创新旅游房地产投融资模式初探_图文

1、旅游经济摘要:作为旅游业与房地产业相融合的产物,旅游房地产以其环境优越,居住休闲、舒适,功能丰富、实用等特点,在我国呈现巨大的发展空间,前景广阔。本文在比较合作模式、自筹模式及BOT模式三种旅游房地产投融资模式优劣基础上,创新性地提出综合投融资模式,并通过风险分析手段确定综合投融资模式在较大范围内具有更低的融资风险。合理利用综合投融资模式,将有利于我国旅游房地产业的良性发展。关键词:旅游房地产;投融资;综合投融资模式Abstract:As the product arises from the integration of tourism and real estate,tourism rea

2、l estate pre-sents a huge space for development.On the basis of the analysis on the advantages and disadvantages of coop-erative model,self model and BOT model,this paper in-novatively put forward a comprehensive investment and financing mode and found that this model has a lower risk through risk a

3、nalysis.The rational use of the comprehensive investment and financing mode will be conducive to the healthy development of Chinas tourism real estate.Keywords:tourism real estate;investment and fi-nancing;comprehensive investment and financing mode一、我国旅游房地产投融资发展前景旅游房地产业正以越来越快的速度在中国得以发展。以海南为例,2003年以

4、来,海南旅游房地产销售以年均30%的幅度快速增长。20052008年,海南省房地产开发投资分别为70.85、89.2、126.96、189.31亿元,年均增长39%,其中80%直接用于旅游房地产及相关项目。据统计,全世界在过去20年的时间里,有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房产或权益。随着中国经济高速增长,人均收入和生活水平迅速提高,预计在未来10年里,中国将有500万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益,若按每个家庭出资5万元购买旅游房产,将会产生2500亿元的市场。作为旅游业与房地产业相融合的产物,旅游房地产以其环境优越,居住休闲、舒适,功能丰富、实用等特点,在我国呈现巨大的发展空间,

5、前景广阔。从政策导向来看,国家相关刺激与拉动旅游及相关产业的政策出台,以及地方政府对于旅游产业的支持,都为旅游房地产的发展提供了广阔的发展平台。从收益角度看,旅游房地产投资收益高于一般房地产,对投资者极具吸引力。从市场需求角度看,随着我国居民外出旅游人数和旅游消费不断增长,旅游房地产因其环境优越,风景优异而呈现出巨大的市场潜力,旅游房地产投融资也显现出良好的发展前景。二、我国旅游房地产主要投融资模式旅游房地产是一种资本密集型的产业,资金的充足与否直接影响着旅游房地产的发展,因此旅游房地产的投融资对旅游房地产的成功与否起着至关重要的作用。按照投融资的主体组成以及投融资方式,目前我国旅游房地产投融

6、资模式课分为三种类型:合作模式、自筹模式、BOT模式三种。1.合作模式合作模式,主要是指两家或两家以上企业合作共同开发旅游房地产,这些企业可以是上市公司,也可以是非上市公司,它们通过合资,入股,共同设立股份公司,或者项目合作等方式合作,双方共同提供资金,技术,管理,土地等多种方式进行合作,共同开发旅游房地产。合作模式有多种,如一方提供理想的土地,另一方提供强大的金融运作能力或者雄厚的自由资金实力。或者一方提供雄厚的资金,另一方提供开发,技术,管理,房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系等。一些有着雄厚资金实力或者募集资金能力的大型企业,由于其发展重点有限,没有专业的开发管理技术;而另一些企业有

7、着专业的开发,管理技术,却没有充足的资金。这两种企业合作共同开发旅游房地产,取长补短,共担风险,共享收益。但是这种合作模式也存在着缺陷与不足。企业往往难以找到合适的合作对象,或者为寻找合适的企业付出较大的交易成本,而且在合作过程中企业可能存在追逐私利而作出有损于对方的行为决定。2.自筹模式自筹模式是指一些资金比较雄厚,有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式融资扩大自有资金投资房地产开发建设的模式。这些企业自身融资的方式有多种。自筹模式是企业单个进行投资旅游房地产,其风险比合作模式更大一些,但是可以独享收益。对于一些大型企业或者资金雄厚的企业是一种不错的投融资模式

8、,但采取自筹模式的企业也要注意充分利用各种金融工具,有针对性地广开融资渠道,保证资金链的畅通,尽可能减少风险,从而更好地获得旅游房地产投资收益。3.BOT模式BOT模式是对Build-Own-Transfer(建设-拥有-转让形式的简称,现在通常指Build-Operate-Transfer(建设经营转创新旅游房地产投融资模式初探黄小芳张辉朱亮(北京交通大学旅游管理系,北京100044146特区经济Special Zone Economy2010年5月让。BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项,并进行BOT模式招标,将其融资,建设特许权和经营权转让给企业。双方签订协定在一个固定的期限内

9、,企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权,以便收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润,协议期满后,企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。通过BOT模式企业可以获得较为诱人的项目用地,大大降低获取、征地及其开发费用等,同时企业只需要在旅游房地产建设过程中进行融资,获取资金进行开发,从而大大降低其对于购买获得土地而准备大量资金的需求,使企业处于优势竞争地位。但是由于旅游房地产BOT模式在我国较少有成功的案例,企业采用该模式具有一定的风险,并且在建设期间企业仍要解决好建设经营期的投融资问题,如果一旦旅游房地产项目在预定的时间内没有盈利,企业将损失惨重。三、创新旅游房地产投融资模式尽管旅游房地产

10、有着政府强有力的政策支持,受到地方政府的欢迎,在项目建设用地上得到优惠的出让价格,但是旅游房地产本身具有着“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。如何扩大现金流,降低投资风险,提高可持续发展能力,对于旅游房地产企业而言,意义重大。因此,探索积极稳健的投融资模式,建立顺畅的投融资渠道,创新新的投融资模式,是促进我国旅游房地产业健康稳定发展的有效途径。前文介绍的三种投融资模式各有其优缺点,综合三者特征,笔者试图寻找一种更为合理的投融资模式,希望对我国旅游房地产业进一步发展提供借鉴与参考。1.综合投融资模式本文主要是以合作模式为基础,强调企业间合作的资源优化、风险共担的优点,同时,借助BOT模

11、式中体现出的政府优势,以政府的功能来保障合作模式优势的有效发挥,从而形成旅游房地产的综合投融资模式。在综合投融资模式中,两家或两家以上企业结成合作关系与政府签约(可以是通过投标的方式,也可以是通过谈判的方式,通过协议的方式获得理想土地的开发和一定期限内的经营权,在取得旅游房地产项目用地以后,企业间分工协作,合理利用优势资源,通过不同的方式渠道进行融资从而进行旅游房地产开发建设,并利用旅游房地产的经营资金投入新的旅游房地产建设,以经营带动建设,从而实现旅游房地产的滚动发展,并在经营期内进行盈利。最后在合同期到期时进行转移给政府。随着我国土地实现市场化的公开供给,土地供应量渐渐减少。而旅游房地产需

12、要大量土地进行开发,导致企业取得土地的成本逐渐增加。面临银行银根收紧的压力,提地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提。一方面,企业难以获得较理想的土地,或者取得土地要付出较大的代价;另一方面,地方政府对旅游批地、开发持积极鼓励的态度。因此,企业通过与政府合作,省略土地购买的环节,可以较合理的获取理想土地,尤其是一些地理位置优越的土地。企业间的合作关系,除了建立前述合作模式中的不同类型企业合作关系以外,还应考虑上市企业与非上市企业间的合作。上市企业通过其强大的资金融通能力,拓宽其投融资渠道,进行企业上市募集资金、发行企业债券进行债券市场业务等,以大量资金进行旅游房地产投资建设。而非上市企

13、业可以通过利用海外基金进行融资。并且,非上市企业还可以通过利用房地产投资信托,私募基金,旅游基金等多种投融资方式进行融资,以募得足够的资金。近年来,基于对市场以及人民币升值的预期非常看好,外资流人中国旅游房地产的数量有所增加。海外机构投资者及专门的地产基金拥有雄厚的资金、专业的投资技巧,不仅为旅游房地产市场输送资金,也给其带来新的投融资理念。另外,房地产投资信托也是近年来逐渐兴起的投融资方式之一。通过房地产投融资信托可以将社会闲散资金聚集起来,对旅游房地产进行投资,实现中小投资者对旅游房地产进行投资的愿望。企业间通过综合运用各种融资方式,能拓宽其融资渠道,从而更好地进行旅游房地产开发建设。项目

14、建设过程中,企业通过预售款,抵押贷款等方式进行融资,从而为旅游房地产建设的资金流提供保障,使其建设更加顺畅,并带动新的建设项目。在旅游房地产经营期内,企业通过经营获利。最后,在合同期到期时,企业将旅游房地产进行转移。综合投融资模式可以使企业很优惠地获得土地从而进行旅游房地产开发建设,并在建设过程中,综合运用多种投融资方式及渠道,进行更有效的融资,保证资金流的通畅,进而实现旅游房地产建设的顺利进行。是一种综合了合作模式,自筹模式以及BOT模式优点的模式。2.风险分析根据现金流公式:NPV=nt=0(CL-COt(1+i-t(1其中,NPV代表净现值,CL代表每年收益折现值,CO代表初始投资,i为

15、折现率。一般的,现金流过低,投资风险就比较大。相对于一定规模的旅游房地产项目,相对于一定规模的旅游房地产项目,除去开始没有收益的期间,其后企业合作、自筹、BOT及综合融资四种模式的每年收益CL可视为相对一致,且折现率i相等。通过比较四种模式的现金流,自筹模式要求的现金流最高,企业合作次之,综合融资模式则在BOT降低初期土地资本金要求的基础上,进一步降低单个企业的筹资风险。需要注意的是,在融资合作中,政府为降低其风险,往往要求在企业合作方的权益融资中占全部资本一定的比例。比例的大小对项目价值有直接影响。我国现行公司法规定,可供分配的利润必须在提取法定盈余公积金、公益金后有结余才可向股东分配,因此

16、股东收益的不1472010年5月Special Zone Economy特区经济确定性较高,且股东无权要求项目公司破产,而且在项目公司破产后股东的权益保障是最后被考虑的,因此权益融资成本高于债务融资成本。尤其在综合融资模式中,项目在运营一定时间后须无偿移交给政府。项目资本成本的最小化或价值最大化具有同一性。通过计算项目未来现金流的净现值可以发现项目的价值。加权平均资本成本(WACC越低,未来现金流的净现值越大,项目的价值越高,对私营部门的吸引力越强。根据加权平均资本成本(WACC的计算公式:K w=nj=1K j×W j(2在综合融资模式中:K w=K b*a+K s*(1-a(3式

17、中a表示权益融资占全部资本的比重,K b表示权益融资资本成本,Ks表示债务融资资本成本。企业在进行债务融资时,债权人往往要求对债务资金提供一定的担保,因此融资企业必须支付一定的费用给融资担保公司,这将减少项目公司的现金流,从而权益融资风险加大,权益融资资本成本提高。结合上述分析,在WACC计算基本公式中,K b=K o+K1*a+K2*(1-a(4 K o表示无风险报酬率,K1表示政策风险系数,K2表示融资担保机构要求支付的担保费率,表示有担保债务资金占总债务资金的比例。同样的,K s=K i+K3*(1-a+K4*(1-(5 K i表示纯粹利率,K3表示破产风险系数,K4表示债务风险系数。将

18、(4和(5代入(3得:K w=a*K o+K1*a2+K2*(1-aa+K0*(1-a+K3(1-a2+K4* (1-a(1-(6对WACC模型(6进行分析发现:当a=0而破产风险较小时(K3较小,即意味着项目全部资本由债务资本构成,且债务资金都由融资担保机构担保时,项目WACC最低,项目的价值最大,企业的利润最高。当然实际操作过程中,融资担保机构对项目公司提供债务担保时,要求项目公司的权益资本占一定比例而且通常拒绝对债务提供全额担保。如果项目融资担保机构对债务资金提供担保时要求交纳的担保费是相对昂贵的并且权益资本需占的最小比例有规定时,假设权益资本比例一定,则当支付的担保费越小,项目的WAC

19、C 越小。也就是说当权益资本一定,破产风险不大时,公司选取有闲置资金或者有筹资优势的企业进行合作比自筹更能降低WACC。当项目破产风险很大(K3较大时,项目的权益资本所占的比例越大,项目的WACC越小,这时项目公司支付给融资担保机构的担保费与权益成本相比微不足道,而政府的介入,以土地等资源注入权益资本,恰是有利于减小WACC。但是政策风险和担保费率都很低时,WACC的较小值在权益资本所占比例较低时取得。即政府对企业开发项目的支持和政策稳定性,以及银行贷款成本都降低时,政府占有过大比例的权益资本,会减少项目的价值。总的来说,当项目融资风险较大的时候,创新的政府、企业合作综合融资模式能够更好的降低项目的WACC,从而提高项目的价值。如果政府为防范融资的风险而要求的权益资本占总资本比例过高,将减小项目的价值,企业的获利将降低。而且项目的政策风险越低,项目的价值越高。因此政府的支持至关重要,营造公开、透明的法律法规环境与合同环境,对外汇的可兑换性的承诺等都将降低项目政策风险。对于项目的财务风险,如果政府在充分分析评估后给项目公司提供最低收入