滑县豫北建材家居基地定位报告1005

1、豫北建材家居总部基地市场调研及定位报告瑾呈：安阳晨昊房地产开发有限公司Catalogue 目 录第一部分 整体市场分析第二部分 区域竞争分析第三部分 项目SWOT分析第四部分 项目定位 1、功能定位 2、业态定位 3、价格定位 4、客层定位0101ChapterChapter整体市场分析( (一一) ) 城市概况城市概况( (二二) ) 滑县建材家居行业滑县建材家居行业现状及展望现状及展望( (三三) ) 商圈分析商圈分析( (四四) )项目所在区域分析项目所在区域分析一、城市概况滑 县 滑县 位于河南省北部，与位于河南省北部，与濮阳、安阳、鹤壁、新乡接壤。滑濮阳、安阳、鹤壁、新乡接壤。滑县县

2、域面积县县域面积1814平方公里，耕地面平方公里，耕地面积积195万亩，人口万亩，人口130万，辖万，辖12镇镇10乡乡1新区。滑县是中原经济区粮食生新区。滑县是中原经济区粮食生产核心区、产核心区、河南省河南省第一产粮大县、第一产粮大县、中国粮食生产先进单位、中国唯一中国粮食生产先进单位、中国唯一的粮食生产先进县标兵的粮食生产先进县标兵“十一连冠十一连冠”（截止（截止2013年），有年），有“豫北豫北粮仓粮仓”之称。之称。城市交通 滑县位于豫北平原，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。县城道与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。县城道口镇南口镇南距郑州市距郑州市130公里，北距安阳市

3、公里，北距安阳市70公里，东北距濮阳市公里，东北距濮阳市53公里，西南距新乡市公里，西南距新乡市70公里，西公里，西北距鹤壁新市区北距鹤壁新市区25公里。县区交通由大广高速、济东高速和新菏铁路穿境而过，公里。县区交通由大广高速、济东高速和新菏铁路穿境而过，107国道、国道、京广铁路、京港澳高速、濮鹤高速等公路铁路干线，京广铁路、京港澳高速、濮鹤高速等公路铁路干线，构成四通八达的“井”字交通网络。城市人口及经济 滑县总人口1264235人，常住人口，常住人口1137845人。人。2013年全年农村居民人均纯收入4626.5元，同比增长同比增长15.4%；农村居民人均生活消费支出；农村居民人均生活

4、消费支出2755元，同比增长元，同比增长16.8%。城镇居民可支配收入预计。城镇居民可支配收入预计10622.4元，同比增长元，同比增长18.0%；城镇居民人均消；城镇居民人均消费支出费支出6534.12元，增长元，增长17.1%，2013年公共财政预算收入年公共财政预算收入63440万元，同比增万元，同比增长长30.7%。城市发展规划以滑县老城区为建设基点，向东南方向扩展发展；以滑县老城区为建设基点，向东南方向扩展发展；以新区为发展契机，形成县区发，形成县区发展新格局展新格局 “五园”，即农产品加工工业园，规划面积即农产品加工工业园，规划面积3195亩；高新科技工亩；高新科技工业园，规划面积

5、业园，规划面积1888亩；制造工业园，规划面积亩；制造工业园，规划面积3210亩；电子工业亩；电子工业区，规划面积区，规划面积736亩；生态农业观光园，规划面积亩；生态农业观光园，规划面积1700亩。亩。 “四区”，即文明住宅小区，规划占地即文明住宅小区，规划占地390亩；高档别墅小区，规亩；高档别墅小区，规划占地划占地200亩，靳庄新村小区，规划占地亩，靳庄新村小区，规划占地193亩；商贸服务小区，规划亩；商贸服务小区，规划占地占地260亩。亩。“三中心三中心”即教育文化中心，规划范围即教育文化中心，规划范围600亩；医疗卫生中心，规划亩；医疗卫生中心，规划范围范围300亩；现代物流中心，规

6、划范围亩；现代物流中心，规划范围1000亩。这一基本格局，体亩。这一基本格局，体现了高水平设计，高品位布局，高起点建设的原则，突出了工业主现了高水平设计，高品位布局，高起点建设的原则，突出了工业主题，合理确定了城市分区功能，满足了人民群众生产、生活需要，题，合理确定了城市分区功能，满足了人民群众生产、生活需要，保证了新区社区功能的完整性。保证了新区社区功能的完整性。 “三中心”即教育文化中心，规划范围即教育文化中心，规划范围600亩；医疗卫生中心，规亩；医疗卫生中心，规划范围划范围300亩；现代物流中心，规划范围亩；现代物流中心，规划范围1000亩。这一基本格局，体亩。这一基本格局，体现了高水

7、平设计，高品位布局，高起点建设的原则，突出了工业主题现了高水平设计，高品位布局，高起点建设的原则，突出了工业主题，合理确定了城市分区功能，满足了人民群众生产、生活需要，保证，合理确定了城市分区功能，满足了人民群众生产、生活需要，保证了新区社区功能的完整性。了新区社区功能的完整性。新区发展规划 滑县建材家居行业的现状滑县建材家居行业的现状: 滑县老的建材家居市场主要集中在以老汽车滑县老的建材家居市场主要集中在以老汽车站为核心的文明路两侧，人民路两侧；新兴的家站为核心的文明路两侧，人民路两侧；新兴的家居建材市场主要集中在滑兴路两旁、振兴路两侧居建材市场主要集中在滑兴路两旁、振兴路两侧，温州商贸城及

8、义乌商博城，温州商贸城及义乌商博城,其余多是散布在街其余多是散布在街道两侧。道两侧。 近年来，近年来， 由于新区建设、新农村建设、城由于新区建设、新农村建设、城市化发展等原因，如万人村项目等，使得滑县新市化发展等原因，如万人村项目等，使得滑县新建楼盘、新建项目较多，刺激了建材家居行业需建楼盘、新建项目较多，刺激了建材家居行业需求量快速增加。滑县进入建材家居行业的商户较求量快速增加。滑县进入建材家居行业的商户较多，但行业总体仍处于各自为战的状态，以租用多，但行业总体仍处于各自为战的状态，以租用沿街门面单独经营的方式为主，中高端品牌相对沿街门面单独经营的方式为主，中高端品牌相对较少，中低端平价的较

9、多，较好的品牌大都选择较少，中低端平价的较多，较好的品牌大都选择专卖店或街边独立门店，不愿进入专业市场或大专卖店或街边独立门店，不愿进入专业市场或大型的专业卖场，经营商户均偏好一层门面，而一型的专业卖场，经营商户均偏好一层门面，而一些选择一拖二、一拖三的门面的多是商家采取租些选择一拖二、一拖三的门面的多是商家采取租一层送一层、租一层送两层的形式赠送了较大面一层送一层、租一层送两层的形式赠送了较大面积。积。二、滑县建材家居行业现状及展望 综上所述，滑县家居建材行业总体特点是：综上所述，滑县家居建材行业总体特点是： 1、区域集中，经营分散； 2、低端品牌较多，高端品牌缺乏； 3、规范运营的建材家居

10、专业市场缺乏； 4、统一经营、规范运作的中高端建材家居专业卖场缺乏； 5、正处于行业整理和上升规范期；滑县建材家居行业展望：滑县建材家居行业展望： 纵观整个建材行业，大都以专业卖场、专业市场或批发市场的形式存在，其原因纵观整个建材行业，大都以专业卖场、专业市场或批发市场的形式存在，其原因如下：如下： 1、市场容量大，业态较为齐全，使顾客能一站式购齐所需物品，为客户节省往返周转的精力及时间，方便客户挑选到适合自己的品牌； 2、专业市场的整体租金普遍比门面房的租金便宜，保证了商户利益的最大化； 3、专业市场配套功能一般较齐全，方便了商户经营。例如大都规划有统一的物流区，方便商户收发货； 4、专业市

11、场的物业结构及市场规划都是按照各个业态的特点进行规划建造的，等于为商户量身定制经营场所，利于商铺面积的充分合理利用，避免了浪费； 5、一般专业市场都有专业、规范化的运营团队，统一运营、规范管理、统一企划宣传，可以使整个市场的资源实现优化整合，增强整个市场的吸引力和品牌影响力，从而利于每家经营商户，有效的避免了单打独斗造成的资源浪费、品牌影响力不足、选择性较少、单独品牌单独商户实力有限、市场无序竞争等弊端。 目前，滑县建材家居行业没有高端型、规范化、专业化运营管理的大型建材家居专业市场。此市场的出现势必成为滑县建材家居行业的一次变革、大洗牌和升级。 通过以上所滑县建材家居行业的现状分析的及以通过

12、以上所滑县建材家居行业的现状分析的及以下几点的现下几点的现实需要：实需要： 1.目前无任何专业卖场或专业市场将滑县较有影响力的建材家居品牌集中，导致资源分散，品牌分散，集中是人心所向； 2.有温州商贸城的前车之鉴，商户不愿丢弃现有的店，但是建材集中，特别是品牌集中商户们也认为是大势所趋。 3.品牌的集中和行业的整理上升需要一个现实的平台和媒介，我项目恰恰提供了这个机会； 4.区域经济发展到一定程度也需要升级调整，而滑县建材家居行业也正处这一调整期。主要商业分布主要商业分布主要商圈介绍主要商圈介绍三、三、 商圈分析商圈分析 商业主要集中在滑州大道以北，北环路以南，解放路以东，文明路以西的区间；建

13、材商业主要集中在滑州大道以北，北环路以南，解放路以东，文明路以西的区间；建材主要集中在温州商贸城、文明路、人民路和滑兴路，家居主要集中在温州商贸城、人民路主要集中在温州商贸城、文明路、人民路和滑兴路，家居主要集中在温州商贸城、人民路、道城路及本项目。、道城路及本项目。滑县核心商圈滑县核心商圈1 1、主要商业分布、主要商业分布主要建材家居行业聚集区介绍主要建材家居行业聚集区介绍文文明明路路建建材材商商圈圈道城路建材家道城路建材家 居商圈居商圈人人民民路路建建材材家家居居商商圈圈滑滑兴兴路路建建材材家家居居商商圈圈新区建材家居商圈新区建材家居商圈家具建材商户总量：家具建材商户总量：150户主要经营

14、业态：主要经营业态： 门业4家380 ，窗帘3家150 ，厨卫2家130 ，陶瓷卫浴1家80 ，家具商场2家24000 。主要客群：主要客群：多客层，中低端为主主要品牌：主要品牌： 怡品源、全友、金虎、浪度、旭日情等人民路建材家居商圈介绍人民路建材家居商圈介绍2 2、主要商业分布、主要商业分布各业态占比：各业态占比：家居四季同达四季同达 开业时间：开业时间：2008-2009年 面积：面积：15000平方米 物业结构及经营类型：物业结构及经营类型：两层临街单体 租金及交租方式：租金及交租方式：一层18 元/月/平方米，二层13元/月/平方米；年缴，无物业费。 家具家具类型：类型：板式、软体、办

15、公、布艺 否加盟：否加盟：否四季风情：四季风情： 开业时间：开业时间：2008-2009 面积：面积：9000平方米 物业结构及经营类型：物业结构及经营类型：两层临街单体 租金及交租方式：租金及交租方式：一层18 元/月/平方米，二层13元/月/平方米；年缴，无物业费。 家具家具类型：类型：板式、软体、办公、电器 是否加盟：是否加盟：否金虎金虎家具家具： 面积：面积：700平方米 物业结构及经营类型：物业结构及经营类型：单层临街专卖店 租金及交租方式：租金及交租方式：11万元/年；年缴 家具家具类型：类型：板式家具+软体 是否加盟：是否加盟：是主力商家介绍： 人民路商圈除个别其他业态商户外，主

16、要以家具类人民路商圈除个别其他业态商户外，主要以家具类为主其中四季同达家具广场和世纪风情家具馆占滑县为主其中四季同达家具广场和世纪风情家具馆占滑县家具销售的家具销售的70%，两家商场开业时间为，两家商场开业时间为2008年年-2009年年，前几年生意不好房租为一楼，前几年生意不好房租为一楼15元，二楼元，二楼10元，品牌元，品牌多为中低档品牌为主，目前商场都是满场状态，商户多为中低档品牌为主，目前商场都是满场状态，商户对商场评价不错，商户生意都还可以。对商场评价不错，商户生意都还可以。滑县人民路商滑县人民路商圈分析圈分析建材建材家具家具商户数量：商户数量： 100户户 主要经营品类：主要经营品

17、类： 油漆5家300平，壁纸7家430平，线缆3家170平，灯饰15家2890平，窗帘5家290平，五金机电9家950，陶瓷7家2380平，玻璃3家180平，厨卫9家800平，地板2家120平，装修材料，6家680平，装修公司5家960平，家具5家1260平，卫浴3家260平，吊顶1家300平，水暖4家570平，地毯2家140平。主要客群：主要客群：多客层 品品 牌牌 ：新民建材陶瓷城，鹏飞灯饰城及腾飞灯饰城，海华家具馆，新华灯饰文明路商圈文明路商圈分析分析各业态占比：各业态占比：顾家家居顾家家居面积：面积： 700 700 平方米平方米 物业结构及经营类型：两层临街单体物业结构及经营类型：两

18、层临街单体租金及交租方式：租金及交租方式：1111万元；年缴万元；年缴家具类型：板式、软体家具类型：板式、软体是否加盟：是是否加盟：是海华家具广场海华家具广场面积：面积：4000 平方米平方米 物业结构及经营类型：两层临街商铺物业结构及经营类型：两层临街商铺租金及交租方式：租金及交租方式：2楼房租楼房租8元元/平，平，1楼房租楼房租25元元/平，无物业费，年缴平，无物业费，年缴家具类型：办公、软体、家居饰品（我爱我家具类型：办公、软体、家居饰品（我爱我家）家）是否加盟：否是否加盟：否主力商家介绍鹏飞灯饰城，腾飞灯饰城，新华灯饰城鹏飞灯饰城，腾飞灯饰城，新华灯饰城面积：共面积：共3500平，除新

19、华灯饰是在海华家具城以平，除新华灯饰是在海华家具城以8元元/平的租平的租金租赁外，其余两家都是自己购房，为兄弟关系，经营灯饰金租赁外，其余两家都是自己购房，为兄弟关系，经营灯饰行业将近行业将近15年时间，在滑县灯饰行业中具有较大影响力。年时间，在滑县灯饰行业中具有较大影响力。新民建材陶瓷城新民建材陶瓷城面积：面积：1500平平经营品牌为：安华卫浴，新中源陶瓷，伟特陶瓷经营品牌为：安华卫浴，新中源陶瓷，伟特陶瓷经营类别：陶瓷卫浴经营类别：陶瓷卫浴新民建材陶瓷城为陶瓷卫浴行业经营时间较长，生意做得新民建材陶瓷城为陶瓷卫浴行业经营时间较长，生意做得最好，影响力较大的商户，现在经营场地为自购，对建材最

20、好，影响力较大的商户，现在经营场地为自购，对建材聚集持肯定态度，关注优惠政策及位置聚集持肯定态度，关注优惠政策及位置 文明路是滑县建材行业最聚集的一条路，商户从事建材行业时间较长，品牌影响力较大，其中部分商户房子为自己所买，其他为一拖二或者一拖三租赁，随着房租的不断上涨，商户有意搬迁，但是老店又不肯转让，等市场稳定后可以舍弃文明路商铺，都是做着两手准备。此类商户为重点争取对象。文明路商圈分析：文明路商圈分析： 家具建材商户数量：家具建材商户数量：56家家主要经营品类及面积：主要经营品类及面积： 其中五金其中五金1414家共家共850850平方；门平方；门8 8家共家共450450平方；卫浴平方

21、；卫浴4 4家共家共210210平方；线平方；线缆缆4 4家共家共140140平方；涂料平方；涂料2 2家共家共4040平方；玻璃平方；玻璃1 1家家3030平方；窗帘平方；窗帘5 5家共家共120120平平方。陶瓷方。陶瓷7 7家共家共12201220平方；水暖两家共平方；水暖两家共9090平平 主要客群：多客层主要客群：多客层品品 牌牌 ：凤铝铝材：凤铝铝材/重庆维斯特木门重庆维斯特木门 滑兴路介绍滑兴路介绍各业态占比各业态占比： 位于新老城区交界地带，是明显地老城区向形成区过度位于新老城区交界地带，是明显地老城区向形成区过度而形成的建材家居商圈靠近翰林院、等高档小区。而形成的建材家居商圈

22、靠近翰林院、等高档小区。滑兴路以滑兴路以抵档建材为主，多以门面店形式出现，此类商户不在前期考抵档建材为主，多以门面店形式出现，此类商户不在前期考虑之列，主力店招完后可以填充空铺。虑之列，主力店招完后可以填充空铺。滑兴路商圈分析：滑兴路商圈分析：全友家私：全友家私： 面积：约面积：约2000平方米平方米 物业结构及经营类型：临街单层专卖店物业结构及经营类型：临街单层专卖店 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具类型：板式、软体家具类型：板式、软体 是否加盟：是是否加盟：是 其他：在四季同达占有半个中岛的位置其他：在四季同达占有半个中岛的位置，约，约1200平方米平方米雅宝家具：雅宝家具： 面积：

23、约面积：约3000平方米平方米 物业结构及经营类型：二层物业结构及经营类型：二层临街专卖店临街专卖店 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具类型：板式、软体家具类型：板式、软体 是否加盟：是是否加盟：是 其他：仅此一个单店其他：仅此一个单店旭日情家具：旭日情家具：面积：约面积：约2000平方米平方米 物业结构及经营类型：物业结构及经营类型： 租金及交租方式：租金及交租方式： 家具类型：板式、软体家具类型：板式、软体 是否加盟：本地自营品牌是否加盟：本地自营品牌 其他：在四季同达边厅有一专营店，其他：在四季同达边厅有一专营店，约约1000平方米平方米道城路家具聚集区道城路家具聚集区 处于核心商圈

24、位置，周围配套完善，大型商业林立，以品牌处于核心商圈位置，周围配套完善，大型商业林立，以品牌专卖店为主。专卖店为主。道城路商圈分析道城路商圈分析 南方家私：南方家私： 开业时间：暂未开业开业时间：暂未开业 面积：面积：1500平方米（宣传平方米（宣传3000平方米）平方米） 物业结构及经营类型：一层临街商铺物业结构及经营类型：一层临街商铺 租金及交租方式：租金及交租方式：15万元；年缴，无物业费。万元；年缴，无物业费。 家具类型：板式、软体家具类型：板式、软体 是否加盟：是是否加盟：是新区建材家居商圈新区建材家居商圈温州商贸城温州商贸城位置：长江路与未来大道交叉口西南角位置：长江路与未来大道交

25、叉口西南角租金：外街为租金：外街为18元元/平，内街平，内街1楼为楼为12元元/平，内街平，内街2楼为楼为6元元/平平开业优惠政策为交开业优惠政策为交18个租金送个租金送18个月租金，个月租金，2014年年9月开始收取租金月开始收取租金公摊系数：不同区位公摊不一样，公摊系数：不同区位公摊不一样，1.3-1.5物业结构：主体二层物业结构：主体二层 ，个别三层、四层，个别三层、四层商户数量商户数量: 共有商铺740间左右，每间房面积50平左右，一楼主营业态瓷砖25家，卫浴23家，橱柜衣柜吊顶装饰21家，门业地板楼梯22家，玻璃装饰6家，太阳能1家;2楼主营灯饰14家，家具五金15家，壁纸窗帘布艺9

26、家。温州商贸城招商成功原因分析温州商贸城招商成功原因分析1、滑县政府重点招商引资项目。2、滑县需要一个多元化、多层次、多业态的建材集聚地3、房租较低、物业结构及面积规划复合建材行业需求4、营销策划方案及业态规划较为合理。5、滑县的房地产建设及新农村规划的驱动6、地理位置较好1.前期招商对品牌及商户未仔细甄选，各个业态主力商户较少，前期招商对品牌及商户未仔细甄选，各个业态主力商户较少，2.后期运营宣传未跟上，除刚开始一年宣传外，后期很少统一搞活后期运营宣传未跟上，除刚开始一年宣传外，后期很少统一搞活动以致商场一直在走下坡路。动以致商场一直在走下坡路。3.商户之间的恶性竞争。商户之间的恶性竞争。温

27、州商贸城现状分析温州商贸城现状分析位置：位置：滑县新区新长途车站东50米豫北家居建材总部基地物业结构：物业结构：全框架结构，四层品牌数量品牌数量: : 9个;分别是双叶、左右、CBD、多喜爱、辛迪女王、忆东方、澳玛、美家华庭、诺贝尔瓷砖经营模式：经营模式：自营 四海宜家国际家具广场四海宜家国际家具广场 新区建材家居商圈已经明显向规范的专业市场过度，但新的商业形态除新区建材家居商圈已经明显向规范的专业市场过度，但新的商业形态除了要有前期精准的市场定位、良好的业态规划、充分的市场调研、完备的物了要有前期精准的市场定位、良好的业态规划、充分的市场调研、完备的物业条件，还需后期完善的经营管理、专业的市

28、场化运作及周边配套和新的市业条件，还需后期完善的经营管理、专业的市场化运作及周边配套和新的市场的成熟，所以新区建材所面临的考验还是严峻的。场的成熟，所以新区建材所面临的考验还是严峻的。新区建材家居商圈分析新区建材家居商圈分析1、项目所处的位置2、项目周边楼盘分析（交付时间、面积、汽车占有比例、档次、房价）3、项目周边生活设施 四、项目所在区域分析四、项目所在区域分析 项目所在区域-地理位置本案 项目所在区域-地理位置 位于滑县（产业集聚区）新区与滑东新区交汇处，长途车站东侧。未来大道与新濮路交汇处，组成的这个地块就是本项目所在位置，未来大道是通往乡镇的主干道，滑县90%的乡镇居民进县城都需要路

29、过我们中原义乌商博城，新濮路是通往濮阳的道路。 豫北建材家居总部基地住宅市场竞品分析项目位置：滑县道口文明路六中南200米开 发 商：滑县远鹏置业有限公司总占地面积：150亩 总建筑面积：20万m商业建筑面积：单铺面积区间：容积率：2.0 绿化率：43%总房源套数： *户现阶段推售房源：尾盘面积区间：88-170 主力户型：三室两厅整体均价：3000元/ 商业销售均价： 租金价位： 租赁日期：清华园项目周边楼盘住宅市场竞品分析项目位置：滑州大道滑台大云寺文化园对面开 发 商：滑县博大房地产开发有限责任公司 总占地面积：140亩 总建筑面积：23万 开盘及交房时间：2014年年06月月17日日

30、开盘开盘商业建筑面积：4万单铺面积区间：80200 商业销售均价：一层8400，一拖二6000总房源套数： 1700户现阶段推售房源：一期住宅/底商面积区间：95-168 主力户型：三室两厅两卫整体均价：3300元/租金价位：待定博大一号院博大一号院住宅市场竞品分析项目位置：南环路与滑兴路交汇处南环路与滑兴路交汇处开 发 商：山西晋豫泰房地产开发有限公司山西晋豫泰房地产开发有限公司 总占地面积：30亩 总建筑面积：*万 开盘及交房时间：2014年底交房年底交房商业建筑面积：3000单铺面积区间：80200 商业销售均价：待定租金价位：待定待定总房源套数： 330户现阶段推售房源：热销面积区间：

31、90-135 主力户型：三室两厅两卫整体均价：3000元/金阳光小区住宅市场竞品分析项目位置：滑州大道滑台大云寺文化园西侧开 发 商：林州市众恒置业有限公司 总占地面积：200亩 总建筑面积：*万 开盘及交房时间：现房现房商业建筑面积：*单铺面积区间：80200 商业销售均价：一层10000元/ 总房源套数： *户现阶段推售房源：二期尾盘面积区间：90-160 主力户型：三室两厅两卫整体均价：3300元/租金价位：待定众恒翡翠城住宅市场竞品分析项目位置：滑县新区孙王庄西路新飞路交汇处滑县新区孙王庄西路新飞路交汇处开 发 商：安阳中科晶地置业有限公司安阳中科晶地置业有限公司 总占地面积：200亩

32、 总建筑面积：*万 开盘及交房时间：2014年元旦交房元旦交房商业建筑面积：5000单铺面积区间：80200 商业销售均价：一层8400，一拖二6000总房源套数： 950户现阶段推售房源：尾盘面积区间：110-200 主力户型：三室两厅两卫整体均价：3000元/租金价位：待定晶地公馆 晶地公馆住宅市场竞品分析项目位置：滑县新区孙王庄西路新飞路交汇处滑县新区孙王庄西路新飞路交汇处开 发 商：安阳中科晶地置业有限公司安阳中科晶地置业有限公司 总占地面积：600亩 总建筑面积：50万 开盘及交房时间：五期2014年10月交房商业建筑面积：*单铺面积区间：80200 商业销售均价：一层10000，一

33、拖二6300总房源套数： 3400户现阶段推售房源：五期尾盘面积区间：110-150 主力户型：三室两厅两卫整体均价：3300元/租金价位：35金牛国际城周边住宅竞品小结：项目位于未来大道与新濮路交汇处，长途车站东侧。项目位于未来大道与新濮路交汇处，长途车站东侧。项目周边生活设施项目周边生活设施车 站金融、企业教 育医疗机构机关单位餐 饮加油站超 市 项目周边1公里范围车站： 车站：项目斜对面是滑县长途汽车站车 站 项目周边1公里范围金融： 银 行：河南省农村信用社在营业一个，在建中一个。（较少）金融、企业项目周边3公里范围内教育资源：学校：英民小学、滑县第六高级中学.（均较远）教 育项目周边

34、3公里范围内医疗机构：医院：新乡一附院滑县医院、滑县妇幼保健院、永安医院医疗机构项目周边1公里范围内机关单位：事业单位：滑县电力集团机关单位餐 饮项目周边1公里范围内餐饮：品牌餐饮：如意坊豆捞、阿利茄汁面非品牌餐饮多，小餐馆或家常菜形式10家店以内，就餐较为不便。加油站超 市项目周边1公里范围内加油站：中国石化加油站一个（较少）项目周边4公里范围内超市：圣君生活广场（较远）0 02 2ChapterChapter区域竞争分析 项目简介项目简介 交通分析交通分析 竞争对手竞争对手项目简介 中原义乌商博城位于滑县（产业集聚区）新区与滑东新区交汇处，长途车站中原义乌商博城位于滑县（产业集聚区）新区与

35、滑东新区交汇处，长途车站东侧。未来大道与新濮路交汇处，组成的这个地块就是本项目所在位置，未来东侧。未来大道与新濮路交汇处，组成的这个地块就是本项目所在位置，未来大道是通往乡镇的主干道，滑县大道是通往乡镇的主干道，滑县90%90%的乡镇居民进县城都需要路过我们中原义的乡镇居民进县城都需要路过我们中原义乌商博城，新濮路是通往濮阳的道路。中原义乌商博城，一期总建筑面积乌商博城，新濮路是通往濮阳的道路。中原义乌商博城，一期总建筑面积4.54.5万平方米，总投资万平方米，总投资1.61.6亿元，是河南省安阳市重点招商引资项目。中原义乌商亿元，是河南省安阳市重点招商引资项目。中原义乌商博城是由安阳晨昊房地

36、产开发有限公司投资建设，安阳晨昊房地产开发有限公博城是由安阳晨昊房地产开发有限公司投资建设，安阳晨昊房地产开发有限公司在滑县拥有游泳馆、中原义乌商博城、东海王府、晨昊公寓等项目。中原义司在滑县拥有游泳馆、中原义乌商博城、东海王府、晨昊公寓等项目。中原义乌商博城以得天独厚的优势，坐落在豫北区域性商业中心腹地，以滑县为中心乌商博城以得天独厚的优势，坐落在豫北区域性商业中心腹地，以滑县为中心半径半径100100公里内，辐射安阳、新乡、濮阳、鹤壁、开封、菏泽等公里内，辐射安阳、新乡、濮阳、鹤壁、开封、菏泽等6 6市市3030个县，在个县，在4040公里半径内有京广铁路、新荷铁路、京珠高速、济东高速、濮

37、鹤高速、大广公里半径内有京广铁路、新荷铁路、京珠高速、济东高速、濮鹤高速、大广高速、高速、107107国道、国道、213213国道等国道等1212条铁路公路干线，省道条铁路公路干线，省道307307线、线、308308线、线、101101线、线、215215线、线、222222线线5 5条公路干线在此交汇，良好的区位，、便捷的交通，承东启西条公路干线在此交汇，良好的区位，、便捷的交通，承东启西，连贯南北，地理位置相当优越。项目建成后，在这里能够完成包括商品展示，连贯南北，地理位置相当优越。项目建成后，在这里能够完成包括商品展示交易、仓储物流、商业接待、高档住宅的大型综合项目，是真正的交易、仓储

38、物流、商业接待、高档住宅的大型综合项目，是真正的“一站式、一站式、综合性商品交易博览中心综合性商品交易博览中心”。中原义乌商博城致力于打造豫北品类最全、规模。中原义乌商博城致力于打造豫北品类最全、规模最大的一站式、综合性商品交易博览城。最大的一站式、综合性商品交易博览城。 中原义乌商博城是安阳市及滑县政府重点招商引资项中原义乌商博城是安阳市及滑县政府重点招商引资项目，政府将对商博城实行包括税收、信贷、物流、经营目，政府将对商博城实行包括税收、信贷、物流、经营等多方面的政策扶持和优惠措施，对商博城和商户实行等多方面的政策扶持和优惠措施，对商博城和商户实行零距离服务。中原义乌商博城落在豫北区域性商

39、贸中心零距离服务。中原义乌商博城落在豫北区域性商贸中心腹地，商业经营将辐射以滑县为中心半径腹地，商业经营将辐射以滑县为中心半径100100公里范围公里范围内，辐射安阳、新乡、濮阳、鹤壁、开封、菏泽等内，辐射安阳、新乡、濮阳、鹤壁、开封、菏泽等6 6市市3030个县经营者前来批发各类相关产品。中原义乌商博城个县经营者前来批发各类相关产品。中原义乌商博城，豫北地区绝版的地理位置，秉承国际理念、超前规划，豫北地区绝版的地理位置，秉承国际理念、超前规划、完美配套，铸就商业旗舰，是安阳市、滑县重点招商、完美配套，铸就商业旗舰，是安阳市、滑县重点招商引资项目，晨昊地产的强大实力，专业管理团队运营管引资项目

40、，晨昊地产的强大实力，专业管理团队运营管理，必将领舞豫北，同步中原，成豫北商业的明珠。理，必将领舞豫北，同步中原，成豫北商业的明珠。项目简介交通分析豫北家居建豫北家居建材总部基地材总部基地本案所经公交车辆有本案所经公交车辆有 1010 条路线路之多：条路线路之多：6 6路路、 7 7路路、 8 8路路、 9 9路路、 1010路路、 1111路路、 1212路路、 1313路路、 1414路路、 1515路路, , 可辐射周边可辐射周边5 5公里居住区域，辐射人群可达公里居住区域，辐射人群可达 万，万，位于长途车站旁，流动客流较多，位于长途车站旁，流动客流较多，交通条件极为便利，交通条件极为便

41、利，区内有省级公路干线区内有省级公路干线郑吴线通过，向南郑吴线通过，向南40公里接滑县火车站和正在建设的济东高速公路；向北公里接滑县火车站和正在建设的济东高速公路；向北40公里公里连京广铁路大动脉；向东直接进入大广高速连接线，距大广高速路口仅连京广铁路大动脉；向东直接进入大广高速连接线，距大广高速路口仅18公里。公里。对未来商业项目的客流消费提供了保证对未来商业项目的客流消费提供了保证。主要竞争对手主要竞争对手1 1、 温州商贸城温州商贸城 2 2、四季风情家具馆、四季风情家具馆 3 3、四季同达家具馆、四季同达家具馆地 址 ： 未来路与长江路交叉口 开业时间：2011年9月6日 建筑面积：建

42、筑面积20万平方米定位档次：中低端主营业态：陶瓷卫浴、家具、灯饰、布艺、玻璃板材、五金机电、壁纸涂料等主力客群：全客层 公摊系数：0.3-0.5（不同区位有所不同） 温州商贸城温州商贸城温州商贸城前期招商成功原因剖析温州商贸城前期招商成功原因剖析: 1、滑县政府重点招商引资项目； 2、滑县需要一个多元化、多层次、多业态的建材集聚地； 3、房租较低、物业结构及面积规划复合建材行业需求； 4、营销策划方案及业态规划较为合理； 5、滑县的房地产建设及新农村规划的驱动； 6、地理位置较好；温州商贸城现状分析温州商贸城现状分析: 1、各个业态主力商户较少，主要由于前期招商对品牌及商户未仔细甄选； 2、后

43、期运营宣传未跟上，除刚开始一年宣传外，后期很少统一搞活动以致市场一直在走下坡路； 3、商户之间的恶性竞争。租金租金情况租金情况外街为外街为1818元元/ /平，内街平，内街1 1楼为楼为1212元元/ /平，内街平，内街2 2楼为楼为6 6元元/ /平平开业优惠政策为交开业优惠政策为交1818个租金送个租金送1818个月租金。个月租金。20142014年年9 9月开始月开始正价正价收取租金，租金不再优惠。收取租金，租金不再优惠。物业费物业费1 1元元/ / /月月业态占比业态占比竞争分析：竞争分析：1 1、规、规 模：模：规划总建筑面积规划总建筑面积2020万平方米，但其后期并未完工，现有建筑

44、规模与我项目基本相当万平方米，但其后期并未完工，现有建筑规模与我项目基本相当；2 2、经营历史、经营历史: :20112011年开始营业。招商率曾一度达到年开始营业。招商率曾一度达到90%90%，但由于开发商出现问题导致整个市场处，但由于开发商出现问题导致整个市场处于事实管理缺位的状态，导致商户经营状况持续恶化，基本处于艰难维持状态；于事实管理缺位的状态，导致商户经营状况持续恶化，基本处于艰难维持状态；3 3、交、交 通：通：与我项目同处于与我项目同处于S215S215、S101S101、古城路、新濮路四叉路口的位置，交通便利；、古城路、新濮路四叉路口的位置，交通便利；4 4、商业配套：、商业

45、配套：商业配套相对较少；商业配套相对较少；5 5、硬件、硬件: :独立的专业市场，建筑格局与我项目基本相同，但无住宅和其他相关联建筑，不过无独立的专业市场，建筑格局与我项目基本相同，但无住宅和其他相关联建筑，不过无论其项目纵深还是其纵向横向交通相较我项目均不占任何优势，基本处于持平状态；论其项目纵深还是其纵向横向交通相较我项目均不占任何优势，基本处于持平状态；6 6、同城连锁水平：、同城连锁水平：与我项目相同，无其他连锁市场均是独立专业市场；与我项目相同，无其他连锁市场均是独立专业市场；7 7、管理水平：、管理水平：前期有统一的规划、统一的运营、统一的管理，后期只有基本的物业管理，对此前期有统

46、一的规划、统一的运营、统一的管理，后期只有基本的物业管理，对此我项目具有明显的优势，我项目不仅有后发制人的优越的规划和招商政策，而且拥有具有着丰富我项目具有明显的优势，我项目不仅有后发制人的优越的规划和招商政策，而且拥有具有着丰富建材行业运营管理经验的专业的团队；建材行业运营管理经验的专业的团队；8 8、公司实力：、公司实力：我项目开发公司在滑县开发有多个楼盘，运营良好；而该开发商已经面临严峻的我项目开发公司在滑县开发有多个楼盘，运营良好；而该开发商已经面临严峻的考验。考验。地 址 ：人民路南段开业时间：2008-2009建筑面积：15000平方米定位档次：中低端主营业态：板式家具、软体家具、

47、办公家具、布艺主力客群：全客层公摊系数：1.4四季风情家具广场四季风情家具广场租赁政策 租金租金一楼：一楼：1818元元/ / / /月；月；二楼：二楼：1515元元/ /公摊系数：公摊系数：0 0.4.4物业费物业费无业态占比业态占比竞争分析：竞争分析：1 1、规、规 模：滑县最大的家具专业卖场，但没有建材模：滑县最大的家具专业卖场，但没有建材2 2、经营历史：经营时间较早，但经营管理方式较落后，只是基本的物业管理、经营历史：经营时间较早，但经营管理方式较落后，只是基本的物业管理3 3、交、交 通：人民路南段，位于老城区地中心位置，交通便利通：人民路南段，位于老城区地中心位置，交通便利4 4

48、、商业配套：位于商业核心区，周边配套较完善、商业配套：位于商业核心区，周边配套较完善5 5、硬件、硬件: :两层封闭式卖场，但仅有步梯无电梯；无公共休息场所和卫生间；卖场环境两层封闭式卖场，但仅有步梯无电梯；无公共休息场所和卫生间；卖场环境一般一般6 6、同城连锁水平：无、同城连锁水平：无7 7、管理水平：基本的物业管理，无统一的经营管理、管理水平：基本的物业管理，无统一的经营管理8 8、公司实力：合伙经营，实力一般、公司实力：合伙经营，实力一般四季同达家具广场 地 址 ： 人民路中段 开业时间：2008-2009建筑面积：9000定位档次：中低端主营业态：板式家具、软体家具、办公家具、家用电

49、器主力客群：全客层公摊系数：0.4租赁政策租金租金一楼：一楼：18元元/ /月；二楼：月；二楼：15元元/公摊系数：公摊系数：1.4物业费物业费无无业态组合业态组合竞争分析： 1、规 模：面积9000平方米，但无建材2、经营历史：2008-2009开始营业，经营时间较早3、交 通：位于人民路南端，成熟的商业带，交通便利4、商业配套：商业配套较完善5、硬件:两层封闭式卖场，有步梯无电梯；无公共休息场所和卫生间；卖场环境一般6、同城连锁水平：无7、管理水平：基本的物业服务，无统一经营管理8、公司实力：一般0 03 3ChapterChapter SWOT SWOT分析分析1 Strengths 1

50、 Strengths （优势）（优势）2 Weaknesses 2 Weaknesses （劣势）（劣势）3 Opportunity3 Opportunity（机会）（机会）4 Threats 4 Threats （风险）（风险） 规规 模：模：本项目商业面积达本项目商业面积达4.54.5万左右，是典型的住宅加专业市场的模式，是相万左右，是典型的住宅加专业市场的模式，是相较其传统经营方式较为先进的商业形态，优势明显；较其传统经营方式较为先进的商业形态，优势明显； 位位 置：置：项目位于新区核心位置，交通便利、大型企业较多、兴建小区较多，是项目位于新区核心位置，交通便利、大型企业较多、兴建小区较

51、多，是滑县未来的发展方向，未来发展潜力很大滑县未来的发展方向，未来发展潜力很大 硬硬 件：件：双首层的结构设计，一定程度上规避了二层以上的劣势，便于整个项目双首层的结构设计，一定程度上规避了二层以上的劣势，便于整个项目客流的互享互通，项目周边停车位充足，项目周围的小广场为商户的活动和展示提客流的互享互通，项目周边停车位充足，项目周围的小广场为商户的活动和展示提供了充足的空间供了充足的空间 规规 划：划：统一规划，统一招商，统一管理，统一宣传推广，四个统一为市场良性统一规划，统一招商，统一管理，统一宣传推广，四个统一为市场良性健康发展提供了保障，也便于资源的优化整合健康发展提供了保障，也便于资源

52、的优化整合1 Strengths1 Strengths（优势）（优势）开开 业：业： 温州商贸城位于项目正对面，开业时间较早，与本项目形成正面温州商贸城位于项目正对面，开业时间较早，与本项目形成正面竞争；竞争；招招 商：商： 二次招商项目，需付出更大代价更多努力赢取商户信任；二次招商项目，需付出更大代价更多努力赢取商户信任；经经 营：营： 我们项目属于销售型物业，不利于后期的统一规划、统一招商我们项目属于销售型物业，不利于后期的统一规划、统一招商、统一管理、统一运营、统一开业等，客流小，位置相对较偏，对后期、统一管理、统一运营、统一开业等，客流小，位置相对较偏，对后期的招商经营都会产生较大影响；的招商经营都会产生较大影响； 2 Weaknesses2 Weaknesses（劣势）（劣势）位位 置：置： 项目处于滑县新区，交通便利，便于客户群的聚集和消费；处于四叉路口的位置，位于、S101、新濮路和古城路交汇处交通便利，其中未来大道（即S215）是滑县城乡联通的必经之路，有利于辐射周边县市；规规 模：模： 滑县建材家居经营分散，专业的