社区型商业地产赢利模式解析---哥伦布商业_图文

1、 仅供学术探讨 哥伦布商业管理股份有限公司 总裁 孙旭东目录页CONTENTS PAGE02社区购物中心的定义03社区商业地产开发的盈利模式剖析 04哥伦布模式的解析05案例分享被动持有:销售盲目乐观,内街无人问津招商困难:除沿街商铺可以出租,其它铺位 3-5年内无法招商 开业率低:即使开业了,商户也是越开越少面目全非:商铺使用功能和经营要求大相径庭,需要大的整改,无法实现原来的项目定位常见问题第一章 1 商业地产常见问题及原因解析第一章 商业地产常见问题及原因解析问题原因:阴差阳错:赢利模式和操盘方式的错位自说自话:没有适合自己公司的商业产品化研究,设计、销售、 招商、经营各自表述,鸡同鸭讲

2、战略篇 商业地产开发的盈利模式解析 社区型购物中心的持续经营之道 产品定义篇 社区型购物中心商业定位的理念和方法 社区型购物中心建筑设计的理念和方法 产品实施篇 商业定位的落地:招商策划和招商管控 建筑设计的落地:设计集成管理 哥伦布商学院课程介绍第一章 3 商业地产常见问题及原因解析目录页CONTENTS PAGE01商业地产常见问题及原因分析03社区商业地产开发的赢利模式剖析 04哥伦布模式的解析05案例分享第二章 社区购物中心的定义定义:以特定区域的居民为主要服务对象、满足居民日常生活消费的属地型商业。 1第二章定位 社区购物中心的定义 2第二章说明:三类产品体量差异的原因1、区域型:6

3、10万 ,主力店配置较全,且每个主力店体量较大2、街镇型:36万 ,主力店配置适中,每个主力店体量略小于区域型购物中心 3、邻里型:13万 ,主力店配置少,每个主力店体量较小分类:社区购物中心的定义3第二章 社区购物中心的定义社区购物中心的互联网+思考:购物中心的“携程”(O2O :大众点评、美团等 用互联网工具来服务购物中心的商户用互联网工具来链接和黏住客户4目录页CONTENTS PAGE01 商业地产常见问题及原因分析 02社区购物中心的定义04哥伦布模式的解析05案例分享第三章赢利模式分类:社区商业地产开发的赢利模式剖析1第三章散售型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析 2赢利 模式

4、解析:通过大部分商铺的销售,快速回笼资金。前几年形势较好,销售溢价很高 现在商铺销售市场趋冷,销售去化率不高,商铺变库存。 库存租赁收益很低,且长期无法变现。没有统一招商和经营管理,商业很难短期做活,严重影响物业价值,也影响开发商 的持续开发第三章散售型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析2操盘要点 : 核心问题:销售去化率以销定产,商铺交房前必须迅速去化,尽可能买光,这是该模式的核心要素 主力店用主力店的品牌号召力提高销售价格 控制总价通过划小商铺,缩小每套面积,进而控制总价 街铺设计单铺的使用功能要齐全,动线、外立面和机电功能都能满足单独使用第三章散售型模式分析社区商业地产开发的赢利模式

5、剖析2销售形势 :资金投资渠道多样化,商铺越来越难卖,导致被动持有较大库存,且长期无法变现招商难度 : 主力店一定选最好的位置,确保可以独立经营,其它铺位招商困难,经过 3-5年,业主 期望回归理性后逐渐出租经营管理 : 商业体的业态业种通过市场竞争被动调整,需要较长时间第三章租售型 A 模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析模式解析: 通过指定部分商铺的销售,解决项目的现金流平衡,开发利润为持有的商业物业。 最大问题是销售部分和散售型类似,没有统一定位和招商,做旺需要较长时间 毕竟大部分自持商业的带动作用明显,销售和租赁都会好于完全散售型。 持有物业银行抵押贷款,通过 3-5年经营后可以整体

6、出售物业或分批转让项目股权退出。 3第三章租售型 A 模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析操盘要点 : 销售部分同散售型:销售去化率、控制总价、街铺设计,持有部分就是最大的主力店 持有部分统一定位,统一招商,统一经营管理 产品定义好产品是传承和创新的结合,软件和硬件的产品化设计 持续经营用互联网思维为商家和顾客服务3第三章租售型 A 模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析销售形势 : 比散售型好 ,但价格回归理性招商难度 : 销售部分没有统一定位,租赁较困难持有部分统一定位和招商,只要定位精准,招商还可以 经营管理 : 统一经营管理,但会受销售部分干扰3第三章 租售型 B 模式分析社区商业地

7、产开发的赢利模式剖析4 模式解析: 和模式 A 的不同之处仅为销售部分的商铺,由商管公司统一定位,统一招商,统一经营管理, 能达到整场做旺的目的。 缺点是销售时需要较多的解释并签署相关协议。 损失开发商的部分既得利益。第三章 租售型 B 模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析 4 操盘要点 : 详见下一章销售形势: 比租售型 A 更好销售一些 招商、经营: 同持有型,统一定位,统一招商,统一管理第三章持有型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析模式解析: 整体开发,整体经营,开业数年后,通过整体销售物业或分批转让项目股权退出。 开业后第 3-5年整体租金收益非常关键,必须支撑销售价格预期 开发

8、商在开发阶段和地产基金合作,做旺后退出,可以实现轻资产开发模式 5第三章持有型模式分析社区商业地产开发的赢利模式剖析5操盘要点 : 商业定位精准并动态调整 控制开发成本和使用成本 招商执行力强 粉丝营销理念 高效现场服务和管理目录页CONTENTS PAGE01 住宅开发商商业地产常见问题及原因分析 02 社区购物中心的定义03 社区商业地产开发的赢利模式剖析 05案例分享哥伦布模式:租售型的社区购物中心典型代表自有资金、开发贷 主要布局二三线城市副中心或新 区中心;购物中心、写字楼、公寓等;统一定位、统一招商、 20年统一经营商铺、写字楼销售回笼现金,持 有物业经营性贷款或整体销售第四章哥伦

9、布模式的解析1哥伦布模式第四章哥伦布模式的解析哥伦布模式 统一定位,统一招商,统一营运管理 所有权与经营权分离 销售折让 五年销售折让 十五年委托管理所有权与经营权 相对分离稳定的 投资回报统一定位 统一招商 统一营运管理 五年销售折让 委托管理与物业管理 类金融产品属性2 第四章 哥伦布模式的解析开发模式供给 需求 需求:需要什么商业? 供给:可以做成什么样的商业? 开发模式:用多少钱来做? 1 2 3 1商业定位 第四章 哥伦布模式的解析商家需求 顾客需求 经营公司需求物业公司需求 销售公司需求 股东投资需求 在三大类产品模型基础上,进行系统设计,完成概念方案编写分项设计说明书设计集成管理

10、建筑产品设计模式 第四章 哥伦布模式的解析政府规划要求 消防验收要求销售同时签订 委托管理合同 卖掉的做活,自持的做旺 价格制定:可采用类比法和租金推导法兼顾的方法 销售比例:不超过 50%不卖虚拟商铺尽量不要做售后每年返租1 2 5 4 3 部分销售模式第四章 哥伦布模式的解析 3主力店招商 早于规划设计 开业后 3-5年的 市场培育期 商业定位与主力店招商先行 招商租赁政策与销售政策匹配 经营的互联网 + 1 23 第四章 哥伦布模式的解析 招商运营模式4平衡各方利益的经营模式,确保可持续成功运营 提供服务 经营利润 第四章 哥伦布模式的解析资产融资模式 第四章 哥伦布模式的解析 带租约销

11、售部分整体销售 银行经营性物业贷款目录页CONTENTS PAGE01社区商业地产概述02租售型商业地产的开发模式 03哥伦布模式04哥伦布的产品区域型:繁花城 街镇型:哥伦布广场 邻里型:繁花邻里 主力店:百花坊 . 时尚集市 24 哥伦布商业的产品系列 案例分享苏州繁花中心产品类型 :繁花城位置:苏州市人民路与阳澄湖路交汇处规模:总建筑面积约 31万 ,其中购物中心面积约 11万 开业时间:2014年 09月 12号案例分享 区域型购物中心“繁花城”系列产品案例分享南通五洲国际产品类型:繁花城位置:南通市北濠桥路与钟秀路交汇处规模:总建筑面积约 20万 ,其中购物中心 面积约 12万 开业

12、时间:2014年 05月区域型购物中心“繁花城”系列产品案例分享绿地新都会产品类型 :繁花城位置:芜湖市弋江路与黄山路交叉口东北角规模:总建筑面积约 20万平米,其中购物中心面积 8万 开业时间:2015年 5月区域型购物中心“繁花城”系列产品案例分享绿城嵊州项目产品类型 :繁花城位置:嵊州迪贝路与甬金高速交汇处规模:总建筑面积约 22.4万 ,其中购物中心商业面积约 8万 预计开业时间:待定街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品哥伦布广场一期产品类型:哥伦布广场位置:无锡市崇安区广益路与广南路交汇处规模:总建筑面积 12.8万 ,其中购物中心面积约 5.5万 开业时间:2009年 10月 28

13、日案例分享 街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品哥伦布广场二期产品类型 :哥伦布广场位置:无锡市崇安区广南路 315号(哥伦布广场一期南面规模:总建筑面积约 9万 ,其中购物中心 面积约 4万 开业时间:2011年 10月 30日案例分享 街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品案例分享海门龙信国际广场产品类型 :哥伦布广场位置:海门南海路南、长江路西侧规模:总建筑面积约 23.7万 ,其中购物中心面积约 6.7万 预计开业时间:待定街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品案例分享无锡硕放哥伦布产品类型:哥伦布广场位置:无锡市新区南星路与通祥路交汇处规模:总建筑面积约 10.8万 ,其中购物中 心面积约 7.5万 预计开业时间:2014年 12月街镇型购物中心“哥伦布广场”系列产品案例分享红豆城市广场产品类型:哥伦布广场位置:无锡市西锡山区东港镇锡港西路北侧规模:总建筑面积约 11万 ,其中购物中心面积约 6万 预计开业时间