第4章房地产估价原则

1、第四章第四章 房地产估价原则房地产估价原则学习要点学习要点1 1了解房地产估价原则的含义；了解房地产估价原则的含义；2 2掌握房地产估价的基本原则；掌握房地产估价的基本原则；3 3掌握房地产估价的技术原则；掌握房地产估价的技术原则；4 4熟悉房地产估价的特殊原则；熟悉房地产估价的特殊原则；5 5了解房地产估价的其他原则。了解房地产估价的其他原则。第三章第三章 房地产价格概述房地产价格概述 第一节第一节 对房地产估价原则的认识对房地产估价原则的认识 第二节第二节 房地产估价的基本原则房地产估价的基本原则 第三节第三节 房地产估价的技术性原则房地产估价的技术性原则 第四节第四节 房地产估价的特殊原

2、则房地产估价的特殊原则 第五节第五节 房地产估价的其他原则房地产估价的其他原则 本章习题本章习题第一节第一节 对房地产估价原则的认识对房地产估价原则的认识 不同的估价机构，不同的估价师，对同一宗房地产可能评出不同的估价结果，这和估价师有一定的裁量权、收集的资料不同等多种因素有关，但我们清楚地知道对同一估价对象在同一估价目的同一估价时点下的估价结果应具有近似性。 通过明确房地产估价原则，就可以使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。房地产估价原则可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。 一、一、房地产估价原则的重要性房地产估价原则的重要性 二、

3、二、房地产估价的具体原则房地产估价的具体原则 三、三、房地产估价的实质房地产估价的实质 一、房地产估价原则的重要性一、房地产估价原则的重要性 房地产估价原则可以帮助房地产估价师统一房地产估价的基本前提，使不同的房地产估价师具有相同或相似价值取向，帮助房地产估价师依据统一的估价规律和规则去思考和衡量估价对象的价值，把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可以评估出一个更加精确的价值。 每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则。如何去思考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的价格框定在一个合理的范围内。如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理

4、。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵循了估价原则。二二、房地产估价的具体原则、房地产估价的具体原则 对房地产估价的基本原则是独立、客观、公正。同时，在具体房地产估价作业中房地产估价应当遵循的技术性原则主要有4项： 合合法原则；法原则； 最最高最佳使用原则；高最佳使用原则； 替替代原则；代原则； 估估价时点原则。价时点原则。 房地产估价应当遵循的特殊性原则是谨慎、保守原则。除此以外的原则为其他原则。三三、房地产估价的实质、房地产估价的实质 房地产估价原则的本质可以理解为： 房房地产估价的工作标准；地产估价的工作标准； 统统一估价人员的认识；一估价人员的认识；

5、规规范估价行为。范估价行为。 其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。第第二二节节 房地产估价的基本原则房地产估价的基本原则 不论何种估价目的也不论是什么用途的房地产估价，只要是房地产估价就应遵守的原则，称之为基本原则，这样的原则主要有独立、客观、公正原则。 房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价

6、师的天职。以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 第第三三节节 房地产估价的技术性原则房地产估价的技术性原则 房地产估价应当遵循的技术性原则主要有4项： 一、一、合法原则合法原则 二、二、最高最佳使用原则最高最佳使用原则 三、三、替代原则替代原则 四、四、估价时点原则估价时点原则 一、一、合法原则合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法原则是其他三项技术性原则的遵守前提，也就是估价遵循了合法原则才能考虑最高最佳原则、替代原则、估价时点原则。一、一、合法原则合法原则 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列

7、几点： 1. 合法产权合法产权 在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。 2. 合法使用合法使用 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3. 合法处分合法处分 在依法判定的处分权利方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。 4. 其他权益其他权益 在依法判定的其他权益方面，评估出的价值必须符合国家的价格政策。此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准

8、，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。二、二、最高最佳使用原则最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 最高最佳使用(highest and best use)是指法律上许可、技术上可能、经济，上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 （一）（一） 最高最佳使用原则的标准最高最佳使用原则的标准 （二）（二） 最高最佳使用原则的衡量最高最佳使用原则的衡量 （三）（三） 最高最佳使用原则的经济学原理最高最佳使用原则的经济学原理 （四）（四） 最高最佳使用原则的估价前提最高最佳使用原则的估价前提（一）（一） 最高最佳

9、使用原则的标准最高最佳使用原则的标准 最高最佳使用必须符合4个标准： 法律上许可法律上许可 技术上可能技术上可能 经济上可行经济上可行 价值最大化价值最大化 （二二）最高最佳使用原则的衡量）最高最佳使用原则的衡量 最高最佳使用具体包括3个方面： 最佳用途；最佳用途； 最佳规模；最佳规模； 最佳集约度。最佳集约度。 （三三）最高最佳使用原则的）最高最佳使用原则的经济学原理经济学原理 进一步来讲，有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用： 收益递增递减原理； 均衡原理；适合原理。（四四）最高最佳使用原则的）最高最佳使用原则的估价前提估价前提 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能

10、的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： （1）保持现状前提 （2）装修改造前提 （3）转换用途前提 （4）重新利用前提 （5）上述情形的某种组合 三、三、替代原则替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产(similar property)是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范

11、围。对于替代原则的理解：对于替代原则的理解：（1）为市场法的选用提供了理论依据。（2）为市场法以外的其他估价方法参数选择提供理论依据。（3）保证房地产估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。四、四、估价时点原则估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 确立估价时点原则的意义在于：估价时点是评估房地产价格的时间点.1估价时点为过去2估价时点为现在3估价时点为未来第第四四节节 房地产估价的房地产估价的特殊特殊原则原则 某些估价目的的房地产估价还应遵循一些特定原则，例如房地产抵押估价还应遵循谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产

12、估价原则，可以称为特殊原则特殊原则。谨慎原则也属于技术性原则。 谨慎原则是要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。第第五五节节 房地产估价的其他原则房地产估价的其他原则 有些房地产估价需要根据当地、当时、当下的估价对象，加入一些其他原则，主要有： 1）供需原则）供需原则 商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。 2）贡献原则）贡献原则

13、 它是收益法的基础 3）政府干预房地产市场的原则）政府干预房地产市场的原则 政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。 4）房地产合一原则）房地产合一原则 本章习题本章习题 一、一、单项选择题单项选择题 二、二、多项选择题多项选择题 三、三、判断题判断题 四、四、简答题简答题 一、单项选择题一、单项选择题1下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。 A独立、客观、公正原则属于普适性原则 B合法原则属于一般性原则 C最高最佳使用原则属于技

14、术性原则 D谨慎原则属于一般性原则 2（）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 A合法原则 B独立、客观、公正 C最高最佳原则 D估价时点原则 3某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C估价时点原则 D替代原则 委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日 一、单项选择题一、单项选择题4寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A法律上的许可性、技术

15、上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化B技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性C经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性D法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性 5适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用它可以帮助我们确定（）。 A最佳用途 B最佳规模 C最佳集约度 D最佳使用 6某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。A工业厂房 B工业用地 C商品住宅 D商

16、住用地 7某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。A2003年6月15日 B2003年8月15日C签订估价委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日 二、多项选择题二、多项选择题1在具体估价中应遵循的技术性原则主要有（）。 A合法原则 B独立、客观、公正 C最高最佳原则 D估价时点原则 E谨慎原则 2目前，我国房屋权属证书有（）。 A房地产权证 B房屋所有权证 C房屋占有权证 D房屋他项权证 E房屋使用权证3土地权属证书有（）。 A国有土地使用证 B集体土地所有证

17、C集体土地使用证 D土地他项权利证明书 E国有土地所有证 4估价中的最高最佳使用具体包括（）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 三、判断题三、判断题1如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（）2评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（） 3适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。（） 4对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（）5某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结