MSWAQ121自有房地产的出租行业质量管理体系审核作

1、 1.范围本指导书适用对自有房地产的出租行业房地产经营专业的QMS现场审核的指导。本作业指导书的专业覆盖范围包括:32.07(自有房地产的出租2.引用文件GB/T19000-2008 质量管理体系基础和术语GB/T19001-2008 质量管理体系要求3.定义3.1房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。3.2房地产出租:是土地与房屋出租的总称,土地出租是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利,出租人按照合同规定的期限和标准,将出租土地交付给承租人使用的行为。3.3房地产经营:包括

2、土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动3.4备案登记:根据中华人民共和国城市房地产管理法和城市房屋租赁管理办法(1995年建设部令第42号规定:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持有关文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。3.5房屋交付:国务院建设工程质量管理条例第十六条明确规定,“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”3.6房屋租赁:是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。4.产品/服务范围、特

3、点与专业代码4.1专业覆盖范围:32.07.00(自有房地产的出租,包括:会议厅、展览厅、公寓建筑、住宅、其它非居住建筑、土地的出租;本小类还包括:分期经营4.2房地产出租的主要顾客群是租用房地产的客户(使用户,即直接顾客、中间顾客和最终顾客均为使用户。4.3房地产业务的基本特征是:通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件(含其他基本配套设施来为广大的潜在顾客群提供直接的生活,学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托,为社会提供诺如出租、餐饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。4.4房地产经营活动,是房地产开发的后续产品,其具有服务业的特点,通常包含了功能性、安全性、经济性和和文明性。功能性:用于经营的

4、房地产满足的不同顾客的需求是多种多样的:学习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。安全性:是指顾客在接受服务时要确保生命财产不受损失。经济性:是指顾客的不同的服务所需费用的合理程度。文明性:是指顾客在接受服务时的精神感受满足程度(包括服务设施的完备、适用、方便及服务能力胜任、可靠、完善的程度。4.5房地产出租是房地产开发后的又一种服务业产品,根据其房屋构造的不同,一般用于居住、办公和生产,其同样具有上述的安全性、经济性和文明性。除其主导产品外,该类企业不可能提供诸如:就餐、咨询、停车、订票、运输等其他类型的服务5.业务/服务流程房地产出租的服务流程,关键质量活动及对应标准过程如下图:

5、6.关键质量活动 7.审核要点与审核方法 8.法规与技术标准/规范要求的检查方法 文件名称： 文件编号： 自有房地产的出租行业质量管理体 系审核作业指导书 MSWA-Q-121 附录 A：法律法规清单 名称 国务院建设工程质量管理条例 商品房销售管理办法 建设部城市商品房预售管理办法 中华人民共和国广告法 房地产广告发布暂行规定 城市商品房预售管理办法 中华人民共和国城市房地产管理法 房屋建设工程质量保修办法 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国土地管理法（修订） 城市房屋租赁管理办法 最高法院关于执行 民法通则 若干问题的意见 （试行） 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 国务院建设工程质量管理条例 住宅室内装饰装修管理办法 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋权属登记管理办法 中华人民共和国城市房地产管理法 实施日期 2000.1.10. 建设部第 88 号令,2001.6.1. 2004.7.20. 1995.2.1 1996.12.30 2000.9.13 2007830 建设部令第 80 号,2000.6.30. 国务院令第 248 号，1998.7.20 2004.8.28. 1995 年建设部令第 42 号 1987.1.1 建监1993814 号文,1993