商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨介绍

1、山 东 工 商 学 院SHANDONG TECHNOLOGY AND BUSINESS UNIVERSITY毕业论文(设计)GRADUATION THESIS （DESIGN）论文（设计）题目Title Of Thesis（Design）商业银行信贷抵押资产评估方法存在的 问题与对策探讨 分院（系别）Department 会计学院 专业Specialty 资产评估 班 级Class 评估122 学 号Number 12085203 论文（设计）作者Author of Thesis（Design） 戴睿翔 完成日期Date2016年05月18日论文（设计）指导教师Advisor 夏鑫 教师职称T

2、itle of Advisor 教 授 商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨DISCUSSION ON PROBLEMS AND COUNTERMEASURS OF COMMERCIAL BANK CREDICT MORTGAGE ASSECT EVALUATION METHOD戴睿翔Dai Ruixiang2016年5月18日May 18, 2016指导教师对毕业论文（设计）的评语Advisors Comments on Graduation Thesis (Design)评语： 指导教师（签章） Signature of Advisor 日期 Date评阅人意见评阅人姓名：职称

3、：选项标准： A很同意 B同意 C基本同意 D不同意分项评价评价项目ABCD选题质量1选题符合专业培养目标，体现综合训练基本要求2题目难易适度3题目工作量适当4有理论意义或实际价值能力水平5查阅文献资料能力强6综合运用知识能力强7研究方案的设计能力强8研究方法和手段的运用能力强9外文应用能力强成果质量10文题相符11写作水平高12写作规范13篇幅适度14成果有理论或实际价值总体评价： 优 良 中 及格 不及格 评阅人评语 评阅人签字： 年 月 日答辩（评审）委员会意见Appraisal of Defence Commission答辩（评审）成绩Mark of Defence鉴定意见Apprai

4、sal & Comments 主任（签章） Signature of Dean 日期Date 摘 要由美国次贷危机演变而来的全球性金融风暴已经击垮了不少知名的金融机构。在这场危机中，商业银行体系的稳定性受到了极大的考验。如何降低银行业经营风险、加强风险管理、优化商业银行资源配置，对我国银行信贷评估人员提出了更高更新的要求。不良贷款是我国金融风险的主要表现，其成因涉及多个方面。本文借鉴国内外理论与实务经验，在分析国内商业银行抵押资产评估概况及方法的前提下，引出现有方法下商业银行信贷抵押资产评估存在的部分问题，并提出抵押资产评估理论体系，其评估方法应以“折现现金流法”为核心，对信贷抵押中的

5、资产为对象进行研究。关键词：商业银行；信贷抵押资产；价值评估AbstractThe global financial crisis, which evolved from the subprime mortgage crisis in the United States, has already destroyed many well-known financial institutions. In this crisis, the stability of the commercial banking system has been a great test. How to reduce t

6、he risk of banking operations, strengthen risk management, optimize the allocation of commercial banks, the Bank of China's credit assessment staff to put forward a higher update requirements. Research results show that the realization of mortgage assets liquidity ratio is not high, the quality

7、of mortgage assessment is low, the risk of the release of the mortgage is far from play. Based on the domestic and foreign theory and practice experience, in explicitly maintains the premise of the safety of bank loans, the mortgage system of asset valuation theory and its assessment methods should

8、be "discounted cash flow method" as the core, the mortgage credit in physical assets as the object of.Keywords：Commercial Bank; Credit Mortgage Assets; Value Evaluation目 录一、商业银行信贷抵押资产的概述1（一）商业银行信贷抵押资产的涵义1（二）商业银行信贷抵押资产评估的意义2（三）商业银行信贷抵押资产评估的特点3二、我国商业银行信贷抵押资产评估方法现状3（一）市场法评估现状3（二）成本法评估现状4（三）收益

9、法评估现状4三、我国商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题5（一）评估方法运用不科学5（二）价值类型选择简单化5（三）传统评估方法实践困难6四、完善我国商业银行信贷抵押资产评估方法的对策7（一）评估方法的创新避免受制于评估目的与价值类型7（二）创新抵押资产评估方法体系8（三）基于信用风险防范角度的抵押资产评估方法的修正与改进9五、结论10参考文献11致 谢12抵押贷款业务，作为商业银行重要的业务之一，既是商业银行信用风险防范的重要环节，也是商业银行支持促进经济发展的重要手段。抵押资产价值的确定是抵押贷款业务中一个重要环节，而对资产在某一时点的价格进行估算是价值评估的核心，其这样的特性正是抵押资

10、产资产价值发现的有效途径。从 2015年四季度开始，受到我国经济新常态的影响我国银行业不良贷款比例和余额开始反弹，一些商业银行不良资产存量较高、不良贷款率高位徘徊的问题比较突出，商业银行体系的稳定性受到了极大的考验。我国的商业银行是在不断改革和发展中前进的，如何降低银行业经营风险、加强风险管理、优化商业银行资源配置，对信贷评估人员提出了更高更新的要求。在“后金融危机时代”这个特殊时期不仅要抓住机遇，更重要的是通过创新信贷资产评估方法和手段提高自身的风险防范能力。一、商业银行信贷抵押资产的概述信贷抵押资产评估是一项银行内部的独立评估工作，用于审查和评价银行放贷抵押资产的稳定状况，信贷资产质量问题

11、一直是银行经营管理中的一个核心问题。在我国银行业的主要利润来源于存贷利差的情况下，信贷资产评估质量既是银行实现盈利，提高实力的根本保障，也是风险产生的根本原因。（一）商业银行信贷抵押资产的涵义信贷业务是商业银行的主要资产业务，也是商业银行的主要赢利来源，贷款业务是信贷业务的主体，它是商业银行或其他信用机构，以一定的利率和约期归还为条件，将货币资金转让其他资产需求者的信用的信用活动。按照不同的标准可将贷款业务分为不同的种类：按贷款期限不同，可将贷款分为长期贷款（5年以上），中期贷款（1年以上5年以下）短期贷款（l年以内）；按贷款方式不同，可将贷款分为保证贷款、抵押贷款、质押贷款和票据贴现;在抵押

12、贷款中，按有无抵押物，可分为抵押贷款和无抵押贷款等等，本文中抵押贷款是指有抵押物的贷款。所谓资产抵押是指债务人或者第三人以不转移对法定财产的占有将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。抵押贷款是以抵押物为贷款债权实现的保障而发放的贷款在抵押方式下，借款人或者第三人为抵押人，银行（债权人）为抵押权人，银行因抵押法律关系所产生的归其享有的权利为抵押权。按我国的担保法第34条规定可以作为贷款抵押品的包括：交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟

13、、荒地、荒滩等荒地的土地使用权;依法可以抵押的其他财产等。目前人民银行等为了解决中小企业融资难，中小企业缺乏合格的贷款抵押品的问题，准备扩大抵押品的范围,将应收账款等也列为合格的抵押品。资产抵押按其类型可以划分以下两种，具体为动产抵押和不动产抵押，其中动产抵押主要包括机器设备、运输工具、航空器、船舶、电子设备等；不动产主要包括房屋、构筑物、土地。银行放贷的可抵押资产一般包括：固定资产、无形资产、债权等。一般来说，抵押贷款资产价值相对较大。（二）商业银行信贷抵押资产评估的意义信贷抵押资产评估的意义在于使商业银行放贷时，风险控制在可接受范围内，达到银行增值目标。在经济发展较快、银行贷款大幅度增加情

14、况下，尤其需要加强银行风险监控。1.资产评估在抵押贷款中的风险防范作用在我国，商业银行在办理抵押贷款时，一般确定的最高抵押率为抵押物评估值的 70%，其余的 30%是金融机构对借款人到期不履行债务“实现抵押权所预计的风险含量抵押率是抵押物现值扣除其在抵押期内的自然性损耗”经济性贬值以及处置费用后与其现值的比率按抵押率计算，抵押物的价值不足以承担贷款担保的，应另行提供其他担保商业银行为了防范抵押风险，首先对抵押物的评估价格确定一个抵押率或折扣率；其次在评估值中扣除了所预计的（包括违约赔偿“抵押物预期贬值”处置费用等在内的）全部风险值；最后将抵押物当期的正常价格调整成了抵押价格由此可见，抵押贷款的

15、风险主要来自评估值及抵押率 赵美瑜. 供应链战略管理及其评价研究D. 西安:西安交通大学博士学位论文,2000. 。2.有利于贷款“三查”，及时预警贷款风险目前银行放贷中“以贷还贷”现象极为普遍,它不仅掩盖了贷款资产的真实形态，而且使银行错失化解风险的良机。事实上，银行贷款业务的整个过程都需要知道借款人的“家底”。贷前审查时，银行放款仅凭企业账面的资产价值是远远不够的，由于我国现行企业会计制度核算遵循历史成本原则，所以企业账面价值多数情况下并不能反映资产的真实价值，它所反映的只是资产的历史成本,在经济快速发展的今天，企业资产的账面价值与现行市价有时出入很大。因此,银行要想知道借款人的“家底”，

16、就需要对借款人的资产进行评估，通过评估了解借款人的真实“家底”。而银行在贷后检查中，也应该定期评估借款人的资产,摸清借款人“家底”的变化，这样有助于及时发现问题。因此,不论是贷前调查还是贷后检查，作为承担风险主体的银行都离不开资产评估。风险在企业内部具有感染性、传递性和不对称性，一个部门造成的风险或疏于风险管理所带来的后果往往不是由该部门直接承担，而是会传递到其他部门，最终可能使整个银行陷入困境。因此，有效的信贷风险管理能够提高银行整体管理的效率和效果，而信贷评估由于其特殊性能够在风险管理中发挥独特的作用。（三）商业银行信贷抵押资产评估的特点与其他贷款业务相比，由于有抵押资产，所以抵押贷款业务

17、相对来说具有手续较为简便快捷、信用风险较小、对于抵押资产要求较高的特点。一般来说，抵押贷款资产价值相对较大。从我国目前情况来看,绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中往往又以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。而价值相对较低的一些其它资产一般不用来作为抵押资产。同时，由于抵押资产存在最终变卖的可能,抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性。根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资

18、产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高)，但目前在我国市场上的流动性却十分有限,因此不宜作为抵押资产。二、我国商业银行信贷抵押资产评估方法现状我国商业银行信贷评估工作经过多年的快速发展，在保障合规经营方面取得了明显成效，但与国际先进银行相比，还有一定的差距。在目前，我国评估行业以市场法，成本法，收益法这三种方法为公认的评估方法。（一）市场法评估现状市场法，也称之为比较法。是根据资产所处的市场上在评估基准日附近，相同类型或者性质类似的资产成交价格，并与这些相同资产进行比较，然后根据被评资产的特性，对收集到的价格数据进行相应的调整，最终得出评估值。在抵押资产评估实务中，由于出于贷款安全的考

19、虑,在贷款期限内，抵押资产的价值不是当前时点下的正常市场条件下的价值，同时由于被抵押资产在未来的交易市场不好确定（也可能变成二手交易市场），且抵押市场的相应信息难以收集，可比资产的案例数量较少，使得市场法在抵押资产价值评估中受到较大程度的限制并具有很多局限性。另外，由于市场法在获得可比资产的交易信息后，还需要根据交易情况、交易日期、资产特征等方面对抵押资产进行修正，而这个过程很难以计算公式量化表示，只能凭借评估人员的专业胜任能力，靠其丰富的专业知识和实践经验进行判断，受人为主观因素影响较大，所以从这点来说，也对应用市场法评估抵押资产带来了实践上的困难。大部分银行对房地产抵押贷款的主流评估方法就

20、是运用市场法进行评估，例如工商银行及中国农业银行。（二）成本法评估现状成本法，也叫重置成本法，其是从资产生产成本的角度考虑，在评估基准日,通过考虑资产重置所需要的成本，并考虑新旧程度与相关功能的因素，从而估算重置的花费，来测算被评资产的价值。公式表示该方法的评估思路即为：评估对象的价值=资产的重置成本一资产实体性贬值一资产功能性贬值一资产经济性贬值在抵押贷款资产价值评估实务中，从理论上讲,只要是可以估算其成本的抵押资产，都可以运用成本法进行评估。但是,成本法有个无法回避的矛盾，即在实践中，抵押资产的价格对于贷款人来说，其更多的认为是取决于其效用（即帮助企业获得未来的收益），而不是所花费的成本,

21、而资产成本的增加对于其内在价值来说不一定是正相关关系，而成本低，也不一定就能证明其价值就低。同时，在运用成本法进行评估时，对于折减因素的计算作为复杂，尤其是对特别陈旧的资产，与市场法一样，同样要靠评估人员的专业知识和实践，受人为主观因素影响比较大，这同样会使得评估结果的准确性受到影响。例如中信银行济南分行，对于大型设备的评估近年来一直沿用成本法，通过计算当前重置成本，并考虑进一系列的贬值之后，得出评估价值。（三）收益法评估现状收益法，有的准则里也称为收益现值法，即是指在评估基准日的时点上对被评资产未来收益的现值进行科学合理测算的一种评估方法，即任何一个理性的市场参与者在进行交易时，不会支付超过

22、拟购资产在未来可能带给其的收益的货币数额。在抵押资产评估实务中，由于收益法中基本参数的选取受评估人员主观影响较大，以及我国还处在社会主义初级阶段，市场的发展还在逐步成熟，这些因素都增加了收益法使用的难度。首先,正确合理对抵押资产产生的预期收益的进行估算比较困难。实践中，由于抵押资产的未来收益受到包括企业经营管理水平在内的多种因素的制约和影响，不确定性强，使得在具体判断未来收益和资产盈利能力时主观性和随意性较大。其次，折现率（包括无风险利率、风险报酬率等）、资本化率等参数的确定比较困难，其中风险报酬率的确定本身就比较困难，再加上在以抵押为评估目的，更是增加了难度。最后，抵押资产的经济有效期限的预

23、测也存在一定难度。当然，在实际操作过程中，如果能够科学合理的把握、预测在贷款期间内，各种参数对应用收益法对抵押资产价值的影响，那么对于抵押这一特殊评估目的资产价值的影响就能够较好的解决。近年来随着商业银行抵押资产的越来也开放，抵押子公司进行贷款也开始逐渐兴起与发展。例如中国银行青岛分行办理的青岛啤酒子公司抵押贷款项目，就是运用收益法进行评估，通过子公司的预期收益来确定评估值。三、我国商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题作为国外发展历史最为悠久的评估业务之一，以抵押贷款为目的的资产价值评估，随着资本市场的迅速发展在现代经济中已经得到了长足发展，并在各国正发挥着越来越重要的作用。近年来，抵押贷款

24、资产评估业务在我国发展迅猛，不仅成为我国评估行业主要的业务之一，而且在促进企业融资、保护信贷资产安全和维护金融市场健康发展等方面也发挥了重要作用。但正如上小节所分析的，由于本身国际上对抵押资产评估的技术规范不统一，理论五花八门,实务千奇百怪，再加上我国评估行业发展的时间还比较短，政府主管部门和有关监管部门的管理力度还不够，使得抵押贷款的资产价值评估的实践存在诸多问题。（一）评估方法运用不科学在国外，资产评估作为合理估算资产价值的有效途径已有上百年的历史，但在中国发展仅有近二十年的时间。在抵押贷款业务发展的早期，由于对资产评估认识不深，贷款程序管理不严，直至上世纪九十年代中期，仍有不少抵押贷款的

25、发放未经评估程序，而是直接以借贷企业的会计报表上抵押资产在的账面价值作为银行发放贷款的依据。而当时,我国的资产评估理论尚未成熟，并由于早期的评估机构多为会计所兼营，评估人员的理念也受会计的影响较深，当时的评估理论基础就是以账面资产评估为主要依据，而在评估方法上，也是以成本法为主。在专业胜任能力上，由于评估师缺乏先进的评估理念，缺乏对市场把握的敏锐，因而对于银行来说，资产评估缺乏技术层面的说服力，而仅是程序上的需要，所以使得对于评估目的的理解有了偏差，并未认识到对于抵押资产进行评估对于贷款回收的直接影响，往往总是从为企业减轻成本考虑，尽可能简化程序。这样的问题在现在看来简直不可思义，但在当时确实

26、是人们的一种普遍认识。这也往往我国商业银行抵押贷款风险问题研究基于抵押资产价值评估的视角给银行不良资产的形成带来了隐患。而随着评估行业的不断发展先进评估理念的逐步深入人心，这样的问题在目前是越来越少了 赵美瑜. 供应链战略管理及其评价研究D. 西安:西安交通大学博士学位论文,2000.。（二）价值类型选择简单化由于国际评估准则以及国际普遍观点的影响，在我国的抵押资产价值评估实务中，抵押资产的价值类型主要是基于市场价值。然而市场价值代表的是放贷时抵押资产的市场价值，随着时间的推移,在贷款期限内，抵押资产的市场价值必然会发生变化，有时甚至会发生剧烈波动。当抵押资产的价值下降到一定程度时，无疑会加大

27、贷款的违约风险。而由于采用的是市场价值，所以在抵押资产价值评估过程中，无论采取的是成本法、市场法或是收益法，都不可能考虑抵押资产价值的持续性和未来变现能力。这样简单的采用市场价值类型，显然与银行需要用抵押资产来保障贷款安全的目的有很大差距 赵美瑜. 供应链战略管理及其评价研究D. 西安:西安交通大学博士学位论文,2000.。（三）传统评估方法实践困难在抵押资产价值评估实务中，由于没有专门的抵押贷款价值评估方法，所以如果选择基于抵押贷款价值作为抵押资产价值评估的价值类型，也必须在传统的评估中，采取与评估市场价值一样的程序与方法，仅仅是在参数的选取上不同。市场价值要选取市场水平下的各种参数，而抵押

28、贷款价值在此基础上，参考市场数据，出于整体安全性、长期性、可持续发展的考虑,要以谨慎、稳定为原则选择参数，并剔除短期的、不确定性的、暂时性的因素。程序与方法一致，而参数选择有差异，这是对抵押资产以抵押贷款价值进行评估和以市场价值进行评估的最根本的区别，但同时，正是由于参数选取的重要性和复杂化，使得基于抵押贷款价值类型的抵押资产价值评估在实践中比较困难。1.正确判定市场未来的价格走势比较困难由于确定抵押贷款价值就要综合考虑抵押资产的长期可持续性、剔除投机因素的影响，并以审慎、安全原则进行对未来的变现能力进行测算，那么就必须要对整个贷款期限内，市场未来的价格走势进行合理判断，这也是推行抵押贷款价值

29、类型所遇到的最大障碍。这就要求评估人员要以整个贷款期限内，有效剔除短期投机和不确定因素，准确把握市场发展的周期,预测周期的波峰与波谷，合理预测价格走势，而在实践中，我国的评估人员对如何运用收益法都不能很好把握的情况下，再加大难度，无疑对其专业胜任能力提出了更高的要求，而从国际实践上看，对未来市场价格走势的判断也是各国评估实务界最为不确定、最有争议的地方。2. 抵押贷款价值下的评估有效期尚存争议在通常的评估实务和有关的准则规范中，都有关于评估报告有效期的规定，而评估有效期的规定也可以反映出评估人员专业胜任能力的水平，也是评估免责的重要保护手段。因为基于一般资产的市场价值进行判断时，由于时伺的推移

30、，市场价值会不断变化波动，而基于评估基准日的被评资产的市场价值就是一个时点值，为了有效避免被评资产价值的不确定性，规定一个评估报告的有效期是非常必要的。但是，在基于抵押贷款值下的抵押资产价值评估实践中，就面临着评估报告有效期与贷款期限的矛盾。但实际上,由于基于抵押贷款价值评估方法的局限性，贷款期限越长，影响抵押贷款价值的不确定性因素就越多，越难以被剔除，所以不容易保证抵押贷款价值的长期稳定性，这就导致如果确定一个比较长的评估有效期，则抵押贷款价值很可能被严重低估，而如果设定一个比较短的有效期，又与抵押资产价值评估的目的不相匹配。所以评估报告有效期也是使得抵押贷款价值难以被评估界广泛应用的又一个

31、重要影响因素。3. 参数的不确定性使得抵押贷款评估价值难以准确估算在应用抵押贷款价值选择评估方法时，遇到的另一个问题就是由于既要考虑长期因素又要剔除短期和暂时性因素的影响，而使得参数具有不确定性。与收益法类似，资产未来的变现能力本质上与资产盈利能力类似,既然要预测未来的水平，就一定存在不确定性的因素，如果不能有效处理不确定性，抵押资产价值在贷款期限内的科学确定也就不可能实现。这一问题在实践中也是困扰国内外评估界人士的一问题，没有一个更好地量化解决手段，只能凭借评估人员的专业胜任能力，从这一角度来说，也使得抵押贷款价值本身的科学合理性带来了不确定性。四、完善我国商业银行信贷抵押资产评估方法的对策

32、评估理论创新的目的在于实践应用， 而应用的基础则是依据理论提出新的评估技术与方法。因此， 如何创新银行贷款抵押资产评估技术与方法，就成为抵押资产评估理论进一步深化的基本应用领域。本文基于创新过程中所受制的因素，折现现金流法为核心期权定价法为补充以及不良资产的交易案例比较法提出对策及建议。（一）评估方法的创新避免受制于评估目的与价值类型抵押资产评估的特定目的既体现了抵押资产评估结果的具体用途，评估所要实现的具体目标又体现了。因此, 评估目的会在宏观层面上对评估对象及其面临的条件产生约束和限定作用，评估目的正是通过对评估对象及其面临条件的制约，对评估具体技术方法、评估技术思路和评估方法所使用的经济

33、技术参数的选择产生直接或间接的影响。也就是说，评估方法选择的方向是由不同的评估目规定的。而资产评估方法的选择，也是由价值类型制约的，某类标准的评估价值必须是具体的评估方法取得，而对于不同的价值类型来说，在评估时需要考虑的影响因素和方面不同，换言来说，评估中各种指标、参数的判断和选择直接受着价值类型的制约。而评估方法的选择本身就是包含了对评估所涉及的经济技术参数的恰当选择。选择恰当的实现评估技术思路的具体方法与评估技术思路，同选择恰当的经济技术参数共同构成了恰当的资产评估方法的内容。但是，此处有一个问题需要深入进行讨论，即评估方法受价值类型和评估目的的影响并不代表特定的价值类型和特定的评估目的必

34、须与特定的评估方法逐一对应。评估方法是满足价值类型要求、实现评估目的的技术手段，评估方法与评估目的和价值类型的匹配是体现评估科学性的重要方面，正确选择评估方法是正确理解和认识这一匹配关系的基本前提。但是，评估方法、评估目的与价值类型之间的匹配关系并不一定要逐一来对应，其实，对于特定的评估目的和价值类型，评估师应考虑选择相对更准确和利、相对更高效的评估方法。而因为客观条件的限制，以及各种评估方法对于实现评估目的与价值类型相对的合理化，不同的评估方法之间是允许进行替代的， 但在特定目的和价值类型下的评估方法，由于需要考虑的因素可能有所不同，其方法的选择也应该将考虑评估活动自身的因素及其对评估方法应

35、用的影响放在首位，这些影响对评估师选择评估方法造成了内在的约束，他们认为在这种约束下选择的评估方法是最为合理的方法。基于以上认识，本文并不同意部分学者所赞同的的如下观点： 在评估目的和价值类型确定的前提下，评估方法的选择具有多样性和随机性。我们宁愿说，对于特定的评估目的与价值类型一定有与之最相匹配的评估方法，在最匹配的评估方法所需要的各种前提不能完全满足时，可以参考替换原则，采用另外合适的评估方法进行评估 赵美瑜. 供应链战略管理及其评价研究D. 西安:西安交通大学博士学位论文,2000.。（二）创新抵押资产评估方法体系评估技术与方法直接受制于评估目的与价值类型。在前面的文章中，我们已经分析银

36、行贷款抵押资产评估的根本目标是保证银行信贷资产的安全，它适用的价值类型是“抵押贷款价值”。因此，在此条件约束之下对最适宜评估方法展开分析。为了分析此问题，仍然要回归分析“抵押贷款价值”内在的规定性以及评估目的。前文已经分析，银行贷款抵押资产评估具有其特殊性，抵押资产是银行信贷的第二还款来源，其对债权的保证作用体现在贷款到期且债务人违约后，抵押资产变现还款能力的大小，由此可见，以贷款之初的抵押资产的市场价值作为未来的担保显然不够合适。抵押资产的评估价值必须考虑该资产所处市场的未来价格波动，换言之，抵押资产的评估方法必须体现其价值的长期稳定性、其所处的市场条件、资产的未来变现能力等因素，并对投机性

37、因素加以分析并排除。因此，其适应的评估技术与方法自然应该以折现现金流法为主。 当然，正如前文交代，在最适宜评估方法所应具备的评估条件不能完全满足时，也可以适当考虑其他途径与方法，如收益途径下的其他方法，以及成本途径与市场途径的其他方法。这样，适用于抵押资产的评估方法体系包括如下两个层次：核心方法：折现现金流法。折现现金流法是对抵押物未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的贴现率，将未来的现金流折合成现值。使用此方法的关键：第一，预期未来存续期各年度的现金流量；第二，要找一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于未来现金流量的风险，风险越大要求的折现率就越高，反之则越低。现金流量折现模型：

38、其中n为资产的年限，为t年的现金流量，r为包含了预计现金流量风险的折现率。替代方法：成本法、市场法以及其他收益法。不管具体评估时采用哪种方法， 重要的是必须依据“抵押贷款价值”的本质， 基于安全边际的考虑对相关参数恰当进行附值 赵美瑜. 供应链战略管理及其评价研究D. 西安:西安交通大学博士学位论文,2000.。（三）基于信用风险防范角度的抵押资产评估方法的修正与改进1.方法修正改进思路从前文分析可以看出，基于抵押贷款价值类型的抵押资产评估在实践中还存在较大的困难和障碍。既然以传统的资产评估理论与方法对抵押资产类型下的抵押资产进行合理估值这条路行不通,那就只能从其他理论方面入手来对传统的资产评

39、估方法进行修正和创新。传统的观点认为，设置抵押,进行抵押资产价值评估，就是要保证银行的贷款安全，而抵押资产的变现处置可以覆盖风险损失是保证贷款不受任何损失的基本前提。但是,通过分析我们可以不能看出，这种观点强调的是单笔贷款的绝对安全，而在现实中,这显然是非常难以做到的。而现代金融风险管理的理念强调的是从整体的、从全局的角度综合考虑,强调的是相对安全的基础上，还要实现商业银行自身经营利润的最大化。所以,银行风险管理的目标应该定位于，将贷款违约现象在变成在一定范围内可以接受的小概率事件，而不是绝对不可能的事件，把银行经营的目标定位于实现利润的最大化，而不是保证资金百分之百绝对的安全。对于抵押贷款价

40、值类型而言，其存在的根本原因就是借贷人和银行博弈的结果。对于借贷人来说，其想让抵押资产发挥最大效用，必然认为抵押资产的价值就是市场价值，而对于银行来说，想保证贷款的绝对安全，则抵押资产的价值对于其来说就是清算价值。而抵押贷款价值类型就是既考虑到了借贷人的意愿，也在考虑到银行贷款安全的基础上作为抵押这个特定目的下存在的特殊价值类型。所以，我认为可以通过依据抵押资产的市场价值和清算价值，以银行整体抵押贷款风险管理理念为考量,即在保证银行贷款一定安全性的情况下，考虑到贷款的盈利需求，通过违约率、违约损失率、违约风险暴露等指标,在贷款通常不违约的状态下，保证银行贷款预期损失保护的前提下，对抵押资产的市

41、场价值进行修正。2.修正后的抵押资产价值评估方法或有损失折减法从以上的分析中，可推出新的抵押资产价值，即或有损失折减法为：Y=(C-E)·(1-PD)其中Y为抵押资产价值，C为抵押资产市场价值，E为预期损失，PD为违约率。式子的含义是，在不违约的情况下，抵押资产价值应为抵押资产市场价值减去贷款预期损失。在这个式子里,最重要的因子就是PD，其除了直接影响Y值外，E的取值也与PD有很强的关联，而PD是信用风险中最核心的指标，正是基于这一核心思想而考量的。五、结论信贷资产质量是银行的生命线，其好坏程度直接影响到银行的经营效益和金融资产的安全。提高抵押资产信贷评估质量，是我国金融界长期研究的问题，也是迫切需要解决的问题。本文通过分析资产评估在银行信贷业务中的现实意义及其在信贷业务中的具体运用期望能起到抛砖引玉的作用，并希望通过对这一问题的广泛研究，使之形成理论，不断推广，以提高银行的市场竞争力和风险管理水平。通过参考国内一系列关于商业银行信贷抵押资产的优秀文献，对当前国内商业银行的信贷抵押资产评估方法进行了探讨。但是由于自身能力的不足以及所学知识的局限性，对于银行信贷抵押资产的评估方法还有很多不够完善的结论。抵押