张家港杨舍城区某商业策划方案

1、商业策划提案报告商业策划提案报告项目认知项目认知商业市场分析商业市场分析项目项目SWOT分析分析项目总体定位项目总体定位市场存在空间市场存在空间外部环境分析：外部环境分析：宏观经济指标分析发展规划商业布局商业布局业态组合业态组合业态规划及配比业态规划及配比主题定位主题定位售价研判售价研判商户商户租户访谈租户访谈项目分析：项目分析：地块分析项目规划剖析周边商业市场分析：周边商业市场分析：商业市场分析商业业态分析竞争项目分析：竞争项目分析：供应分析项目特性分析策丰招商团队意见策丰招商团队意见业主及设计部门意见业主及设计部门意见项目定位研究思路项目定位研究思路目目 录录Contents 宏观经济指标

2、分析宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判张家港市地区生产总值连续三年增长超过张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%18%，超越了全国平均增长率，超越了全国平均增长率，是发展相当迅猛的城市。是发展相当迅猛的城市。576.27051250841.621050.02亿元亿元国内生产总值国内生产总值19.4%17.8%18.5%19.1%19%地区生产总值地区生产总值 张家港市社会零售品消费总额张家港市社会零售品消费总额2008年约达到年约达到157亿元，连续亿元，连续2年年增长率超过增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需

3、求强劲。，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。亿元亿元82.0895.87112.2133.18约约15716.7%16.8%17%18.7%22.518%社会零售品消费总额社会零售品消费总额张家港市房地产开发投资进入高增长期张家港市房地产开发投资进入高增长期, ,但开发施工面积在逐步放缓但开发施工面积在逐步放缓. .房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）开发房屋施工面积（万平方米开发房屋施工面积（万平方米）90343.4851.55893.1房地产开发投资房地产开发投资张家港市城镇居民人均可支配收入达张家港市城镇居民人均可支配收入达2480024800元，在全国县城经济百强县（

4、市）元，在全国县城经济百强县（市）中列第三位，人均中列第三位，人均GDPGDP达达142000142000多元，反应了居民非常的富裕了多元，反应了居民非常的富裕了. .人均可支配收入比较人均可支配收入比较（元）2192721927210132200124800地区生产总值地区生产总值 社会零售品消费总额社会零售品消费总额房地产开发投资房地产开发投资人均可支配收入人均可支配收入张家港市地区生产总值连年上升张家港市地区生产总值连年上升保持高增长率，代表张家港市的保持高增长率，代表张家港市的市场经济相当活跃，正在大跨市场经济相当活跃，正在大跨步的快速发展。步的快速发展。张家港市社会零售品消费总额张家

5、港市社会零售品消费总额连年超过连年超过18%的增长，代表张的增长，代表张家港市市民的购买力越来越强。家港市市民的购买力越来越强。张家港市的房地产市场由于众张家港市的房地产市场由于众多外来资本的投入，开发资金多外来资本的投入，开发资金和开发面积都有大幅的上升，和开发面积都有大幅的上升，房地产市场非常火爆。房地产市场非常火爆。张家港市人均可支配收入超过张家港市人均可支配收入超过24000多元，代表张家港市民多元，代表张家港市民越来越富裕。越来越富裕。四大宏观经济四大宏观经济指标利好因素指标利好因素宏观经济指标分析宏观经济指标分析市域总体规划：市域总体规划：1.1.市区规模：市区规模：近期市区城市人

6、口60万，其中杨舍城区36万人，金港城区24万人；远期市区城市人口87万，其中杨舍城区55万人，金港城区32万人。2.2.结构布局：结构布局：杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。3.3.杨舍城区近期发展方向杨舍城区近期发展方向：是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，适度向东发展。4.4.近期建设：近期建设：杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。宏观经济指标分析宏观经济指标

7、分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。本案本案沙洲路沙洲路杨舍西路杨舍西路杨舍东路杨舍东路大润发大润发苏果超市苏果超市华联超市华联超市百信超市百信超市暨阳湖生态园暨阳湖生态园张家港市商业概况张家港市商业概况商业步行街商业步行街香港城（欧尚）香港城（欧尚）张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行

8、街大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街为中心，老商业中心商业面积约为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约万方，其中包括大约300家临街商铺，约家临街商铺，约80家家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下： 街道名字街道名字 主营业态主营业态 街道名字街道名字 主营业态主营业态 杨舍西路杨舍西路 服装鞋帽服装鞋帽 杨舍东路杨舍东路 餐饮美食餐饮美食 沙洲中路沙洲中路 娱乐购物娱乐购物 南环路南环路 文化电脑类文化电脑类 东环路东环路 装饰装潢类装饰装潢类 暨阳中路暨阳中路 五金类五金类商

9、业市场现状分析：商业市场现状分析：沙洲路步行街沙洲路步行街沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地市民购物消费的主要场所。步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐的商家。整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。主要大型商业项目：国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步行街业态配比：步行街业态配比：服饰服饰45%餐饮餐饮16%鞋帽鞋帽11%娱乐娱乐5%沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到的八成，餐饮占到16%。通讯数码通讯数码8%食品食品5%百货百货8%金银珠宝金银珠宝1

10、0%杨舍西路杨舍西路杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商业后街。杨舍西路商业街业态配比：杨舍西路商业街业态配比：杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。服饰服饰50%鞋帽鞋帽20%银行等配套银行等配套15%饰品饰品10%其他其他5%杨舍东路杨舍东路杨舍东路是张家港市初具规模的特色餐饮街，经过一段市场培育，已经形成了一定规模的特色街区，培育了一批忠实的消费群。整条街区的夜市商业气氛浓厚，是张家港特色餐饮行业的代表

11、。杨舍东路商业街业态配比：杨舍东路商业街业态配比：餐饮餐饮70%其他其他20%娱乐娱乐10%杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模的餐饮一条街。沙洲中路沙洲中路沙洲中路是步行街的一个延续，其业态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英会所、金海华餐饮等具有代表性。沙洲路以西大多是商业配套的业态，相对家居布艺比较聚集。沙洲中路业态配比：沙洲中路业态配比：家居家居10%餐饮餐饮25%其他其他20%娱乐娱乐45%沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。香港城香港城规模：规模：建筑面积18万平米整体定位整体定位：

12、国际级全业态一站式商业中心功能定位：功能定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、现代商务、度假为一体位置：位置：东二环路与东苑路口已开业欧尚、奥特莱斯，同时提出前三年返租78，并有统一经营管理价格：预售均价为1.71.8万/平米（沿街）、1.51.6万（内街）实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升物业价格而投入较大招商力度，由于欧尚租金相对低廉，整体实际销售价格为11.2万元 。欧尚超市欧尚超市奥特莱斯奥特莱斯（一站式综合性购物商业城）（一站式综合性购物商业城）1 1. .整体定位： 张家港城西新区的商业中心2 2. .项目功能定位：项目功能定位： 服务于高速发展的长三角保税物流经济与产业、是“张家

13、港未来城市生活的最好描绘”（城市名片）是“长三角首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公园”。3.3.占地面积： 21万平米4.4.建筑面积： 15万平米购物休闲公园功能分区和业态规划：1 1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能：包括高档购物中心、特色超市、大型主题店;2 2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能：主要由品牌专卖店构成，是一个小型 的Shoppingmall;3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能：引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等;4 4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能：由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、 豪华KTV、高级商务

14、会所及健身馆组成;5 5.温泉酒店-以城市度假为主体功能：由桑拿、SPA组成。板块功能主题地上建筑面积(m2)说明观景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米欧陆风情街商务消费区18000较原规划总体量减少约3500平方米桑拿康体城康体桑拿/商务酒店12000由原规划的4层加高为5层克拉水岸景观餐饮/休闲19664保持原规划总体量不变太阳广场餐饮/精品专卖/文化娱乐28559保持原规划总体量不变水晶宫百货购物28000由原规划的5层降至4层引进品牌：巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌KTV演义中心、美容S

15、PA馆、桑拿城等休闲娱乐设施 随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相似品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在购物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了“同核上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而改变部分消费人群的消费习惯。 通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市区区 位位 楼楼 层层 商商 家家 租租 金金(元元)步行街步行街 1F三福百货三福百货 16 1F安踏安踏 20 1F上海城隍珠宝上海城隍珠宝 22杨舍西路杨舍西路 1F 哥

16、弟哥弟 16 1F天澜百货天澜百货 13沙洲中路沙洲中路 1F 喜视眼镜喜视眼镜 5 1F 戴梦得珠宝戴梦得珠宝 13步行街沿街一楼的步行街沿街一楼的租金范围在租金范围在 16-22 元元/平米平米/天天杨舍西路沿街一楼的杨舍西路沿街一楼的租金范围在租金范围在 13 -16 元元/平米平米/天天沙洲中路沿街一楼的沙洲中路沿街一楼的租金范围在租金范围在 5-13 元元/平米平米/天天区域租金分析：张家港市商业中心的格局虽然成熟，但不完善，缺乏统一规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的业态来看，基本定位在中低档次，没有拉开品牌，错位经营，不能满足多层次的消费需求。发展空间：身处长三角商业竞争力强

17、势地带，有着雄厚的经济实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支持的发展机遇下，张家港市的城市商业竞争力有着强大的后续爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。 从以上竞争项目我们分析出以下结论：家居市场现状家居市场现状家居专卖分布比较分散，且档次不高。 品牌不够丰富，供消费者的选择空间比较小。张家港市需要一个精品家居的聚集地，提供更多的选择给各中高端的消费人群。该项目正是切合这一契机，打造平台，部分规划精品家居展示店。张家港市的消费需求迅猛，精品家居对乔迁新居或结婚用家居需求越来越大。张家港市家居市场分析休闲运动品牌专卖市场分析：休闲运动品牌休闲运动品牌市场现状市场现

18、状现在张家港市场上的休闲运动品牌专卖较多，都集中在步行街。 销售的只是休闲服装品牌，关于休闲运动用品现市场上还处于空缺。张家港需要一个休闲运动系列用品专卖的销售场所，新兴品牌的进入成为新的市场增长点。该项目有发展这一市场的先天条件，来弥补步行街业态的不完善。市场分析带来的启发：商业市场有空间商业市场有空间精品家居市场精品家居市场市场品牌层次较低市场品牌层次较低张家港市的商业市场处于不完全竞争状态，市场有较大空间精品家居需求强劲增长，也是张家港市市民消费的趋势，本项目应重点细分市场，补充商业街与城东商业不足的经营业态。张家港市商业市场缺乏专业品牌，市场有巨大发展空间，但须市场培育期。宏观经济指标

19、分析商业市场分析项目分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判本项目位置：本案本案北临沙洲中路，东临东环路，南临南环路，西临步行街。本案本案区域三大利好因素：区域三大利好因素区域三大利好因素聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效人流。人流。随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政策多面支持，商业服务业拓展时间好。策多面支持，商业服务业

20、拓展时间好。SWOTStrength-优势优势Weakness-劣势劣势Opportunity-机会机会Threat-威胁威胁- 本项目位置优越，紧邻步行街，是市区本项目位置优越，紧邻步行街，是市区- 唯一的一块未开发的大幅土地。唯一的一块未开发的大幅土地。- 四面临街，交通可及性高四面临街，交通可及性高- 环境优雅，周边商业气氛高。环境优雅，周边商业气氛高。- 项目在交通快速主干道，很难留住有效项目在交通快速主干道，很难留住有效 消费人流。消费人流。-体量不大，不易形成规模的商业市场。体量不大，不易形成规模的商业市场。 且商铺较分散，大业态不能引进；且商铺较分散，大业态不能引进； 楼上是住宅

21、，商铺内的有效使用楼上是住宅，商铺内的有效使用 面积会减小。面积会减小。- 张家港市整体发展趋势良好，张家港市整体发展趋势良好， 居民消费力不断增强。居民消费力不断增强。-周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环-路的环境改善，均会带动本项目的发展。路的环境改善，均会带动本项目的发展。 本项目大部分商铺出售，商业本项目大部分商铺出售，商业业态不能统一，且无专业的商业管理公司业态不能统一，且无专业的商业管理公司统一管理，未来可能会存在一定隐患。统一管理，未来可能会存在一定隐患。SWOT分析宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方

22、式与策略销售均价研判 业业 态态 数数 量量 品品 牌牌 品品 牌牌 品品 牌牌 运动城运动城 6 锐奇运动城 迪卡侬迪卡侬 百 丽 运动运动100 名品运动城 绿蚂蚁 5 宏图三包宏图三包 苏宁电器 颐高数码 国美电器 五星电器连锁卖场连锁卖场 9 家得利 联联 华华 苏 果 顶顶鲜 人人乐 可 的 华 联 百 信 物 美3C数码连锁数码连锁客户访谈名单：客户访谈名单：保留意见55%意向强20%意向弱25%被访谈的20家品牌商户中，有20%的商家表示有明确意向，25%的商家表示明确意向弱，55%的商家保留意见，表示需待实地考察后再谈。现招商的重点是与意向强的客户谈判，争取早日签约。同时预备谈

23、保留意见的客户商家进驻意向分析：宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判目标消费客群目标消费客群张家港本地中高端收入人群及家庭型消费；张家港本地中高端收入人群及家庭型消费；新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群；新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群；本市电脑数码消费群体。本市电脑数码消费群体。客群定位：在主题定位上，重点考虑主力消费客群思维意识在主题定位上，重点考虑主力消费客群思维意识 以其社会影响力和带动性，引发更多的关注以其社会影响力和带动性，引发更多的关注在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求在商业规划上，重点考虑

24、主力客群消费需求 挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础皇家皇家首首座座集休闲购物、精品家居为一体的商业项目集休闲购物、精品家居为一体的商业项目定位方案：业态定位打造张家港商业新地标，引领张家港商业新消费推广语宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分项目定位布局与分割建议割建议销售方式与策略销售均价研判业态布局方案一：精品家居旗舰店精品家居旗舰店精品百货店精品百货店银行银行社区超市社区超市婚庆主题家居购物街婚庆主题家居购物街家居品牌展示厅家居品牌展示厅高级会所高级会所运动汇运动汇社区超市社区超市3C数码城数码城（生活配套店）（生活配

25、套店）+ 电脑数码街电脑数码街 精品家居精品家居精品家居旗舰店精品家居旗舰店高级会所高级会所业态布局方案二：方案一方案一方案二方案二- 销售部分模拟定位，让投资者对项目未来发展更看好。 引进两至三家品牌店，可以增加投资者的投资信心。- 剩余块状面积，开发商持有，全部定向招商，引进主力-店可以带动整个商业项目的商业气氛，创造价值最大化-打造张家港市婚庆主题街，可以最大的提升本项目的认知度，且容易被年轻消费者接受，带动商业人气。弥补张家港市场的商业空缺。尽可能提升商铺价值。业态布局方案分析：店面规模副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型社区3

26、000平米以上地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）五星电器选址要求家居旗舰店大体分为：商业街店、特定市场店、高档社

27、区店和交通枢纽店等几种，根据市场容量，家具店店面的使用面积在15003000平方米左右；在适当的城市，将开设概念店或饰品店，店面的使用面积在150500平方米左右。旗舰店的地理位置选择多为高档商圈或高档商圈外侧的临街商铺，或位于高档建材、家居、家具或高端产品销售区域（高档汽车）专业市场或附近的临街商铺，或位于机场等交通枢纽处且已经形成一定规模的商圈或高档社区的群体等；附近或地下有足够的停车场所。店面必须面向主干道或重要街道且有独立的入口及门面，可以修建或改建成标准门头，门店上方应具有供门店使用的招牌匾位、广告位，或在建筑物上或建筑地界可以架设广告牌等。 店面选址的物业以长方型为佳，门面宽度最低

28、不得低于20米，内部纵深应不小于20米；物业主朝向和开门方向应面向具有商气和客流的重要商业街面；对于店面展示面积最佳在一楼和二楼体现，一楼最小的使用面积为不得小于400平方米，其他面积可以在二楼甚至或三楼体现，但必须保证内部有专用的楼梯、自动扶梯或直梯；物业前部交通方便，以车可以直接到门面为佳；店面周围以高档休闲餐厅、咖啡厅或高档酒店、高档消费品的商场或专卖店为最佳。家居旗舰店选址要求迪卡侬商场根据多项标准来进行选址，以便于来自商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适、快捷地进入商场购物。1 拥有免费的快速公路或主干道路网络（临街一线位，良好可视性）2 位于人们外出度假的必经之路上3 周边

29、地区拥有质量较高的住宅社区4 周边地区有质量较高的商业环境（临近著名大型卖场）5 进入商场/停车场交通便捷畅通6 拥有良好的公共交通网络抵达商场（公交站，地铁等）7 商场前设置大型停车场，并拥有一定的绿化基本参数：1 组成部分：组成部分：商场、停车场、运动场2 经营面积：经营面积：4000m2、8000m2，12000m2三种 （目前开发重点为4000m2）3 建筑形式建筑形式：单层单体商业建筑（自建或租赁），商业建筑首层物业（租赁）4 用地面积用地面积：15000-20 00m25 建筑层高建筑层高：6.5m （可根据实际情况适度调整）6 柱间距柱间距：10.0m （可根据实际情况适度调整）

30、7 地面荷载地面荷载：活荷载 800kg/m28 停车位停车位：1个/20m2 经营面积9 顺畅的交通组织（客流、物流）10良好的可视性（户外广告位等）合作形式：1 购买商业用途土地，自行设计建设用地需求：15000-20000m22 租赁商业物业（由发展商按照迪卡侬的标准建设，迪卡侬长期租赁）迪卡侬标准店选址要求宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判销售方式：采取直接销售，带租约但不返租。销售方式：采取直接销售，带租约但不返租。销售方式销售方式 特特 点点 优优 点点 缺缺 点点项目目标项目目标策略选取策略选取 直接销售直接销售带

31、租约销售带租约销售返租销售返租销售开发商把商铺直接销售给业主开发商回款快、流程简单、操作方便销售实现难度大开发商找到商铺租户并带此租约与商铺业主签定买卖合约提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险操作较繁琐投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助操作、手续最为繁琐保保 证证 销销 售售 价价 值值三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。销售方式与策略宏观经济指标分析商业市场分析项目分析厂商访谈定位研究项目定位

32、布局与分割建议销售方式与策略销售均价研判项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘 杨舍东路项目的品质杨舍东路项目的品质和性质都与项目类似所和性质都与项目类似所以对于项目具有较高参以对于项目具有较高参考价值考价值 香港城购物广场作香港城购物广场作为项目片区内最大体量为项目片区内最大体量的一站式商业中心其商的一站式商业中心其商业开发市场对于项目具业开发市场对于项目具有一定参考价值有一定参考价值以市场比较法量化各种价值指标以市场比较法量化各种价值指标权重排序为：步行街权重排序为：步行街杨舍东路商业项目杨舍东路商业项目 香港城购物广场香港

33、城购物广场比较因素人流量商业氛围交通条件 升值潜力主力店产权状况权重202015151515比较项目杨舍东路16181211109香港城101310101412步行街202013141413沙洲路临街161713121011园林西环路12141011109均价14.2514.2515.715.711.211.211.711.710.710.79.59.5销售均价研判“权重比例权重比例”是项目权是项目权重值比参考案例权重重值比参考案例权重值结果。值结果。“所占权重所占权重”是参考案是参考案例对于项目参考价值例对于项目参考价值的评估值。的评估值。

34、“权重均价权重均价”是是”销售销售均价均价”、“权重比例权重比例”、“所占权重所占权重”的乘积的乘积结果结果通过权重与市场价格之间测算，通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目均价如下可以推算出本项目均价如下合计权重值销售均价权重比例所占权重杨舍东路2.5万0.9690%香港城1.6万1.0610%步行街-沙洲路临街2.52园林路2.27河西路2.43南环路中段2.11均价73.0573.05-本本 项项 目目本案各区位商铺均价：沙洲路临街商铺销售均价在 = 2.52 2.52 万万元/ 园林路临街商铺销售均价在 = 2.272.27万元/ 河西路临街商铺销售均价在 = 2.432.43

35、万元/ 南环路中段商铺销售均价在 = 2.11 2.11万元/ 本案总销售均价在：本案总销售均价在：= 万元/ 各个铺位的价格结合分区均价进行推算，目前等待提供具体的铺位面积等基本指标，各个铺位的价格结合分区均价进行推算，目前等待提供具体的铺位面积等基本指标，各个商铺通过打分（类似住宅）进行得到销售价格各个商铺通过打分（类似住宅）进行得到销售价格是否具有唯一性？是否具有可实现行？是否具有唯一性？是否具有可实现行？引发品牌汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得引发品牌汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得不争。不争。戴姆勒戴姆勒奔驰与克莱斯勒的合并就是始于故事的开始；奔驰

36、与克莱斯勒的合并就是始于故事的开始；先优惠引入知名大商家，诱引中等商家付出较高代价进入，小商家先优惠引入知名大商家，诱引中等商家付出较高代价进入，小商家高价疯抢；高价疯抢；定位是根本定位是根本主题先行主题先行讲故事讲故事以商带商以商带商招商思路：招商策略：先外地后本地；先知名特色，后普通商家商家的引入，要跳出张家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔商家的引入，要跳出张家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔引入张家港，从而形成我们项目的独特个性与形象。引入张家港，从而形成我们项目的独特个性与形象。同类型商家限制数量（每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证）（每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证）一是万紫千红，各种元素并存；一是万紫千