房地产抵押估价报告

1、房地产抵押估价报告项目名称：xx（户）拟抵押贷款项目涉及的位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产的抵押价值评估估价委托人：xx房地产估价机构：安徽xx房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：殷乐利（3420090045） 周莉（5120110030）估价报告出具日期 : 二零一六年六月三十日估价报告编号：皖xx（池）评（2016）字第3417000268号致估价委托人函xx： 受您的委托，我公司对您位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产于价值时点二零一六年六月二十日的抵押价

2、值进行了评估与测算。本次估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的在对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用房地产估价规范GB/T50291-2015规定的科学的估价方法（本次评估采用的估价方法为比较法、收益法），对估价对象于价值时点的抵押价值进行了评估。其评估结果如下：估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值：评估总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)；评估结果一览表估价对象房地产权证坐落建筑面积（m2）评估单价（元

3、/ m2）评估价值（万元）1房地权证池字第01061687B号贵池区翠微苑E12幢10783.46450037.56 2房地权池字第012599B号翠微苑小区E12幢10898.85450044.48 合计-182.31-82.04房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款：0元（法定优先受偿权利包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，根据委托方提供的资料和估价师的调查，未发现估价对象的存在任何法定优先受偿款。）估价对象房地产抵押总价：￥82.04万元(大写：人民币捌拾贰万零肆佰元整)。评估结果一览表估价对象房地产权证坐落建筑面积（m2）评估单价（元/ m2

4、）评估价值（万元）1房地权证池字第01061687B号贵池区翠微苑E12幢10783.46450037.56 2房地权池字第012599B号翠微苑小区E12幢10898.85450044.48 合计-182.31-82.04特别提示：本次估价目的为抵押，假定估价对象在抵押期内拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%，其合理的变现时间一般为3-5个月。 安徽xx房地产评估咨询有限公司法定代表人： 二零一六年六月三十日目 录一、估价师声明1二、估价假设和限制条件3三、估价结果报告3（一）估价委托人

5、6（二）房地产估价机构6（三）估价目的6（四）估价对象7（五）价值时点7（六）价值类型8（七）估价依据8（八）估价原则9（九）估价方法10（十）估价结果11（十一）估价人员13（十二）实地查勘期13（十三）估价作业期13（十四）估价报告使用期限13（十五）估价对象变现能力分析及相关风险提示13四、估价技术报告20（一）实物状况描述与分析20（二）权益状况描述与分析21（三）区域状况描述与分析21（四）市场背景描述与分析22（五）最高最佳利用分析22（六）估价方法适用性分析29（七）估价测算过程31（八）估价结果确定44五、附 件47附件1：估价委托书及法定优先受偿款调查记录附件2: 估价对象及

6、可比实例位置示意图附件3：估价对象及可比实例照片附件4：房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号房地产权证复印件附件5：池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号国有土地使用权证复印件附件5：委托方身份证复印件附件6：房地产估价机构资质证书、房地产估价机构营业执照复印件附件7：注册房地产估价师资质证书复印件附件8：其他资料估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害

7、关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-2015和建住房【2006】8号关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题进行分析，形成意见和结论，并撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，实地查勘期为2016年6月20日，即本次价值时点。参加实地查勘人员有：殷乐利(注册房地产估价师)、周莉(注册房地产估价师)。我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行

8、调查的责任。6、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。8、本估价报告是我们根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。参加本次估价的注册房地产估价师：姓 名 注册证号 签 字殷乐

9、利 3420090045周 莉 5120110030 估价假设和限制条件（一）一般假设1、根据估价对象的使用现状，基础设施设定为“六通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气，场地平整）。2、该房地产实际用途为住宅，证载用途为住宅，按照最佳最有效使用的原则，估价对象用地最佳状态为住宅用地。3、估价对象四至界限清楚，权属状况为住宅，无权属争议，房屋建筑面积、宗地土地使用权面积均以证书登记面积为准。4、估价对象占用土地使用权性质为国有出让用地；根据中华人民共和国物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。本次估价中估价对象土地为出让住宅用地，土地使用期届满后，自动

10、续期。（如果有未定事项，应说明清晰，一般不允许抵押。）5、本报告估价结果是估价对象于价值时点当时市场状况下形成的客观合理价格。6、委托方向本估价机构提供的有关证件、资料和陈述的情况必须是真实的；其所提供的数据我们未经现场测量，并假设其为真实、准确的。7、本次估价时，估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素进行了关注，未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验；本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准和环保标准。（二）未定事项假设未定事项假设是指估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的

11、假定。本次估价对象状况无未定事项，故无未定事项假设。（三）背离事实假设背离事实假设是指房地产设定的状况与实际状况不一致时，根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。估价对象设定状况与实际状况一致，故本次评估无背离事实假设。（四）不相一致假设不相一致假设是指房地产名称/地址变更、用途、权利人不一致时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。本次估价对象状况之间无不一致，故无不相一致假设。（五）依据不足假设 依据不足假设是对房地产事实不了解时，而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。本次估价对象无依据不足，故无依据不足假设。（六）关于法定优先受偿款房地产抵押估价指导意见中提出“房地产抵押价值为假

12、定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款”。根据委托方提供信息及估价人员现场勘查，此估价对象不存在法定优先受偿款。（七）估价报告的使用限制1、此次评估的房地产抵押价值是估价对象价值在“六通一平”和国有出让土地使用权状态下住宅用途房地产于价值时点的市场价格。等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2、本估价结果是根据本次估价目的，对估价对象在保持现使用状态下评估测算出的，仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依

13、据，不得用于其它目的，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。3、本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。使用者应当充分考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响；应当定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。5、本报告包括封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件共八部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分

14、内容而导致的损失，我公司不承担任何责任。6、本估价报告使用期限自估价报告出具之日（2016年6月30日）起一年内有效。估价结果报告（一）估价委托人1、姓名：xx2、住址：贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108（二）房地产估价机构1、房地产估价机构名称安徽xx房地产评估咨询有限公司2、房地产估价机构地址安徽省合肥市经济技术开发区合安路东繁华世家雅景苑1号联排别墅3、法定代表人常忠文4、统一社会信用代码5、房地产估价机构资质和级别房地产：一级 建房估证字2013074号有效期限：2013年7月20日至2016年7月19日6、联系人章桂宝7、联系电话（三）估价目的为确定房地产抵押贷款额

15、度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（四）估价对象本次评估的估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108住宅用途房地产，xx拥有房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号房地产权证及池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号国有土地使用权证，该估价对象房地产建筑面积为182.31平方米。1、土地状况四 至东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路用 途住宅用地土地使用年期根据委托方提供的池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自价值时点土地剩余使用

16、年限为52.51年。开发程度宗地外“六通”（通路，通电，通上水，通下水，通讯，通气），宗地内场地平整。2、建筑物状况：名称贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108房地产权证房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号所有权人xx规模182.31平方米（107面积为83.46，108面积为98.85平方米）用途住宅用房层数1/5建筑结构混合结构层高（米）约3.5米设施设备估价对象的供水、供电、通讯、卫生、照明等系统和设备配置齐全。装饰装修普通装修，墙面为乳胶漆粉刷，地面为地板转，进户门为防盗门、窗户为塑钢窗。空间布局估价对象均为两室两厅一厨两卫，入户首先看到的是客

17、厅餐厅，客厅、主卧室、次卧室朝南，餐厅、厨房、卫生间朝北。建成时间建成于2001年使用及维护状况估价对象建筑物目前处于自用状态，用途为住宅，维护保养情况完好。（五）价值时点2016年6月20日（价值时点为估价人员实地查勘期）。（六）价值类型此次评估的房地产价格是在基础设施“六通一平”和国有出让土地使用权状态下住宅用途房地产于价值时点的抵押价格，等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款）

18、。 （七）估价依据1、有关法律法规（1）中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）；（2）中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）；（3）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；（4）城市房地产抵押管理办法（建设部令第98号）。2、有关技术标准（1）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）；（2）中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013）；（3）关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财政部、国家税务总局财税200824号）；（4）中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（

19、国发198519号）；（5）国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定（中华人民共和国国务院令第448号）；（6）关于印发安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行办法的通知（财综2011349号）；（7）房屋完损等级评定标准（试行）（城住字1984第678号）；（8）房地产抵押估价指导意见建住房20068号。3、其他资料（1）房地产估价委托书；（2）房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号房地产权证复印件及池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号国有土地使用权证；（3）估价人员实地勘查、调查、收集的有关资料。（八）估价原则1、独立、客观、公正原则所谓独

20、立，一是要求房地产估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求房地产估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求房地产估价机构和估价人员在估价中不应受到外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求房地产估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求房地产估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方，因此，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直的评估出对各方估价厉害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则房地产价格是实物、

21、区位、权益三者的有机结合，所以估价方和估价人员在估价中必须在房地产的产权、房地产的利用以及房地产的处分的方面皆符合相关法律法规的约定，在产权无法明确的情况下应明确设定估价对象的产权。因此，估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、最高最佳利用原则要求估价结果是在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。在合法前提下的最高最佳利用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳利用状态。4、替代原则根据市场运行

22、规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。房地产市场价格也同样遵循替代规律，某房地产市场价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产市场价格所牵制。换言之，估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。5、价值时点原则房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个具体的时间，估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的

23、价格或价格。6、谨慎原则房地产市场价格的变化受多种因素制约，每一种因素的变化都反过来影响到房地产价格，从而影响到评估标的的抵押价值和抵押贷款的资金安全。谨慎原则就是要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定的的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。（九）估价方法估价人员根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。房地产估价规范中常用的估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法。1、本次评估未选用的估价方法及理由由于该房产位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢10

24、8住宅，该区域近年来征收、拆迁资料少，不易取得土地成本相关测算数据，因此本次估价不采用成本法；另估价对象不属于待开发或再开发房地产，因此不适合采用假设开发法。2、本次评估选用的估价方法及理由由于估价对象属于住宅用途房地产，位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108，该区域为住宅房地产的较活跃区域，住宅房地产的成交案例较多，符合比较法运用的条件；比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。又由于此类用途房地产收益性较强，用于出租房屋较多且租赁需求旺盛，房屋的收益经常而稳定，符合收益法运用的条件。收

25、益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。综上所述，本报告将采用比较法和收益法对估价对象进行评估。（十）估价结果此次估价中所使用的币种为人民币。本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设和限制条件的基础上，于价值时点2016年6月20日的评估结果如下： 房地产未设立法定优先受偿权利下的估价结果汇总表：币种：人民币估价方法相关结果比较法收益法估价对象一总价（万元）47.4928.00

26、单价（元/ m2）50073320估价对象二总价（万元）单价（元/ m2）评估价值总价（万元）82.04（大写:捌拾贰万零肆佰元整）单价（元/ m2）4500房地产抵押价值评估结果汇总表： 币种：人民币 估价对象项目及结果估价对象1、假定未设立法定优先受偿权下的价值总价（万元）46.41（大写:捌拾贰万零肆佰元整）单价（元/ m2）45002、估价师知悉的法定优先受尝款总额（万元）02.1已抵押担保的债权数额总额（万元）02.2拖欠的建设工程价款总额（万元）02.3其他法定优先受尝款总额（万元）03、抵押价值总价（万元）46.41（大写:捌拾贰万零肆佰元整）单价（元/ m2）4500（十一）估

27、价人员参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期殷乐利3420090045周 莉5120110030（十二）实地查勘期二零一六年六月二十日（十三）估价作业期二零一六年六月二十日至六月三十日（十四）估价报告使用期限本估价报告使用期限自估价报告出具之日（二零一六年六月三十日）起一年内有效。（十五）估价对象变现能力分析及相关风险提示1、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。本次评估主要从以下几个方面对估价对象变现能力进行分析。（1）影响房地产变现能力的主要因素房地产的通用性：通用性是指是否常见和普遍适用。一般而言，凡

28、越是常见和普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广（市场上可能的购买者多），易于处置和变现，变现能力也越强，反之亦然。估价对象系一般常见的住宅房地产，其通用性较强。房地产的独立使用性：独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。一般的独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。估价对象基础配套设施达到“六通一平”，且估价对象于价值时点处于正常的独立使用状态，具有较强的独立适用性。房地产的可分割转让性：可分割转让性是指在物理上、经济上是否可以分离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而如果该房地产容易分割，就可以分割成多个价值量小的可以独立使用的部分分别转

29、让，这样就可以提高其变现能力。估价对象系住宅用途房地产，一般情况下估价对象分割转让可能性不大。房地产的价值大小：一般的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力自然较弱。价值大小对变现的影响是指潜在购买群体的承受能力，房地产价值越大，潜在购买群体的范围就越小。估价对象总价值适中，变现能力较好。房地产的开发程度：一般来说，开发程度越低的房地产。不确定因素较多，变现能力较弱。估价对象所在区域内基础设施达到宗地外 “六通一平”，开发程度一般，其变现能力一般。房地产的市场状况：一般来说，房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。估价对象系住宅用途房地产，同时池州市

30、贵池区房地产的“二手房”市场发展较成熟，需求较旺盛，住宅用途的房地产市场较繁荣，估价对象变现能力较好。房地产的区位：一般来说，区位越偏僻，越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。估价对象所在区域内生活配套设施比较完善，人口密度较好,已经形成成熟的住宅区域，变现能力较好。（2）假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度这种可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“价值时点”,而且是“拍卖或变卖”的情形。而这种差异程度主要取决于:市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响,其最可能实现的价格肯定要比评估的市场价值(指合理的市场价值)要低。市场状况:估价对象

31、位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108,区域内新建成的住宅小区较多,二手房交易较为活跃,房地产市场状况较好。短期强制处分:估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108,周边公共配套设施较齐全、自然与人文环境良好,但由于区域内同类型住宅存量房较多,供需处于饱和状态,估价对象短期强制处分时间相对较短,快速变现能力一般。购买群体的心理:由于估价对象是“拍卖或变卖”的情形,购买群体在购买时可能存在一定的排斥心理,影响估价对象的变现能力。（3）最可能实现的价格一般比评估的市场价值低的原因：期限限制：相对于正常市场交易而言，拍卖成交对于时间的要求更高，首先拍卖会召开之

32、前一般只有不超过15天的时间进行宣传，而且拍卖成交后往往要求购买者在较短的时间内付清款项，这样就不符合假设条件中的有较为充裕的时间的设定，从而造成拍卖成交价往往同市场价有所差异的现象。税费差异：根据拍卖法的规定，拍卖人可向委托人和买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金，这就意味着买受人要较正常市场交易多负担拍卖佣金，造成了实际承受价高于市场价，在这种情况下，购买者往往会调低购买上限，造成拍卖成交价格要低于正常市场价格。心理因素：心理因素是影响拍卖成交的重要因素，很多人认为法院拍卖的房地产不吉利会造成其不去参加竞拍，参加竞拍的人群也容易受到拍卖气氛的影响，如竞买不活跃，会造成观望、等待，心理期待

33、降价从而造成一拍成功率低，且最终成交价位低，也可能会有竞拍非常激烈，造成购买者不理智冲动购买，造成成交价高于市场价。买主限制：拍卖公司在进行宣传时，往往通过网络、平面媒体、推介会等形式进行信息的发布，考虑到不同人群接受信息来源的习惯，造成了可能的潜在购买者可能看不到相关信息，对于某些通用性较差的房地产，因其房地产性质决定可能购买的群体集中在一个较为狭窄的范围内，这样也就造成了拍卖成交价与市场价的背离。综上所述，假定估价对象在价值时点拍卖或者进行变卖,因存在市场状况、短期内强制处分、购买群体的心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般与评估的市场价值的差异程度大约在5%-10%。（4）变现时间的长短

34、处置房地产时,其变现的时间长短与处置方式、估价对象的面积、用途、价值、成新等因素有关。一般说来,以拍卖方式处置房地产时,变现时间较短,但变现价格一般较低,变现成本较高,变现时间的长短直接与变现能力的大小正相关。估价对象抵押房地产如在价值时点进行拍卖或者变卖,其合理的变现时间一般为3-5个月，变现能力较好。（5）变现的费用、税金的种类和清偿顺序变现的费用:一般包括法院执行费、评估费、拍卖佣金及办理过户手续时发生的行政事业性收费，一般情况下,抵押物的处置都需要经过司法程序,这个过程中产生的费用可统称为诉讼费用。根据诉讼费用交纳办法(中华人民共和国国务院令第481号),人民法院收取的诉讼费用主要有案

35、件受理费和申请执行费,另外还有执行中的实际支出费用,包括人民法院执行人员异地执行本案时按照国家有关规定标准支出的差旅费用,有人民法院或人民法院委托其他单位或共同进行的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际支出费用。另外,诉讼费用还包括抵押权人支出的律师费用等。处分抵押房地产应缴纳的税费主要包括营业税金及附加、土所得税、印花税、交易费等。估价对象若在价值时点进行变现,其过程中发生的税费主要涉及营业税、契税、印花税等税金及交易综合服务费等费用;以拍卖方式处置抵押房地产时,要支付拍卖佣金、评估费、法律诉讼费及保全费等费用;抵押房地产原欠缴的各种费用(除优先受偿款),需要在变现过程

36、中补交的,也应计入变现费用中,主要包括欠缴的水电暖费用、物业管理费等。抵押房地产如在价值时点进行拍卖或者变卖时,变现后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的数额外,一般应按下列顺序进行清偿:A、支付处置费用和佣金;B、偿还法定优先授偿款;C、偿还抵押权人(或债权人)的债权本息及违约金;D、余款交委托人(或抵押人)。估价对象如在价值时点进行变现,其清偿顺序如上所述。2、相关风险提示（1）预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素:近几年来,国家针对房地产相继出台宏观调控政策,将会影响房地产市场价值,使得估价对象房地产的价值未来下跌存在一定的可能。如果未来发生区域经济衰退或和其它社会、政治因素的剧

37、变,都整体下跌,估价对象房地产的价值下跌成为可能。如果未来估价对象房地产的环境因素以及区位条件发生恶化也会对估价对象房地产的贬值成为可能。房地产抵押期间,抵押房地产仍由抵押人占有、使用。若抵押人人为使用不当,如擅自拆改建筑物,破坏建筑结构等,将会加速建筑物的物理折旧,导致房地产的贬值。如果未来遭遇不可抗力的因素(如火灾、地震、水灾)等,也会对建筑物产生破坏作用,进面导致建筑物折旧加速,使房地产价值下降。（2）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响:本估价结果是估价对象在特定的价值时点和特定的估价目的之前提下的市场价值,随着时间的推移,估价对象房地产状况会发生变化(

38、尤其是房屋折旧,土地使用年限缩短等),房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移,估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差,这是属于正常的房地产市场现象,作为抵押贷款之目的,提请抵押权人注意估价对象价值的减损。估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响，从物质折旧和功能折旧的角度考虑，其影响一般都是负面的，房地产抵押价值呈一定程度的逐年下降趋势，下降的幅度视房地产类型的不同而不同，以及视估价对象使用情况的不同而不同。因估价对象是住宅房地产，住宅房地产其抵押价值下降的幅度一般较小。房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产

39、生的影响（3）抵押期间房地产信贷风险关注点分析抵押房地产本身的风险适应性风险：并不是所有的房地产都适合作为抵押物，作为担保物的房地产必须具有合法性。预期风险：抵押期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。变现风险：因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。耗损风险：在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗;不正当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。系统风险分析市场供求风险：抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。政策、政治风险：政府有关房地产的税收、金融等

40、政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。信用、道德、经营、管理等风险：抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。或然损失风险：火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。估价报告中忽略考虑或者无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能产生风险的披露估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。（4）合理使用评估价值请

41、充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。（5）定期或者在房地产变化较快时对房地产抵押价值进行再评估抵押期间抵押权人应每年进行房地产抵押价值再评估，在价值时点后,有效期内若房地产市场价格发生较大波动,并对估价对象价值已产生明显影响时,委托方应及时聘请房地产估价机构重新确定其市场价值。估价技术报告（一）实物状况描述与分析本次估价对象为贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108建筑面积为182.31平方米住宅用途房地产。估价对象四至：东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路。估价根据委托方提供的资料及现场查勘情况，现对估价对象实物状况描述如下：1、 土地实物状

42、况描述与分析四 至东临九华山大道，南临人民路，西临清溪河，北临秋浦东路用 途住宅用地土地使用年期根据委托方提供的池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日。因此自价值时点土地剩余使用年限为52.51年。开发程度宗地外“六通”（通路，通电，通上水，通下水，通讯，通气），宗地内场地平整。土地实物状况分析综上所述，估价对象四至界限清晰，面积适中，用途符合规划且为最佳用途，土地形状规则便于利用，地形为平原地，地势平坦，所在区域基础设施已达到“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）及宗地内场地平整，对估价对象房地产价值具有明

43、显的提升作用。2、建筑物状况描述与分析估价对象位于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108，建筑面积为182.31平方米。建筑物实物状况描述名称贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108房地产权证房地权证池字第01061687B号、房地权池字第012599B号所有权人xx规模182.31平方米用途住宅层数/总层数1/5建筑结构混合结构层高约3.5米设施设备估价对象的供水、供电、通讯、卫生、照明等系统和设备配置齐全。装饰装修普通装修，墙面为乳胶漆粉刷，地面为地板砖及木地板，天花为乳胶漆，门为防盗门，塑钢窗。空间布局估价对象均为两室两厅一厨两卫，入户首先看到的是客厅餐厅，客厅

44、、主卧室、次卧室朝南，餐厅、厨房、卫生间朝北。建成时间2001年使用及维护状况估价对象使用及维护状况良好。完损状况估价对象结构构件完好，管道畅通、现状良好。建筑物实物状况分析综上所述，估价对象规模适中，适宜作为住宅，用途符合规划且为最佳用途，装饰装修为普通装修，空间布局合理，使用及维护良好，经现场勘查成新度较高，有助于估价对象的价值显化。（二）权益状况描述与分析土地权益状况描述土地所有权状况估价对象所占土地所有权为国家所有土地使用权状况根据委托方提供的池土国用（商品房）第230/2006号、4904/2010号土地证显示，该宗土地使用年期至2068年12月25日止。因此自价值时点土地剩余使用年

45、限为52.51年他项权利设立状况无土地使用管制住宅用地建筑物权益状况描述房屋所有权状况房屋所有权人为xx他项权利设立状况无出租或占用情况自用其他特殊情况无权益状况分析综上所述，估价对象权属合法，各项权利因素完整，可以在房地产市场上自由交易，无特殊限制，对估价对象价值有提升作用较好。（三）区域状况描述与分析位置状况描述坐落估价对象坐落于贵池区翠微苑E12幢107、翠微苑小区E12幢108方位估价对象位于秋浦东路以南。与重要场所（设施）的距离距池州市中心约1.2公里，距池州市火车站约5.0公里。临街（路）状况临秋浦东路、九华山大道，临路条件好朝向朝南层数/总层数1/5交通状况描述道路状况附近有秋浦

46、东路、九华山大道，估价对象临路状况良好。出入可利用交通工具附近有11、17路等公交车经过，公交便捷度好； 交通管制情况因为该位置多为商业及住宅，小型汽车通行居多，限制行车速度在40千米/小时以内停车方便程度附近停车位较多，停车便捷自然环境描述自然环境估价对象所在区域为池州市贵池区，自然环境良好，主要污染为汽车尾气和噪音污染。人文环境估价对象所在区域为池州市贵池区，周边多为个体工商户，教育程度多为大专以上文化水平，收入水平在中等以上水平，整体人文水平一般。景观该区域靠近清溪河，景观较好。外部配套设施状况描述基础设施估价对象所在区域道路、供水、排水（雨污混排）、供电、通讯等设施完备，综合基础设施条

47、件完善，且保管较完善，保障率较高、保障率在95%以上。公共服务设施估价对象所在区域有池州市中医院、工商银行、邮政储蓄银行、翠微苑农贸市场、市直机关幼儿园、池州市千秋学校等公共服务配套设施比较齐全。区位状况分析估价对象为住宅用途房地产，位于池州市贵池区，房屋朝南，该区域地理位置优越，交通较便捷，周边基础设施和公共设施较为齐全，通过以上分析可以看出，随着该区域的发展及该区域的进一步规划，估价对象的房地产价值还有一定的升值空间。（四）市场背景描述与分析1、池州市经济社会发展状况2015年1-10月池州市经济运行总体平稳，多数指标增速位居全省中上水平。与前三季度比，工业生产增速持平，投资、限上消费、财

48、政收入增速加快，出口降幅继续收窄，存贷款增速“一升一滑”，物价低位运行。 （1）工业生产平稳增长。10月末池州市规上工业企业540户，比上年新增84户，2015年1-10月份实现增加值147.6亿元，增长10.8%，增幅比全省高2.2个百分点，居全省第6位。重点行业支撑有力。2015年1-10月份，居池州市前五位的行业共实现增加值76.7亿元，增长16.1%，高于规上工业增速5.3个百分点；五大行业增加值占池州市规上工业的52%，对规上工业增长贡献率达71%，拉动规上工业增长7.7个百分点。其中，有色、化工、电气机械器材、建材水泥和钢铁分别增长61.2%、22.1%、8%、4.5%和

49、3.3%。大中型企业增长较快。2015年1-10月份，池州市34户大中型企业实现增加值51.1亿元，增长12.8%，高于规上工业增速2个百分点。冠华黄金、超威电源、广信农化、泰合森能源、铜冠铜箔、天平机械等重点骨干企业运行平稳。新兴产业加快成长。2015年1-10月份，预计池州市战略性新兴产业产值59.1亿元，增长13.5%，其中占比34.6%的新材料产业增长最快，增速达32%。高新技术产业快速增长。2015年1-10月份，池州市高新技术企业产值234.8亿元，增长21.8% ，高于全省10.2个百分点，增幅居全省第3位，今年以来增速一直居全省前列。其中冠华黄金产值增长194.9%，对池州市高

50、新技术产业产值增长贡献率达55.3%，拉动高新技术产业产值增长12.1个百分点。装备制造业占比提升。2015年1-10月份，装备制造业增加值29.7亿元，增长10.7%，装备制造业增加值占制造业的比重达24.0%，比前三季度提高0.3个百分点。工业用电量增势平稳。2015年1-10月份，池州市工业用电量31.8亿千瓦时，增长5.4%，其中重点监测的42户企业用电量21.8亿千瓦时，增长10.1%，增幅比前三季度提高0.3个百分点。（2）固定资产投资形势持续改善。2015年1-10月份，池州市固定资产投资483.6亿元，同比增长11.9%，比一季度、上半年、前三季度分别提高11个、3.5个、0.

51、3个百分点，增速居全省位次由上半年的第14位、前三季度的第11位，前进到第10位。基础设施投资增长加快。2015年1-10月份，基础设施投资91.9亿元，增长76.6%，同比提高70个百分点。工业投资增速持续回升。2015年1-10月份，工业投资293.9亿元，增长14.3%，比上半年、前三季度分别提高13.1个、2.4个百分点。其中，占比87.4%的制造业投资257亿元，增长10.7%；技改投资191.1亿元，增长36.2%，高于工业投资增速21.9个百分点，占工业投资比重达65%，同比提高10.4个百分点。新开工项目个数增多、投资建设加快。2015年1-10月份，池州市新开工项目654个，

52、同比增加171个，其中亿元以上新开工项目48个，同比增加14个。新开工项目完成投资273.1亿元，增长55.9%，其中亿元以上新开工项目完成投资65.1亿元，增长93.8%。 房地产去库存压力较大。2015年1-10月份，房地产开发投资成70.3亿元，增幅由上年同期增长3.5%转为下降19.9%，降幅比前三季度扩大5.7个百分点；新建商品房销售面积、销售额分别为108.4万平方米、49.9亿元，分别下降14.8%、16.5%。（3） 市场消费稳中有升。10月末池州市限额以上批发零售和住宿餐饮业单位280户，比上年新增52户，2015年1-10月份实现限额以上消费品零售额60.2亿元，同比增长1

53、1.3%，比全省高3.4个百分点，比前三季度提高0.4个百分点，增幅居全省第8位。“互联网+”等新兴服务业态发展加快。2015年1-10月份，池州市限上批发零售业实现网上商品零售额0.35亿元，增长124.7%，高于限上零售额113.4个百分点，网上商品零售额占限上消费品零售额比重为0.6%，同比提高0.3个百分点。基本生活类商品零售稳步增长。基本生活类增长14.5%，比前三季度提高0.3个百分点，其中粮油食品类增长18.7%，提高0.7个百分点。交通电器设备类商品零售增长加快。交通电器设备类增长11.7%，比前三季度提高1.6个百分点，其中汽车类增长11.6%，提高2.5个百分点。居住类、燃

54、料类商品零售增速回落。居住类增长14.9%，比前三季度回落0.2个百分点，其中建筑及装潢材料类增长17.3%，回落0.9个百分点；燃料类增长9.1%，比前三季度回落0.2个百分点，其中石油及制品类增长10.1%，回落0.2个百分点。（4）进出口总额增幅回落。2015年1-10月份，池州市外贸进出口总额4.01亿美元，增长17.8%，比前三季度回落9.6个百分点。进口增速高位回落。2015年1-10月份，池州市进口2.29亿美元，增长94.2%，比前三季度回落51.6个百分点。其中，占比51.1%的重点企业铜冠有色进口1.17亿美元，由前三季度增长24倍回落到3倍，主要原因是从四季度开始逐渐改由

55、总公司铜陵有色进口，池州市进口后续增长形势不容乐观。出口降幅持续收窄。2015年1-10月份，池州市出口1.72亿美元，由上半年、前三季度分别下降32%、24.2%，收窄到下降22.7%。与前三季度比，耐福电声、双虹服饰出口增长加快，龙华医药、中山化工出口降幅收窄。 （5）财政收入增速持续回升。前三季度，池州市财政收入81.3亿元，同比增长7.3%，比上半年、前三季度分别提高1.2个、1个百分点，其中地方财政收入62.2亿元，增长7.6%，提高2.5个、1个百分点。在全部财政收入中，税收收入57.3亿元，下降0.4%，比前三季度收窄1.1个百分点。从主要税种看：增值税15.3亿元，下降2.8%。其中，交通运输业增值税下降幅度较大，下降32.4%；工业增值税增幅同比回落1.2个百分点，商业增值税下降9.8%。营业税11.8亿元，增长6.9%，其中建筑业、房地产业营业税分别增长8.1%、2.7%，主要是税务部门加大了建安房地产营业税清缴力度，一次性征收因素所致。所得税8.7亿元，下降0.1%，主要原因是企业盈利