房地产企业税收现状及税收筹划讨论

1、房地产企业税费现状及税收筹划讨论摘要 房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高且涉税金额大，房地产企业税费负担过重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此房地产企业可以在合法的前提下，通过合理的税收筹划，降低税收成本，达到税收负担最小化，实现企业经营活动的目标利润最大化。关键词 房地产 税收现状 税收筹划近年来，房地产成了人们热议的话题，如何降低房价，让老百姓买得起房子成了其中的焦点。通过降低成本来降

2、低房价是一重要途径，而房地产成本中的税费成本不容忽视。针对当前税收制度设计的不合理以及政府收费繁杂造成的房地产税费负担过重，本文通过充分了解当前房地产企业的税费现状，从房地产企业几个主要税种的筹划上来讨论房地产成本的降低。1. 房地产企业税费现状目前，我国房地产业涉及的税费名目繁多，2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。2009年我国对房地产征收的税收占总税收的35以上，全国营业税增加41，房地产营业税增加达到116。1.1房地产业主要设置的税种有：1.1.1营业税：房地产销售行为按销售收入的5征收，出租行为按租金收入的50征收；1.1.2城建税：按营业税税款的7（市区）、

3、5（县城、建制镇）、1（乡村）征收；1.1.3教育费附加：按营业税税款的3征收；1.1.4地方教育附加：按营业税税款的1-2征收；1.1.5土地增值税：销售收入减扣除项目后的增值额÷扣除项目增值率，税法规定，土地增值税根据增值率的大小实行4级超率累进税率：增值率未超过50的部分，税率为30；增值率50未超过100的部分，税率为40；增值率100未超过200的部分，税率为50；增值率超过200的部分，税率为60；税法还规定，普通住宅增值率20以下的，无需缴纳土地增值税；1.1.6企业所得税：销售、出租房地产收入扣除成本、营业税金及附加以及当期企业运营费用后的收益的25征收；1.1.7房

4、产税：出租房产行为按租金的12征收，自用生产经营的房产按照房产原值扣除30后的房产余值每年按1.2的税率征收；1.1.8土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，自合同约定交付土地时间的次月缴纳，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）；1.1.9契税：按国有土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、房屋买卖合同成交价格额的3-5征收；1.1.10印花税：按国有土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、房屋买卖合同的记载合同金额的0.05（产权转移书据）征收，此外工程建造合同、设计合同、借款合同等均

5、需按相应的税目缴纳税款。1.2地方政府对房地产业的收费除了国家征收的税费以外，地方政府会根据各个地方的实际情况向房地产企业收取如基础设施配套费、建筑安装工程劳保费、散装水泥基金、新型墙体材料专项基金、建筑业企业工人工资保证金、建筑工程质量监督费、住宅专项维修基金、工伤保险金、测量费、门牌收费、房屋买卖合同登记费等地方性收费。2. 税收筹划的必要性和可行性刘琼琼（2009）认为，税收筹划是指企业在法律允许的范围内，通过对经营事项的事项筹划，最终是企业获取最大的税收利益。税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征、房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高

6、见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。具体来讲，房地产企业进行税收筹划的必要性在于：首先，房地产行业涉及的税种较多，税负较重；其次，合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本。税收从某种意义上说公司经营管理的一项成本，合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本。如可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的；第三、房地产企业的发展需加强对税收筹划的重视。随着经营规模的扩大，房地产企业所涉及的税收问题会愈加复杂，其税收负担风险、税法违法风险、经营损益风险也会变大。因此，应加强对税收筹划的重视。郑丽清（2006

7、）指出，纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。房地产企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和安排。3. 主要税种的税收筹划3.1营业税及附加筹划3.1.1 变房地产销售或出租为投资 税法规定，销售不动产或出租房产需以销售收入或租金收入按规定缴纳营业税及附加，但若以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承

8、担投资风险的行为，不缴纳营业税及附加，投资入股后转让股权的行为，也不缴纳营业税及附加。因此，根据上述规定，房地产企业在销售不动产可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方销售股权的方式销售房地产，从而达到不用缴纳营业税及附加的目的。案例1：甲公司拟向乙公司销售位于市区价值2000万元的商品房，如果采取直接销售方式，甲公司须按“销售不动产”缴纳营业税及附加110万元。甲公司如果先以商品房向乙公司投资入股，共担风险，则投资时不用缴纳营业税及附加等税费。过段时间再以2000万元的价格转让该股权给乙公司。根据税法规定，转让股权时甲公司仍不用缴纳营业税及附加。通过这种方式，甲公司可以合法的免除110万元的税

9、费。另外，房地产企业的投资性房地产具有以出租获得租金或入股联营以分得利润两种投资方式。若选择将开发的房产对外出租以收取租金的方式，则应按规定缴纳营业税及附加、房地产、企业所得税等；若选择将房产投资入股，参与、接受投资方的利润分配且共担风险的方式，则不征收营业税及附加。又由于被投资方于税后分配投资利润，所以按税法规定，投资方收到的投资收益不再缴纳企业所得税，即将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。当然通过上述两种方式筹划需要相关方的配合，为调动相关方参与筹划的积极性，可以考虑让利一部分给相关方，但其数额应以节约税额为限。3.1.2 合作建房形式的选择合作建房是由一方提供土地使用权，另一方提供

10、租金合作建房。假定提供土地使用权的一方为甲方，提供资金的一方为乙方。合作建房的方式一般有两种：一种是甲乙双方进行纯粹的物物交换；另一种是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股成立合营企业，合作建房。第一种方式，甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，应按“转让土地使用权”缴纳营业税；乙方以转让部分房屋的所有权换取部分土地使用权，应按“销售不动产”缴纳营业税。第二种方式，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的方式分配时，甲方向合营企业提供土地使用权的行为视为投资入股，不征营业税，只在房屋对外销售取得收入时按“销售不动产”缴纳营业税。房地产企业可以利用税法对上述两种方式的不同税务处理进行

11、税收筹划。案例2：甲公司有一块空地，准备建造职工住宅楼，但由于资金紧张而不能开工。于是找到乙公司合作建房并签署协议。协议约定由甲公司提供土地使用权，乙公司提供资金1000万元合作建房，建成后双方平分。完工后经有关部门评估，建筑物价值3000万元。分得房屋后，甲公司以2000万元的价格销售给本单位职工，乙公司以2500万元的价格对外销售。按照上述做法，建房时，甲公司应按“转让土地使用权”缴纳营业税，乙公司按照“销售不动产”缴纳营业税。双方各自应缴营业税3000÷2×575万元。分得房屋后，甲公司应纳营业税100万元，乙公司应纳营业税125万元。两个环节共计缴纳营业税375万元

12、。如果两个公司事先进行税收筹划，由甲公司提供土地使用权，乙公司提供资金，合股成立一个合营企业进行房地产开发，房屋建成后，双方协商，以合营企业的名义将房屋的一部分销售给甲公司职工，另一部分对外销售。在这种方式下，建房环节甲乙双方及合营企业均不用缴纳营业税，销售房屋环节合营企业应按“销售不动产”缴纳营业税2525万元。筹划后，少缴纳营业税150万元。3.1.3 设立物业管理公司房地产企业销售不动产时，往往要代政府有关部门及其他企业收取市政建设费、煤气管网费、邮政通讯配套费、水电初装费、维修基金等配套设施费。对房地产开发企业而言，这些配套设施费属于代收代付款项，不作为房地产销售收入，会计上一般作“其

13、他应付款”处里。但税法规定，纳税人向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的收费属价外费用，无论会计上如何核算，均应并入营业额计征营业税。对此，税收筹划的方法是房地产企业专门成立物流管理公司，将上述价外代收的费用由物业公司收取。物业公司仅就代收上述款项所收取的手续费缴纳营业税。3.2 土地增值税筹划3.2.1 控制增值分水岭 控制增值分水岭是指是否使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目的20以内，享受免征土地增值税的优惠。而控制增值分水岭的主要方法是当纳税人在经营者遇到税收临界点时，通过减少收入或增加支出，避免承担较重的税负。由于土地增值税实行超率累进税率，增值额

14、房地产销售价格税前扣除额，土地增值率增值额÷税前扣除额，而增值率越高，土地增值税的税负越重，开发商的净所得与房价相比越来越低，如表所示：房地产调高价格与企业净所得关系级数增值率（A）企业净所得1A50%调高价格部分×（1-5.5）×（1-30）×（1-25）49.61250%A100%调高价格部分×（1-5.5）×（1-40）×（1-25）42.533100%A200%调高价格部分×（1-5.5）×（1-50）×（1-25）35.444A200%调高价格部分×（1-5.5）×

15、（1-60）×（1-25）28.35通话计算可以看出，房价越高，房地产企业的净所得的比例越低。如何正确地确定房价，是土地增值税筹划的所要问题。同时，土地增值税在一个增值率计税档次中，税负相同，在不影响销量的情况下，可尽量提高销售价格，而到计税级次临界点时，则需要充分考虑税负升高带来的影响。如果开发的房地产所在地区的房价较低，可能超过20的增值率的净所得可能还不如控制在20以内合算。因此当待出售的房地产增值率在20附近时，可以通过减少收入或加大扣除项目的办法，是增值率低于20从而享受免缴的优惠政策。案例3：甲公司有可供销售的普通标准住宅8000平方米，扣除项目金额1560万元（营业收费

16、除外）。现有两种销售方案：一是按2600元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。对于方案一，房屋售价总额2600×80002080万元，应缴营业税及附加114.4万元。扣除项目合计1560114.41674.4万元。增值额20801674.4405.6万元，增值率405.6÷1674.424.22。应缴土地增值税405.6×30121.68万元。对于方案二，房屋售价总额2000万元，应缴营业税及附加110万元。扣除项目金额合计1670万元。增值额330万元。增值率19.67。由于土地开发的增值率在20以下，故免征土地增值税。方案二降价后，少收取销

17、售额80万元，少缴纳营业税及附加4.4万元、土地增值税121.68万元，综合比方案一多获营业收益46.08万元。3.2.2 设立独立核算的销售子公司上述方案二需要制度稍低的销售价格来控制增值率，还有一种方法是：房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的销售子公司。这种方式下，房地产企业既能够以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。假定案例3中甲公司设立独立核算的销售子公司，先以2500元/平方米的价格销售给子公司，子公司再以2600元/平方米的价格对外销售。根据方案二，甲公司销售不动产增值率为19.76，免征土地增值税。子公司销售不动产时，应纳营业税

18、及附加（2600-2500）×5×（1+7+3）4.4万元。增值率（2080-2000-4.4）÷（2000+4.4）3.77，由于子公司不是房地产开发企业，不能享受普通标准住宅增值率低于20的免税政策，应纳土地增值税22.68万元。子公司获利80-4.4-22.68=52.92万元。需要说明的是，本例中还应考虑设立销售子公司所需要花费的成本，权衡成本收益，决定是否设立销售子公司。3.2.3 销售与装修分开，分散经营收入随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合

19、同：一份房屋销售合同，一份装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二行合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。案例4：甲公司出售一幢总售价为1500万元的房屋，该房屋经过简单装修并配备了相应设施，按税法规定，房地产开发业务允许扣除的金额为600万元，增值额为800万元，根据上述条件，甲公司的土地增值税纳税情况为：增值率800÷600133，土地增值税800×50600×15310万元。若采用将该房屋的出售分为两个合同的税收筹划方式，第一个不包含装修费用的房屋出售合同中，房屋售价为1000万元，允许扣除的成本为550万元，属于房地产销售

20、合同，需缴纳土地增值税；第二个合同为房屋装修合同，装修费用为500万元，允许扣除的成本为50万元，属于提供装修服务合同，不用缴纳土地增值税。此时，甲公司的土地增值税纳税情况为：增值率450÷55081，土地增值税450×40-550×5152.5万元。经过税收筹划，甲公司可少缴土地增值税157.5万元。3.2.4 促销方式的筹划变“购房屋、送空调”为“销售带空调的房屋”，因为销售房屋要按销售不动产缴纳营业税、土地增值税等，赠送的空调视同销售缴纳增值税。而销售带空调的房屋把空调价值加到了房屋成本里面，对纳税会有很大的差别，由于房屋和空调不可分割只需要按房屋价格缴纳营

21、业税，同时可以提高土地增值税的扣除成本，减少土地增值税的缴纳。因此在签定购房合同时，不要约定空调是送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。3.3 房产税的筹划 房产税计税方式有从价计征和从租计征，从价计征是按房产计税价值计征，税率为1.2，从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12。随着经济的发展，房屋的租金普遍偏高而如果房屋是以前年度修建的，则其账面原则很低，这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况，“出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此，要转变租赁方式，变从租计征为从价计征。3.3.1 将出租变为投资企业将房屋对外出租，按规定要按租金收入的12缴纳房产税，但如将房屋出租改为对外投资入股

22、，参与被投资方的利润分配，共同承担风险，企业就不用按12的高税率缴纳房产税，分回的利润也不用再缴纳其他税收，而被投资方也只需按房屋余值的1.2缴纳，相比之下，这样计算的房地产要少得多。3.3.2 将出租变为承包根据税法规定，如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款，均属于企业内部分配行为，不属于租赁行为，因此，如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人聘为经营者，将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征，这样就可以避免较高的房产税。4. 现行税费体制下税收筹划应注意的问题 税收筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的