5%，计算该写字楼的。该写字楼正常情况下每年的净为 80，该类房地产的率为价值。第5页2018 年房地产估价师上辅导【解】该0Y8.550644的价如下：熟练使用函数计算器。【例 62】某的率为 8.5%。【解】该地产的期限可视为无限年，其未来每年的净为 80，该类房地产该房地产的价值。价值计算如下：与例 61 中 44 年土地使用期限的写字楼价值 915.19相比，例 62年的房地产价值要大25.99（941.1891925.99）。提供一块面积为 1000 平方米、使用期限为

10、 50 年的土地（到期不可【例 63】6 年前，甲），乙企业出资 300，合作建设一幢面积为 3000 平方米的钢混结构办公楼。建设期 2 年，建成后 1000平米，2000 平米由乙使用 20 年后无偿。现在乙有意将其使用部分的办公楼后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方年运营费用占年租赁有效毛收入的 35%， 的收购价格。面积的月平均为 80 元/平方米，且稳定，出租率为 85%，率为 10%，钢混结构的物使用年限为 60估乙合理【解】思路：用。（也可以用比较法）分析：土地还剩 44 年使用权，物还剩 56 年使用年限，但土地到期不可（到期时地表物无偿收回），所以物的期以土

11、地使用止计算，还有 44 年。乙按照合同，从现在开始还能使用 16 年，因而他收购的是从第 17 年到第 44 年总共 28 年的使用合理的收购价格年出租净2000×80×1.08（元）35%）方法 1：第6页2018 年房地产估价师上辅导乙合理的收购价格1044.79829.214.方法 2：（2）不房地产价格之间的换算已知无限年期，求有限年期的价格。率相等时，【例 64】已知某宗0 年收【解】性房地产 40 年。权利的价格为 2500 元/平方米，率为 10%，计算该房率8%，价格为 4000 元/ m2。若该房地产的【例题】己知某期限为 40 年，性房地产的期限为 5

12、0 年，率6%，则其价近于（ ）元。A.B.C. D.49690正确D第7页2018 年房地产估价师上辅导本题考查的是净每年不变的公式。这种的年总是先算年，得 a326.97。再用年转变年期的价格注意：率如果不同，就带入各自不同的参见P224。（3）用于比期限房地产价格的高低【例 66】甲房地产的期为 50 年，单价为 2000 元/平米，乙房地产的年限为 30 年，单价为1800 元/平米，率均为 6%，其他条件相同两地产价格高低。【解】年限不同，不能较，比较方法有 4 种：（1）都还原年限的价值，再比较；（2） 或者将 50 年的甲房地产还原为 30（3） 或者将 30 年的乙房地产还原为

13、 5房地产，再与乙比较；乙房地产再与甲比较；（4）甲，再比较。解得，V甲=V乙=1（元/m+）9.47（元/m2）由上可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格，实高于甲房地产的价格。（4）比较法限不同进行的价格调整【例 67】某宗 5 年前以出让方式取得的 50 年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为 1200元/m2，该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限 50 年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地价格。率为 10%，请通过基准地工业用地目前的【解】已知 V500，要的V45V45 V45/K50）用于计算在某种率下，期长到何

14、时，有限期接近于无限年的价格。【例题】根据法的计算公式，对土地净每年不变的情形，率越高，土地使用权价格第8页2018 年房地产估价师上辅导接价格就越慢。（ ）正确×本题考查的是净每年不变的公式。土地无限年期的价格公式是土权有限年期的价格公式土地使用权价无限年价格的程度为：假设两者相差万分之一看作是接近。当率为 2%时，需要 520 年才能接年的价格，率为 4%时，需要 260 年，率为 8%时，需要 130 年，率为 20%时，需要 60 年，率为 25%P226。需要 50 年。所以率越高，土地使用权价格接年价格就越快（参见3.净按额递增的公式（熟悉）1）收公式：年公式的假设前提净

15、未来第 1 年为 A，此后按数额 b 逐年递增，至未来率为 Y，且不等于零；期限为有限年 n。为 A+（n1）b；2）收公式：年公式的假设前提净未来第 1 年为 A，此后按数额 b 逐年递增，至未来为 A+（n1）b；酬率为 Y，且大于零期限为无限年。【例 68】某地产未来第一年的净为 16率为 9%。，此后每年的净该房地产的在上一年的基础上增价值。加 2，期可视为无限年，该类房地产的【解】该价值计算如下：第9页2018 年房地产估价师上辅导4.净按额递减（熟悉）B-b净逐年递减的数额可以推算未来第 n假设前提：益：A（）b净未来第 1 年为 A，此后按数额 b 逐年递减，未来第 n 年率为

16、Y，Y 不等于零；为 A（n1）b；期限为有限年 确定合理经营期（含A（n1）b0n（A/b）+1。净为 0 时的期限）求出 n=（A/b【例 69】，即为合理经营期限。某地产未来第一年的净为 25，此后每年的净在上一年的基础上减少 2如果。请计算该房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前和结束后一年假定经营情况下的净；率为 6%，该房地产的价值。【解】思路：先计算合理经营期限，再计算合期限对应的价值。（1）该地产经营期限 n 计算方法 1：公式法A（n1）b0（n1）×20 n2+113.5方法 ：试法22217 13 117531N13.5 年所以（2）该营年限为 13.5 年。

17、价格计算如下：如果实在也可以用下法。【例题】某宗房地产于 30 年前建成，预计物剩余自然为 20 年，房地产未来第一年的净率为 8%，则（ ）。为 28，此后每年的净在上一年的基础上减少A.该房地产的益价格为 136.73第10页2018 年房地产估价师上辅导B.该房地产的C.以第一年净格为 143.89为依据采用净乘数法估算净乘数为 5.14D.该房E.该房正确合理经营期限为 15 年理经营期限为 20 年BCD本题考查的是净按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为 n，令 A0，n15。（n1）b0，即 28（n以第一年净为依据，采用净149/285.14。乘数法估算价格，净乘数价

18、格/年净如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0到第 15 年的时候，没有了，所限就是 15 年。=143.8参见P227。5.净按为有限年率递增的公式（掌握）也要强记g：净为 A（1+g）n逐年递增的比率，未来第 n 年的公式的假设前提：净未来第 1 年为后按比率递增；gY；限为有限年 n如 gY 时，如果忘记公式，可以运等比数列求和，推导计算。第11页2018 年房地产估价师上辅导【例 610】某地产的期为 48 年；未来第一年的净为 16，此后每年的净在上一年的基础上增长 2%；该类房地产的率为 9%。该房地产的价值。【

19、解】该宗价值计算如下：无限年的公式：【例 611】预计某地产未来第一年的净为 16率为 9%，此后每年的净该房地产的会在上一年的基础上价值。增长 2%，【解】该期可视为无限年，该类房地产的价值计算如下：6.净按率递减的公式（熟悉）为有限年的公式为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为 gI，运有限年期的公式逐年递增的比率I：有入E：运营费用I：I 逐年递增的比率E：E 逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一无限年期的公式递增另一个逐年【例 612】某地产未来第一年的有效毛收入为 20，运营费用为 12，此后每年的有效毛收入在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 3%，期

20、限可视为无限年，该类房地产的率为 8%，计算该房地产的价值。第12页2018 年房地产估价师上辅导【解】V未来毛来运营费用现值【例 613】某地产未来每年的有效毛收入不变，为 16，运营费用第一年为 8，此价值。后每年的运营费用在上一年的基础上增长 2%，该类房地产的率为 10%。该房地产的【解】由于一定期限之后，该算其合理经营期限 n：地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其价值之前n11+gE） 01+2%）n因为 I所以 16n36（年）该宗价格计算如下：7.净在段变化规律不同的公式 为有限年的公式：净有变化的期限 为无限年的公式：净有变化的期限适用范围：根据估价对象的经营状况和市场

21、环境，其未来 510 年的净，并假设此后的净收每年不变或者按一定规律变动，然后对这两段净进行折现计算出房地产的价值。【例 614】某、28、30 酬率为 10%。地产的期限为 38 年，其未来 5 年的净分别为 20、22、25，从未来第 6 年到第 38 年每年的净将稳定在 35左右，该类房地产的报该房地产的价值。【解】该地产的价值计算如下：第13页2018 年房地产估价师上辅导8.预知未来若干年后价格公（八个公一般公式V：房地产现在的价格Ai：房地产未来净，简称期间Vt t：公式二产未来第 t 年末的价格净的期限益每年不变为 A公式三：难以未来的价格，而能未来价格相对于当前价格的率为（了解

22、）V（1+g）t公式四：如果的是未来价格每年上涨率为公式益每年按数额 b 递增第14页2018 年房地产估价师上辅导公式年按数额 b 递减公式七：净定的比率 g 递增公式八：净定的比例 g 递减以上八个公式，实际上就是两个部分之和：一个是未来价格按照率折现的现值，另外一个部分是价值时点到未来价格时公式适用条件：的各年现值一是适用于房地产目前的价格难以知道，但较易其未来价格或未来价格相对的情况。价格的变化率二是对于期较长的房地产，有时不是按照其期来估价，而是先确定一个正常的持有期，然后期间和期末们折算为现值。地产目前的价格为 3500 元/m2，年净为 200 元/m2，【例 616】某率为 1

23、0%。现获知该地区将兴建一座火车站，并将在 6 年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产目前的价格为 7000 元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到 7000 元/m2。请计算获知兴建后该地产的价格。【解】获知兴建火车站V200/10%×（11/1.2.37（元/m2）地产的价格计算如下：/1.16该房地产在获知兴建火车站之后，价格由 3500 元/m2 上涨到 4822 元/m2（自然增值整造成的外部）。【例 617】某写字楼过去的市场价格为 12000 元/m2，目前房地产市场不景

24、气，其市场为每天 3元/m2。该类写字楼的净为市场的 70%。房地产市场 3 年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达 12500 元/m2，转让该写字楼的税该写字楼目前的价值。市场价格的 6%。如果投资者要求该类投资的率为 10%。【解】该目前的价值求取如下：3×365×766.5 元/m2第 13 年，年出租净3 年后市场价值12500×（1 %）11750 元/m2第15页2018 年房地产估价师上辅导现在时点的价值【例 618】某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2 年的租期中，每年可收取净80（没有费用），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商

25、业用地的价值为 1100，拆除费用为 50，该类房地产的率为 10算该旧办公楼的价值。【解】价值求取如下：【例 619】涨 5%，该类房地产的【解】某地产未来 2 年的净分别是 55 万和 60 万，2 年后的价格比现在的价格上率为 10%。该房地。【例 620某宗性房地产未来第一年的净为 24000 元，未来 5 年的净该房地产目前的价格。每年增加 1000元，价格每年（比上年）上涨 3%，【解】选用下列率为 9.5%。目前的价格：根据题意已知：A24000（元b100t5（年）V（1+3%）Y9.5%将上入公式后计算如下：第2018 年房地产估价师上辅导对上述等式进同类项并计算后得到：V

26、760 6.65（元）。益期和持有期的测算第期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净（大于 0）的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净的时间。净大于 0 的持续时间。期应根据土地使用权算。剩余期限和建余进土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用期限结束结束的时间。物剩余是自价值时点起至物的时间。物的时间。是物对房地产价值有贡献的时间，即物自竣工时起至其对房地产再有贡献对性房地产来说，物具体是物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净大于零的图 6-2示。2物剩余物的与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可与土地使用权剩余期限同时结束。时结束，有

27、3 种情形：期为土地使用权剩余（1）剩余物剩余。物这是最简单的情试这种情况。早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过物剩（2） 寿期以物剩余 早到期，地晚到期）。余物剩余计算，再加上自期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价的价值。（两个阶段）自期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，减去以期为使用期限的土地土值时点的价值。期内的净现值收剩余土地使用权的价值值（折现值）例如，某宗性房地产的物剩余为 30 年，土地使用权剩余期限为 40 年，求取该房地产现在的价值，可先求取该房地产 30 年现在的价值。期的价值，

28、然后加上 30 年后的 10 年使用期使用权在该 30 年后的 10 年使用期限土地使用权在现在的价值，等于现在 40 年使用期限的土地使用权的价值减去现在 30 年使的土地使用权的价值。晚于土地使用权剩余期限结束，或者说（3）物剩余物剩余超过土地使权剩余期限。有两种情况：第17页2018 年房地产估价师上辅导出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收使用权及地上物。使用权及地上物。期计算的价值。期计算的价值，加上建对于第一种情况（无补偿），房地产的价值等于以土地使用权剩为对于第二种情况（有补偿），房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为筑物在期结束时的值

29、时点的价值。土地到期时无补土地到期时间作期时物有补偿评估承租益价值益期为剩余租赁期限。利用预知未来若干年后价格的公式求取价值或价格，以及的，应估计持有期。期较长、难以该期限内各益持有期是预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来的时间。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能至 10期间的一般期限来定，一为 5 年四节 净的测算地租理论及地租的测算.地租的含义（熟悉）狭义，指地所获得的超额。广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额。是土地生产要素的。扣除了土地之外的2.地租现象（了解）产要素的的剩余。农价值是按照最劣等地的平均成本、最远区位

30、的成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，其平均生产成本和成本都低于最劣等地，成本，就形成了级差地租。3.（1）（2）（3）（4）论的简要回顾（了解）：地租农：地租农：地租农格农生产成本。市场价格农产成本农业经润。市场价格农产成本农业普通利润。：地租是对耕种那些比较肥沃土地的所的，它的支付使耕种不同质量的见解相同，主张不是地租决土地的农民的所得定的价格（5）（6）均等化。关于地租与土地的价格决定地租。价格的关系，他与：地租农：地租农市场价格农产成本农业平均利润。市场价格农生产成本所使用的一般农业利润率。（7）（8）冯·杜能：地租农市场价格农生产成本均利润投资的利息。：地租市场价格生产平

31、均利润资（9）其他。.地租的测算（熟悉）（1）计算公式：地租农市场价格农销售税费农生产成本农成本土地上投入农业的利润。说明：公式中的土地上投入的利息不包括对应土地价值的的利息，如过去购置土地的费用，而是地以外的投入的利息。第18页2018 年房地产估价师上辅导（2）土地是在最佳用途的竞标地租理论。（3）土地是在最佳集约度下利用的资效率递减。级差地租理论，同一地块上连续追，边际投（4）销售税费、生产成本、成本、利息、经市场价润均是以均或一般水平来扣除。（5）土地上生产的数量为 Q，每个，则市场价格PQ。实地租的具体方法 4 种：从房租中分离出地租地租房租房屋折旧费维修费利润。投资利息保险费房地产

32、税用租赁税费由地价求出地租地价×化率。采用比较法求出地租。采假设开发法求出地租。二、净算的基本原理（掌握）性房地产获取的方式，可分为出租（如：万达商业）和自：宜家家居）两大类。 基于租赁收入求取净法（优先考虑使用）；基于营业取净利润法。对于既有大量租赁实例又有营业收入的，租赁收入求取净。（1）基于租基本公式：测算净的理净=（潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入）-运营有效毛收入-运营费用相关概念：净用。、潜在毛收入（最大可能的收入）、空置和收租损效毛收入、运营费运营费用，是指维持估价对象正常使用或营业的必要。包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、用、维修费、水电费特点：出租人承担。运

33、营费用与会计上成本费用的区别（包括）重要考点运营费用不包含：1）对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押还本付息额。（如何理解：与否，不影响房地产整体的正常运营税前现金流量是净值。另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果方式影响，不客观。）自有资金权益的价减去抵押还本付息额后的余额，它被用于评估2）不包含折旧（不包括物折旧费和土地取得费用摊销，但包括比整体物短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。长项目折旧不短项目折旧包含） 重置提拨款是运营费用中的项目。是指在物内，为定期更换（需要支付）较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备装修等所提供

34、的费用。根据设备的价值，作为更新时点的终值，求款。各期的年金，这个计算出，就是重置第19页2018 年房地产估价师上辅导（偿债基金系数）3）不包含改扩建费用改扩建增加了资产所以不在运营费用里。4）不包含所得税与特定业主的经营状况直接相关，后称为税后现金流量。评估值时，需要扣所得税。【例题】在求净收房地产保有环节的B.房地产C.房屋保险费运营费用包括（ ）。D产抵押还本付息额承租人提供的服务费正确 费、ACE本题考查的是净用、维修费、水测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务参见P253。【例题】某性房地产按计算的，则采用物年折旧100，房屋设备年折旧10 万元，室内装饰装修年

35、折旧50期限为有限年的法公式估价时，计入年运营费的160。（ ）正确×本题考查的是净测算的基本原理。物的折旧费用，不能计入运营费用。短周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为 6参见P253两个重要指标：通过市场提取法获得两个指标的关系：益率+运营费用率=1 益率=1-运营费用率【例题】某商铺面积为 500m2，物的剩余和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似面积计的月为 120 元/m2；运营费用率为商铺按收入的 25%；该类房地产的率10%。的价值为（2133元。D.71正确A本题考查的是净测算的基本原理。年收入=500×120×12=

36、72（）；运营费用=72×25%=18（）；净=18=54元）；（）。第22018 年房地产估价师上辅导（2）基于营测算净的基本原理特点：业主与经营者合二为一，房地产经营者利润没有。入变成了经营收入；要与基于租赁收入的净扣除归属于其他测算，主要区别：潜在毛收入或有的（正常利润）。三、不同类型净的测算（掌握（1）类型一：出租的房地产净的测算 净=租-由出租人负担的费用租赁收入（2 项）：收入、或押金的利息收入。，保险费，房地，计算时要转变成实际出租人负担的费用（6 项）：维修费，现实中出租人负担的费用名义租赁费用，租赁税费。方在租赁合同中约定。【例题】某写字楼的为地产税由出租人负担。由

37、该A B水费DE.房地产税每平方米 3 元，电费、物业由承租人负担，水费、供暖费、房减去运营费用求取该写字楼的净收，应运营费用）。正确CDE本题考查的是不同类型房地产净的测算。电费和物业，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担参见P254。（2）类型二：自营的房地产净的测算）商服经营的房地产：净=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-用-财务费属于商服经营者的利润2）工业生产型房地产：净-归属于生产者的利润=销售收入-生产成本-销售费用-销售税金及附加-用-财3）农地净的测算：净=农地年产值-各种费用-息-农业税-农业利润（型三：自用或尚未使用自用或尚未使用的房地产净的测

38、算，可比照有的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产（4 混合益直接比较调整得出。四：混合的房地的房地产益的测算：3 种方法。1）方法 1：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以再减去总的固定费用。2）方法 2：首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费将总收入减去总费用。3）方法 3：把混合和费用求出各自的净的房地产看成是各种单一类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入将所有的净相加。总的原理，都是，计算净。四、净收）有形有形无形应注意的问题（熟悉）和无形是估带来的直接货币；估价对象带来的间接利益；第21页2018 年房地产估价师上辅导

39、在求取净无形予以考虑。）实际实际时不仅要包括有，还要考虑无形。通常难以货币化，难以在测算净时予以考虑，但可通过选取较低的率或化率要重复计算无形和客观。是估价对象实际获得的收般不能直接用于估价。 客观是估价对象在正常情况下所能获得的益。通常种才能用于估价 【重点】租约的限制，或实际经剔除特殊的、偶然的因素后的收评估出租记忆：益价值，租赁期间应采用合同；租赁期间届满后和未分，应场。租赁期合同 租赁期外 市场【例 621】某商店的土地使用期限为 40 年，自 2007 年 8 月 1 日起计算。该商店共有两层，每层的可出租面积均为 200m2。一层于 2008 年 8 月 1 日租出，租赁期限为 5

40、 年，可出租面积的月为 180 元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近相似的商店一、二层可出租面积的正常月分别为 200 元/m2 和 120元/m2，运营费用率为 25%。该类房地产的出租率为 100%，租约出售的正常价格。率为 9%。请计算该商店 2011 年 8 月【解】该商店 2011 年 8 月 1 日带租层价格的测算：的正常价格测算如下：租赁期间的年净200×180×（125%）32.40（期间届满后的年净）200×200×（125%）.00（）375.69（）商店二层价格的测算：200×120×（125%）年净.60（

41、）229.21（万该商店的正常价格商店价格+商店二层的价格.69+229.21604.90（）】承租益价值评估法的一种变通形式是“成本节约化法”。承租益价值评估是这种方法的典型运用。承租益价值等于剩余租赁期间各期合同与市场差额的现值之和。如果合同低于市场，则第22页2018 年房地产估价师上辅导承租益就有价值；反之，如果合同高于市场益就是负价值。有租约限制下的价值无租约限价值承租益价值【例 622】某公司 3 年前与一写字楼所人签订了租赁合同，租用其中 500m2 的面积，约定租赁期固定不变为 75 元/m2。现市场上相似的写字楼月益的价值。为 100 元/m2。假设折现率为 10%，限为 1

42、0 年，月请前承租【解】选用下列公式益的价值：A（10075）×500 Y10%37（年）1500元）【例题】某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500 平米用于办公，约定租期为 20 年，净为每天 3 元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地剩余使用年限为 30 年，目前市场上类似的写字楼A.98 B.592.C.691.D.667.正确年为每天 3.5 元/平方米，率为 6%，现在的承益价值为（。2A本题考查的益测算应注意的问题。（3.53）×365×91250（元）；还有租期，率为 6%；承租参见益P258。98.8（）（3）乐观求取净

43、保守估计和最可能估计实际上是未来的净。由于不确定性，存在三种状态，乐观估计、保守估可能（或折中）估计。在实际估价中，不仅客观上可能存在上述三种估计，而且可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计，或者为故意低估估价对象价值作出过低的估计。为避免出现这种情况，应要求估价师同时给出未来净的三种估计值：较乐观的估计值、较保守值、最可能的估计值。评估抵押价值因遵守谨慎评估投资价值，因投资者的选用较保守的估计值。可能选用较乐观值或较保守的估计值。其他目的的估价选用最可能的估计值。重置提拨款的扣除方式如果房地产的采暖通风与空（HVAC）需要在 10 年之后以 100000 元的价格重置，假设偿债

44、基金储蓄的利率为 5%，则每 需要留出的重置提拨款为：第23页2018 年房地产估价师上辅导在上述情况下，不考虑重置提拨款的估计为每年 100000 元，考虑重置提拨款的净估计为每年 100000092050（元）如果预计 10 年后价格为 1000000 元，折现率为地产的价值为：951151（元）【例题】下列关于法求净收和无形法，错误的是（ ）。A.净括有形B.运营费用包含房C.通常只旧额及其设备的折旧费才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、最可能的三种估值正确B本题考查的是净测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作

45、为运营费用参见P258【例题】就性房地产而言，为合理选用或确定其净同时给出（ ）A.较乐观的估计B.较保守的估 C.过高的估D.过低的估计E.最可能的估计值并客观评估其价值，往往要求价师正确ABE本题考查的是净测算应注意的问题。净时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。选项 CD 的说法，过高或过低，这种说法本身就是参见P258。、净（1净流模式的确定益每年基本上固定不变A 的求取方法：去数据简单算术平均法来数据简单算术平均法未来数据资最合理的方法）（2） 净（3） 净每年每年按某个数额递增或递减按某个比率递增或递减4）其他有规律变动的情况第24页2018 年房地产估价师上辅导【例 623】某地

46、产的期限为 40 年，判定其未来每年的净基本上不变，通过得知其价未来 4 年的净值。【解】该方法一：分别为 25、26、24、25，率为 10%。该房地产的的价.02（方法二：五节率的确定率的实质（熟悉）投资回收资金的收回，即保本。投资回报所投入的资金全部收所得，即。投资与风险呈正相关。估价采用的的率。率，应等同于与获取估价对象净具风险的投资房地产价值与率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产，由于风险相同的。率是不尽不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益类型，例如期间收益和期末 和自有资金酬率数值。、基于合同的和基于市场的、土地和物、抵押，由于风险不同，率是不尽相同的。因此，在实际估价中并不存在一不变的报但这又不意味着估价师可以随意选取率。选