物业设施设备管理基础 培训

1、第一部分 物业设施设备管理基础第1章 物业设施设备管理1.1 物业设施设备管理概述1.1.1 物业设施设备1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备、以及相关的场地。2、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合用约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护的物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。3、物业设施设备：是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。4、物业设施设备分类，主要分为：(1)强电系统;(2)电梯升降系统;(3)空调系

2、统;(4)给排水系统;(5)消防系统;(6)弱电系统;(7)房屋与设施。1.1.2 物业设施设备管理物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。1、物业设施设备管理的意义物业设设备管理的意义在于以下几个方面：(1)良好的物业设施设备管理可以为业主使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。(2)良好的物业设施设备

3、，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。(3) 良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。(4) 良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时促进物业管理行业健康发展。2、物业设施设备管理的目标物业设施设备管理在整个物业管理内上于非常重要的地位，它是物业动作的物质和技术基础。(1)用好管好维护检修好，改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为1）保持设施设备完好，满足使用功能。2）确保物业及使用人的安全。3）促进物业保值增值。(2)衡量

4、设施设备管理质量的三个指标：1）房屋完好率：指完好房屋和基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋完好率（%）=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×%2）危房率：指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：危房率（%）=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×%3）设备完好率：指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：设备设施完好率（%）=完好设施设备数量+设施设备总数量×%(3)物业设施设备是否完好的基本标准为：1）零部件完整齐全2）设施设备运转正常3）设备技术资料及运转记录齐全4）设备整洁，无

5、跑、冒、滴、漏现象5）防冻、保温、防腐等措施完整有效1.2 物业设施的基础管理1.2.1 物业设施设备的接管验收物业接管验收：指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位，共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。1、物业接管验收的目的和意义是：(1)明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。(2)促使施工单位提高建设质量、加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确

6、保物业安全和使用功能。(1)原则性与灵活性相结合的原则所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。(2)细致入微与整体把握的原则工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相

7、当久远的，给管理带来影响也是巨大的。所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。如：给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经过认真检查验收，甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。整体上的把握是从更高层次上去验收。如：土地规划使用情况，市政公共设备的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律，经济纠纷等综合性项目的验收。3、物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：交方：物业建设开发单位收方：物业管理单位4、物业接管验收内容：物业接管

8、验收应包括物业项目规划设计的全部内容。不仅包括主体建筑结构，附属设施、配套设备，而且还包括道路、场地和环境绿化等综合功能。主要是：（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程；（2）建筑设备安装工程；（3）区内道路及附属工程；（4）区内园林绿化环境工程；（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。5、物业接管验收的标准（1）建设部颁布的房屋接管验收标准（2）物业项目的规划设计及引用的规范标准（3）企业合同约定的交方标准6、物业项目的交接验收（1）交接条件1）项目建设工程按设计全部施工完毕，并经竣工验收合格；2）供电、供气、给排水、电梯、通讯、网络、有线电视、市政、道路、消防、安防监控、标识、绿化

9、等设施和设备正常使用，特种设备已获得特种设备使用证；3）房屋街牌号、室内编号经有关部门确认；4）按规定配备物业经营、管理用房及器具齐全；5）已签订了物业服务合同。（2）接管验收应检索提交的资料1）产权资料A、项目批准文件；B、土地批准文件；C、建设执照；D、资质证书；E、房屋预售证；F、拆迁安置资料。2）技术资料A、竣工图包括总平面图、建筑、结构、设施、附属工程及隐蔽管线的全套竣工图纸。B、完整的全套竣工资料：地质勘查报告、工程合同及开、竣工报告、工程预、决算，图纸会审记录，工程设计变更记录及技术核定单（包括质量事故处理记录），隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要材

10、料的质量保证书，新材料，构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告，供水、供暖的试压报告等。C、设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料。D、物业质量保修文件和物业使用说明文件。E、物业管理所必须的其他资料。（3）交接程序1）项目达到交接条件，由物业的交方向收方发出交接验收的书面通知、并提交全部资料。2）收方按交接条件进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3）交接双方按条件进行检验。4）对验收中发现的质量问题，按“（5）”条处理。5）经验收合格的项目，双方应签署项目合格证，签发接管文件。（4）质量和使用功能的检验交

11、管双方根据设计的要求、标准规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。（5）质量问题的处理1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货商进行返修，直至合格。2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿办法，由物业服务企业处理。（6）物业保修责任1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报告时，应出具房屋使用说明书、房屋质量保证书。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保

12、修期限和保修责任。2）建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。3）、建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。4）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽

13、快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物业安全。1.2.2 物业设施设备档案资料管理主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制文件、以及设备使用、维修养护、修理、改造的运行管理档案。目的：实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。1、物业设施设备档案的建立：（1）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立1）设施设备原始技术档案的建立设施设备原始技术资料收集。主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书和合同书等，承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类

14、整理建档，永久保存，按借阅制度供查阅使用。2）设施基础管理档案的建立设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存。它主要包括：设备登记卡、设备清单、设备台帐、设备卡等。表1-1 设 备 登 记 卡名称编号出厂时间型号号码启用时间生产厂家安装地点随机资料装箱单图纸其它说明书合格证价格随机附件、专用工具1.1.2.2.3.3.4.4.5.5.6.6.7.7.表1-2 设 备 台 帐 登 记 表部门： 设备系统： NO：电子编号设备名称设备编号设备型号出厂编号使用门部制造厂家安装地点制造年月主要用途启用时间电机功率设备现状主要参数设备年检、修理、改造记录序号项 目内容日期报告单编号实施人填表/审核1

15、23456789101112131415161718192021222324填表人： 填表时间：（2）设施设备使用管理档案1）设施设备运行维护档案设施设备使用维护档案的保存年限一般为3年至5年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。2）设施设备修理、改造档案设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划，实施合同、实施报告、验收报告。3）设施设备报废档案设施、设备报废档案主要是：设备、设施的报废申请、评估、报废记录等。2、物

16、业设施设备档案的管理原始档案资料的管理应统一编号、规范管理、分类归档、严格管理、原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：（1）明确设备档案管理责任到人；（2）明确设备档案的归档路线，包括资料来源，归档时间、交接手续，资料登记等；（3）明确设备档案的内容和负责人；（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；（5）明确重点设备档案、做到资料齐全，登记及时、正确。1.2.3 实施标准化管理1、导入国际标准管理体系标准化管理是为设备职能实施提供

17、共同的行为准则和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。主要包括：在管理中导入ISO9001，14001，18001的质量、环境、健康安全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准（如上海市办公楼物业服务标准等），制定房屋、设备完好率标准等。2、规章制度的建立。主要包括：责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。（1）制定物业设施设备管理制度现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：1）工程技术规程方面的制度；A、物业设备接管验收制度；B、物业设备的安全操作规程；C、

18、物业设备的保养维修规程；2）管理工作方面的制度A、物业设备预防性计划维修保养制度；B、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度、安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等；C、物料、工具领用保管制度；3）责任方面的制度A、各专业、技术工种及管理岗位责任制度；B、值班制度；C、交接班制度；D、报告记录制度；4）实行专业化、制度化的物业设备管理A、物业设备管理的要求及标准·企业负责热管理职责·设备管理部门及其人员配备·健全必要的管理制度。B、技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求·设备技术与经济管理，包括：设备前期管理、固定资产管理、设备技术管理、设备经

19、济管理。·设备使用与维护管理，包括：设备运行管理、设备检修管理、机房管理、特种设备管理。C、设备管理现代化，包括：·采用计算机辅助管理；·采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式；·设备在维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术；·逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。3、人力资源管理。一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行，维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业;二是要对设备部门的员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。（1）物业设备管理的机构和职责1）机构设置：符合需要，责任明确，精简高效；2）物业设备

20、管理人员岗位职责；A、工程部经理是对物业设备进行管理、操作、保养、维修、保证设备正常运行的主要负责人。B、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作、并负责所编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。3）物业设备管理人员岗位职责A、维修人员（技术工人）；B、保管员；C、资料统计员。1.3 物业设施设备的使用与维护1.3.1 物业设施备的运行管理1、使用管理概述物业设施设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。应取得两方面的成果：（1）设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，确保安

21、全运行，满足用户需求。针对设备的特点，制定科学，严密且切实可行的操作规程和运行方案。（2）运行成本管理1）能源消耗的经济核算2）操作人员的配置3）维修费用的管理2、合理使用设备（1）合理配置设备：根据生产工艺和用户需求及设备性能、科学配置。（2） 合理配置人员：根据设备数量，技术操作复杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理配置和调整操作及维修人员。（3）为设备提供良好的工作条件，如机房、操作间、值班室、照明、通风、空调、通道等。（4）建立健全管理制度，如：责任制、规程、程序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。3、设备投入使用前的准备工作（1）管理制度、技术资料的编制；（2）管理、操作、

22、维修人员的培训，合格上岗；（3）能源、安全装置齐全；（4）备件、附件、工具齐全；（5）全面检查设备安装精度、性能完全达到标准；（6）清理现场环境。4、设备使用守则（1）定人、定岗、定机、凭证上岗操作；（2）建立交接班制度，制定各项规程；（3）建立设备的“三好”、“四会”、“五项纪律”；A、三好是：管好、用好、维护好设备；B、四会是：会使用，会维护保养、会检查、会排出故障。C、五项纪律是：1）凭证使用设备，遵守安全规程；2）保持设备清洁，并按规定维护，加油；3）遵守各项规章制度；4）管好工具、零、附件不得丢失；5）发现异常，及时排除或报告。1.3.2 物业设备设施的维修养护管理1、物业设施设备维

23、修养护概述设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等故障，影响设备的正常使用，严重时会造成设备事故。（1）维修养护方式：主要是“清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常养护，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。要求达到：清洁、整齐、润滑良好、安全。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。（2）内容包括：日常养护，日常维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。（3）设备维护要做到：制度化，工艺化、规范化。（4）设备的三级保养制度1）日常维护保养,一般分为：日常保养和周保养，由操作工完成。2

24、）一级保养：以操作工为主，维修工协助3）二级保养，以维修工为主，操作工协助（5）设备的维护保养一定要按设备保养手册实施，严格执行安全操作规程。（6）特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律，法规的规定，确保其安全，正常运行和使用。（7）设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。2、设施设备的巡检设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。（1）设备的日常巡检由操作人员随机检查日常巡检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞，需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调

25、整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。（2）设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。计划巡检内容有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；需要更换零部件；确定修理的部位，部件及修理时间；安排检修计划。（3）物业设备的计划检修性保养对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修性维修保养。维修保养计划见下表。表1-3 年设施设备维修保养计划部门： 计划有效期限： 年 月 日至 年 月 日 NO：序号设备名称维修保养内容实施单位实施月份预算费用备注编制人： 编制日期： 审核： 审批：根据年计

26、划再制定月度维保计划，按月实施，并认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。表1-4 设备设施维修保养任务（记录）单下达人： 下达时间： 受理人：维修保养内容：工程地点：时间进度要求：维修保养记录：维修保养人员： 日期：验收意见：验收负责人： 日期：通过科学有效的维修保养，可以保持设施设备良好的技术状态，使设备安全、高效运行、提高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求，还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以避免设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正体现物业管

27、理的社会价值。3、设施设备故障与事故管理（1）设施设备故障及故障处理：1）设施设备故障：设施设备或系统在使用过程中，因某种原因失去了使用功能或减低了效能时的状态，称为设施设备故障。2）设施设备的故障管理：为了减少和消灭故障，必须了解，研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生，就是设施设备的故障管理。3）设施设备故障管理的重要性a、可以提高生产效率和经济效率b、减少和消除事故、确保安全，有利于节能、环保c、改善设备技术状况，延长设备使用寿命。d、设施设备故障全程管理见图设备故障现场紧急修理故障信息的收集故障现场调查修理记录日常和定期检查记录故障信息的储

28、存（电子计算机）故障统计(报印报表输出)故障分析(定期或不定期)计划处理(改善性维修，加强管理)处理效果评价信息反馈设计主管部门改进设计、提高设备可靠性故障机理和可靠性、维修性研究设计制造单位1）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面、准确、可靠。B、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、性质等。2）故障信息的存储、统计：可使用人工统计存储，最好是采用计算机存储信息，开发管理软件，便于统计分析。3）故障分析：A、故障分类a、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性故障；b、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护不良性和磨损老化性故障；c、按故障结果可分为

29、：功能性和参数性故障；d、按危险程度可分为：安全性和危险性故障；e、按功能丧失和完全丧失性故障；4）故障模式，即故障特征。主要有：震动、变形、腐蚀、疲劳、破裂、渗漏、堵塞、发热、烧毁、各种绝缘、油质材质的劣化、噪声、脱落、短路等。B、故障机理：指诱发零件、部件、设备发生故障的物理、化学和机械的过程。C、故障应力：是指由于工作条件，环境条件等方面的能量积累超过了设备零、部件所能承受的界限。这些工作、环境条件称为故障应力。它是故障发生的外力；在外部应力的作用下，对故障的抑制和诱发起重要作用的是内应力。矿障应力、故障机理、故障模式是密切相关的。故障设备生产操作操作不当维护不良拼设备安排不当制造不良结

30、构不合理加工精度差淬火不合格润滑不良修理质量差零件不合格备件维修5）故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、统计结果，分析矿障频率、故障强度率，可采用直方图、因果图等方法，全面分析故障机理、原因、找出故障规律，提出对策。见图1-2。6）故障处理是在故障分析的基础上，根据故障原因和性质，暂时地或较长时间的排除故障。处理方法主要有：A、重复性故障采用项目修理、改造、改装的方法。B、多发性故障采用大修、更新或报废的方法C、对于先天不足造成的故障采用技术改造或更换元气件的方法D、因操作不良造成的故障应通过员工技术培训来解决。2、设施设备事故管理（1）设施设备事故及其分类：设施设备故障所造成的停机时间或修

31、理费用达到限定者为设施设备事故。其分类如下1）一般事故：修理费用一般设备在5005000元，重要设备在100010000元，造成停电，停水，停气，停冷暖1030分钟时，为一般事故。2）重大事故：修理费用一般设备在5000元以上，重要设备在10000元以上，造成停电，停水，停气，停冷暖30分钟以上时，为重大事故。3）特大事故：修理费用一般设备在10万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷暖两天以上时，为特大事故。（2）设施设备事故的性质：1）责任事故：由于人为原因造成的事故，责任事故；2）质量事故：因设备的设计制造，维修质量不良和安装，调试不当引起的事故；3）自然事故：因各种自然灾害造成的事故。（

32、3）设施设备事故的调查分析及处理1）设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、保护现场，逐级上报，及时进行调查，分析和处理。A、事故的分析要客观、全面、实事求是。B、事故的处理要遵循“三不放过”的原则，即：a、原因分析不清不放过；b、任者和群众未受到教育不放过；c、防范措施不放过；C、设施设备事故损失的计算：事故损失费=停产损失费+ 修理费；D、设施设备事故报告及原始资料：发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门。并按有关规定上报。事故处理和修复后应填写记录，计算维修费，和原始资料归档保存，并统计上报。1.3.4 设施设备的润滑管理机械设备在使用过程中，磨

33、损是机构设备失效最主要的原因之一。保持其良好的润滑条件是其正常运转的基本条件。设备润滑是设备管理和维护工作中极其重要的组成部分和关键环节。合理的润滑设备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。1、设备润滑管理的目的和任务（1）润滑管理的意义1）设备润滑是防止和延长零件磨损和其他形式失效的重要手段之一。润滑管理是设备工作的重要内容之一。2）润滑在机械传动中和设备保养中均起着重要作用，润滑能够影响到设备性能、精度和寿命。对在用的设备，按技术规范的要求，正确选用润滑材料，并按规定的润滑时间、部位

34、、数量进行润滑，以降低摩擦、减少磨损，从而保证设备正常运行、延长设备寿命、降低能耗、防止污染，以达到提高经济效益的目的。（2）设备润滑：将具有润滑性能的物质施人机器中做相对运动的零件的接触而止，以减少接触表面摩擦、降低磨损的方式，称为设备润滑。（3）摩擦学：润滑与摩擦、磨损有着密切的关系。人们把研究相互作用的表面作相对运动时所产生的摩擦、磨损和进行润滑这三个方面有机的结合起来，称为摩擦学。（4）润滑的作用一般可归结为：控制摩擦、减少磨损、降温冷却、可防止摩擦面锈蚀、冲洗作用、密封作用、减振作用（阻尼振动）等。（5）搞好设备润滑就能保证；1）维持设备正常运转，防止事故发生，降低维修费用；2）降低

35、摩擦阻力，改善摩擦条件、提高传动效率，节约能源；3）减少机件磨损，延长设备使用寿命；4）减少腐蚀，减轻振动，降低温度，防止拉和咬合，提高设备的可靠性。（6）合理润滑的基本要求1）根据摩擦副的工作条件和作用性质选用适当的润滑材料；2）确定正确的润滑方式和润滑方法，设计合理的润滑装置和润滑系统；3）严格保证润滑剂和润滑部位的清洁；4）保证供应适当的润滑剂，防止缺油和漏油；5）适时清洁换油，既保证润滑又要节省润滑材料。为保证上述要求，必须搞好润滑管理，实施合同的润滑管理制度。（7）润滑管理的目的和任务1）润滑的目的：控制设备摩擦、减少和消除设备磨损的一系列技术方法和组织方法，称为设备润滑管理。其目的

36、是：A、给设备以正确润滑，减少和消除设备磨损，延长设备使用寿命；B、保证设备正常运转，防止发生设备事故或降低设备性能；C、减少摩擦阻力，降低动能消耗；D、提高设备的生产效率和产品加精度；E、合理润滑，节约用油，避免浪费。2）润滑管理的基本任务是：A、建立设备润滑管理制度和工作细则，拟定润滑人员的职责；B、搜集润滑技术、管理资料、建立润滑技术档案，编制润滑卡片、指导操作工和润滑工搞好润滑工作；C、定单台设备润滑材料及其消耗定额，及时编制润滑材料计划；D、检查润滑材料的采购质量，做好润滑材料的进库、保管、发放的管理工作；E、编制设备定期换油计划，并做好废油的回收、利用工作；F、检查设备润滑情况，及

37、时解决存在的问题，更换缺损的润滑元件、装置、加油工具和用具、改进润滑方法；G、采用积极措施，防止和治理设备漏油；H、做好员工的技术培训，润滑技术水平；I、贯彻润滑的“五定”原则，总结推广和学习应用先进的润滑技术和经验，以实现设备润滑的科学管理。2、设备润滑管理的组织和制度（1）润滑管理组织1）组织机构：润滑管理的组织形式主要有两种，即集中管理形式和分散管理形式。2）集中管理形式：就是在企业设备动力部门润滑站和润滑再生组，直接管理全厂各车间的设备润滑工作。3）分散管理形式：就是在设备动力部门建立润滑总站，下设润滑油配制组、切削液配制组和废油回收再生组，负责全厂的润滑油、切削液和废油再生。车间都设

38、有润滑站，负责车间设备润滑工作。（2）润滑管理人员的配备：可根据企业规模和设备的复杂程度配置设备润滑管理人员及管理架构。润滑技术人员应受过中专以上机械或摩擦润滑工程专业的教育，能够正确选用润滑材料，掌握润滑新材料的信息，并具备操作一般油的分析和检测仪器，判定油品的优劣程度的能力，不断改进润滑管理工作。润滑工人是技术工种，除掌握润滑工应有的技术知识外，还应有二级以上维修钳工的技能。要完成清洗、换油、添油工作，经常检查设备润滑状态，做好各种润滑工具的管理，还应协助搞好各项润滑管理业务，定期抽样送检等。（3）润滑管理制度：1）润滑材料的采购、人库、库管、零用、回收、处理等管理制度。2）润滑站和车间（

39、部门）管理制度，主要是：润滑油的存放、使用、记录、回收及器具、安全等管理。3）设备的清洗换油制度：可根据设备的具体要求按计划进行定期清洗换油。4）冷却液的管理制度：要根据设备的要求按计划进行管理。5）废油回收和再生制度：根据保证和节约相兼顾的原则，制定完善的废油回收和再生管理制度，做好废油的回收再利用。6）润滑工作各级责任制：可根据企业的设备和管理的实际情况制定，主要是：润滑技术人员的职责和润滑工职责。（4）设备润滑的“五定管理”和“三过滤”：1）润滑“五定管理”是：定点、定质、定量、定期、定人。具体要规定哪台设备、哪个部位、用什么油、加油（换油）周期多长、用什么加油装置、由谁负责等。2）“三

40、过滤”，亦称三级过滤。即：入库过滤、发放过滤、加油过滤。3、润滑装置的要求和防漏治漏（1）润滑方式：将润滑剂按规定要求送往各润滑点的方法称为润滑方式。为实现润滑剂按确定润滑方式供给而彩用的各种零、部件及设备统称为润滑装置。其设计要求是：保护润滑剂的质量和可靠性；合适的耗油量及经济性；注意冷却作用；注意装置标准化、通用化；合理的维修工作量等。润滑方法：它是对设备润滑部位进行润滑时所采用的方法。（2）润滑装置1）润滑油润滑装置A、手工给油润滑装置。在需润滑部位开加油孔即可用油壶、油枪进行加油。一般用于低速、轻负荷的简易小型机械。B、滴油润滑装置。如滴油试油杯，依靠油的自重向润滑部位滴油。C、油池润

41、滑装置。它是将需润滑的部件设置在密封的箱体中，使需要润滑的零件的一部分侵在油池的油中。如齿轮、滚动轴承和防滑式止推轴承、链轮、凸轮、钢丝绳等。D、飞溅润滑装置。利用高速旋转的零件或依靠附加的零件将油池中的油溅散成飞沫向摩擦部件供油。优点是简单可靠。E、油绳、油垫润滑。用油绳、油垫或泡沫塑料等浸在油中，利用毛细管的虹吸作用进行供油。适用于低、中速机械。F、油环、油链润滑装置。只用于水平轴，如风机电机、机床主轴的润滑。方法简单，依靠套在轴上的环或链把油从油池中带到轴上流向润滑部位，适用于转速为50-3000r/min的水平轴。G、强制送油润滑装置。是用油泵将油压送到润滑部位，润滑效果，冷却效果好；

42、易控制供油量大小、可靠。广泛用于大型、重载、高速、精密、自动化的各种机械设备中。它分为：a、不循环润滑。用于需油量较少的设备润滑点。b、循环给油润滑。油泵把油池中的油压送到各运动副进行润滑，经过润滑的油回流进入机身油池循环使用。c、集中润滑。由一个中心油箱向数十个或更多的润滑部位供油，用于有大量润滑点的机械设备甚至整个厂或车间。H、喷雾润滑装置。利用压缩空气将油雾化，再经喷嘴射到所润滑表面。常用于高速滚动轴承及密封的齿轮、链条等。其优点是：油的流动性好，冷却效果佳，易于过滤杂质，使用寿命长，容易更换，油可以循环使用的，缺点是密封比较困难。2）润滑脂润滑装置：A、手工润滑装置。利用脂枪把脂压人润

43、滑部位，用于调整运转而又不需要经常补充润滑脂的部位。B、滴下润滑装置。将脂装在脂杯里向润滑部位滴下润滑脂进行润滑。可分为受热式和压力式。C、集中润滑装置。由脂泵将脂罐里的脂输送到各管道，再经分配阀将脂送往各润滑点。用于润滑点较多的车间或工厂。与润滑油相比，润滑脂的流动性、冷动效果都较差，杂质不易去除，因此多用于低、中速机械。3）固体润滑装置主要有四种类型，即：整体润滑剂、覆盖膜润滑剂，组合、复合材料润滑剂和粉末润滑剂。4）气体润滑装置。一般是一种强制供气润滑系统。是由压缩机、减压阀、空气过滤器和管道等组成。总之，在润滑工作中，对润滑方法及装置的选择，必须从机械设备的实际情况出发，即设备的结构、

44、磨擦副的运动形式、速度、载荷、精密程序和工作环境等条件来综合考虑。（3）漏油的治理设备漏油的治理是设备管理及维修工作的主要任务之一。设备漏油不仅浪费大量油料，且污染环境、增加润滑保养工作量，严重时甚至造成设备事故而影响使用。漏油的治理除少数可在维修保养中解决以外，大多数需要在计划检修中才能解决，严重漏油必须事先制定好治理方案。1）漏油及其分级：A、单台设备无漏油的标准应达到以下要求：a、油不得滴落到地面上，机床外部密封处不得有渗油现象；b、机床内允许有些渗油，但不得渗人电气箱入电气箱内和传送带上；c、冷冻液不得与润滑系统或工作液压系统的油液混合，也不得渗入滑动导轨面上；d、漏油的处数，不得超过

45、该机床可能造成漏油部位的5%。B、设备漏油一般分为渗油、滴油、流油三种。a、渗油。固定连接部位，每半小时滴一滴者为渗油；活动连接的部位每5min滴一滴者为渗油。b、滴油。每2-3min滴一滴者为滴油。c、流油。每1min滴五滴者为流油。B、设备漏油程度等级又为分轻度漏油、漏油、严重漏油三等。2）漏油防治的途径。应针对设备漏油的因素，从预防人手，防治结合，“对症下药”进行综合治理。其主要途径有以下几种：封堵、疏导、均压、阻尼、抛甩、接漏、管理等。3)设备治漏计划设备管理和技术工人对漏油设备做详细调查，对漏油部位和原因登记制表，并根据漏油的严重程度，安排治漏计划和实施方案。A、治理漏油应抓好查、治

46、、管三个环节：a、查。查看现象、寻找漏点、分析原因、制定规划、提出措施。b、治。采用堵、封、接、修、焊、改、换等方法，针对实际问题治理漏油。c、管。加强管理，巩固查、治效果。1.3.5 设施设备的状态管理1、设备状态管理的目的和任务（1）推广设备诊断技术的意义为确保各种设备的安全运行，提高其可靠性和安全运转率，就必须加强设备运行管理，进行在线工况监测，及时发现异常情况，加强对故障的早期诊断和预防。如：用先进的诊断仪器帮助维修工早期发现设备异常，迅速查明故障原因，预测故障影响，从而实现有计划、有针对性的按状态维修，缩短维修时间，提高检修质量，减少备件储备，提高设备维修管理水平。可以减少维修费用和

47、提高设备利用率；还可以尽快改变单凭个人经验去寻找故障的落后状况。（2）设备状态监测及诊断技术的定义1）设备状态监测：它是利用人的感官、简单工具和仪器，对设备工作中的温度、压力、电流、转速、振幅、声音、工作性能的变化进行观察和测定。2）设备故障诊断技术：在设备运行中或基本不拆卸的情况下，掌握设备运行状况，判定故障生产的原因、部位、预测、预报设备未来状戊的一门技术，称为故障诊断技术。它是预防维修的基础。（3）设备诊断技术的重要作用1）可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故发生；建立维修标准，开展预知维修和改善性维修。2）较科学地确定设备维修间隔期限和内容。3）预测零件寿命，搞好备件储备

48、和管理。4）根据故障诊断信息，评价设备先天质量，为改进设备的设计、制造、安装工作和提高换代品的质量提供依据。（4）设备诊断工作的开展1）设备诊断工作与设备综合管理的关系：要根据设备综合管理的理论把设备一生做为诊断技术应用的范围。必须发全系统的全用，把企业全部有关技术力量组织起来，把收集的数据储存起来，对故障和异常作出诊断，搞好设备一生各个环节的管理工作。2）设备诊断工作开展步骤A、全面搞清企业设备的状况。包括：性能、结构、工作能力、工作条件、使用有状态、重要程度等；B、确定全部需要监测和诊断的设备：如重要关键设备，故障停机影响、损失大的设备。要先试点，总结经验后逐浙推广；C、确定需监测设备的监

49、测点、测定参数和基准值及监测周期（连续、间断、间隔时间 、如一月、一周、一日等）；D、根据监测及诊断的内容，确定监测的方法及结构，选择合适的方法和仪器；E、建立组织架构和人工、电脑系统，制定记录报表、管理程序及责任制等；F、培训人员，使管理与操作人员都了解设备性能、结构、监测技术、故障分析及信号处理技术，检测仪器的使用、维护保养等；G、不断总结经验，巩固成果找出规律，摸清机理。进行可靠性研究，逐浙提高设备诊断技术水平。（5）设备诊断技术的发展随着经济技术的高速发展，设备的现代化水平大幅度提高，向大型化、连续化、高速化、自动化、电化迅速发展，使设备效率和价值大幅提高。因此，对设备诊断技术的要求也

50、越来越高，已经成为当前设备工程技术研究的重要课题。2、设施设备的检查（1）设施设备的检查及分类1）按检查时间的间隔分类：A、日常检查。是操作工人每天对设备进行检查；B、定期检查。是在操作工人参加下，由专职维修工按计划对设备进行检查。2）按技术功能分类：A、技能检查。是对设备的条项技能的检查和测定。如检查是否漏油、防尘密封性及零件耐高温、高压、高速的性能。B、精度检查。是对设备的实际精度进行检查和测定，以确定设备精度的恶劣化程度。（2）设施设备检查的实施1）制度设施设备巡检制度，操作规程、周期安排、巡查内容、记录要求、注意事项等；2）组织人员、进行培训、做好检查、监督与考核；3）巡检中发现的问题

51、要及时处理或上报领导解决。3、设施设备的状态监测（1）设备状态检测的种类1）主观状态监测。它是以经验为主，通过人的感官直接观察设备现象，是作曲主观判断设备状态的一种监测方法。主观监测的经验是在长期的工作中积累起来的，有价值的经验是不可忽视的物质财富，不仅对更有效地、更经济地开展主观监测活动有利，而且可以用来培训操作和维修人员，提高技术业务能力。2）客观状态监测。是利用各种简单工具，复杂仪器对设备的状态进行监测的一种测方法。常用的监测仪器有：电子听诊器、振动脉冲测量仪、红外热象仪、铁谱分析仪、闪频仪、轴承检测仪等。由于以上仪器比较昂贵，一般多采用简单工具和仪器进行监测。如千分尺、千分表、厚薄塞尺

52、、温度计、内外面检查镜、测振仪等，用这些工、器具直接接触监测物体表面，直接获得磨损、变形、间隙、温度、振动、损伤等异常现象的信息。（2）设施设备状态监测的方法及应用根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器。企业应当积极采用先进的设备管理方法和维修技术，采用以设备状态监测为基础的设备维修方法，不断提高设备管理和设备维修技术现代化水平。（3）设施设备状态监测工作的开展1）设施设备的检查：安是侧重于利用管理职能制定管理管理及各种报表等，针对设备上影响产品产量、质量、成本、安全和设备正常运转的部位进行日常点检、定期检查和精度检查等，及时发现设备异常，进行调整、换件或修理以维持正常动转，或将不能及时处理的

53、精度、功能降低和局部恶化信息记录下来，做为维修计划的玫设备更新改造的依据。2）设施设备状态监测。仅有以上的设备检查有一定的局限性，它不能准确地反映精确的设备状态参数，以确定设备的故障征兆、急患部位、严重程度和发展趋势。因此，应采用现代化的管理手段进行状态监测及诊断，及时预防故障、事故，并为预知维修提供依据。总之，开展设备状态监测和诊断工作，首先要研究企业经营状况、设备组成结构、实际需要、技术和量、财资源及管理基础等，从获得经济技术效果最佳出发，经分析、研究来确定如何进行状态监测，列出明细表。其次，要培训员工、选择合理工具、仪器和方法，试验后付诸实施。还要落实责任到人，全面收集信息、汇集、分析、诊断，为预知维修提供依据。进而，要利用计算机现代化手段进行管理，提高设备管理水平。（4）故障诊断技术设备在某一时刻的状态，不单单是指完好或故障，而是包含三个内容：设备所承受的各种应力；设备