资产评估课后习题答案整理

1、第五章 机器设备评估计算题答案1解：（1）计算重置成本根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格：压力机=35150%/120%=43.75（万元）基础及安装=4.5（1+100%）=9（万元）运杂费=1.1万元2000年12月该设备重置成本=43.75+9+1.1=53.85（万元）（2）计算实体性贬值实体损耗率： ( 5120%+595%)/（5120%+595%+3）=78.2%实体性贬值额： 53.8578.2%=42.1（万元）（3）功能性贬值（53）2（133%）1-(1+12%)-3/12%=2.682.4018=6.44（万元）（4）计算评估价值 P=重置成本实体性

2、贬值功能性贬值 =53.8542.16.44 =5.31（万元）2解：（1）计算油罐重置成本 用价格指数按不同投资时期调整计算： 油罐主体：（35000020000）2.5=825000（元） 采集系统：320001.5=48000（元） 工业电视：500001.2=60000（元）油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）（2）计算加权重置成本 单位：元投资时间现行成本投资年限加权重置成本1994年8250001299000001998年4800083840002000年600006360000合 计9330001064400（3）计算加权投资年限 1064400

3、933000=11.4（年）（4）计算成新率 成新率= = =51%（5）计算评估价值 P=重置成本成新率 =93300051% =475830（元）3解：（1）可修复实体贬值：8000元 （2）不可修复实体损耗率：4/(4+8) =33.3% （3）不可修复部分实体贬值：（1200008000）33.3%=37296（元） （4）实体性陈旧贬值总额：8000+37296=45296（元） （5）设备的成新率=（145396/120000）100% =62.25%4解：（1）计算重置成本（68000+8400）（1+2%）(1+8%）=84162.24元 （2）有形损耗 84162.24（13

4、%）+200010/22=38016.99（元） （3）功能性贬值2800（1-20%）(10%+1)12-1/10%(10%+1)12=8722（元） （4）该锅炉评估值84162.2438016.998722=37423.45（元） 第六章房地产评估计算题答案1甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建

5、筑面积相等）。解：（1）设土地价格为x x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=6066.67元/平方米楼面地价=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=1517元/平方米（2）容积率= 建筑总面积=土地总面积容积率=50004=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积覆盖率=500050%=2500平方米建筑物层数=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.338=379.17万元3预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的

6、税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。解： （1）求该房地产未来5年收益的现值 400（1-1/1.15）0.1 = 1516.32（万元） （2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 P（1+5%）-P5%30%（1+10%）5 = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）4某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，-试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。解：（1）计算房地产年收益：4003012=144000元（2）计算

7、年费用：土地使用税及房产税=20400=8000元管理费用=30400124%=5760元年维修费用=15004002%=12000元年保险费=15004000.2%=1200元（3）计算房地产年纯收益： 14400080005760120001200=117040元（4）计算土地年纯收益：24004505%=54000元（5）计算房屋建筑物年纯收益：11704054000=63040元（6）计算评估值：d=0.0196=1.96%63040=768596.98元5某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。解：（1）确定地价指数年、月200

8、3.12003.22003.32003.42003.102003.122004.82004.10地价指数100101102103109111119121（2）比准价格进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：PA=1200=1062.96元/平方米PB=1300=1201.20元/平方米PC=1400=1352.25元/平方米PD=1100=1052.39元/平方米（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米1162.2=1162.21.0259=1197.43元/平方米委估地块评估总

9、价=1197.43500=598715元 单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.432=598.72元/m26某厂现使用的土地-4767729平方米的土地使用权价格进行评估，现用成本逼近法评估该宗地价格。解：（1）土地取得费用 土地补偿费=12006=7200元/亩=10.80元/平方米安置补偿费=120010=12000元/亩=18元/平方米青苗补偿费=120080%=960元/亩=1.44元/平方米地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米（2）土地开发费=50元/平方米（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）=11.66元/平方米 若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）6%2=11.32元/平方米土地开发费利息=50=3元/平方米 若按单利：土地开发利息=506%2=3元/平方米小计：11.66+3=14.66元/平方米（5）利润额=（C1+ C2+C3）资金利润率=（45.24+50+49.1）10%=14.43元/平方米（6）土地成本计算：土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =1