房地产项目开发流程和业务流程

1、房地产工程开发程序和业务流程一、我国现行的房地产建立程序 四大阶段、十个过程阶段程序需准备的资料行政管理 部门取得证书资金投入工程前期阶段工程建议书申请 报告提出工程建立的 必要性和依据、 拟建规模和地 点、资源、条 件、投资估算和 资金筹措、建立 进度安排、效应 分析。发改委以 方案管理 为主；规 戈V、土 地、环 保、水 利、林 业、旅游 等部门参 与选址； 经济、方 案、建立 等部门参 与初步设 计和方案 审批。前期工程费 用：包括调研 评估费、设计 费、地质勘探 费、行政事业 性收费、前期 其他费用等工程选 址方案工程核准或备案 资料：申请报告、城市 规划意见、用地 预审意见、环境 影

2、响评价、水土 保持方案、占用 林地审核、矿藏 压覆评估等+营 业执照。设计任 务书、 投资方 案初步设 计建 立方 案工程准备阶段施工图 设计、 图纸审 查办土地使用证： 土地出让合同、 交费证明等；办规划许可证: 申请报告和发改 委批文、用地规 划许可证、土地 证、已审批规划 图和建筑设计 图；国土局、 建立局、 规划局1、?2、?3、?4、?1、土地费用： 包括土地出让 金沉淀局部、 土地拆迁费 用、土地契 税、安置房建 立费用等，占 比拟大；2、前期工程费 用：包括三通工程征 地、报 建、招 标土地、环保、消防、人 防、规划、建办施工许可证： 土地证、规划许 可证、招标确定 施工队、施工

3、图 审查证明、质量 平安监视手续 等。立等行政管理 部门一平、临时设 施费、行政事 业性收费、前 期其他费用等工程施工阶段组织施 工平 安、监 理质量监视记录、 分项分阶段 工程质检报告、 隐蔽工程验收记 录等。建立局1、根底设施建 立费；2、建筑安装工 程费，占比拟 大；3、公共配套设 施建立费；4、开发间接费 用工程竣工 验收 阶段验收、 结算、 备案验收备案资料： 验收备案表、竣 工验收报告、验 收原始文件、质 量检测证明，规 划、消防、环保 验收证明、质量 保修书。建立、规 划、消防、环 保等行政管理 部门资料整 理归档建立档案 馆产权登 记、物 业管理办产权证资料： 土地使用权证、

4、规划许可证、施 工许可证、竣工 验收资料、面积 测绘成果、消防 和环保验收证明房地产管 理局等。二、我们以某地产工程为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下 所示仅供参考:序 号工程名称投资额占比估算说明1土地费用16162038.50%包括土地出让金沉淀局部、 土地拆迁费用、土地契税、 安置房建立费用等2前期工程费用146473.49%包括调研评估费、设计费、 地质勘探费、三通一平、临 时设施费、行政事业性收 费、前期其他费用等3根底设施建立费203204.84%包括供水工程、供电工程、 雨水污水工程、热力工程、 燃气煤气工程、智能化工 程、园林景观工程、消防系 统、信息系统、标识系统、 夜

5、间照明系统工程、其他配 套等4建筑安装工程费11747527.98%包括地基处理工程、建安费 用、分包工程、甲供材料设 备采购等5公共配套设施建 立费288696.88%包括人防车库、地下车库、 教育配套、配电设施用房、 垃圾用房、文体设施、物业 管理用房、其他配套等6开发间接费用13870.33%包括咨询评估费用、工程监 理费用、物业费用、施工、 采购、设计合同印花税等7管理费用48781.16%按开发本钱的2%测算8财务费用92252.20%按基准利率三年测算9销售费用94212.24%按销售收入的2%测算10开发期税费4653911.09%按销售收入的7%测算11其它费用及不可 预见费5

6、4391.30%取2-5项之和的3%工程总投资419819100.00%三、房地产公司工程开发的内部工作流程：房地产公司工程开发的内部工作流程大致分为5个阶段：获取土地一开工一一开盘一一清盘一一入住。1、获取土地阶段：土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘 牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。规划设计阶段：包括区域市场调研，工程定位，设计前期工作，工程指标 确认，施工图设计组织等。施工准备阶段：办理建立工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等2、开工：工程建立阶段一： 工程开工，根底开工，主体施工，工程款支付，主 体验收等工程建立阶段二：内外檐装修材料

7、确定，水、暖、电安装，智能化， 通风与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案， 配套施工，竣工结算等工程销售阶段：办理销售许可证，工程亮相前准备，工程亮相，工程开盘 前准备等。3、开盘：工程销售阶段：工程开盘进展日常销售4、清盘：销售清盘5、入住：竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等 售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续。四、房地产公司工程开发的内部具体工作流程获取土地一一开工一一开盘一一清盘一一入住节占八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明地块现状图落实地块具体位置及周边情况工程部土地

8、规划设计条件落实规划条件，了解限制性条 件工程部信息收集现场踏勘对地块现状、地质条件、是否 有地下埋藏物等影响开发的因 素详细了解工程部研发部工程部土地 获 取了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、 交通等情况工程部了解未来开展规划了解地块所属区域的规划，对 以后工程开发的影响和支撑工程部研发部土地了解地块的上市方 式和土地款同土地所有方进展接触，了解 土地出让方式和土地款，以及 能否调整工程部阶段价值初判了解工程开发本钱了解当地的建安本钱、政府收 费工程和具体情况工程部了解当地的房地产 市场状况产品形式、开发周期的安排工程部销售部土地现状图四至电子文件工程部价值深判可行性研究报告市场深度

9、调研销售部：参与市场 调查，进展地块周 边及辐射范围内的 客户分析、产品分 析、市场竞争分析工程部销售部研发部等；研发部：负责 协助进展区域市场 调研。工程最终定位根据以往及周边工 程成交客户分析和 产品分析等，对工 程定位、客户定 位、产品定位等， 提岀策略性建议。研发部销售部工程部工程部本钱测算：针对多个方案进展 初步本钱测算、利润率分析及 比选进展工程开发的方 案设计和本钱测 算。研发部本钱控制部 工程部 销售部 工程部开发周期及付款方案各部门会同研讨： 根据土地的开工条 件、市场情况，共 同制定开发节奏。工程方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节占 八、工 作 阶 段主要工作内容

10、工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明土 地 获 取 阶 段寻找合作资金工程招商报告前期阶段区域宏微观市场研究工程招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻 找合作方式招商阶段工程商业筹划书制定工程财务数据工程部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投 资回报方式、草拟 合同财务总监工程部财务部合作方案确定合作细节确定工程引资商业方案书签署战略合作协议行政办：协议盖 章，存档。财务总监工程部合作实施实施阶段合作公司成立及相关手续办理财务部：协助办理 股权、增资等相关 财务问题；行政 办：工商局办理公 司注册。副总经理工程部财务部行政办投标摘牌投方案标工程方案确定投经济标确定土地上

11、限拍卖竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定拍 卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定岀 价战术获 取 土 地签订 土地 出让 合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等行政方法务：合同 条款的草拟和完 善；财务部：提供 资金。总经理工程部财务部用地规划许可证准备材料，办证提交土地岀让合同和土地岀让 金、交易费等交费证明行政办：提供土地 出让合同；财务部：提供资金 缴纳岀让金、交易 费。工程部财务部行政办土地确权企业投资工程备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制?工程申请报告？研发部：协助提供 相关工程资料工程部研发部向工程备案

12、机关提交申请报告工程部建立用地规划许可证原地上物土地证登 报声明原有土地证作废土地补偿费原户主需交纳的土地使用 费土地岀让合同资料室：提供土地 出让合同、付款凭 证及相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状地形图需准备3份详规研发：委托设计详 规节占八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明土 地 获 取 阶 段办理土地 证土地岀让合同交费证明缴纳土地费用建立用地规划许可证地籍图4份薄膜图土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代 表证明或个人身份证明行

13、政部：提供企业 相关证明资料。规 划 设 计 阶 段区域市场调研房地产市场调查工程所在地房地产市场的总体 供求现状、价格水平等对工程区域内及周 边进展市场分析、 客户需求分析、产 品分析、已成交客 户分析、竞争楼盘 分析等研发部销售部工程部竞争性楼盘调查工程周边竞争性楼盘详细调查工程所在商圈或临 近商圈现状调研商业局部工程周边商圈主要商业业态分 布状况、经营状况、经营特 点、预期开展方向等针对重点商家，进 展专向访谈，同时 组织相关专业人士 进展专业论证。商业运营部研发部销售部工程部同期操作商业地产 工程调查商业局部竞争工程开发规模、定位种 类、操作方式、开发周期等； 提取数据库相关数据进展重

14、点 分析、竞争工程实地调研了解 相关信息重点访谈了解重点 商家对竞争工程的 相关看法、同时了 解投资客户对竞争 工程的投资意向。工程定位公建局部拟选业态 种类确定、所选业 态数量确定通过行业开展分析、消费需求 分析，确定可开发公建局部业 态种类。结合市场相关类型物 业供求状况，确定所选业态开 发数量商业运营部：配合 完成公建局部业态 选择与数量确定研发部商业运营部销售部市场定位客户定位 产品定位 价格定位依据控规指标，提岀产品类型 建议，完成工程定位工作商业运营部：配合 完成公建类配套定 位总经理各部门经济测算逐步细化本钱测算及利润率分 析，进展现金流测算财务总监各部门工程开展报告开发方案：研

15、发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回 款要求，初步制定土地开发方案和销售方案；研发、商业：结合市场现状完成工程公建局部开 发不同业态产品开发顺序建议；工程：按营销方案和工程情况排定工期。工程考核指标初定：组织讨论，初步拟定的工程开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求资金流：工程：根据工期制定工程款支付方案；工程：制订配套费及土地款支付方案。节占八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明规划设设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析，对 户型设计、户型配比、面积区 间、景观规划、建筑风格、配 套

16、标准等规划设计提岀改善性 意见。研发部销售部本钱 控制部 工程部商业 运营部计阶段设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解 相关设计院的价格行情。必要时，对设计单 位进展实地考察制定设计组织方案方案设计组织方案、规划设计院 选择与合同签订法务：合同文本审 核本钱：设计费用 审核设计任务书与相关 技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的 设计任务书、交工标准，及规 划指标、环境指标的初订研发：依据建筑规 划、景观规划及交 工标准初步确定建 安、环境等本钱指 标；工程：参与制 定交工标准，对主 要部位做法、构造 方案、设备方案等 提出建立性意见。规划方案结合本钱 测算的研讨及确定对于初步测算的本钱指

17、标逐步 细化、结合市场调整售价，确 保预期利润率。营销：结合工程地 块的根本素质、本 钱测算情况和预期 销售情况，对工程 规划设计提出建 议；工程：从施工 角度，对主要部位 做法提岀建立性意 见；工程：提供各 项配套费用标准。彩色总平面图方案 送规划预审彩色总平面图含经济指标研发：负责提供图 纸修建性详规成果各部：提供参考意 见详细性规划方案的 报建及确定含配套场站点报市政府研发：负责提供图 纸建筑平、立面功能 效果及本钱测算的 研讨及确定各部门共同商讨本钱指标，逐 步深化、细化。各部门结合工程实 际，从不同角度提 岀合理化建议。彩色立面效果图送 规划预审及审批上报市政府研发：负责提供图 纸建

18、筑方案报建图研发：提供报建图 纸景观概念方案设计 及确定各部门结合工程实际，从不同 角度对客户景观需求、景观规 划设计方案提岀合理化建议。节工主要工作内容工作部门备注节 工主要工作内容工作部门备注占八、作 阶 段主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明规 划 设 计 阶 段工程指标确认工程本钱指标确定营销、企划：对销售费用指标，进展讨论确定；商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供 有关配套设备设施种类、数量建议；工程、研发、工程、财务、本钱等部：工程前 期、工程、配套、费用等指标落实。工程考核指标确定营销：结合公司战略要求和工程自身状况，协调 其他各部门制定工程的考核指标体系；工

19、程：制定工期。年度考核指标调整营销：根据集团开展战略的要求和公司库存、新 增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体 系；工程：制定工期考核标准。施工 图设计组织施工图、建筑设计 院选择与合同签定本钱控制部：配合研发进展设计招投标；工程 部：对构造方案、设备选型进展评估；法务：合 同的审核。制定建筑、综合管 网、景观施工图设 计任务书交工标 准确定、建筑、景 观限额指标确定按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限 额设计指标：营销：结合工程定位和客户需求及经历判断，参 与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；工程：提供工程技术专业建议。构造方案及设备选 型研讨及确定本钱：针对不同构造方案进展经

20、济测算，选优；工程：参与构造方案及设备选型研讨。地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告研发：负责提供规划总平面图施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审本钱控制：参与施工图会审，审核对本钱影响较 大的工程，提出优化意见；工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合 理性、经济性及施工的可行性进展审核。施工图全图编制典型楼座建安预算，建安本钱综合测算、分 析、反应并进展图纸优化：销售：根据工程预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的本钱情况，讨论并加以优化；研发：负责图纸优化变更；工程：对设计选材、选型的合理性、经济性

21、及施 工的可行性进展审核。节占八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明规 划 设 计 阶 段施工 图设计组织综合管网方案设计工程：提供各专业局设计条件景观扩初及施工图设计本钱控制：本钱核算及费用控制景观施工图本钱测 算、分析、反应并 进展图纸优化销售：结合宗地状况、工程定位和本钱测算情 况，参与景观施工的讨论制定研发：负责图纸优化变更工程：对选材、工艺做法提岀专业性意见。施工建立工程规划方案及市政方 案送审设计方案（含总平面图）申报表研发：配合提供设 计院的盖章确认土地岀让合同工程：提供土地岀 让合同、付款凭证 及相关图纸准 备 阶 段规划许

22、可 证修建性详细规划 2份，电子文 件1份注：审定前，提交10 本规划设计方案，电子文件 1 份研发：提供所需图 纸申报单位人委托代理的， 需提交授权委托书建筑方案送审建筑设计方案申报表研发：配合提供设 计院的盖章确认1/500现势地形图1份土地岀让合同工程：提供土地岀 让合同、付款凭证 及相关图纸投资方案建筑设计方案2份含建筑效 果、总平面、各层平面、立 面、剖面图等重要工程需提 交模型申报单位人委托代理的， 需提交授权委托书取得许可证投资方案大配套财务：提供资金保 障小配套财务：提供资金保 障消防证明研发：负责提供消 防报建图人防证明研发：负责提供人 防报建图地名证明节占八、工 作 阶 段

23、主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明施 工 准 备 阶 段现场工程放线准备相关文件建立工程规划许可证规划局批复的工程总平图及电 子文件首层平面图研发：出图及图纸 问题解决；工程：现场配合。岀放线报告按照施工总平图进展楼座点放 置，岀放线报告工程：配合勘测、 去除现场障碍现场保护与移交施工单位配合做记录、现场保 护工程：组织现场保 护移交施工单位研发：现场发现问 题，及时解决；工程：组织交接。施工许可 证准备相关文件建立用地规划许可证建立工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签 证的施工合同建立资金证明银行存款证 明注：资金情况需满足

24、施工 中标价的1/3以上工程年度投资方案当年方 案施工图审查研发：负责提供施 工图及计算书质量监视手续质量监视登记表工程：配合办理平安措施工程：组织施工单 位做好现场围墙及 现场相关平安措 施。平安施工措施登记表工程：配合现场平 安企业 投资 工程规划成果大配套备案开工前期工作“三通一平”临水、临电工程：确定临水、临电位置及数量；工程：协助临时电送电、接入水接入；财务：提供资金；本钱控制：审核相关费用和本钱。场地平整施工组织方案研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料；本钱：确定分包工程及各种特殊材料的档次价格招投标、签订合同勘察单位研发：提供总规划 图等所需的全部资 料；本钱：配合招投 标、

25、测算本钱；法务：招投标文件 的法务审核、合同 审核桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商沉降观测节占八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明施 工 准 备 阶 段开工前期工作招标合同备案指土建施工单位的公开招标及合同备案工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合 同；本钱：共同确定合同约定的各项条款。施工图会审组织监理、施工单位一起对图 纸进展会审研发：配合会审， 并负责提供所需的 全部图纸。会同设计院进展会审，签定图 纸会审记录设计交底会同设计院进展技术交底，签研发：负责组织设 计单位交底和变定交底记录更。质量监视手续办理质检委托工程

26、：配合办理相关手续办理平安检查委托关续。环卫、环保等相关 报建手续工程临时、永久路口的报建手 续工程：配合办理相 关手续。申办工程临时施工用水、临时 用电、排污手续办理施工人员暂住手续开工工 程 建 设 阶 段工程开工施工放线建立平面和高程控制系统。建 立控制主轴线基线标桩， 并在现场清楚标明墙、柱轴线 位置研发：负责提供所 需的图纸和技术支 持。规划验线监理单位组织工程部、设计、 规划局验线研发、工程：配合桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准研发：配合确定桩 基施工标准。桩基全面施工研发：负责提供所 需的图纸和技术支 持。桩基检测委托桩基检测单位进展桩基施工质量检测，并提 供桩基检测报告开槽土

27、方工程支护工程降水工程地基备案研发：配合参与验 收根底施工地基处理研发：负责提供所 需的全部图纸，配混凝土垫层根底施工合解决图纸设计问 题。地下防水混凝土根底根底验收备案承建单位自评监理对验评资料审查、现场观 感质量量测和检查监理组织相关部门验收研发：配合参与验签定建筑工程分部工程根 底验收表根底处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证 及各项扣款的增减项造价。工程：提供全面的 现场签证、水电扣 款等根底性资料。节占八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明工 程 建 设 阶 段主体施工审核施工方案、施 工组织设计钢筋混凝土工程施工单位填报材料进

28、场报验单三证材料岀厂合格证、进入现场的取样检验证 明、建委产品质量认证模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇构造分项工程装配式构造分项工程混凝土构造子分部工程配套管线预埋重要分项工程及隐 蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，构造转换层，第一层标准 层，天面层钢筋地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题解决图纸问题的发现及分析研发：配合分析问题设计变更研发：配合完成设计变更； 本钱：核定本钱影响施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的调查分析研发：配合分析问题处理方案的制定、审核、审批研发：配合制定方案； 本钱：核定本钱影响处理

29、方案的实施变更签证设计变更研发：配合完成设计变更；本钱控制：核定变更本钱影响。工程变更工程变更技术经济分析研发：配合技术分析； 本钱：进展经济分析。工程变更申请研发：协助现场进展变更签证；本钱：测算变更对本钱的影响，对可行性判断。设计变更研发：配合完成变更； 本钱：核定本钱影响工程 款支付工程进度确实认工程款申请表审批本钱控制：按合同约定审核付款比例。工程款支付财务：审核工程价款单及发票，付款。主体验收主体验收备案施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收工程、研发、本钱、设计、监理、施工单位参与签定建筑工程分部工程主体验收表节占八、工 作 阶主要工作内容工作部

30、门备注主项分项主办主办协办段大类小类说明部门岗位部门项 目 销 售 阶 段销售许可 证准备相关文件?公司营业执照?房地产开发资质证书？?国有土地使用证？或？建立用地规划许可证？?年度投资方案?（计委批文）?建立工程规划许可证？研发：负责提供所 需的全部图纸。?建立工程施工许可证？公用根底设施配套证明获取前期物业备案证明物业：签订物业合 同工程施工到达办证 要求的形象进度根底工程形象部位到达正负零 及图象文件工程：符合形象要 求提供根底验收证 明。按规定到达相应的形象部位不同建筑形式，要求不一 样工程：到达形象进 度要求，提供证 明。面积计算及图纸获取？面积计算成果表？工程：提供地名批 复及附图

31、、图审证 等；研发：提供全 套的施工图和总平 面图。?工程总平面图？获取商品房网上销售数据录入合格证明销管：配合网上录 入工程亮相 前准备推盘策略确定产品策略：筹划：根据工程定位、市场状况和工程推广策 略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化 建议；研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型 图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品 等。价格策略：销售：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝 向等因素，制定价格体系及制作销控；本钱控制部：提供产品本钱，提岀售价建议。推广策略：销售：参与工程推广策略的讨论，提岀合理化建议，实现推广效果的最大化；研发：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖 点及专业

32、设计人员的支持。招商策略：商业运营：整合外部资源，根据工程销售需要， 制定工程全程招商策略。确定外部资源广告公司寻找及确定销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟 通。制作公司寻找及确定策略公司寻找及确定销售：策略公司的沟通，并进展相关的培训媒介公司寻找及确定销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯， 选择和确定有效的媒体形式，监控、反应媒体实 施的效果。活动公司寻找及确定销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配 合协调，活动过程的实时关注，反应调整后期活 动营销的内容。节占 八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备 注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明项 目 销 售 阶 段

33、工程亮相 前准备工程推广定位确定工程名称、组团名称研发：根据对产品的理解 提岀合理建议。销售：根据对市场客户的 理解提岀合理建议。工程核心推广理念确定确定工程核心识别系统确定确定系统及延展方案确定亮相前工程知识系统培训建筑知识，楼盘背景，工 程卖点综述，竞争对手比 拟，付款方式，法律手 续，销售技巧等方面的综销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训 及统一口径的法律审查；研发：提供建筑设计单合培训位、景观设计公司、建筑 风格、各项控规指标、交 工标准、户型卖点资料、 全部图纸资料等；工程：提供施工材料、施 工工艺、重点节点、工程 进度、入住时间、交工标 准等资料。销售分卖场设立为实现工程

34、宣传的最大 化，在合理地段设立商品 房销售展示中心企划：提供外卖场设计、 包装方案并协助完成，卖 场相关销售道具制作。销售道具准备现场房型手册亮相版研发：提供各单体户型图 和楼层平面图、小区摆位 图等。售楼处装修装饰及售楼处 内外部指引包装精神堡 垒、工地围档、吊旗、道 旗、形象墙、指示牌、资 料架、展示架销售：提岀装饰及指引系 统的合理化建议；工程：组织招标确定施工 单位，协助企划部进展售 楼处内部装修和工程指引 系统的施工；本钱控制：核算售楼处装 修本钱，进展合同审批和 付款工作；财务：提供装修及包装所 需资金支持。样板间及样板环境指示说 明系统销售：协商决定样板间建 造的具体户型；研发：

35、提供样板间户型的 详细房型图和尺寸；工程：组织招标确定施工 单位并施工，组织样板间 施工和节点支持；本钱控制：样板间装修本 钱核算及合同审批工作；财务：提供装修及包装所 需资金支持沙盘概念模型、主力户型单体模型研发：提供规划方案图和 户型图，支持企划部制作 概念沙盘和单体户型；销售：与企划部协商，选 定沙盘方案及主力户型。节占 八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备 注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明项 目 销 售 阶 段工程 亮相 前准备销售道具准备入市前印刷品的设计、制 作概念楼书、房型图、 单、宣传海报等销售：各种印刷类销售道 具制作确实定；研发：工程研发设计方面 资

36、料的提供，如平面规划 图、景观规划图、房型 图、人行系统、车行系统 等；工程：提供工程进度及交 工标准，施工材料、施工 工艺等相关方面的资料；法务：相关印刷文件的法 律审核以及合同的审核。工程周边的主要道路设置 醒目指示系统（意向）派筹卡及纪念礼品联开工作的准备配备看房车及看房车包装行政：提供看房车及司机组织进展联动单位人员的 培训和包装企划：提供重点联动单位 的包装，相关销售道具的 制作。意向商家签约进驻意向书法务：合同谈判以及审核确定工程亮相方案工程形象表情、主题、创 意表现确定工程部、销售部：参与讨 论，提岀建立性意见。工程亮相细化方案确定工程亮相媒体确定工程亮相工程亮相工程形象岀街，媒

37、介组合 应用户外、报纸、电 视、电台、车体、电梯法务：相关印刷文件的法 律审核以及合同的审核。新闻媒体新闻信息亮相新闻中心：通过媒体扩大 宣传信息。亮相庆典活动及产品推介 会的宣传和安排研发：工程研发设计资 料、研发设计专业人士支 持；销售：工程亮相各项工作 的配合开展，接听解答，现场客户接待，活动 的协同组织等。工程开盘 前准备销售内部资料房型、房号及面积对照表研发：提供房型本册、技 术支持；销管：提供房号及面积表销控方案及销控表?答客户问？客户接待、客户问题汇总及反应统一说词研发、工程：配合解释、 解决客户提岀的研发及工 程问题。客户积累意向卡销售，客户梳理， 意向销控制定，客户关系 维护

38、销管：意向卡销售的组织 工作；外卖场：意向客户推荐， 客户关系维护。节占 八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备 注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明项 目 销 售 阶 段工程开盘 前准备交工标准确定各部门联动：讨论并确定 工程交工标准；法务：法律风险提示。价格体系确定本钱控制：牵头制定工程 考核指标体系，提供工程 经济指标要求；销售：对不同组团、不同 楼座、不同楼层和户型制 定合理的价格体系。合同准备房型附图研发：提供所有房型附图交工标准研发：提供确定交工标准法务：交工标准中法律风 险的提示和躲避；工程：审核合同中的交楼 时间及交工标准。小区摆位研发：负责提供最终版的 总平

39、面图。合同、附加协议等文本审 查确定法务：商品房合同、附加 协议、补充协议等文本的 审查确定。开盘前销售道具的准备现场房型手册深化版及最 终版研发：提供深化版房型图 手册及逐步落实形成最终 房型图手册。楼书，宣传海报、折页， 物业管理公约研发：协助制作楼书、折 页等，提供技术支持；物业：提供物业管理公约购房须知，房型图，详细 价格表研发：提供工程详细的房 型图，提供技术支持；销售：协助销管制定工程 楼房的价格体系；工程：提供工程进度及交 工标准。售楼处内外展示道具统一 更换（道旗、吊旗、背板 等）沙盘细化景观及外檐研发：提供工程总规划平 面图，协助企划制作沙 盘，提供图纸和技术支持样板间、样板

40、环境的指示 系统的数据更新研发：负责提供样板环境 图纸和技术支持销控表及销控贴，认购 书，合同袋销管：协助企划制作销控 表、认购书、合同袋等相 关销售用具。工程形象的提升及深化户外媒体发布工程形象 及核心理念锻造与深化报纸媒体发布工程形象 及核心理念锻造与深化小众媒体及创新媒体发布工程形象及核心理念锻 造与深化开盘信息告知媒介组合应用户外、报 纸、电视、电台、车体、 电梯银行大协议的签订财务中心：提供银行节占 八、工 作 阶 段主要工作内容工作部门备 注主项分项主办 部门主办 岗位协办 部门大类小类说明开 盘项 目 销 售 阶 段工程开盘开盘庆典活动活动形式演岀/说明会/发布会与会人员演艺名人

41、/专家学者告知途径报广/海报/门票/销售：开盘庆典活动的 组织配合，最大化接待、积累客户；物业：积为开盘庆典活 动提供人力物力支持客户转化明确合理流程，接待、回访、 邀约客户，完成客户转协议、 转合同工作。财务：收定金、购房款；销售：签订购房协议， 进展客户关系维护，协 助合同、文件的签署回款落实销售：按每月考核指标 定时定额完成销售量， 为回款落实提供支撑。日常销售月度指标分解根据公司资金情况与工程进 程，进展月度指标分解与调整产品分析、聚焦 销售重点来电客户分析、来访客户分 析、成交客户分析、未成交客 户分析、滞销产品分析、竞争 工程动态关注，对工程所处销 售阶段进展准确判断和适时调 整企

42、划：阶段性工程推广 总结，根据库存产品现 状，合理安排推广节奏 和推广方向；销售：根据库存产品现 状和考核指标要求，讨 论协商调整价格体系， 聚焦重点产品的销售；外卖场：协助销售进展 产品、客户分析，根据 聚焦销售重点，推荐可 成交客户。月度操作手册的 制定根据财务指标，产品情况，客 户情况，制定月度的推广策 略、销售策略和重大节点价格监控及调整定期进展价格测算，与销售沟 通，根据库存产品和聚焦销售 的重点及市场形势变化，调整 工程价格，实现工程利润最大 化本钱控制：阶段性考核 指标调整；动态调整售 价，实现利润最大化；销售：根据阶段性产品 销售情况和库存产品现 状，沟通协调销管调整 价格体系。月度推广方案的 执行报纸媒体：树立工程形象，宣 泄产品卖点销售：协同企划对于工 程形象和阶段性产品宣 泄点进展沟通，确定报 广内容户外媒体：强化工程形象，聚销售：结合阶段