房地产开发企业纳税情况审计

1、房地产开发企业纳税情况审计（调查）方法作者：综合科文章来源：综合科点击数：更新时间：2006-9-19根据中华人民共和国审计法、安徽省财政预算执行审计暂行办法、全省地税系统税收征管情况审计工作方案等有关法律法规的规定，为加强税收征管，强化纳税人依法纳税意识，保障财政收入，在2005年财政预算执行审计中，结合我市实际情况，我们有代表性选择了几家房地产开发企业对其纳税情况进行了审计（调查），通过审计（调查）发现房地产开发企业采取不同的方式、方法偷逃税款,造成国家税收流失,此次审计（调查）实践中主要采取以下几种方法。（一）核实企业开发建筑总面积，转让土地面积、转让建筑面积通过对企业的财务管理、会计核

2、算、内部监督、管理制度、销售合同、房产开发规划和房地产交易部门等方面的调查了解，核实企业开发土地总面积、开发建筑总面积，转让土地面积、转让建筑面积。重点审查企业会计核算的真实性、销售收入的完整性、纳税申报的准确性，核实企业是否按照中华人民共和国税收征管法和有关法律法规的要求，进行纳税申报，将应纳的各种税费及时足额缴交入库。（二）掌握被审计（调查）房地产开发企业应税的税种和税率。目前房地产开发企业一般应纳的税费主要有销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税；企业房屋租赁收入应缴纳的营业税、房产税；房产税；城建及教育费附加、水利基金等，审查企业有无利用违法或不正当地手段，进行偷税。（三）房地产开发

3、企业主要应税税种的审计方法一、营业税审查应税收入的完整性。1、根据企业收入的来源和销售方式，审查企业应税收入的的完整性。企业采取一次性全额收款方式销售开发产品，审查企业是否按照实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权力）时全额计入应税收入；采取分期付款方式销售开发产品，审查企业是否按照销售合同或协议计入应税收入；采取银行按揭贷款销售开发产品，审查企业是否将其首付款计入应税收入，余款是否在银行按揭贷款办理转账时全额计入应税收入；采取委托方式，审查企业是否按照委托销售协议计入应税收入；2、审查企业是否按照税法规定将预收房款（含定金）全额计入应税额；3、审查企业是否按照税法规定将视同销售行为的计入应税

4、总额。如，将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、奖励、职工福利等；将开发产品转作经营性资产；将开发产品用于对外投资及分配给股东或投资者；将开发产品用于抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等；4、审查企业是否将开发的产品先出租再出售所取得的租赁收入记入应税收入；5、审查企业是否将出让土地使用权的收入入账，有无不入账或转移收入的问题。审查应税收入的真实性。1、审查企业销售合同、收据存根、销售台账及预收房款户数、金额等有关资料，有无故意设置两套账和“小金库”隐瞒销售不动产收入、租赁收入；2、审查有无利用“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，将销售不动产收入长期挂在

5、往来账上，不结转收入或不计入应税收入。审查“开发成本”科目和“应收账款”、“其他应收款”等往来科目，企业有无直接从“开发成本”将开发产品，划转给关联性企业，长期挂在往来账上，不计入应税收入；3、审查还原房协议、销售发票，企业有无只记超面积销售收入，未按照规定将还原部分按照成本价计入应税收入；4、审查审查采用委托销售方式销售房地产的，有无将代销手续费支出直接从售房收入中抵扣、有无将预收房款或销售款长期存放在受托方转移等行为；审查以银行按揭贷款销售开发产品，有无将取得的银行按揭购房款不作收入，转入“短期借款”等负债科目挂账等不计入应税收入等行为；采取价外收费方式销售房产的，有无将不需要办理房产证的

6、地下室、停车位、阁楼、公共设施等对外出售不计收入的问题；5、审查转让房地产价格是否合理，有无人为隐瞒、虚报房地产成交价格。审查企业有无利用税收优惠政策偷税问题。重点审查房地产开发企业有无采取虚假立项手段，编造合同文件，职工集资建房、以委托建房、旧房改造等名义，利用国家对这些修改建项目的优惠政策，变相销售房产，偷逃税款；有无利用国家给外资企业的各项优惠政策，假外资或出资不到位等，偷逃税款。二、土地增值税按照安徽省土地增值税预征暂行办法皖地税政三字1997288号、土地增值税暂行条例规定，按收入的1%5%预征土地增值税，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。在核实企业应税收入的基础上，

7、重点审查：重点审查企业是否按照安徽省土地增值税预征暂行办法规定，在项目全部竣工前转让房地产取得收入（含预收房款、定金），向主管税务机关进行申报纳税。审查企业是否按照转让项目的类型，分别采用相应的预征税率进行申报纳税，有无不按规定，使用低税率申报纳税的问题。重点审查开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税时企业扣除项目的真实性、合法性。1、审查企业取得土地土地使用权所支付的地价款是否真实，竣工清算项目的地价分摊是否合理，以政府划拨方式取得土地使用权是否按照国家规定补交了土地出让金；2、审查企业竣工清算项目开发成本是否真实。有无将其他项目拆迁费用等开发成本计入竣工清算项目；审查企业有无利用关联

8、企业或承包工程单位，虚开发票、白条、虚加工作量加大竣工清算项目的建筑安装成本；审查竣工清算项目和项目变更部分是否经过审计决算，有无人为增加项目成本；审查企业有无将其他项目的基础设施、公共设施费不相关的费用支出计入竣工清算项目；3、审查企业竣工清算项目销售费用、财务费用和管理费用的真实性。审查竣工清算项目财务费用是否按照土地增值税暂行条例实施细则规定进行计算扣除；销售费用、管理费用是否符合会计法和相关的企业会计制度规定，有无虚列销售和管理费用支出，增加开发费用；4、审查与竣工清算项目有关的税金扣除是否真实、合理，有无将其他项目缴纳的税金作为竣工清算项目扣除项目、有无将出售前租赁收入缴纳的税金作为

9、竣工清算项目扣除项目，故意减少增值额。审查增值额计算是否真实，使用的土地增值税率是否正确。审查企业是否利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算的问题。三、企业所得税在核实企业经营收入的基础上，重点审查成本和费用扣除的真实性。审查成本费用构成的的真实性。1、审查企业有无利用关联企业或承包工程单位，虚开发票、白条、虚加工作量加大项目的建筑安装成本；2、审查企业外购材料是否真实，是否真正用于房地产开发项目，有无套取资财挪作他用的问题；3、审查企业有无通过资产评估虚增产品开发成本的行为；4、审查企业有无将不相关的费用支出计入开发成本的问题；5、审查企业有无利用非法取得的发票或其他凭证虚列成本费用的问题；6、审查企业有无利用“预提费用”、“待摊费用”等科目人为调节当期损益的行为。审查成本费用的分摊是否符合规定的配比原则1、审查当期准予扣除的开发产品销售成本是否按照规定的配比原则进行分配；2、审查企业是否将属于未完工开发项目分摊的土地征用费、拆迁费、公共设施配套费等计入当期完工的开发产品成本的问题；3、审查企业有无将