“五证、两书、一表”

1、“五证、两书、一表”五证两书一表是开发商销售商品房必备的文件，作为从事开发地产工作的了解“五证”内容才能提前准备好相关资料， 避免延误办证时间所带来的损失。 那么，作为购房者来说， 认真了解一下 “五证”，也可以帮助您减少买到烂尾楼的风险。房地产“五证”是哪五证呢？如何办理？具体每一个证办理的流程有哪些呢？作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。办理“五证两书” 的过程中，最重要的是国有土地使用证 和商品房销售（预售）许可证，

2、两者表明出售房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。当前，开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。国有土地使用证国有土地使用证 是证明土地使用者 （单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。?房地产

3、国有土地使用证的取得方式？国家供给房地产业的土地， 大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地，开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理国有土地使用证 的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到国有土地使用证。国有土地使用证 经土地使用者申请， 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。建设用地规划许可证房地产行业的 建设用地规划许可证 是作为建设单位合法使用地

4、块的证明，是在划拨土地前需要办理的手续，它确定了拟建项目的位置、地块范围、地块用地性质及其他相关规划指标。?它与建设工程规划许可证的区别是什么呢？建设用地规划许可证是同意你对这块地有使用权后，用于项目的建设用地， 是由当地土地主管部门批复的。 而建设工程规划许可证则体现出诸多的规划指标，确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量、地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、 建筑物距离红线位置、 建筑密度等等， 是由当地规划主管部门批复的。?办理建设用地规划许可证的前提条件：一、以出让方式供地：1、取得国有土地使用权出让合同2、

5、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）3、取得规划条件通知书二、以划拨方式供地：1、取得选址意见书2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。建设工程规划许可证建设工程规划许可证 是建设工程办理 建筑工程施工许可证 进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。本证起到确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设， 严重影响城市规划的， 由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设

6、施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处罚?办理条件及所需资料1、办理建设工程规划许可证需提交:(1) 书面申请(2) 建设项目申请审批表(3) 建设项目批准、核准、备案文(4) 企业营业执照(5) 房地产开发资质(6) 建设用地规划许可证(7) 使用土地的有关权属证明文件(8) 经依法审定的总平面规划设计图 (3 份)(9) 取得勘察设计证书的单位所做的施工图设计图纸(10) 建设、人防、水利、环保、文物、节能审查等相关主管部门依法出具的审查意见(11) 法律、法规、规章规定的其他材料注 :总平面规划设计图、施工图，须报送电子文件。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证建设单

7、位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。?施工许可证办理流程1、申请人向有关单位提出办理申请；2、需要提供一堆文件：(1) 建筑工程施工许可证申请表一式贰份 (原件 )；(2) 立项批文和投资许可证；(3) 土地使用权证和建设工程用地许可证；(4) 拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件(原件 )；(5) 建设工程规划许可证；(6) 中标通知书或洽谈确认单；(7) 建设工程承包合同副本 (原件 )；(8) 资金证明 (原件)；(9) 质量监督委托书；(10) 建设工程开工安全生产条件备案表；(11) 监理合同及监理企业资质证、 营业执照

8、、本工程监理人员名单、 证书复印件、联系电话或建设单位工程技术人员情况；(12) 施工企业安全生产许可证副本、营业执照副本、资质证书副本、企业主要负责人、现场负责人、现场安全生产专职管理人员的“三类人员”证书原件；(13) 施工组织设计 (附项目现场管理人员名册 )；(14) 项目经理证及项目经理手册、联系电话；(15) 图纸审查批准书和审查合格全套施工图纸及技术资料 (原件 )；(16) 建设工程竣工档案承诺书；(17) 安全防护、文明施工措施项目总费用、预付情况和支付计划证明(原件 )；(18) 外地施工 (监理 )企业提供进金登记备案表；(19) 提交定额测定费收 据复印件；(20) 法

9、律法规所要求提供的其他材料。商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。?商品预售许可证办理流程1、商品房预售许可申请表;2、商品房预售许可申请法人委托书；3、商品房预售许可申请报告,附商品房预售方案 ;(1) 商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。(2) 如代理销售 ,应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书 (复印件 )。4、工商营业执照 (复印件 );5、房地产开发

10、资质证书 (复印件 );6、开发项目立项资料 (复印件 );7、国有土地使用权证 (原件 );8、建设工程规划许可证 (原件 );9、建筑工程施工许可证 (原件 );10 、工程施工合同 (复印件 );11 、建审总平面图 (复印件 );12 、房产测绘成果报告 (原件 );13 、商品房预售资金监管协议;14 、申请材料为复印件的应加盖申请单位公章,并携带原件。申请材料不能提供原件的 ,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。两书“房地产五证两书” 中的“两书”是指住宅质量保证书 和住宅使用说明书 。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人

11、提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。住宅质量保证书 是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。住宅质量保证书应当包括以下内容：。工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3 年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1 年；地面空鼓开裂、大面积起沙1 年；门窗翘裂、五金件损坏 1 年；管道堵塞2 个月；供热、供冷系统和设备1 个采暖期或供冷

12、期；卫生洁具 1 年；灯具、电器开关6 个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅使用说明书 ：应当对住宅的结构、 性能和各部位 （部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。住宅使用说明书是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的， 告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，住宅使用说明书 应作为住宅（每套）转让合同的附件。 如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。一表“五证两书一表”中的“一表”为：竣工验收备案表。竣工验收备案表 是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定， 表上的每