商业物业招商管理实务

1、商业物业招商管理实务、八 、亠前言自 2002 年以来，我国房地产的开发一直呈快速增长的趋势， 不 少大城市商业物业的红火经营， 也为许多商业房地产开发商提供了复 制的动力和获得高额利润的想象空间。同时，北京东方新天地广场、 广州天河城、深圳中信城市广场及上海新天地等大型商业项目成功经 营的案例，也不失时机地成为各地开发商业物业的催化剂。然而，近五年的时间证明，商业房地产的开发经营并非易事，不 少开发商虽然摸着石头过河， 可还是呛了不少水， 得到的结果是多数 商铺销售成功，而项目经营失败。分析其原因，主要是开发商重视商 铺的销售，忽略项目的商业运营管理所致。这样的案例随处可见。项目开业之际招商

2、很好，开业不到半年商 户就所剩无几。造成这个局面的原因主要有以下几个方面。1商品和服务不适合项目所辐射的有效商圈里的消费群体。2运营管理跟不上要求，如整体推广不力又缺乏技巧。 .3储备商户不足，跟不上商铺换租的速度。由此可见， 商业物业运营管理包含商业物业定位、 商业物业招商 和运营管理三个环节，忽视任一环节都可能导致商业物业项目失败。 其中，商业物业招商活动是整个换租赁型商业物业开发经营的收益表 现形式，是2 / 263重要的环节，是下一步运营管理的先决条件。商业物业招商活动既要讲究效果，也要注意节约成本。有的项目 仅仅需要做 一些项目的整体形象的宣传， 开发商却投入大量的宣传费用； 相反，

3、有的开发商不但不投入适当的宣传费用， 有时连招商人员的数量都配 备不够，无法支撑庞大的项目要求，这样的项目同样不能成功。如何减少盲目和规避风险，提高商业物业招商的效益，促使商业 物业项目成功经营，正是本书所阐述的主要内容和目的。笔者通过多年商业物业的招商策划和管理工作所积累的丰富经 验，在借鉴国内同业优秀作品的基础上，较为全面、系统地介绍了商 业物业的招商理念、 招商策划和招商实施的具体做法， 并穿插相关的 实际操作案例。本书也可以供大专院校物业管理、 房地产经营管理和 商业管理等相关专业师生阅读。3 / 263目录第 1 章 商业物业概述1.1商业物业的属性、类型与特点1.2消费行为分析1.

4、3商业综合体的构成第 2 章 商业业态概述2.1零售业概述2.2批发业概述2.3餐饮业概述2.4休闲娱乐业概述第 3 章 商业物业招商概述3.1商业物业招商的特点3.2招商要点3.3商户租赁心理和行为分析3.4招商营销管理过程第 4 章 招商部门组织结构管理4 / 2634.1组织结构设计4.2岗位职责描述4.3打造有效的商业物业招商团队第 5 章 招商的基本原则与渠道5.1招商的基本原则5.2招商渠道5.3中小城市如何进行主力店招商第 6 章 市场调查6.1市场调查的内容6.2市场调查原则与步骤6.3市场调查形式第 7 章 招商策划7.1招商策划的提点与作用7.2招商活动策划第 8 章 招商

5、推广8.1招商推广8.2招商广告策略8.3媒体的评价5 / 2638.4招商现场包装第 9 章 招商现场管理9.1招商中心9.2招商现场管理9.3服务细节第 10 章 招商谈判与合同10.1 招商谈判与深度推进10.2 招商合同附录 ：招商实用表格第1章 商业物业概述辞海对商业的定义是 : 商业是指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费的桥梁和纽带 ; 其只能是收购、销售、调拔和储存 ; 其任务是为生产和消费服务。而西方学者是这样定义商业的 :商业包括所有的交易形式 , 包含 批发业、零售业、进口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务, 如银行、储运业、保险业及相关的中介服务等。6 /

6、263前苏联及东欧国家的经济学家则认为 , 商业是组织消费品的流通 行业,但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国 由于受其影响 , 一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体 系中, “商业”被“批发餐饮业”所取代 , 进出口业和商业经纪代理业 也包括其中。从行业的结构来看 ,商业类型有批发业、 零售业、进出口业; 从投 资主体来看 , 商业类型由买卖型想外延伸为各类经纪代理和交易中介 服务机构 , 如批发市场、商品交易所也被列入商业范畴。商业物业正 是这种交易服务机构的平台。商业物业就是指商业房地产开发商（ 或业主、 租赁者）作为投资主 体直接参与的、 为生产和消费提供交易平台的商业场所。 商业物业包 括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等商业场 所; 其内容包括策划、招商和日常运营管理 ; 其任务是为生产者 （ 或中 间商）和消费者提供交易平台 , 并为企业获取未来不确定的收益。商业物业有两中说法 , 即广义和狭义之分。广义的商业物业是指 用于商业用途或者具备商业功能的物业 , 它包含了购物中心、商业街、 商场、