房地产开发投资风险决策方法述评

1、技术经济第3期(总第159期)2001年北京科技大学土木系彭志奇于亚伦房地产开发投资有其自身的特点,其产品不可移动,投资周期长,所需的资金量大且市场信息不完全,这些特点使得房地产开发过程中必须面临多种不确定的客观状态,风险较大。虽然决策者无法控制这种状态的出现,但对其出现的可能性大小往往能凭经验估计或用数量统计知识加以描述。这种情况下的投资决策即为房地产开发投资风险决策,其决策方法的逐步定型是与决策理论的发展密不可分的。国外最初应用的投资决策方法属于定性的主观分析方法,杠杆等基本策略。然后研究了投资收益率决策法、,它们即不考虑资金的时间价值,又不考虑风险,。Ratcliff于1961年提出了投

2、资价值决策模型:。1970年以后,即现代资金预算方法。,表2000年第2季度铁路运输技术经济指标预测结果预警指标旅客发送量(万人)货物发送量(万吨)旅客周转量百万人公里货物周转量百万吨公里模型预测专家预测最终结果客运量自1998年开始恢复性增长以来,继续高速发展,可以讲这是铁路客运市场改革的成绩,其景气预警信号为“很好”;旅客周转量较去年也增长明显,其景气预警信号为“较好”。货物发送量、货物周转量这两项指标,景气预警信号为“很好”“、较好”。该季度市场需求比较旺盛,这两项指标较去年的“较好”、“正常”已有较大进步,决策者需注意采取措施以保持其发展态势,从综合指标的发展来看,由于旅客周转量、货物

3、周转量增加较快,反映在换算周转量指标景气信号也为“较好”。总体说来,2000年第2季度运输量指标处于铁路运输市场的“景气较好区间”。客运市场良好发展,货运市场处于从低谷中缓慢恢复时期。三、结语利用铁路运输景气指标监测预警系统提出监测预警分析报告,以供宏观决策者作为决策的依据,可正确评价当前铁路运输市场的运行状态,恰当地反映当前铁路运输市场运行的冷热程度,准确预测未来铁路运输市场形势的发展趋势,以采取适当的政策、方针,保证铁路运输市场的运行能在合理的置信区间安全、可靠、优质运转。它不仅计入资金的时间价值,而且考察了整个寿命期内收入与支出的全部数据,其投资决策准则主要是净现值NPV0,或内部收益率

4、IRRi0(i0为行业基准收益率或投资者要求的最小收益率),其后又发展了净年值64技术经济第3期(总第159期)2001年NAV0,费用现值与费用年值最小者为优和动态投资回收期T<T0(T0为基准动态投资回收期)等决策准则。这些方法中仍未考虑风险,所以它们还属于确定性的决策方法。1973年,StephenA.Pyhrr指出,房地产投资决策的输入变量是不确定的,应视为具有一定概率分布的随机变量,而非某一确定的估计值,决策中要计算不同收益率的可能性。其后的Kapplin和Peiser也表明了同样的看法。Haley和Schall则在财务决策理论一书中进一步指出,当我们放弃了确定性和理想资本市场

5、假设条件进入不确定性领域的时候,会发现两种偏差,其一是实际现金流系列与预测值的偏差,即现金流效应;其二是现金流的折现率发生变化所引起的偏差,即利率效应。这些观点为房地产投资风险决策方法的发展奠定了基础。1986年,AustinJ.Jaffe在其房地产投资基本原理一书中强调了风险与回报的关系,主张定性与定量相结合的综合风险决策,他提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析;风险与回报紧密相联;报资应以利润最大化为目标;房地产环境效益分析必不可少;房地产投资分析是一种风险分析。有关房地产投资的风险决策方法很多,但大部分是基于对贴现率、现金流量和回收期进行调整的风险决策法,现分别述

6、评如下:1、期望值决策法期望值决策法把现金流视为随机变量,。风险决策中选择方案的最合理标准,并没有描述实际结果对期望值的偏离程度,中的一个,期望值标准并不是最满意的决策标准。2、标准差法对于净现值的期望值相同的诸方案的决策,宜先计算各方案净现值的标准差,取标准差最小的方案为最优方案。该法由期望值法发展而来,应用范围狭小。3、变异系数法变异系数是标准差与期望值之比。当被评价的项目或方案的净现值期望值和标准差均不同时,需要计算变异系数,根据变异系数的大小对诸投资项目或方案作出评价与取舍。变异系数最小的投资项目或方案为最优。4、风险调整贴现率法风险调整贴现率法的基本思想是对于房地产开发这类高风险项目

7、,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值的大小来选择方案,以净现值大者为优。此处的贴现率具有广义性,不仅包括房地产公司特有风险的资金成本率,还应包括市场风险中的利率、通货膨胀等,它是综合因素作用形成的“联合贴现率”。风险越大,调整后的贴现率越高,相应的净现值越小。该方法的应用难点在于如何调整贴现率。有人提议分别按资本资产定价模型、投资项目风险等级和项目类别等三种方法来调整贴现率,也有人提出用风险斜率和变异系数来求风险贴现率。该方法的缺点在于它把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,夸大了远期风险,有时与事实不符。5、肯定当量法肯定当量法的决

8、策思路是把有风险的现金流量按照一定的等确定性系数折算为无风险的现金流量,然后利用无风险贴现率来计算投资项目或方案的净现值,按净现值大小来决定项目的取舍。该方法最主要的困难是等确定性系数的定值问题,要确定其值,首先要给投资者提供一系列风险收益和无风险收益的组合,让其表示对各收益选择项的偏好程度,并据此得出投资者对待风险态度的风险偏好图,即一组期望效用的无差异曲线,再由此确定等确定性系数。该方法假设决策者的货币效用函数不随时间而变化,而事实上该假设不成立,因而也影响到它的应用。6、正态分布概率法技术经济第3期(总第159期)2001年率。计算中采用的贴现率,一种是无风险贴现率,此时的决策取决于净现

9、值出现负值的可能性是否超过某一可接受的最大概率值;另一种方法是采用经过调整的贴现率来计算净现值,然后利用正态分布曲线估计净现值出现负值的概率。后一种方法实际上重复计算了风险,是更为保守的方法。正态分布概率法能给决策者提供项目收益率或净现值达不到最低要求的可能性究竟有多大的决策参考信息,但并未表明决策者应采取什么措施。7、决策树法决策树法是用分枝表示可供选择的方法,把几种可供选择的方案及有关的随机因素有序地表示出来,形成一个树形,在根据经验设定各种方案发生的可能性后,计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率。我国的建设项目经济方法与参数中的风险决策分析就采用了这种方法。决策树法的实

10、质仍是考虑现金流效应而对此引入概率取期望值进行分析,只是把现金流效应具体地分为多个因素如固定资产投资变化、销售收入偏差、建安成本变化等的相关作用效应,因而出现分枝。其优点是形象直观,思路清晰,通用性大,比较灵活。其缺点是仍末摆脱敏感性分析的模式,作用,没有与投资者的主观愿望联系起来。8、回收期调整法,并据此按回收期准则对方案加以优选。,回收期的调整普遍带有主观性,决。9、,对可能出现的利益或损失的综合表现,它代表决策者对期望利益的评价,表。期望效应决策法的基本思想是D.Bernoulli于1783年最早提出的,他指出最大期望收益值标准并不总是所有决策者完全遵循的标准,最大期望收益应与各种奖赏的有用性或效用值有关,但这一理论长时间没有得到重视。1944年,JohnVonNeumann等人指出在风险条件下,有理智的投资者的投资准则应是最大期望效应准则,即期望效用值最大者为优。根据这种效用理论,其后的很多学者建立了效用函数模型用于投资决策中,该方法将决策者分为保守型、中间型和冒险型,充分考虑了决策者对风险的主观态度,因而该方法被认为是在不重复条件下的一种理想的风险决策方法。效用带有主观性且测定