天津市南开区银石大厦项目前期策划报告(改)

1、银石前策划报告天津市南开区银石大厦项目定位规划报告合富辉煌（中国）北方区商业地产事业部2011年12月银石前策划报告一项目开发目标及本体开发环境分析二项目可发展形态分物业市场研究三项目整体发展策略及定位规划四项目可发展各物业规划建议五项目开发策略及营销模式建议CONTENTSCONTENTS银石前策划报告项目开发目标分析项目开发目标分析最大化的实现项目销售较高的利润价值追求较快的销售速度及较小的风险控制较好的经营效果及品质追求本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略银石前策划报告本体周边环境-交通本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略道路交通：项目位于长江道和广开四马路交口位

2、置，长江道连接南京路、滨江道商圈及红旗路中环线，为天津市东西向的重要干线；白堤路连接科贸街商圈，是长江道与复康路中环线的重要连接线；广开四马路及西市大街连接南市商圈及西南角商圈；公交线路：项目周边500m范围内共有6个公交站点，共计21条公交线路，连接市内各区域；地铁线路：地铁一号线海光寺站及二纬路站距离本项目步行距离约1.5公里；交通优势明显，道路连接天津多个重要商圈，公共交通体系完善本案位于长江道与广开四马路交口银石前策划报告本体周边环境-人口环境本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 项目位于广开居住区，南邻万兴居住区，西接长江道居住区，周边1000m范围内，已入住小区42个，

3、共计2.4万余户，常住人口约7万人，按2011年上半年天津市居民平均月消费性支出1463元计算，该区域居民月消费支出预计10240万元；此外，宝利国际广场、融创王府壹号、融侨官邸3个项目共计2300户，预计2014年全部具备入住条件。为项目提供了有力的客源支撑 。项目户数宇正园543广林园682飞云东里660长宁里237义兴南里465怀安西里345兴南小区144金潭花园642凯兴天宝公寓1113风荷园1300盛达园1650广泰园650格调春天1800永川里359凯立家园小区1000民建里/民建北里100长江里820凤翔里122苏堤公寓300颂禹西里1224方正星光268英郡554项目户数居瑞里

4、500兴华公寓6号楼408科园云居公寓150吉安里200凤玉里180长治里250康舜里120开明西里885天香水畔900临江里1580芙蓉南里834灵隐南里200广德星钻70广云花园300万维名邸794翠峰里360兴泰里390华育里788泰达清新园500广泽名轩267宝利国际广场888融创王府壹号606融侨官邸872银石前策划报告本体周边环境-政府行政性事业单位本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 项目周边2000m范围内聚集多个政府行政性事业单位编号行政单位1南开区政府2南开区人口劳动服务中心3南开规划局4南开区商务委5天津市教委6南开国税局7南开卫生局8南开区图书馆9南开区政府

5、行政厅10南开区人才市场11南开公安分局12南开档案馆13南开区法院14南开区财政局15天津市城管执法局银石前策划报告本体周边环境-办公环境本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 项目周边2公里范围内已运营办公物业17座，总建筑面积52万平米，以天津市人均10办公物业的标准计算，周边约有5.2万商务人士1234567891011121314151617项目周边2公里内在运营办公物业序号项目名称建筑面积（）1京雄科技大厦200002中新大厦3众望大厦195004清新大厦224365今晚大厦138006新天地大厦450007环球置地广场819128永信大厦410009翔宇大厦415001

6、0乐谷大厦4000011慧谷大厦4140012百脑汇科技大厦3000013天津科技大厦1800014信诚大厦3800015赢环大厦1400016虹畔大厦4500017大通大厦10600合计522148银石前策划报告本体周边环境-教育资源本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 项目周边1000m范围主要中学及职业学校8所，为项目提供很好的教育配套资源及消费者资源； 编号编号学校学校1第五十中学2南锋中学3南开美术学校4耀华技术学校5第二商业学校6第二十五中学7育红中学8南开中学银石前策划报告本体周边环境-城市规划本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略统筹建设和发展，增强经济、

7、社会、文化、生态等功能，实现“二轴、三带、四片、五核”空间布局，提高城区载体功能和辐射力。二轴，即建设红旗路综合服务轴和卫津路城市景观轴。三带，即建设黄河道商业商务服务带，长江道商贸创意服务带和鞍山西道科技研发服务带。四片，即西片地区提升综合服务功能，北片地区促进历史文化遗产与现代商业商务的融合发展，中片地区打造天津市的智力创新创业基地，南片地区促进都市旅游、体育健身和商务商贸协调发展。五核，即老城区建设民俗文化旅游中心，西营门地区建设南开区公共活动中心和区域生产性服务中心，天拖地区（包括天拖和光电子产业园）建设科技贸易研发中心和都市工业示范中心，海光寺长江道地区建设高端商业商务和金融中心，水

8、上公园地区建设都市旅游商贸中心。形成“片带协同、点线互动”的发展格局。本案位于南开区城市规划的长江道商贸创意服务带，建设高端商业商务和金融中心银石前策划报告本体周边环境-商业环境本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 项目周边1000m范围内无重要商圈，商业以道路沿线临街商铺为主，主要集中于长江道以南及以北区域，长江道道路两侧商业相对较少，商业氛围不足；业态经营以社区配套为主；银石前策划报告本体开发限制指标本体开发限制指标总用地面积：7469.30（最新版方案）可用地面积：4981.6（最新版方案）容积率：1.2（导则）地上建筑面积：5977.92（最新版方案）建筑密度：30%（导则

9、）建筑限高：24m（导则）绿地率：30%（导则）其他限制因素：1、根据近次沟通会议的结果，北侧居民对于建设高度和建筑物距离产生的问题是主要印象因素2、当前建筑红线外移至长江道用地范围线，广开四马路一侧需与现有建筑水平3、广开四马路与长江道交口建筑需进行城市退让本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略限高限高24m24m和现有居民干扰是本案规划的主要问题点和现有居民干扰是本案规划的主要问题点银石前策划报告本体周边环境-小结本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 本案周边交通便利，公共交通体系完善，可达性强-优越的交通条件； 处于三大居住片区交汇处，人口资源充足-强大的客源支撑；

10、 处于成熟片区，教育及政府行政资源丰富-完善的配套服务； 本案位于南开区规划的长江道商贸创意服务带-良好的产业氛围； 周边商业氛围不浓，属于一般临街配套型商业区域-存在限制商业价值提升因素； 限高24米和周边居民的干扰因素是本案规划主要问题-存在开发干扰因素；银石前策划报告一项目开发目标及本体开发环境分析二项目可发展形态分物业市场研究三项目整体发展策略及定位规划四项目可发展各物业规划建议五项目开发策略及营销模式建议CONTENTSCONTENTS银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略本案可发展的物业形态商业金融业用地办公物业公寓物业商业物业酒店物业可发展可发展可发展可发

11、展可发展可发展销售困难销售困难银石前策划报告二、项目二、项目可发展形态分物业市场研究可发展形态分物业市场研究1. 办公物业市场2. 公寓物业市场3. 商铺商业市场银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略1、市区内主要在运营办公物业甲级写字楼乙级写字楼普通办公楼特色办公楼商住办公楼市区内主要已运营办公类物业共计80座，其中，国际甲级写字楼2做，甲级写字楼15座，乙级写字楼33座，特色办公楼6座，商住楼15座，普通办公楼9座国际甲级写字楼编号项目名称编号项目名称编号项目名称1万科中心大厦28大安大厦55海泰创新基地2井田大厦29友谊大厦56众望大厦3中汇大厦30峰汇广场57海

12、泰绿色创新基地4远洋大厦31天信大厦58万兆慧谷大厦5福建大厦32广银大厦59MODO南京路新天地6渤海创智中心33鼎基大厦60天津百脑汇科技大厦7冠福大厦34天津湾中环广场写字楼61 天津电子科技中心(颐高数码广场）8润东国际大厦35国际大厦62荣华时代广场9美震裕阳大厦?36赛顿中心63北方金融大厦10三联大厦37同方瞰和平64鼎泰大厦11创新大厦38港湾中心65海泰大厦12新世界写字楼39亚太大厦66万达河东写字楼13信达广场40万兆科贸产业大厦67华鼎智地14平安大厦41鑫银大厦68宁发发展中心15ICTC42丽晶国际大厦69卫宁大厦16津汇A座43梅江东风景office商务花园70弘

13、泽国际17津汇B座44华盛广场A、B座71乐谷商务区18天津中心45凯旋门大厦72赢寰大厦19君隆广场46银河大厦73天津环球金融中心20环球置地广场47蓝钻国际74富裕中心21中恺国际广场48泰达大厦75天津海富新都商业中心22嘉利中心49环渤海发展中心76上品23今晚大厦50金皇大厦77金谷大厦24图书大厦51中豪国际大厦78意库创意产业园25国华大厦52海益国际纽约公寓79塞恩科技大厦26恒华大厦53天津高新区软件园80宏展大厦27城市大厦54融创奥城写字楼市区内已运营物业分布图银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略1、市区内主要在运营办公物业市区内主要在运营办公

14、物业面积340万平方米，华苑版块、友谊路版块与小白楼城市主中心（小白楼、南京路、海光寺、解放北路金融城、南站CBD及十一经路沿线）约占70%；乙级以上办公物业约占54%16%5%8%11%8%5%6%2%4%6%9%4%2%10%4%各板块主要在运营办公物业数量比例各板块主要在运营办公物业数量比例友谊路奥体海光寺小白楼天津站及新开路新兴商务区老城厢鞍山西道南站CBD及十一经路沿线解放北路金融城南京路华苑大沽南路梅江及陈塘庄9%4%6%8%3%4%0%1%10%7%29%3%1%14%1%各板块主要在运营办公物业面积比例各板块主要在运营办公物业面积比例友谊路奥体海光寺小白楼天津站及新开路新兴商务

15、区老城厢鞍山西道南站CBD及十一经路沿线解放北路金融城南京路华苑大沽南路梅江及陈塘庄其他中山路21%41%11%19%8%市内核心区域主要办公物业级别数量比例图市内核心区域主要办公物业级别数量比例图甲级及国际甲级写字楼乙级写字楼普通办公楼商住楼特色办公楼24%30%8%14%24%市内核心区域主要办公物业级别面积比例图市内核心区域主要办公物业级别面积比例图甲级及国际甲级写字楼乙级写字楼普通办公楼商住楼特色办公楼版块/项目友谊路奥体海光寺小白楼天津站及新开路新兴商务区老城厢 鞍山西道南站CBD及十一经路沿线解放北路金融城南京路华苑大沽南路梅江及陈塘庄其他中山路合计数量13469645235732

16、8380面积 460000155000188000300000167835112575 21000065500310000 203200 840000 181000 64000 142600 30000 3400000版块/项目甲级及国际甲级写字楼乙级写字楼普通办公楼 商住楼 特色办公楼合计数量1733915680面积81500010150002680004740008280003400000银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略南京路东接小白楼，西连海光寺，南京路版块作为天津中心城区的核心区域，办公物业水平一直领先于其他地区，是天津写字楼市场的领航者，平均租金达78元

17、/平米，最高已达10元/平米。1、市区内主要在运营办公物业43.53.3345.55.5451046024681012友谊路海光寺小白楼南京路老城厢解放北路甲级及国际甲级写字楼甲级及国际甲级写字楼低高1.81.81.81.81.41.61.51.943.24.53.53.533.21.9012345友谊路奥体海光寺小白楼天津站老城厢鞍山西道南站CBD乙级写字楼乙级写字楼低高商务区/级别甲级及国际甲级乙级普通商住特色友谊路4-5.51.8-4.021.5-1.8奥体 1.8-3.2海光寺3.5-4.0 1.8-4.521.5-2.0小白楼3.3-5.0 1.8-3.52.3天津站及新开路新兴商务

18、区1.4-3.51.8老城厢41.6-3.0鞍山西道 1.5-3.2 1.5-2.51.6南站CBD及十一经路沿线1.92解放北路金融城5.5-6.02.3南京路3.0-10.0华苑 1.2-1.51.21.0-1.2银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略2、市区主要在售办公物业目前市内核心区域主要在售办公物业15个，总物业体量约75万平方米，主要集中在沿海河带区域以及华苑板块，其中包括甲级及国际甲级写字楼3个，乙级写字楼7个，商住楼3个，2个普通办公楼。特色办公楼普通办公楼国际甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼商住楼序序号号项目名称项目名称物业体量物业体量（）（）1天津环

19、球金融中心1926972天津富力中心704453鼎基大厦?90004顶佳金领地266405上品400006福建大厦291237海益国际纽约公寓323648金谷大厦698069润东国际大厦3348610智慧山?5849011力神广场3692012蓝钻国际?3526413富力盈力大厦2417414花样年香年广场?3162315河东万达广场64375市区主要在售物业分布图银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略2、市区内主要在售办公物业11月份天津市核心区域主要办公物业销售情况序号项目名称所属板块办公物业档次开盘时间办公物业体量（）成交面积（）面积区间（）余量 （）成交均价 （

20、元/）成交额 （万元）1天津环球金融中心解放北路金融城国际甲级写字楼2010年7月192698 3100 120-300107501 24636 7637 2天津富力中心小白楼国际甲级写字楼2010年10月70445 0 54803 0 3鼎基大厦 其他区域普通办公楼2008年8月9000 0 9000 0 4顶佳金领地华苑普通办公楼2010年11月26640 0 22014 0 5上品大沽南路商住楼2011年3月40000 0 12367 0 6福建大厦天津站商住楼2010年2月29123 0 17152 0 7海益国际纽约公寓华苑商住楼2009年12月32364 0 8124 0 8金谷大

21、厦解放北路金融城甲级写字楼2010年8月69806 15251 90-1371337263 32314 49283 9润东国际大厦天津站乙级写字楼2008年5月33486 123 1237470 16000 196 10智慧山 华苑乙级写字楼2010年11月58490 0 39176 0 11力神广场华苑乙级写字楼2010年12月36920 0 36336 0 12蓝钻国际 解放南路乙级写字楼2006年10月35264 161 70-904719 10000 161 13富力盈力大厦老城厢乙级写字楼2010年10月24174 0 11735 0 14花样年香年广场 梅江及陈塘庄乙级写字楼201

22、1年5月31623 1387 70-30018771 22343 3099 15河东万达广场其他区域乙级写字楼2010年64375 22395 16003839 8900 19932 银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略天津核心区11月份写字楼销售价格及供求2、市区内主要在售办公物业11月份销售面积42417平方米，环比上升了309%，月去化率达到10%，成交均价18933元/平米，环比上升了24%（本月金谷大厦成交独栋办公物业1.3万平米，销售均价3.3万元/平米）供应面积24745?105650?11735?54803?163116?4880?20158?1236

23、7?35235?销售面积123?0?0?0?18351?161?1387?0?22395?平均价格16000?0?0?0?31017?10000?22343?0?8900?天津站版块华苑板块老城厢板块 小白楼板块解放北路金融城解放南路梅江及陈塘庄大沽南路其他区域0?5000?10000?15000?20000?25000?30000?35000?0?20000?40000?60000?80000?100000?120000?140000?160000?180000?银石前策划报告3、市区核心区域主要待售办公物业市内核心区域主要待售办公物业共计18个，主要集中在小白楼地区城市主中心。包括国际甲级

24、写字楼6个，甲级写字楼5个，乙级写字楼5个，普通办公楼2个。总物业体量达150万，是在运营主要办公物业体量的2倍还多编号编号项目名称项目名称办公物业体量办公物业体量1和黄世纪都会1000002天津大都会740003天津昆仑中心575004中信南站CBD2000005天津美银中心大厦1500006联合广场1900007天津大悦城660008天津合生国际大厦520009凯德国贸4000010天津嘉里中心 13400011中粮六纬路10000012远洋国际中心 5200013青林大厦4875614海融大楼3630815宝能创业中心 4300016宝利国际广场3173917海河华鼎1800018汇融大

25、厦110000市区内核心区域主要待售办公物业分布图特色办公楼普通办公楼国际甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼商住楼本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略待售办公物业统计表3、市区核心区域主要待售办公物业编号项目名称所属板块项目四至物业类型物业档次上市时间办公物业体量开发商1和黄世纪都会南京路和平南京路与长沙道交口 商业、写字楼、公寓国际甲级写字楼待定100000和记黄埔地产（天津）有限公司2天津大都会老城厢和平荣业大街76号商业、写字楼、公寓、酒店国际甲级写字楼2012年74000天津盛世鑫和置业有限公司3天津昆仑中心友谊路河

26、西友谊路乐购超市北侧 商业、写字楼、公寓、酒店国际甲级写字楼待定57500天津昆仑兆业4中信南站CBD南站CBD及十一径路 河东南站附近公寓、商业、酒店、写字楼国际甲级写字楼待定200000中信地产5天津美银中心大厦小白楼马场道与合肥道交口公寓、商业、酒店、写字楼国际甲级写字楼待定150000泰丰集团6联合广场小白楼南京路与解放南路之间公寓、商业、酒店、写字楼国际甲级写字楼待定190000天津方兴海德有限公司7天津大悦城老城厢南开南门外大街与南马路交口商业、写字楼、公寓、酒店甲级写字楼待定66000天津市津茂置业有限公司8天津合生国际大厦老城厢和平海河北安桥头商业、写字楼、公寓甲级写字楼待定5

27、2000合生创展9凯德国贸小白楼河西马场道与广东路交口商业、商住公寓甲级写字楼2012年40000凯德置地10天津嘉里中心 南站CBD及十一径路 河东南站附近商业、写字楼、公寓、酒店甲级写字楼待定134000香港嘉里集团11中粮六纬路南站CBD及十一径路 河东区六纬路东侧公寓、商业、酒店、写字楼甲级写字楼待定100000中粮集团12远洋国际中心 天津站河东新开路与华捷道交口商业、写字楼、公寓、酒店普通办公楼待定52000天津市远驰房地产开发有限公司13青林大厦梅江及陈塘庄河西洞庭路与东江道交口写字楼普通办公楼待定48756万事兴投资控股集团有限公司14海融大楼解放北路金融街和平大连道、大沽北路

28、交口写字楼乙级写字楼2012年36308天津海河建设发展投资有限公司15宝能创业中心 西站红桥光荣道与保康路交口写字楼乙级写字楼2012年43000天津宝能置业有限公司16宝利国际广场海光寺及长江道南开长江道北侧与南丰路交口商业、写字楼、公寓乙级写字楼待定31739天津宝利集团有限公司17海河华鼎老城厢红桥张自忠路1号住宅、公寓 商住楼乙级写字楼2012年18000天津华业希望房地产开发有限公司 18汇融大厦解放北路金融街和平建设路与保定道交口商业、写字楼乙级写字楼待定110000天津海河建设发展投资有限公司银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略3、市区核心区域主要待售

29、办公物业版块/项目友谊路海光寺及长江道小白楼天津站及新开路新兴商务区老城厢南站CBD及十一经路沿线解放北路金融城南京路西站梅江及陈塘庄合计数量113143211118面积57500 31739 38000052000210000 434000146308 100000 4300048756 1502500版块/项目甲级及国际甲级乙级普通合计数量115219面积11635002390001000001502500市区内主要待售办公物业面积150万平方米，南站CBD及十一经路沿线与小白楼版块约占56%；待售物业档次普遍较高，甲级及国际甲级办公物业约占77%5%5%17%5%22%17%11%6%6

30、%6%各板块主要待售办公物业面积比例友谊路海光寺及长江道小白楼天津站及新开路新兴商务区老城厢南站CBD及十一经路沿线解放北路金融城南京路西站梅江及陈塘庄5%5%17%5%22%17%11%6%6%6%各板块主要待售办公物业数量比例友谊路海光寺及长江道小白楼天津站及新开路新兴商务区老城厢南站CBD及十一经路沿线解放北路金融城南京路西站梅江及陈塘庄61%28%11%各级别主要待售办公物业数量比例甲级及国际甲级写字楼乙级写字楼普通办公楼77%16%7%各级别主要待售办公物业面积比例甲级及国际甲级写字楼乙级写字楼普通办公楼银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略4、本案周边重点办

31、公物业分析本案周边已运营办公物业租金1.32.5元/天*，以20年回报计算，售价949018250元/序号项目名称建筑面积日租金（）（元/天*）1京雄科技大厦200002.62中新大厦3众望大厦1950024清新大厦224361.85今晚大厦138004.26新天地大厦4500027环球置地广场8191248永信大厦410001.29翔宇大厦415002.510乐谷大厦40000211慧谷大厦414003.212百脑汇科技大厦300001.813天津科技大厦180001.514信诚大厦380001.515赢环大厦140001.716虹畔大厦45000217大通大厦106001.31234567

32、891011121314151617项目周边2公里内在运营办公物业银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略4、本案周边重点办公物业分析本案周边待售物业包括宝利国际中心、融侨观邸项目及内燃机厂地块写字楼竞争激烈、且档次较高序号项目名称开发商体量（万）物业级别 物业状态1宝利国际广场宝利集团3.2乙级待售2融侨观邸融侨集团3.5甲级已报规3内燃机厂地块金融街16.5国际甲级潜在2011年7月8日融街(天津)置业有限公司以23.6亿竞得天津长江道内燃机厂地块。其中其中商业金融业土地面积约33500.3平方米，建面209000宝利国际中心融侨观邸内燃机厂地块213项目周边办公物业

33、分布图银石前策划报告市场小结p 天津主要在售办公物业主要集中在沿海河区域及华苑版块，多为乙级及以上写字楼，普通办公楼及商住楼较少，且售价较低p 本案周边目前无在售办公物业，预计2013年前约有不大于6万平米乙级及以上类型办公物业上市，都有较强的竞争力租金/回报期15年20年25年1.5元元/*d8212.51095013687.52元元/*d1095014600182502.5元元/*d13687.51825022812.5本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略物业类型档次高，未来竞争激烈，租金回报低，产品竞价能力低 p 本案周边目前办公物业租金水平1.32.5元/*天，以租金反推售

34、价，本案同档次办公物业约2元/*天，以20年回报期计算，销售均价14000元/*天银石前策划报告二、项目二、项目可发展形态分物业市场研究可发展形态分物业市场研究1. 办公物业市场2. 公寓物业市场3. 商铺商业市场银石前策划报告1、天津环内主要在售公寓项目市场分析天津环内主要在售项目分布公寓公寓loft序号序号项目名称项目名称公寓体量公寓体量所在区域所在区域1东北角艺术公寓104212.9内环以内2海河新天法桐墅10661.96内环以内3阳光晶典128215.3内环以内4中国窗32701.93内环以内5卓越浅水湾11869.26内环以内6天津倍儿幸福27331.45内至中环7凯德国贸11173

35、1.6内至中环8天津昆仑中心63724.43内至中环9芥园16477.54内至中环10天津富力中心64604.03内至中环11津澜阙54179.93内至中环12恒盛SOHO 7794.33内至中环13海泰国际公寓39299.87中至外环14顶佳金领地17527.35中至外环15熙汇广场70459.99中至外环16海益纽约公寓45576.55中至外环17广德园14054.24中至外环18富裕双钻公馆22336.08中至外环19中央公馆25405.38中至外环20奥城天玺39632.11中至外环序号序号项目名称项目名称公寓体量公寓体量所在区域所在区域21红城aloft10573.22中至外环22力

36、神广场12955.8中至外环23名爵汇38973中至外环24瑞景名郡46523.54内环以内25保利香槟国际18953.92内环以内26红星国际19810.81中至外环27金地广场58317.05中至外环28雍华府ILOFT21193.48中至外环环内主要在售项目28个，其中含8个loft公寓产品，20个平层公寓产品；内环以内7个，内至中环7个，中至外环14个，公寓总体量约为114万平米。本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略银石前策划报告环内主要在售项目销售量价表1、天津环内主要在售公寓项目市场分析环内主要公寓市场总供应量约为626429，项目主要集中在南开、河西两个区域，约占总体

37、量的90%；11月环内主要公寓项目共销售7986，实现销售均价14088，去化率约为1.3%，总销售额1.12亿。和平区和平区南开区南开区河西区河西区河东区河东区河北区河北区红桥区红桥区环内其他区域环内其他区域消化量消化量0 4262 3162 0 99 170 293 均价均价0 15701 15701 17319 0 12496 18183 8000 本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略1、天津环内主要在售公寓项目市场分析Loft产品月度销售量价比图本月环内loft产品销售面积4484，实现均价16967元/ ,去化

38、率2.7%，高于平层类公寓产品，总销售额7608万元；50-70平米的loft产品较受市场青睐，成交面积约占总面积70%，套数占成交总套数的66%项目名称项目名称 红城aloft 力神广场 名爵汇 瑞景名郡 保利香槟国际 红星国际金地广场 雍华府ILOFT所属区域所属区域河东区华苑华苑和平区和平区河东区河东区河东区银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略2、本案周边重点项目分析 序号项目产品类型状态主力户型余量均价1天津倍儿幸福公寓尾盘5060一室7080二室6269168802熙汇广场公寓在售4060一室59397 123003瑞景名郡LOFT尾盘4060一室40852

39、56004裕丰文鼎苑公寓开盘64一室42269 170005宝利国际广场公寓待售5060一室300006天津大悦城公寓待售5070一室46000 170007地铁新都汇公寓待售6066一室17426公寓类产品小计2054468王府一号住宅在售200左右60000 240009融侨观邸住宅待售 90100两室 100000预计200005宝利国际广场住宅在售 7790两室816820000住宅类产品小计168168合计373614本案周边未来预计有37万平米居住类产品，其中公寓20万，以平层1室小户型为主，住宅16.8万，以90以上户型为主银石前策划报告333、重点项目分析瑞景名郡户型面积区间供

40、应面积（）销售面积（）供应套数 销售套数销售均价（元/）单套房款（万元）敞开式50平米以下248172215854048125280 12014050-70平米2170620424408385瑞景名郡位于南京路海光寺，精装loft公寓，于10年开盘，以50平米以下两居室为主力户型，受购房者青睐程度较高，开盘至今一直保持良好的销售态势，去化率90%，目前为尾盘销售本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略主力户型 46银石前策划报告343、重点项目分析天津倍儿幸福天津倍儿幸福位于南开红旗路与青年路交口东南侧，10年10月开盘，以50-75平米精装小户型为主力，以“幸福“为推广核心，开盘一年

41、，去化率70%以上本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略户型面积区间供应面积（）销售面积（）供应套数 销售套数销售均价（元/）单套房款（万元）敞开式50-70平米993666601621091685510070-90平米1739514401220182133热销户型 60银石前策划报告353、重点项目分析熙汇广场熙汇广场位于南开黄河道与密云路交口，以城市综合体+双地铁+不限购为推广核心，带动销售公寓产品，投资兼自用。11年7月开盘，成交多集中在60平米以下的精装小户型，去化率33%本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略户型面积区间供应面积（）销售面积（）供应套数销售套数销售

42、均价（元/）单套房款（万元）敞开式50平米以下12479411427391119615450-70平米4307964947361097270-90平米14900267218433100热销户型 50银石前策划报告363、可替代项目分析天津大悦城天津大悦城位于老城厢版块，项目于11年8月开盘，以老城厢及中粮品质为推广核心，成交集中在90的二居室，以及70的一居室，去化率30%以上本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略户型面积区间供应面积（）销售面积（）供应套数 销售套数销售均价（元/）单套房款（万元）一室50-70平米56732229843320000135180二室70-90平米22

43、437765425286290三室120-144平米5449717385300144-180平米67751153478其公寓产品预计12月底开盘，16500元/起。主推30130精装产品银石前策划报告373、可替代项目分析宝利国际广场宝利国际广场位于长江道与白堤路交口，10年11月开盘，除144平米以上的三居室销售速度较慢，其他户型基本处于尾盘销售，以学区房为推广核心。本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略户型面积区间供应面积（）销售面积（）供应套数 销售套数销售均价（元/）单套房款（万元）一室、二室、三室50-70平米418418662000014070-90平米278532641

44、632831017090-120平米783671858174196120-144平米1144995718974260144-180平米4983780325310其公寓产品358套，20176，以4070的一居室为主，目前尚未对外开始销售银石前策划报告38市场小结本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略项目户型主力户型销售均价单套房款（元/）万元公寓市场天津倍儿幸福一居室6016855100熙汇广场一居室601196172瑞景名郡LOFT5025280120裕丰文鼎苑一居室6417000108住宅市场王府一号四居室20024000480宝利国际广场二居室9020000180天津大悦城二居

45、室9020000180公寓市场热销户型以60一居室为主，单套总房款为70万120万左右。住宅市场热销户型以90及以上的两居室为主，单套总房款都在180万以上。p 当前LOFT公寓市场销售情况要好于平层公寓市场销售情况，周边平层公寓均价在1600017000元/，LOFT在25000元/p 当前及后期周边公寓类供给以平层5060户型为主，LOFT为市场空白p 70平米以下 100万150万两居室为市场空白天津倍儿幸福熙汇广场瑞景名郡裕丰文鼎苑王府一号宝利国际广场天津大悦城银石前策划报告二、项目二、项目可发展形态分物业市场研究可发展形态分物业市场研究1. 公寓物业市场2. 办公物业市场3. 商铺商

46、业市场银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略1、天津市内六区商铺成交分析天津区内六区11月份多个项目集中签约、或有超大面积商业进行销售、总成交面积69421、成交均价21504元/，较10月份成交量大幅上升、成交均价略有小幅上升市内六区11月重点销售项目天津市市内六区商业销售量价走势图天津市市内六区商业销售量价走势图序号序号区域区域项目项目套数套数总面积总面积销售额销售额均价均价1南开区金盛国际445552.897746 214582河东区金地广场gogopark285760.114567252893红桥区华城领秀12672.013202119834和平区新文化花园22

47、310.84202087415南开区融创时代奥城51712.23690215496南开区华苑新天地生活广场51675.98125674937和平区天津大都会161442.97697448330银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略2、天津市市内六区成交分析/南开区南开区11月份金盛国际成交，王府壹号销售16套商铺，全区销售面积51139、均价21356元/，拉动本月南开整体商业销售，成交面积大幅上升、成交均价平稳南开区11月重点销售项目序号序号区域区域项目项目套数套数总面积总面积销售额销售额均价均价1南开区华苑新天地生活广场51675.981255800074932 2

48、南开区南开区金盛国际金盛国际4 445552.845552.897746006897746006821458214583南开区新南马路五金城3545.6510194648186834南开区古文化街海河楼商贸区130.72662323215605南开区宝龙湾家园2610.396409095105006 6南开区南开区融创王府壹号融创王府壹号16161011.461011.46479722494797224947429474297南开区融创时代奥城51712.23689653021549银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略2、天津市市内六区成交分析/南开区p本月消化产品主

49、力为500以上产品p本月消化产品2%为800万以上产品p产品套数以90以下走量最多p150万以下产品较少11月南开区90以下户型成交套数较多银石前策划报告面积区间面积区间套数套数套数百分比套数百分比面积（）面积（）面积百分比面积百分比30-10030-1001234%3965%100-200100-2001337%196323%200-300200-300720%159818%300300以上以上39%474955%合计合计35100%8706100%3、重点项目分析：大都会本项目2011年6月份单月成交15套，成交均价约35000元；截止目前，已开盘商铺仅余7套，其中30-60户型5套，15

50、0-200户型2套；其余商铺均已预订。面积段推售套数 消化套数 平均面积平均总价（万元）均价（元/）50以下6238171.44530150-70690-12051119533.644881120843240144233397180-25054216720.333380250-30022256671.226252500以上3合计3515165550.733309160216160216为为主力面积区间，主力面积区间，530720530720万元主力消化总价区间万元主力消化总价区间本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略银石前策划报告已

51、售铺位情况（全部为内街商铺，外街整售）NO.NO.项目项目套数套数面积区间面积区间（）（）产品形式产品形式销售单价销售单价( (万元万元) )单套销售总价单套销售总价（万元）（万元）1 13100-200单层3-3.7300-6602 22200-300一拖二3.1-3.3850-9003 32300-400一拖二2.8-3.2850-10003、重点项目分析：保利香槟100200单一层最佳，300660万万元主力消化总价区间元主力消化总价区间本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略银石前策划报告4、本案周边租售市场分析本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略对项目周边1000

52、m范围内主要道路沿线临街商业进行调研，了解其商铺配置、经营业态及租金情况长江道广开四马路和孤山路广开二马路和白堤路西市大街广开六马路及天宝路青年路和苏堤路灵隐道长虹风情街银石前策划报告4、周边租售市场-西市大街、广开二马路商铺分析本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 西市大街沿线商铺基本经营业态为美容美体、银行证券及其它生活配套类业态，其中康体美容类店面最多，该区域租金基本在3.5-5元/.天。银石前策划报告4、周边租售市场-广开六马路、四马路及天宝路区域商铺分析本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 广开六马路、四马路及天宝路区域底商基本经营业态为美容美体、棋牌娱乐及其

53、它生活配套类业态，其中康体美容、银行证券、棋牌娱乐及餐饮小店较为集中，区域租金自西向东1.6-4.5元/.天，呈递增势。银石前策划报告4、周边租售市场-项目西南商业带商铺分析本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 项目西南侧主要包括青年路、长江道、苏堤路、孤山路、灵隐道沿街商业，以及社区商业，面积区间跨度较大，租金2-4元/天*平米不等，业态较为丰富。苏堤路两侧主要为汽车修理及装饰涂料，主要面积区间2080平米，租金23元/天*平米。灵隐道北侧为临建房屋，主要面积区间15-25平米，部分为自营，出租部分月租金10001500不等；主要业态包括装饰、副食、鲜花、糕点、水果等生活配套南侧

54、为二层商业楼及社区底商，主要面积区间151000不等，租金13元/天*平米，业态包括美容美发、娱乐、网吧、超市、服装、餐饮等生活配套灵隐道与长江道之间社区内商业，包括糕点、餐饮、超市、诊所、美发等生活配套，主要面积区间20300平，租金23.5元/天*平米长江道沿线商业主要集中在广开四马路以西，业态包括服装、西点、药店、超市、加油站、汽车美容、学校、通讯等生活配套，多为社区底商，单店面积100500平米，租金4元/天*平米孤山路多为临建房屋及社区底商，主要面积区间2060平米，租金2元/天*平米左右。青年路沿线商业主要集中在道路以东，多为社区底商，经营业态主要以餐饮、汽车美容为主，面积1003

55、00平米，租金2.53元/天*平米银石前策划报告4、周边租售市场-长虹风情街商铺分析本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略长虹风情街位于青年路与西市大街交口处，是天津为数不多的古香古色的室外步行街，以二层独栋小楼为主，面积20400平米不等，以150200平米为主力，租金2元3元/平米，以特色餐饮为主题。银石前策划报告4、周边租售市场-临街商铺实景实例本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略银石前策划报告5、本案外围商圈明细-2Km范围本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略 项目2000m范围内涵盖了多个天津市重要商圈，可满足周边居民吃、住、行、游、购、娱等全方位服

56、务需求；西南角商圈：劝业场（百货、餐饮、娱乐休闲等）金盛广场（乐购超市已开业）东方商厦（零售、餐饮、娱乐等）服装街（服饰、餐饮等）大悦城：综合型购物中心（未开业）南市商圈：加宜家居（家居类）旅馆街（住宿）食品街（餐饮、食品等）水牛城（百货等）人人乐购物广场：大型综合超市海光寺商圈：家乐福（超市、餐饮等）新天地（餐饮等）环球置地（餐饮、娱乐等）长虹风情街：餐饮、休闲风情街长虹家具城：家居类专业商场长江道汽贸市场：汽车4s店集中区科贸街：世通广场（家乐福超市、餐饮区、那里购物街等）赛博、百脑汇、颐高、时代数码广场等专业市场餐饮、娱乐类人人乐购物广场：大型综合超市白堤路餐饮区：沿街餐饮聚集区银石前策

57、划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略6、本案周边商铺商业市场小结l业态-本案周边商业除长虹风情街外，均为临街底商，且经营业态中餐饮配置明显不足，尤其品牌类餐饮或缺；但两公里内商圈众多，业态丰富，可满足人们多元需求；l商铺形式-周边在售项目或者经营中底商主要以单一层和一拖二商铺为主，且100-250为畅销面积区间；商业物业最新成交序号项目名称成交均价产品类型1大都会4.8万单一层为主2保利香槟3-3.7万一拖二3王府壹号4.7万单一层为主4格调底商3.5万一拖二l售价-本案周边销售型商业单价较高，以周边最近几个在售及二手项目为例：l租金价格-本案周边租金水平较高，主要道路临街商

58、业租金最高可达 5元/.天；周边租金序号区域租金1长江道西南侧区域低于3元/.天2广开四马路、六马路2-4.5元/.天3西市大街3.5-5元/.天4长虹公园2-3元/.天银石前策划报告一项目开发目标及本体开发环境分析二项目可发展形态分物业市场研究三项目整体发展策略及定位规划四项目可发展各物业规划建议五项目开发策略及营销模式建议CONTENTSCONTENTS银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略结合分物业市场研究结果，评判本案可发展物业结合分物业市场研究结果，评判本案可发展物业本案办公物业公寓物业商业物业后期竞争过于激烈，价值低后期竞争过于激烈，价值低可发展可发展可发展

59、可发展银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略由于本项目地块面积小、限制条件较多由于本项目地块面积小、限制条件较多，如何确定，如何确定本案物业发展方向需要根据规划可行性进行分析本案物业发展方向需要根据规划可行性进行分析银石前策划报告本体环境分物业市场整体定位规划各物业规划营销策略原报批方案分析原报批方案分析1、未最大化利用南侧用地边线，北侧辅楼3F距离住宅33米2、商业价值未充分挖掘，沿街商业部分体量过窄3、若规划内街商业则商业价值偏低4、办公物业规划为营销带来难度及风险原方案价值利用不充分，存在营销难度原方案价值利用不充分，存在营销难度银石前策划报告天津市城市规划管理技

60、术规定天津市人民政府2009年第16号令1、办公建筑、写字楼、酒店型公寓建筑标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。2、商业建筑标准层层高大于5.1米且小于或者等于6.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于6.0米且小于或者等于7.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但门厅、大