评级报告-样本

1、秘密分析师 口公司内部信用评级报告基金评级报告私募投资基金基本信息基金简称号投资类型股权+债权投资行业房地产成立日期2016/01/20基金规模基亿金管理人目标客户机构+个人类投资者产品状态待发行评级结果:适合投资者:FR2A类+B类收益能力 收益稳定性 市场竞争力 资产风险 本次评级时间：2015/12/20下次跟踪评级时间：不定期口号债类资产收益情况预测2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1利息 _收益率秘密口公司内部信用评级报告返还80006000400020000-2000-4000-6000-800

2、0-10000-12000基金背景：口号私募投资基金（下称口号）将由口管理有限公司于 2016年01月20日成立， 产品期限为至少3年。此基金分A, B类份额，A类份额占比0 ,面对机构投资者，B类 份额占比0 ，通过口基金管理有限公司发行的资产管理产品进行募资，面对个人投资者。 基金成立的目的在于为口旗下直接投资的商住类房地产项目进行募资。具体投资形式为对前 述项目进行股权类与债类投资投资。基金预计运行情况：口号成立以后，将接受口亿元机构投资者投资与0亿个人投资者的投资。并将投资一个 特定房地产类项目。基金管理人将在 2015年末将全部股权以及0 ，即0亿，的债权投 向标的项目，并在2016

3、年第一季度末将剩余的债权，即0亿，投向标的项目。标的项目从 2016年第一季度开始支付管理人债权产生的利息并从2016年末开始归还债权本金。对于股 权部分，标白项目将自2018年第1季度开始逐笔回购股权口公司内部信用评级报告秘密基金风险分析：A.收益能力：口号将接受投资总额0亿元，投资于特定地产项目。我们根据口号预计投资的的收益收回现金流，对在自 2015年12月31日为始的基金存续期 间的收益能力进行了计算，如下图表 1、2:_(* 1,000.00_(* 800.00_(* 600.00_(* 400.00_(* 200.00_(* -?酰.2016Q1 2016Q2 2016Q3 201

4、6Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1利息 收益率 00.10.090.080.070.060.050.040.030.020.01图表1 1号债权部分预感殳益情况80006000400020000-2000-4000-6000-8000返还-10000 -12000图表2 号股权部分预计返还情况口号债券部分有效收益时间区间为 9个季度。其中，第1期（2016Q1 ）利息略少于后三期 原因为其生息部分本金并未达到预期全额，即生息部分本金为0亿而全额本金为0亿。自2017Q1开始，债权类利息收益逐渐减少原因为自 2016年12月31日起，标的项目开始按一 定

5、比例归还本金，那么随着生息本金的减少，利息收益也会相应减少。基金债权部分收益率为 年化0 ,按季支付，能够完全覆盖投资者的预期收益要求。口号股权部分自2018年第一季度开始通过股权回购形式进行返还，预计在 2018年第三季 度完成所有股权的回购，总时间跨度为 13个季度，总回购额预计为0万，为原总股权总价 的0 。根据计算，股权类年化收益率为0。前述收益率，建立在对标的项目销售与成本等数据的合理预测下，能够完全覆盖投资者预期收益要求。考虑到中国金融市场波动性剧烈和数据的可获得性原因，我们取过往一年中国市场私募及公募 基金的历史收益情况与此基金进行对比，并区分股权基金与债券基金，其为评级的重要依

6、据。根据市场数据，口号基金预计实现年化收益率为0与0 ,显著高于按其股债权投资比例混合后的市场平均收益率（-）。考虑到口号预测收益现金流的计算基础均为假设， 故我们对其在收益子项的得分将适当降低。小结：基金收益从预测计算情况来看，在未来基金投资项目现金流不出现巨大变化的情况下，可以完全覆盖投资者的预期收益B.收益稳定性:口号预期收益分为债权部分和股权部分。债券部分预计收益为0每年，收益波动率为00 股权部分收益率为0 每年，预期波动率为00此处，我们在股权的波动率部分会产生一些分歧。我们将股权部分波动率定为 0的原因为，其股权的预期收益与项目的现金流回流量与速度有关，而直接决定前述两个量的变量

7、为房地产资产的售价与销售量，我们的数据均为项目投资部门专业进行评估与测试，故我们认为此波动率符合预期的收益变动情况。另外，股权 部分占 比不足0 ,即使实际存在波动率，也会因其较小的权重而不会产生较大影响。所以，预计收益波动率为0,显著低于按其股债权投资比例混合后的市场平均收益率的波动率（）。从绝对收益来看，口号将会在2016Q1-Q4与2018Q1-Q3保持高收益而在2017Q1-Q4间 产 生相对前述收益较低的绝对收益。原因为债权部分自 2017Q1开始归还本金从而降低了利息。 而 2018Q1开始股权的回购产生的利息补足了债权部分较少的收益。小结：基金预计收益波动性无，在未来基金投资项目

8、现金流回流量与速度和预测情况不发生显著差异的情况下，其收益率波动性可能将小幅增加并保持较低水平。C.市场竞争性：在口号稳定的预期收益率与为零的预期收益波动率的支持下，其将实现好于历史市场平均水平（【】）的夏普率（Sharp Ratio）,为正无限大。虽然此基金夏普值略显夸张，但符合实际 情况，即使股权部分产生波动，基金总体夏普值也会呈正值，此正值依旧会给基金的该子项（市场竞争性）得分带来满分的水平。在市场均表现出单位风险增加负面收益情况下，此基金 能够维持单位风险的正面收益增加，表面此基金较强的抗风险能力，同时适合保守型与激进型 投资者。根据其夏普率，我们可以将此基金在市场中定为为非保本固定收

9、益理财产品。需要注意的是， 因此私募基金的预期收益率并未考虑市场系统性风险的影响，即呈现出来的收益率及其波动率 并未体现金融市场系统性风险带来的影响，故与其他与流动性较高的金融市场直接挂钩的私募 基金相比，其收益及波动率显得更加乐观。小结：基金市场竞争力强，但由于目前基金预计收益情况中并未体现出系统风险的影响，故需结合具体投资资产的风险状况进行适当降低。D.资产风险（项目）：口号共将投资0个房地产类项目。对于投资的项目及的风险量化评级，我们将投资项目的 主要股东（或实际控制人）、项目位置、周边及所在城市类似项目建售情况、盈利可行性、项 目土地成本控制情况以及项目承建商这些因素纳入量化范围。从项

10、目股东背景及实际控制人因素看，我们选择穆迪外部评级对股东的信用情况进行反映。1个被投资房地产项目获得 Baa3或以上级别。考虑到穆迪评级较国内评级更为严格与审慎，我 们根据穆迪评级的分布得到结论：项目主要股东拥有良好的信用等级，偿债能力尚充足，但在 相当长远的一段时间内具有不可靠性。总体来说，D号项目主要分布在拥有较为良好信用的股东控制的项目。对于项目的盈利分析，我们通过项目销售的盈亏平衡点与周边（直线两公里内）类似房产项目 的比较进行风险评估。项目盈亏平衡点方面，项目盈亏平衡点大于0。表明口号所投 项目均存盈利空间较窄，并对房地产业系统性风险或项目个体风险的抵抗能力较弱的问题。结合周边类似房

11、产的销售情况来看， 周边的类似产品销售较所在城市销售情况显 得乐观，房价在一 倍以上两倍以下，周边项目去化速度与所在城市去化速度也非常接近。考虑到该项目处于发达二线城市、地段位置良好，且自 2015年年初以来中国二线城市房价持续以较高的速度上涨， 供求关系持续供小于求，去化率维持较高水平，此趋势预计将不会在短期内结束，故我们 对该 项目在其所在城市的销售持乐观态度。对于项目盈利能力重要的影响因素 一土地成本，我们对该项目进行了统计，发现土地溢价率较 低为0 。总的来说，0 的溢价率水平表示 项目的土地成本较为 合理，转化为销售价格 上 涨的部分较少，对物业销售产生较小压力，抵抗风险能力良好。同

12、时，我们结合口号所投项目总成本来看，土地成本占项目总成本的情况为平均0,表明土地成本占用总成本比例较大，这与我国目前普遍土地成本较高情况吻合。较高的土地成本与项目较高的盈利平衡点形成 鲜明对比，表现出项目所有者对项目除土地成本与税费外的其他成本，例如建安成本、利息费 用，的压缩空间较小，可盈利空间有限，抗风险能力较弱。从项目在我公司的评级状况来看，如下表格 2,信用等级BBB-公司数量1表格2:号投资项目评级情况评级项目总体财务实力处中等水平，偿债能力与盈利性充足，但缺乏持续性与稳定性，会受内 部条件和经营环境不利变化的影响，具有一定的不确定性。小结：基金将投资房地产项目总体信用情况良好，均由

13、信用良好的企业进行控股，项目盈利能力较好,但抗不利因素风险能力有限，偿还基金预期收益能力较强。E.预期违约损失率：说明：由于口号预投资项目具体贷款方增信情况仅与项目投资人（【】）对贷款的风险评估有关，口号作为口项目的融资工具，我们统一将基金投资项目的LGD定义为行业平均值，用来计算项目预期损失额ELo根据计算，我们得出口号的 PD值为0 ,按照既定的LGD进行计算，其EL为0 , 处于我公司内部评级等级划分的 BBB-级别（PD与EL处于同一级别）。因这里PD与EL存在 直接固定关系，我们对此部分的分析与结论与上文D.资产风险的分析与结论一致。F.基金流动性口号没有任何申购及赎回费用，管理费率

14、为0每年。前述条件为基金能够保持较好的流动性提供了支持。同时，口号的机构投资者在购买其份额时已与基金管理人确定具体最迟赎回时间，故其管理 人可较好地将募集资金按照时间序列进行合理统筹。小结：口号流动性充足，资金安排固定且合理，发生流动性风险的概率极小。G.总结口号收益，相对于金融市场中的货币资产和固定收益类资产的理财产品，较高且较为稳定。基金具体投资项目经过【的风控监管，质量良好，偿还收益能力良好。项目所在区域宏观环境 良好，房地产业呈上升趋势。需要注意的是口号投资项目抗风险能力一般，房地产业局部或全面的系统性风险的发生可能 导致基金收益受到影响。附注:秘密口公司内部信用评级报告I.数据使用说

15、明1、 预测数据我们预测的区间为2016年第一季度至2018年第三季度2、 历史数据评级采用数据均采用评级日前推一年（365自然日）内的每日/月/季/年度数据3、 行业定位行业对比数据采集自中国境内公募及私募投资基金的数据与我公司存量客户的数据。4、 数据来源Wind数据库，克尔瑞数据库II .项目列表III .评级标准级别级别释义适用客户FR1基金资产的信用质量高，风险控制能力强，所 管理基金的投资收益高于预期收益，基金资产A类、B类组合为基金本金提供了较强的保护，可以防止 信用违约造成损失，适用于 A类和B类投资者 申购。FR2基金资产的信用质量良好，风险控制能力较强，所管理基金的投资收益优于或等于预期收血基金资产组合为基金本金提供了适当的保护，可以防止信用违约造成损失，适用于A类和BA类、B类FR3餐S!看产有投资性，风险控制能力