商业与物业工作界面分工表(调整后)

1、商商业业与与物物业业工工作作界界面面分分工工表表说说明明：标标识识为为责责任任管管理理；标标识识为为配配合合管管理理；序序号号NONO内内容容商商业业公公司司物物业业公公司司一一研发设计1 1公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施2 2计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况3 3水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；4 4空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择5 5各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；6 6地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及

2、流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；7 7外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；8 8建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；9 9隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；1010管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等1111提供已运行的商业物业在工程配套方面的成功与缺欠。1212就日后的商业工程管理内容、商业工程管理标准及成本、设备设施维修支出等方面提供有参考价值的意见。正确的建议和重要的信息可对项目的可行性分析、降低决策的风险起着重要的

3、作用。1313就结构布局、功能方面提出改进建议；1414设备设施配套和水电气等供应容量合理性、适应性1515设备设施、装修材料的设置、选型等。二二施工阶段1 1在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。2 2在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。3 3多种经营供电、通信点位的合理设置4 4在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。5 5配合监理公司重点对建筑的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料

4、的使用安装过程中的监督检查。6 6熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映的内容。7 7参与重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话通讯交换系统等)安装调试工作8 8参加设备安装工程分布、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，从设备运行管理方面提出整改意见和建议9 9审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。1010审核施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许

5、可证明、电工上岗证，如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人员的上岗证明。三三接管验收1 1建筑结构、空间尺寸及设备设施整体布局、配套是否符合设计规定。2 2检查验收各专业设备的技术性能参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等是否符合设备（机组）的技术要求。3 3对设备安装工程的分部、分项工程质量验收，对隐蔽工程质量验收和设备安装工程质量的综合验收。4 4对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。要求收集整理的文件资料主要有：1、设备选型报告及技术经济论证；2、设备购置合同；3、设备安装合同

6、；4、设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；5、进口设备商检证明文件；6、设备安装调试记录；7、设备性能检测和验收移交书；8、设备安装现场更改单和设计更改单；9、技术管理业务往来文件、批件等。这些文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入设备前期技术资料档案。5 5对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核。对尚未完善的事项，要求项目公司提出补救和解决措施并备案。6 6项目公司应将所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程等主要配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修内容、保修期限等内容列出清单交给商业管理公司。7 7将项目公司施工未用完的建材，包

7、括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用，以减少以后维修费用。8 8凡工程施工采用的非市面上常见的建材、设备和设施，应由项目公司或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。四四营运管理及现场工作1 1开展营运流程梳理工作（配合完成购物中心营运体系报表分析、租约管理、收银管理、商家经营系统、客户服务管理等各个模块的资料梳理，2 2建立提前预警机制，经过统计分析各商家的经营业绩，及与商家日常沟通情况，主动掌握信息，建立隐患商铺调整预案，提前预警，是商业运营指定招商工作的另一个重要机制；3 3建立引导市场机制，调查本地商圈及发展前景，合理规划商业布局，业态规划、主动进行品牌引进，是商业项目前期

8、的重要机制；4 4建立多方平衡机制，商业公司运营作为杠杆进行调节，均衡各方利益，达到多方平衡，是商业项目综合体良性发展的一个重要保证；5 5建立商家进场装修进度表、时时监控，发现异常及时应对6 6配合所有已签约商家的看场、量场、图纸提供、工程进度沟通以及相关技术条件的协调工作7 7建立购物中心营运体系报表分析、租约管理、收银管理、商家经营系统、客户服务管理等各个模块的资料梳理8 8前期市场调查:用于商业规划及物业管理的需求9 9后期市场调查:用于后期商业营运及物业服务的需求1010负责所管辖商家日常运营管控：保证商铺按时开业，商家销售业绩提升、商品质量以及店铺和人员的形象；1111监督和维护商

9、场整体视觉形象；1212对购物广场设施设备、建筑物、环境卫生、消防、治安、经营秩序实施监管和维护1313制订购物广场租户手册、购物广场装修守则及其它必要的规章制度，以各种形式督促租赁户/承包方遵守规约。1414建立商家资料档案，包括铺位号、位置、楼层、面积及租户 资料，以及记录签约租户与意向客户基本信息等。1515建立有效的巡视检查制度；负责对购物中心硬件设施正常运行的日常巡查工作；1616负责商家租户的有关物业的报事报修服务工作；及时衔接协调物业相关部门进行各项维修；1717依法和依照协议收取乙方应缴的商场管理费（包括保安、保洁、公共设施维护费、公共水电摊销费等相关费用）及各项代收费用，并有

10、权向愈期未付者追索欠款及滞纳金。1818建立商业项目内公共建筑设备及乙方所租单位房屋基本状况、装修、维修、异动档案；1919以经营为中心的相关对口政府部门外联：当地商品质量监督检查局（主要针对商品出现质量问题投诉时，对商品进行检验）、工商管理局（主要针对商铺营业执照及商品经营品类的检查）、消费者协会（主要针对顾客投诉及因商品销售引起的一切纠纷）、物价局（主要针对商品价格签的检查及商品价格的监督）、卫生局（主要针对检查导购员是否有健康证上岗）；2020进行消费者满意度调查：协调处理消费者的投诉和搜集消费者诉求；2121开展商家租户满意度调查,租户意见的收集和改进跟进;2222后期市场调查:用于后

11、期商业营运及物业服务的需求2323根据商家需求与现有物业的差异，跟进工程部门的工程整改2424参与推广活动的制定及商家活动谈判2525商圈和竞争对手调查;跟踪分析，调整推广策略；2626销售和客流跟踪，进行分析评估，作为经营调整和执行；27271.建立及明确“统一服务窗口”功能，设立总服务台播音、咨询及受理消费者投诉，完善顾客服务台制度和客户播音制度； 2.分别需要建立总服务台管理工作指引、总服务台人员工作规范、广播系统管理工作指引及营运管理工作人员行为规范；2828制定开业应急预案，制定针对开业期间各类突发事件的应急预案；充分权衡各类突发事件对购物中心营运管理工作产生的直接和间接影响； 29

12、29制定商家进场手续办理及相关服务等工作；3030从营运管理角度制定开业前模拟演练计划；演练内容包括：开闭店（晨会）演练；总服务台模拟演练；每日营运巡查演练；美陈布置；开业庆典流程模拟；各类应急预案演练；消防演练（与人员培训相结合）等。五五商业IT信息管理1 1建立广告位、场地IT管理系统，包括查询系统广告的状态、查询即将到期的广告位、已租用广告位的商位信息及合同信息、广告位出租历史信息报表、场地出租历史信息报表、广告位合同到期预警报表等2 2停车场收费管理系统软件购置(开发购置)3 3停车场收费管理系统软件日常维护处理4 4针对运营、招商建立建立商位信息管理系统，包括：1.铺位状态查询：查询

13、商铺的租用情况；2.查询租户租约到期的情况；3.铺位谈判状态图：查询铺位谈判状态信息；4.检索条件:楼层,类型(铺位业态/谈判状态)；5.查询有效数据的:合同信息和商户信息；6.已租用商位的商家信息及合同信息；7.铺位到期警报汇总信息：用于查询截止某一个日期,铺位的到期预警信息；8.签约统计报表：用于查询按签约类型(自签/代理)签订合同的合同信息；9.铺位出租历史信息报表：查询商铺出租的历史信息；5 5针对运营管理建立建立商家信息管理系统，包括：查询基本详细信息、商家合同信息及租金情况、商家租金缴纳情况、商家销售数据分析、商家表扬与投诉、通过品牌查询商家及关联品牌，品牌相关联系人、租户进退场信

14、息列表（用户查询商户签约进场和退租退场的列表信息）、6 6在推广策划版块建立物料（宣传册、印刷品、礼品、数量、库存量、物料状态、物料领用与退回）信息化管理系统；7 7负责牵头POS收银系统的对接工作，要求银联公司或其他购物卡公司提供门对门一站式手续办理服务。8 8结合营运建立的系统增设会员管理系统，包括会员短信发送；查询会员消费积分明晰，产生时间，品牌、消费业态、消费商家等；会员积分兑换、返利；会员生日活动；换取停车票；会员活跃度分析（对会员购买品牌、会员性别、商家、金额、业态消费对比、月频率、次数、停车分析）；9 9增设app手机口端接口支持1010建立收银系统1111弱电系统线路日常维护处

15、理六六推广策划工作界面1 1制定开业开业策划及配合；开业前根据营运招商提出项目推广需求，包括商家入驻仪式、开业前预热和开业庆典等；进行各类推广活动策划及效果评估分析；落实开业庆典的相关协调和配合工作；2 2开展商圈环境及顾客群体消费能力调研并形成具体书面文件以供商业运营参考3 3统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高各项目的活动成效4 4指导和掌控与广告代理商或媒体代理商的联系、谈判；跟踪评估广告/会刊/DM的投放效果。5 5负责制定和掌控商场广告位、场内促销位、及商场形象的收费标准、管理措施并与租凭方进行联络、谈判和后期管理；6 6项目外部交通和城市交通的关系衔接，主入口、次入口、共享空间、

16、客流导向等规划7 7建立推广策划管理系统，包括查询系统广告的状态、查询即将到期的广告位、已租用广告位的商位信息及合同信息、广告位出租历史信息报表、场地出租历史信息报表、广告位合同到期预警报表等8 8商业项目商家门头店招设计规范及管控；9 9导示系统规划1010商业项目VI手册定案及内场装置艺术及封铺处理；七七装饰装修管理及现场管理界面1 1督促商家提交所有图纸资料及与商家交流图纸会审信息，并引导商家至物业公司办理装修入场手续2 2办理进场施工手续；3 3督促商家至财务部完成各项费用的缴纳（包括装修押金、管理费、水电费、施工人员出入证工本费等）；4 4组织负责装修管理图纸审核管理、人员岗位安排管

17、理、与研发及项目部进行工程协调管理5 5合同回收及费用（包括各类保证金）催缴；督促商家装修图纸报审及施工手续办理6 6建立商业营运部的商家管理档案，包括商家的基本资料、图纸、合同台账、函件、整改单及其他变更资料档案等7 7接房验收、交房验收；8 8制订商业项目购物中心装修手册及其它必要的规章制度，以各种形式督促租赁户/承包方遵守规约9 9实时掌握商家内装工程进度和节点，及时与施工单位沟通协调交叉施工、成品保护等配合工作；1010装修施工过程进行监督与管理并建立装修现场检查记录表（工程）表；1111负责商场二次装修工程的监督管理工作1212施工现场的监督施工规范、施工进度巡查，参与工程验收131

18、3制定装修违规处罚措施，包括装修安全管理规定、施工人员管理规定及损毁购物中心公共区域装修赔偿费用明细表；1414严格按照设计图纸材料表对进场材料进行检查核实；确保装修材料与装修工艺符合相关消防安全技术规范与消防审批图纸的要求；1515装修施工给现场进行检查实际装修与审批是否符合；1616负责对装修现场设施实施装修成本保护管理；1717规划指定的装修材料及人员的进场路线、临时堆放点、运输路线1818建立物业公司的物业管理档案，包括本物业的工程图纸、竣工验收、产权资料、维修、运行档案等八八保险1 1督促承租方按照租赁合同中与物业产权人的约定各自购买相应的保险（含公众责任险）；2 2物业产权人负责为

19、下列事项投保财产一切险或机器损坏险，并承担费用；1.租赁场所（建筑物结构）；2.物业产权人提供的设备设施，包括物业产权人提供给乙方单独使用的设备设施及物业产权人提供的与商业广场其他方共用的设备设施。3 3督促承租方在租赁场所装修前自行或要求其委托的装修公司对装修期间投保装修工程涉及的工程一切险及公众责任险并承担相应费用。承租方负责在开业日前投保租赁场所内承租方商品、承租方自行购置的设施、设备的财产一切险或机器损坏险，及租赁场所经营涉及的公众责任险，第三方责任险并自行承担费用。4 4负责对公共区域投保公众责任险（包括顾客意外伤害及其他人身财产保险）；督促乙方应对其租赁的商铺内财产和商铺内公众责任

20、自行投保。5 5建立保险承诺书并会同装修申请表、消防安全责任书要求商家租户填写签字；九九保安公共安全管理界面1 1定期或不定期巡视、检查商铺，必要时包括乙方所租商铺内部。可采取必要措施以防止任何人未经甲方同意或未按本协议规定占用、变更、损害公共服务设施；2 2对购物中心的公共配套设施设备、公共区域进行管理并保证正常安全运行；3 3定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录，发现问题及时处理；4 4对地震、地陷、火灾、水灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作；5 5负责装修施工现场安全管理、成品保护；人员、货物进出管理；6 6商业项目购物中心租赁场所内外安全管理；7 7非开放时间进入商业街人员的

21、控制；维持广场商业街的交通秩序；8 8商业项目购物中心消防通道日常安全消防管理；9 9负责消防安全工作，建立健全的消防管理制度，建立消防责任制1010建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，不含乙方人身财产保险、保证和保管责任；十十保洁及环境绿化管理界面1 1商家租户的租赁面积内的保洁和绿化的日常监管2 2定期对购物中心环境保洁及绿化情况进行日常巡视、检查和维护，并有记录，发现问题及时处理；3 3制定适合商业场所的保洁服务质量标准，设立清洁检查机制，并有效落实和实施，确保质量标准有效完成4 4租赁场所内保洁、绿化工作及巡检督促维护；5 5租赁场所外公共区

22、域的保洁、绿化；6 6同时，按照政府有关部门的要求对公共绿化区域给予养护，使之处于良好状态；7 7商业项目范围内所有卫生间的保洁；8 8按照有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。9 9与步行街接口处通道区域（含卫生间）清洁管理1010保持购物广场内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作，不含餐饮垃圾处理1111消防通道保洁管理十十一一停车场及其他区域的管理界面1 1租赁场所外的公共场所包括但不限于建筑物外的广场、公共通道、天台、楼顶、外墙面统一管理未经甲方同意乙方不得擅自使用2 2商业广场公共区域举办商品促销、展示等活动时需负责维持、保持活动区域的保安、保洁、安全3 3负

23、责停车场的经营管理4 4建立有机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案；5 5建立车流疏导管理和停车场设施设备管理方案；6 6制定后场规划，包括卸货平台、货运电梯、垃圾压缩机、垃圾房、服务空间与走道储存空间规划十十二二设施设备的维修保养、运行管理界面A A租赁场所内中央空调系统及通风排烟1 1商业项目租赁场所内中央空调系统及通风排烟的日常巡检工作；2 2中央空调主机系统（含供暖系统、冷凝蒸发器、冷冻（却）水泵机组、管道及其附件等）的日常维修（含季度、年度检查）、保养（含一三级保养和特级保养）、运行管理；3 3租赁场所内中央空调风柜机、盘管风机的日常维保、运行管理；4 4租赁场所内风管、法兰

24、、阀门、散流器的维护、保养；5 5租赁场所专用的出入口空气幕维护、保养；租赁场所除湿机及其附属管道、表冷器、阀门等设施设备的日常维保、运行管理；6 6租赁场所通风、排烟系统及其附属控制开关柜、管道等设施设备的日常维保、运行管理；7 7租赁场所专用空调机房设备开启、操作及管理，包括机房的管理；B B高低压配电系统1 1商业项目高低压配电系统的日常巡检工作；2 2租赁场所独立使用的联络柜补偿柜、配电柜等高压设施的管理，日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、能耗及相关检测；3 3租赁场所的建筑外墙体景观照明、乙方专用广告照明的维保、能耗；4 4租赁场所内的配电系统、照明系统包括但不限于

25、其独立使用的室内照明系统等的日常维护保养、使用管理；5 5高、低压配电系统包括但不限于变压器、高低压开关柜、各类电井、电容器柜等日常维护保养、运行管理及定期检测；6 6建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录。空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守巡视；C C给排水系统1 1从市政水管进户端计量水表至租赁场所的乙方专用给水系统（含其专用空调系统的补水系统、专用生活及消防水箱）日常维护保养、消杀、检测、运行管理2 2租赁场所专用的隔油池、污水井及污水处理等排水、排污设施的维修保养；3 3租赁场所专用的化粪池、污水井清掏、维修、保养；4 4租赁场所排水地漏

26、、排水管道、阀门、法兰等设施设备的日常维护、保养；5 5租赁场所专用水泵房及其设备的日常维护保养、操作及管理；D D电、扶梯系统1 1商业项目电、扶梯系统的日常巡检工作2 2租赁场所内的所有由物业产权人提供的使用的客、货梯的广告及多媒体设备的日常维修；3 3租赁场所内的所有由物业产权人提供的使用的客、货梯的日常使用运转、维修、专业保养；十十三三消防系统及管理界面1 1商业项目消防设施规范安全的日常巡检工作2 2由物业产权人提供使用的、在租赁场所内的消防烟感报警系统、消火栓及喷淋系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级

27、保养）、运行管理；3 3与其他承租方共用消防报警及连动主机系统、消防水泵、消防排烟风机系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理4 4消防主机、消防水泵、商业项目（购物中心）共用区域的消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理5 5消防监控报警系统24小时自动监测，并设专人值班，按规定保存监控记录，定期举办消防宣传和演习，定期检查消防设备及有无易燃易爆等危险品进场、存储情况；6 6设置专职消防人员负责施工现场动火管理；易燃易爆品管理；消

28、防施工监督；7 7与物业使用人签订消防安全责任书；十十四四房屋、附属设备设施管理及其他1 1自行购置的设备设施的维护、保养；2 2建立有效的巡视检查制度，对供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告等设备定时、定期查巡，及时发现和解决问题，报至物业部进行指派人员及时维修，确保设备设施正常运行；3 3保持公共区域的水、电、气、通讯、宽带网、有线电视、机电设备、电（扶）梯、空调、消防装置、路灯、道路、排污系统等处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关专业工程技术部门进行修复；4 4结合同商业场所的营业时间，制定设备设施日常性，阶段性维修养护计划，使设备设施维修养护工作按

29、部就班地逐步实施，不影响商业场所的正常经营活动；5 5租赁场所内其他设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、装饰装修等日常维护保养、管理；6 6商业项目购物中心公共设施、设备包括但不限于弱电系统、安防系统、雨污水系统、外围地面等日常维修保养；7 7租赁场所所涉及的建筑主体结构（如基础、承重墙体、梁柱、屋面等）的维修；8 8建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所租商铺内发生的墙体、水、电、气、通讯、宽带网、有线电视、排污等建筑体系保修；保修期后乙方所租商铺自管部分实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修；9 9负责设备设施的外协维保管理工作；对电梯、中央空调等重点设备做好对外委托性维修养护工作，以保证为客户提供顺畅的交通和适宜的温度；1010指导参与各项目节能降耗措施的落实，并对成果进行评估；1111制订计划及预防性维修计划；1212对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故的发生；1313建立共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、保养、维修记录；1414制定并执行设施设备操作规程及保养规范；1515对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施；1616属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护