商业地产运营

1、商业地产运营商业地产具有很强的地域性特征，商业地产项目的运营需要充分结合当地居民的消费特点、地段条件、竞争状况等因素，确定一个适应本土性需要的运营思路。虽然可以借鉴国外先进的商业模式，但最终还是要结合本地的实际条件，充分满足当地消费者的购物消费需求。如果商业地产项目运营只是完全照搬其他地区的运作模式，而脱离本地的实际情况，那将是十分危险的。 商业运营策划流程包括： 一、运营策划第一阶段：项目市场调研 1 、项目背景研究 2 、宏观环境调研 城市经济发展环境 城市人口环境 人文环境 商业环境 其他宏观环境 3 、项目地段环境调研 周边居民环境 地段交通环境 地段商业环境 地段区位特征 地段未来规

2、划状况 项目地块开发条件 4 、项目商圈调研分析 项目商圈范围的确定 商圈分析 经营者调研分析 二、运营策划第二阶段：项目市场定位 1 、项目分析 项目条件与资源分析 项目 SWOT 分析 2 、项目产品定位 经营业种规划 经营业态组合 3 、项目功能定位 4 、项目主题定位 主题的导入 主题的表现 5 、项目形象定位 6 、项目目标客户定位 7 、项目目标消费者定位 8 、项目销售招商价格定位 9 、项目规划建议 10、项目经济效益分析三、运营策划第三阶段：招商及销售推广1 、项目销售招商实操总纲 2 、销售招商策略 3 、项目整体包装策略 4 、项目宣传推广策略 5 、销售招商的实施 6

3、、项目 销售招商 费用运用策略 四、执行阶段：营销及招商实施 1 提交销售招商计划。2 组建销售招商组织机构。3 组织实施销售招商计划。4 协助配置销售招商工具及各项资料。5 工作业绩评估。6 销售招商人员项目管理、培训、督导。7 掌握市场变化，及时调整销售招商策略。8 职能售后服务。9 宣传推广投入及效果监控。10项目销售、招商阶段性回顾及总结。 确保项目销售招商操作能在有序高效的实施中执行五、运营管理一）经营管理公司的组建1、 成立公司组建小组，确立小组工作职责2、 根据公司经营性质和发展目标确定组织结构形式3、 建立公司组织架构4、 确定部门职能5、 岗位设置及职责划分6、 确定人员编制

4、二)人力资源规划1、 制订人力需求计划2、 制度职位说明书和岗位职责3、 薪酬设计4、 拟定员工绩效考核章程和考核方法5、 拟定奖惩方法6、 拟定公司基本管理制度及行为规范三)人力资源实操阶段1、 甑选人员2、 入职培训3、 工作导引四)人力资源开发1、 制度监督实施及修订2、 绩效评估3、 培训提升4、 员工职业生涯规划五)业务部分：1、制定各类管理公约、协议、合同，并与客户签署2、确定经营管理服务费等费用的收费标准及办法3、建立健全各项业务标准流程4、制定年度经营计划并分解到每月切实完成5、制定工作计划并监控实施6、编写各类管理手册7、建立完善的仓储物流体系8、建立项目购物网站9、二次招商工作10、根据各种情况的变化，布局调整六)营销企划部分1、制定开业前的营销推广方案并监督实施2、制定开业典礼方案并监督实施3、全年营销推广方案并监督实施4、根据市场及