加油站独资新建法律实务

1、零售网络发展法律实务零售网络发展法律实务 李荣国李荣国山西石油分公司法律事务处副处长山西石油分公司法律事务处副处长二九年十月第一章第一章 概概 述述第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第四章第四章 股权收购法律实务股权收购法律实务第五章第五章 合资合作法律实务合资合作法律实务第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务第七章第七章 经营权收购经营权收购/ /租赁法律实务租赁法律实务结束语结束语讲讲 座座 目目 录录第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务独资新建加油站是零售网络发展最基本的独资新建加油站是零售网络发展最基本的模式之

2、一，在本章中，重点掌握独自新建基本模式之一，在本章中，重点掌握独自新建基本程序以及设计施工资质、后建行为、委托代建程序以及设计施工资质、后建行为、委托代建等等10个法律风险提示。个法律风险提示。第一节第一节 概述概述一、独资新建加油站的概念一、独资新建加油站的概念二、独资新建加油站分类二、独资新建加油站分类第二节第二节 独资新建基本程序独资新建基本程序第三节第三节 独资新建风险提示独资新建风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务 一、独资新建加油站概念一、独资新建加油站概念独资新建加油站是申请新建单位经省级商务行政管理部独资新建加油站

3、是申请新建单位经省级商务行政管理部门立项审批和国土资源、规划建设、安全监管、公安消防、门立项审批和国土资源、规划建设、安全监管、公安消防、环境保护、气象、质检等行政部门的相关审批后，自行完成环境保护、气象、质检等行政部门的相关审批后，自行完成加油站建设（包括：新建、改建、迁建和扩建等）并依法取加油站建设（包括：新建、改建、迁建和扩建等）并依法取得营业所需所有手续，符合开业条件。得营业所需所有手续，符合开业条件。第一节第一节 概概 述述第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务二、独资新建加油站分类：二、独资新建加油站分类：新建新建重建重建1. 迁建迁建第一节第一节 概概 述述第一节第一节

4、概述概述第二节独资新建加油站基本程序第二节独资新建加油站基本程序第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务 一一 、立项审批（各地不尽相同）、立项审批（各地不尽相同）取得符合加油站行业发展规划的建设用地；取得符合加油站行业发展规划的建设用地；到发展改革行政部门办理地方立项审批；到发展改革行政部门办理地方立项审批；到规划局办理建设用地选址意见书和用地红线图；到规划局办理建设用地选址意见书和用地红线图；到国土局办理土地预审意见；到国土局办理土地预审意见；到安监、消防、环保部门办理项目审核意见书

5、；到安监、消防、环保部门办理项目审核意见书；到市级商务部门上报省级商务部门审批。到市级商务部门上报省级商务部门审批。第二节第二节 独资新建加油站基本程序独资新建加油站基本程序第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务二、用地审批二、用地审批签订国有土地使用权出让合同；签订国有土地使用权出让合同；办理建设用地规划许可证；办理建设用地规划许可证；1. 办理国有土地使用权证办理国有土地使用权证第二节第二节 独资新建加油站基本程序独资新建加油站基本程序第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务三、基建程序：三、基建程序：凭建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、土地凭建设用地规划许可证和建设工

6、程规划许可证、土地使用权证办理建筑工程施工许可证；使用权证办理建筑工程施工许可证；2、基建程序主要包括：勘察、设计、监理和工程招、基建程序主要包括：勘察、设计、监理和工程招标、工程施工等；标、工程施工等；1. 3、组织相关部门进行竣工验收。、组织相关部门进行竣工验收。第二节第二节 独资新建加油站基本程序独资新建加油站基本程序第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务四、四、 办理房屋所有权证办理房屋所有权证五五 、办理化学危险品经营许可证、办理化学危险品经营许可证六、办理成品油经营许可证六、办理成品油经营许可证七七 、办理工商营业执照、办理工商营业执照八、八、 办理组织机构代码证办理组织机

7、构代码证九、办理税务登记证九、办理税务登记证 注：各省根据具体情况不同上述步骤可能不同注：各省根据具体情况不同上述步骤可能不同第二节第二节 独资新建加油站基本程序独资新建加油站基本程序第一节概述第一节概述第二节独资新建加油站基本程序第二节独资新建加油站基本程序第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示一、关于设计人和承包商及施工人员的资质问题一、关于设计人和承包商及施工人员的资质问题二、后建建筑临近加油站，导致安全距离不够二、后建建筑临近加油站，导致安全距离不够三、新建加油站进出口问题三、新建加油站进出口问题四、租赁农村集体土地建站四、租赁农村集体土地建站第二章第二章 独资新建法

8、律实务独资新建法律实务五、使用城镇土地存在的法律风险五、使用城镇土地存在的法律风险六、缺乏经营证照违规经营六、缺乏经营证照违规经营七、关于分包商的问题七、关于分包商的问题八、关于建设工期的问题八、关于建设工期的问题九、关于工程总造价的问题九、关于工程总造价的问题十、关于委托办理相关批文证照的问题十、关于委托办理相关批文证照的问题第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务一、关于设计人和承包商及施工人员的资质问题一、关于设计人和承包商及施工人员的资质问题由于加油站经营属于危险化学品的范畴，在设计资质上由于加油站经营属于危险化学品的范畴，在设计资质

9、上与普通建筑不同，要求设计单位有与普通建筑不同，要求设计单位有相关资质相关资质。如果没有。如果没有相关相关资质资质，设计出来的图纸将得不到安监局等有关部门的认可，设计出来的图纸将得不到安监局等有关部门的认可，报建难以通过。报建难以通过。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示 案例：案例： A石油公司与石油公司与B设计公司签订了加油站设计合设计公司签订了加油站设计合同，而对同，而对B公司是否有加油站设计资质未予确认公司是否有加油站设计资质未予确认，当对方设计好图纸后，在安监局、消防局报建，当对方设计好图纸后，在安监局、消防局报建时，窗口办事人员提出要看设计单位的资质，时，窗口办

10、事人员提出要看设计单位的资质，B公司提供的资质中没有相应资质，结果安监局和公司提供的资质中没有相应资质，结果安监局和消防局将图纸退回，报建未得到通过，并要求消防局将图纸退回，报建未得到通过，并要求A石油公司找到有资质单位设计好图纸后再重新申石油公司找到有资质单位设计好图纸后再重新申报。石油公司只好和报。石油公司只好和B公司协商，又找到有资公司协商，又找到有资质的设计单位将图纸盖章后，报建才得以通过。质的设计单位将图纸盖章后，报建才得以通过。 第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务一、关于设计人和承包商及施工人员的资质问题一、关于设计人和承包商及施工人员的资质问题新建加油站的工程项目涉及

11、管线、油罐等设备安装等内新建加油站的工程项目涉及管线、油罐等设备安装等内容，这类安装也要求承包商及施工人员具备设备安装资质。容，这类安装也要求承包商及施工人员具备设备安装资质。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示 案情：案情： 某石油公司对加油站改扩建，承包商某石油公司对加油站改扩建，承包商的的1名焊工，既没有焊工证，又没有开动火名焊工，既没有焊工证，又没有开动火作业票，违章在该加油站油罐操作井附近作业票，违章在该加油站油罐操作井附近切割，将油罐内残余可燃气体引爆，造成切割，将油罐内残余可燃气体引爆，造成1人死亡。伤亡家属诉承包商和石油公司承人死亡。伤亡家属诉承包商和石油公

12、司承担民事责任，法院判令石油公司和施工队担民事责任，法院判令石油公司和施工队承担连带责任。承担连带责任。第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务二、后建建筑临近加油站，导致安全距离不够二、后建建筑临近加油站，导致安全距离不够风险描述：由于我方加油站先取得规划并建成营业，周边风险描述：由于我方加油站先取得规划并建成营业，周边其他建筑物后规划建成，而后建建筑物临近加油站，导致加油其他建筑物后规划建成，而后建建筑物临近加油站，导致加油站安全距离不够，加油站规划和安全检查分属于不同的政府部站安全距离不够，加油站规划和安全检查分属于不同的政府部门，有可能迫使我方停业整顿。门，有可能迫使我方停业整顿

13、。物权法物权法一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。得损害已设立的用益物权。 第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务二、后建建筑临近加油站，导致安全距离不够二、后建建筑临近加油站，导致安全距离不够案情：案情： A油站新建时安全距离足够，但因周围属未开发地，以后存在周边业主新建建筑物致油站新建时安全距离足够，但因周围属未开发地，以后存在周边业主新建建筑物致使安全

14、距离不足的可能，此时便可通过与周边业主签订地役权合同约定其在一定范围内不能使安全距离不足的可能，此时便可通过与周边业主签订地役权合同约定其在一定范围内不能建筑影响我公司油站安全距离的建筑物并对此付出一定的补偿。建筑影响我公司油站安全距离的建筑物并对此付出一定的补偿。建议：建议： 此类合同最好在相关政府部门登记，若进行了登记则在合同期内即使业主变更或出此类合同最好在相关政府部门登记，若进行了登记则在合同期内即使业主变更或出租，新业主也需遵守此合同。若确实无法登记，在得知业主可能更换的情况下，在过户手续租，新业主也需遵守此合同。若确实无法登记，在得知业主可能更换的情况下，在过户手续或租赁登记手续未

15、完成前可通过特快专递的形式通知新业主或承租人，可以使该合同效力继或租赁登记手续未完成前可通过特快专递的形式通知新业主或承租人，可以使该合同效力继续延续。续延续。 同时，我们建完加油站后，发现有新建筑准备建设，要及时与政府相关部门沟通，同时，我们建完加油站后，发现有新建筑准备建设，要及时与政府相关部门沟通，必要时给予媒体曝光。否则等老百姓住进去，想扭转就难了！必要时给予媒体曝光。否则等老百姓住进去，想扭转就难了！第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务三、新建加油站进出口问题三、新建加油站进出口问题案情：案情： A新建加油站与一厂区相

16、邻，该厂区门口的道路是加油车辆的必经之路，厂区人员认新建加油站与一厂区相邻，该厂区门口的道路是加油车辆的必经之路，厂区人员认为车辆往来增加了厂区人员进出的交通危险，以该道路所在土地属于本厂所有为由，要求加为车辆往来增加了厂区人员进出的交通危险，以该道路所在土地属于本厂所有为由，要求加油站另行改道，否则威胁要围堵加油站。油站另行改道，否则威胁要围堵加油站。 评析：评析： 如果加油车辆不能从厂区道路通过，则加油站将无法正常经营，因此，加油车辆使如果加油车辆不能从厂区道路通过，则加油站将无法正常经营，因此，加油车辆使用厂区道路是法律赋予的权利，即使该土地属于厂区所有，厂区也无权阻止加油车辆通过该用厂

17、区道路是法律赋予的权利，即使该土地属于厂区所有，厂区也无权阻止加油车辆通过该道路。这就是相邻关系。如果厂方堵加油站，属于侵犯加油站相邻关系和干扰加油站正常经道路。这就是相邻关系。如果厂方堵加油站，属于侵犯加油站相邻关系和干扰加油站正常经营的违法行为。营的违法行为。建议：建议： 油站也有义务采取措施，如在加油站出口处安装减速带，设立警示标识等方式，降油站也有义务采取措施，如在加油站出口处安装减速带，设立警示标识等方式，降低车辆通行可能给厂区人员带来的风险。也可以用地役权方式解决。低车辆通行可能给厂区人员带来的风险。也可以用地役权方式解决。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第

18、二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务三、新建加油站进出口问题三、新建加油站进出口问题相邻权与地役权的区别：相邻权与地役权的区别：中石化输油地下管线铺设就是典型的地役权问题。有偿还是无偿、提供便利的范围不同、是否需要相邻、设立的方式第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示 案例：案例： 某石油公司下属油站因政府征地丧失了出入口，若需某石油公司下属油站因政府征地丧失了出入口，若需出入就必须通过相邻的一块地，根据物权法的规定，相邻出入就必须通过相邻的一块地，根据物权法的规定，相邻地块的土地使用权人或所有人是应当提供必要的便利，若地块的土地使用权人或所有人是应当提供必要的便利，

19、若该油站关停，仅是日常非经营性的一般通行，相邻地块的该油站关停，仅是日常非经营性的一般通行，相邻地块的土地使用权人或所有人就应当同意且不能收取费用，这就土地使用权人或所有人就应当同意且不能收取费用，这就是某石油公司的相邻权。但若该油站仍需经营，且为了满是某石油公司的相邻权。但若该油站仍需经营，且为了满足油站的经营需要，要求的出入通道已超出了通行的需要足油站的经营需要，要求的出入通道已超出了通行的需要，这就需要对相邻地块的土地使用权人进行进一步协商在，这就需要对相邻地块的土地使用权人进行进一步协商在给予一定的补偿的前提下获得扩大通道通行的权利（但不给予一定的补偿的前提下获得扩大通道通行的权利（但

20、不是彻底租用土地，若租用就转变成用益物权了），这时候是彻底租用土地，若租用就转变成用益物权了），这时候的石油公司所获得的权利就是地役权了。的石油公司所获得的权利就是地役权了。第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务四、租赁农村集体土地建站四、租赁农村集体土地建站案情：案情： 石油公司在国道中选取五亩位置较好的位置，与土地所在村委会直接签订租石油公司在国道中选取五亩位置较好的位置，与土地所在村委会直接签订租赁合同，租期赁合同，租期20年。加油站建成以后，经营状况良好，销量持续上涨，村委会要年。加油站建成以后，经营状况良好，销量持续上涨，村委会要求增加土地租金，否则以租赁土地存在瑕疵，终止土

21、地租赁。求增加土地租金，否则以租赁土地存在瑕疵，终止土地租赁。评析：评析： 根据根据土地管理法土地管理法的规定，租赁集体土地必须得到县级人民政府的批准的规定，租赁集体土地必须得到县级人民政府的批准。建议：建议： 此类租赁集体土地要慎重，尽量争取得到县级政府批准。此类租赁集体土地要慎重，尽量争取得到县级政府批准。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务五、使用城镇土地存在的法律风险五、使用城镇土地存在的法律风险根据根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合

22、同的规定和城市规划的土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。的处罚。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务五、使用城镇土地存在的法律风险五、使用城镇土地存在的法律风险所以在与业主签订转让合同时，

23、必须要业主提供地市级以所以在与业主签订转让合同时，必须要业主提供地市级以上规划建设部门核发的规划确认文件正本，否则容易发生违法上规划建设部门核发的规划确认文件正本，否则容易发生违法用地、违章经营，继而受到行政处罚的风险。用地、违章经营，继而受到行政处罚的风险。此外，签订转让合同的对方必须为资产所有者，对方为租此外，签订转让合同的对方必须为资产所有者，对方为租赁者的不能签订转让合同，避免将来发生合同纠纷的风险。赁者的不能签订转让合同，避免将来发生合同纠纷的风险。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务五、使用城镇土地存在的法律风险五、

24、使用城镇土地存在的法律风险第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示案情：案情： 陈某有一块商业出让性质的市区加油站建设用地，因其资金困难，无力兴建加油站陈某有一块商业出让性质的市区加油站建设用地，因其资金困难，无力兴建加油站，欲转让给某石油公司。，欲转让给某石油公司。评析：评析： 购买该土地要慎重。按照法律规定，建设用地必须开发程度达到购买该土地要慎重。按照法律规定，建设用地必须开发程度达到25%以上方可再次以上方可再次转让，目的是为了防止单纯的转让，目的是为了防止单纯的“炒地皮炒地皮”。因此空地转让的行为可能是无效的。因此空地转让的行为可能是无效的。第二章第二章 独资新建法律

25、实务独资新建法律实务六、缺乏经营证照违规经营六、缺乏经营证照违规经营由于加油站验收没有完全通过，相关政府主管部门没有由于加油站验收没有完全通过，相关政府主管部门没有核发相关必备的经营证照，而石油公司在不具备开业的条件核发相关必备的经营证照，而石油公司在不具备开业的条件下下“试营业试营业”，导致缺乏经营证照违规经营。三证要统一。，导致缺乏经营证照违规经营。三证要统一。国家有关部门有权勒令停业整顿、罚没违法经营所得、国家有关部门有权勒令停业整顿、罚没违法经营所得、如果因为缺乏经营证照营业，发生事故的，还要追求公司负如果因为缺乏经营证照营业，发生事故的，还要追求公司负责人的责任。责人的责任。第三节独

26、资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务 七、关于分包商的问题七、关于分包商的问题在新建加油站过程中，常按工作性质的不同采用专业分包在新建加油站过程中，常按工作性质的不同采用专业分包的形式，如将一个加油站建设项目分别分包给勘察、设计、监的形式，如将一个加油站建设项目分别分包给勘察、设计、监理、土建施工、设备安装施工等单位，分别签订相应的建设工理、土建施工、设备安装施工等单位，分别签订相应的建设工程合同。但有时也签订施工总承包合同，将施工任务承包给一程合同。但有时也签订施工总承包合同，将施工任务承包给一个施工单位（总承包商），再由其将其中一些

27、非主体工程分包个施工单位（总承包商），再由其将其中一些非主体工程分包给分包商，分包商往往是由我方指定。给分包商，分包商往往是由我方指定。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务 七、关于分包商的问题七、关于分包商的问题因此，在签订建设施工总承包合同时，有指定分包商的因此，在签订建设施工总承包合同时，有指定分包商的情况，必须在总承包合同里阐明指定分包商，否则，会产生情况，必须在总承包合同里阐明指定分包商，否则，会产生总承包商提出我方与指定分包商签订的合同无效的风险。总承包商提出我方与指定分包商签订的合同无效的风险。第三节独资新建加油站

28、风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务 八、关于建设工期的问题八、关于建设工期的问题新建加油站合同中的时间，除了建设方为施工方提供进新建加油站合同中的时间，除了建设方为施工方提供进场施工条件的时间，开工时间，竣工时间，验收时间，支付场施工条件的时间，开工时间，竣工时间，验收时间，支付首期款、进度款时间等等的时间都是值得关注外，对加油站首期款、进度款时间等等的时间都是值得关注外，对加油站建设工程来说，最重要的时间是建设工期。因为加油站建设建设工程来说，最重要的时间是建设工期。因为加油站建设的要求是要能够使油站尽快投营，为增量创效服务。所以，的要求是要能

29、够使油站尽快投营，为增量创效服务。所以，应对新建加油站建设的工期严格要求，督促施工方加快了施应对新建加油站建设的工期严格要求，督促施工方加快了施工进度，确保油站能尽快投营。工进度，确保油站能尽快投营。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务九、关于工程总造价的问题九、关于工程总造价的问题新建加油站的投资成本控制，是加油站建设中的重要内新建加油站的投资成本控制，是加油站建设中的重要内容，对评价投资效果起着重要作用。在实际建设中，施工单容，对评价投资效果起着重要作用。在实际建设中，施工单位有时也擅自扩大施工范围，增加工程量；因此，油站建

30、设位有时也擅自扩大施工范围，增加工程量；因此，油站建设投资常常发生超投资的现象。为防止超投资现象，控制投资投资常常发生超投资的现象。为防止超投资现象，控制投资成本，在合同总造价上可以采用封顶形式，即以合同的总造成本，在合同总造价上可以采用封顶形式，即以合同的总造价为封顶价，结算时，若造价超出封顶价的将按封顶价结算价为封顶价，结算时，若造价超出封顶价的将按封顶价结算,第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务九、关于工程总造价的问题九、关于工程总造价的问题若没有达到封顶价的将按实际工程量结算。这大大地抑若没有达到封顶价的将按实际工程量结

31、算。这大大地抑制了施工单位扩大施工范围，增加工程量的行为，使我系统制了施工单位扩大施工范围，增加工程量的行为，使我系统投资得到有效的控制，节约投资成本。投资得到有效的控制，节约投资成本。第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务十、关于委托办理相关批文证照的问题十、关于委托办理相关批文证照的问题委托第三人代办，是指委托方因各种原因（如与有关部门委托第三人代办，是指委托方因各种原因（如与有关部门及单位协调的难度、时间跨度等因素）无法快速取得加油站项及单位协调的难度、时间跨度等因素）无法快速取得加油站项目的证照（如立项、规划、土地等手续）

32、，转而借助第三者目的证照（如立项、规划、土地等手续），转而借助第三者（受托方）的关系资源，受托方负责以委托方名义进行从征地（受托方）的关系资源，受托方负责以委托方名义进行从征地拆迁、工程勘察、设计、加油站工程建设、设备购进、代理经拆迁、工程勘察、设计、加油站工程建设、设备购进、代理经办加油站全部手续的全套工作，并向代办人支付代理费的合作办加油站全部手续的全套工作，并向代办人支付代理费的合作建设模式。建设模式。 第三节独资新建加油站风险提示第三节独资新建加油站风险提示第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务十、关于委托办理相关批文证照的问题十、关于委托办理相关批文证照的问题 不提倡，不禁止，要慎重采用，要监控对方。不提倡，不禁止，要慎重采用，要监控对方。关键是：签订完善的委托合同、履行中监控好对方、控制好关键是：签订完善的委托合同、履行中监控好对方、控制好付款节奏。各种手