北京2006年公寓半年报

1、北京2006年年中公寓市场盘点第一部分：政策与要闻分析1、北京市2006年度土地供应计划优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应。分析：公寓是高档住宅市场的主要组成部分，高档住宅商品房项目建设用地的限制供应将使公寓市场的供应逐渐减少。2、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。分析：高档公寓90平方米以下的户型所占的比例很小，多在10%以下，此项政策的出台，无疑是在户型结构上延续了对高档住宅供应的限制，这对现有

2、高档住宅产品是一个利好因素，未来这类产品将由于产品的稀缺性而价格持续上涨。有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。分析：个人住房按揭贷款首付比例的提高对普通住宅市场需求将有一定的抑制，而对高档住宅产品而言影响不大，因为通过对多个高档住宅项目的调研可知，高档住宅的购买客户按揭和一次性付款的比例多为1：1，即使是按揭贷款的客户，首付款的比例也多在30%以上。3、贷款基准利率上调0.27个百分点根据中国人民银行关于调整金融

3、机构人民币贷款利率的通知，自2006年4月28日起，上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。分析：贷款利率的上调将使个人住房按揭贷款月还款额增加，从而对住房的需求有一定的抑制作用，但是由于利率上调的比例较小，因此对商品住宅市场不会有多大影响。第二部分：公寓市场供求分析一、供应量继续减少2006年上半年北京公寓市场批准上市公寓预售面积45.9万平方米，较2005年同期相比下降了25%。二、供应详情1.朝阳区供应量最大数据来源：北京市房地产信息网l 朝阳区为公寓供应主要区域，上半年供应体量在6万平方米以上的楼盘就有3个；l 西城

4、区作为老城区，可开发用地越来越少，由于未来建设用地的停止供应，公寓供应仍会持续走低；l 海淀区四环以内的项目用地越来越少，未来公寓供应将主要集中在四环以外；2.一室一厅供应套数最多，三室两厅供应面积最大 数据来源：北京市房地产信息网l 一室一厅、两室两厅、三室两厅为公寓供应的主要房型；l 三室两厅供应规模最大，占公寓总供应量的的32.8%；其次为两室两厅，占23.1%。3.户均建筑面积60平方米以下的户型供应套数最多，120-140平方米的户型供应规模最大数据来源：北京市房地产信息网l 户均建筑面积60以下及60-80平方米的户型供应套数占总套数的比例达到50%，这主要是因为酒店式公寓供应量较

5、大所致；l 100140平方米的户型供应规模最大，是公寓市场的主要供应户型。4.CBD及其辐射区域公寓供应量较大CBD区域公寓产品上市面积14.2万平方米，占总上市面积的31%，供应楼盘为新城国际及银钻公寓两个项目，两个项目均为精装修，高档公寓类产品，销售单价较高。银钻公寓为塔楼设计，销售单价21000元/平方米，销售价格较高，这也与其酒店式公寓产品设计有关。CBD辐射区公寓产品上市面积近10万平方米，占总供应面积的22%，销售价格较CBD要低一些，但是部分楼盘的销售价格也达到10000元/平方米以上。可见，CBD及其辐射区域仍然是公寓产品供应的主要区域，CBD强大的需求是吸引公寓开发的主要原

6、因。5.公寓月供应体量呈下降趋势数据来源：北京市房地产信息网l 受05年政策趋稳及需求拉动的影响，1月份公寓的供应大幅放量；l 06年宏观政策及其带来的需求的下降使公寓供应逐渐下降。三、公寓成交量下降，成交价格继续上涨2006年1-6月北京公寓市场预售公寓成交面积35.5万平方米，较2005年同期相比下降了27.7%；成交价格14196元/平方米，上涨了16.7%。四、朝阳区成交量居各区之首数据来源：北京市房地产信息网l 公寓成交量主要集中在八大城区；l 朝阳区成交规模占预售总成交规模的71.2%，远远大于其它区域；五、酒店式公寓使一居房型成交量最大数据来源：北京市房地产信息网l 2006年上

7、半年，酒店式公寓类产品成交量很大，几乎涵盖整个一居房型总量的90%以上，中关村紫金数码园、大成国际中心、中天国际公寓销售位于前三甲；l 二居、三居为纯居住类公寓的主要房型。六、户均建筑面积60平方米以下户型为主要成交户型数据来源：北京市房地产信息网l 2006年上半年，建筑面积80平方米以下的酒店式公寓成交套数最多，尤以60平方米以下的为主；l 120-140平方米纯居类公寓户型成交量最大。七、单价8000元/平方米以上的公寓产品是市场的主流数据来源：北京市房地产信息网l 单价8000元/平方米以上的公寓成交量占预售公寓成交总量的87.8%，是公寓市场的主流产品；八、CBD区域预售公寓成交量最

8、大，成交价格最高数据来源：北京市房地产信息网l CBD区域依然为公寓需求的热点区域，成交量及成交价格均远领先于其它板块；l 中关村、亚奥板块酒店式公寓供应量较大；l 朝阳公园板块新盘较少，预售成交量较低。九、公寓需求量受政策影响较大数据来源：北京市房地产信息网l 2005年宏观政策趋稳、需求释放导致公寓的供应量年初时持续上升；l 2006年的宏观政策使公寓成交量开始下降，但由于其对现有物业而言影响不是很大，所以需求下降较为平缓。十、公寓市场客群分析1.各种客群购买面积数据来源：北京市房地产信息网l 本市城镇居民、外省个人是公寓的主要购买群体；l 外国个人、外地企业、华侨港澳台人士购买量也较大。

9、2.各种客群购买价格数据来源：北京市房地产信息网l 华侨港澳台人士购买公寓价格最高；l 外国个人及外地企业购买公寓单价也在16000元以上；l 本市城镇居民及外省个人购买公寓单价以12000元左右的为主。3.各区域客群购买情况数据来源：北京市房地产信息网l 外地企业在工体3号的大量购买使之成为东城区购买量最大的客群；l 外省个人及本市城镇居民为另两种主要客群，两者购买量相当。数据来源：北京市房地产信息网l 外省个人及本市城镇为西城区的主要客群，其购买物业主要是商住公寓及行政服务公寓产品。数据来源：北京市房地产信息网l 外省个人及本市城镇居民是宣武区的主要客群，两者购买量相当，但是外省个人的城郊

10、均价在10000元/平方米以上，高于本市城镇居民。数据来源：北京市房地产信息网本市城镇居民及外省个人为朝阳区的主要客群，两者购买量占朝阳区总成交量的74.9%；购买均价在13000元/平方米左右，处于中流；l 华侨港澳同胞在银泰中心的大量购买使之成为上半年朝阳区成交均价最高的客群；l 外国个人购买区域主要为CBD区域（银泰中心）和望京区域。数据来源：北京市房地产信息网l 本市城镇居民是海淀区的主要购买群体，购买量占海淀区预售公寓总成交量的53%；l 外省个人为另一主要购买群体，购买量占32%。数据来源：北京市房地产信息网l 外省个人是上半年顺义区预售高档公寓的主要购买群体，顺义区良好的交通条件

11、是吸引这部分人群的主要原因，其购买均价也较高，单价在13000元/平方米以上。数据来源：北京市房地产信息网l 外省个人为主要购买群体，其次为本市城镇居民，两者购买量占丰台区预售公寓总成交量的99.6%。十一、2006年下半年公寓市场区域预测1. 受政策影响，公寓市场供应量将有所增加宏观政策对各楼盘营销方面的规定越来越严格，这使今后由于销控原因而致市场供应减少的现象越来越少，预计下半年公寓市场的供应量将有所增加。2. 受未来公寓市场供应减少的影响，公寓市场需求量将上升土地政策对高档住宅的限制以及九部委文件对户型结构的规定无疑都将使未来的高档公寓成为稀缺产品，这将刺激现有公寓市场的需求，随着宏观政策的进一步明朗，下半年公寓市场的成交量将呈上升趋势。3.公寓产品的稀缺性将使其销售价格持续上涨。十二、2006年上半年公寓市场分析总结1.