次贷风险对我国商业银行的个人住房消费信贷的启示分析毕业论文

1、 本科生毕业论文本科生毕业论文次贷危机对我国商业银行个人住房次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示消费信贷的启示学生 _ _指导教师 _ _级 别 _ _学 院 _ _专 业 _ _班 级 _ 学 号 _ _二 0 一 年 月 日 i / 26次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示摘摘 要要全球金融风暴的产生始于次级贷危机，次贷危机起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款。在我国，个人住房消费贷款业务对于促进消费信贷的发展起到了巨大的作用，既开拓了银行的业务空间，为银行创造更高的经济效益，同时还促进了房地产的发展。目前个人住房

2、消费信贷在实际操作中仍存在着诸多问题，其中最值得关注的就是开展该业务时所承担的风险问题。如何借鉴次贷危机的教训，去克服、去防这些个人住房消费信贷的风险，是为了不重蹈由此而会引发一系列悲剧的当务之急，只有把好了风险关，我国个人住房消费信贷业务甚至金融界才能得到健康、长远与稳健的发展。综上所述，本文通过对美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析，进而研究我国商业银行应当如何有效防业务过程中可能会产生的风险，并建设有效的相应对策和措施，使得银行既不至于被限制其信贷业务的开拓空间，又能拥有全方位风险制衡机制，力争将个人住房消费信贷风险消灭在萌芽之中关键词：关键词：次贷危机；个人住房消费贷款；银行 ii /

3、 26Sub-Prime Mortgage Crisis and Its Implications to Chinese Commercial Banks Individual House-ConsumingLoansAbstractAbstractProduce the global financial crisis began in sub-prime mortgage crisis， subprime mortgage crisis originated in the banks to lower credit and income level is not high loan borr

4、owers. In China， individual housing consumer loans for the promotion of consumer credit has played a huge role in the development of both the space to open up the bank for the bank to create more economic benefits， while also promoting the development of real estate. At present individual housing co

5、nsumer credit in practice there are still many problems， the most noteworthy is the conduct of the business risks assumed. How to learn the lessons of the subprime crisis to overcome， to prevent these individual housing consumer credit risk， is thus in order not to repeat the tragedy would trigger a

6、 series of priority， only the good risks related， individual housing consumer credit business in China even the financial sector to get healthy， long-term and stable development. To sum up， this article on the U.S. subprime mortgage crisis， mortgage risk analysis， and then study how Chinas commercia

7、l banks should guard against the course of business risks may arise， and build effective countermeasures and measures， so both banks was not subject to limit its credit operations to open up space， but also has a full range of checks and balances the risks， and strive to eliminate the credit risk of

8、 individual housing consumption in the bud.KeyKey wordswords：Subprime Lending Crisis; Individual Consumer Housing Loans; iii / 26Banks i / 26目目 录录引言引言 1 1一、前言一、前言 2 21.1 选题背景和研究价值 21.2 主要研究方法和容架构 2二、美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析二、美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析 3 32.1 次贷危机的基本概念 32.1.1 次贷危机的起因 32.1.2 危机对美国、中国乃至世界造成的影响 32.2

9、美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析 42.2.1 风险的成因分析 42.2.3 对于住房抵押贷款业务造成的危害 5三、我国商业银行住房抵押贷款现状与风险分析三、我国商业银行住房抵押贷款现状与风险分析 6 63.1 中美两国房产金融的对比与分析 63.1.1 中美经济结构特性的比较 63.1.2 两国房地产金融的比较 73.1.3 两国金融机构对待住房信贷的态度 73.2 我国个人住房抵押贷款现状 83.2.1 现今我国房贷面临的主要问题 83.2.2 我国居民个人住房贷款相关数据 103.3 我国商业银行房贷风险的分析 113.3.1 客户的个人信用风险 113.3.2 开发商对于房贷的潜在

10、风险 123.3.3 商业银行部所面对的房贷风险 12四、美国次贷危机对我国商业银行住房信贷风险管理的启示四、美国次贷危机对我国商业银行住房信贷风险管理的启示 14144.1 如何强化个人信用管理在房贷中的作用 144.2 市场宏观调控应当注意哪些方面 15 ii / 264.3 商业银行如何完善自身住房信贷管理机制 154.4 对监管体系立法机制的启示 16结束语结束语 1818参考文献参考文献 1919致致 2020声明与论文使用的授权声明与论文使用的授权 2121 1 / 26引 言全球金融风暴的产生始于次级贷危机，次贷危机起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款。在我国，个

11、人住房消费贷款业务对于促进消费信贷的发展起到了巨大的作用，既开拓了银行的业务空间，为银行创造更高的经济效益，同时还促进了房地产的发展。目前个人住房消费信贷在实际操作中仍存在着诸多问题，其中最值得关注的就是开展该业务时所承担的风险问题。如何借鉴次贷危机的教训，去克服、去防这些个人住房消费信贷的风险，是为了不重蹈由此而会引发一系列悲剧的当务之急，只有把好了风险关，我国个人住房消费信贷业务甚至金融界才能得到健康、长远与稳健的发展。 2 / 26一、前言1.1 选题背景和研究价值全球金融危机的导火索由次贷危机所引燃，而次贷危机则起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款。近年来，随着住房制度

12、改革的逐步推进和国家政策的大力扶持，我国商业银行个人住房消费信贷在获得了迅猛发展。在此过程中所遇到的一系列风险、如何防规避则成了当前业界重大的研究课题。1.2 主要研究方法和容架构 商业银行个人住房消费信贷在我国与其他信贷形式相比更具有风险性、政策性、多样性等特点。我们需要通过借鉴美国次贷危机、与美国房产金融的比较、分析我国自身国情，来挖掘该业务在发展过程中出现的各种风险，并针对各自特性来提出有效的应对手法与措施。中国住房消费信贷风险防机制的建立可从以下五个方面入手：客户、开发商、银行与监管机构。本文拟对商业银行个人住房消费信贷的风险与其防进行探讨，以利于该业务能健康长远地发展。 3 / 26

13、二、美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析2.1 次贷危机的基本概念2.1.1 次贷危机的起因美国次贷危机起源于其银行向 600 万不合格的贷款者提供了 2000 亿美元的住房抵押贷款。在房价不断上涨的情况下，这些贷款者就可以以房产增值部分继续向银行抵押而贷到新的贷款，再用这些新贷款去归还贷款。一旦房价不能继续上涨，他们就无力继续还贷。而且银行向贷款者发放贷款的同时，会把手中的贷款打包，成为资产抵押债券，在债券市场出售给基金公司；基金公司则把债券打包成资产抵押凭证出售；凭证购买者再把自己手中的资产抵押凭证做成信誉违约掉期保险合同，与基金公司之间互相投保，使次级贷款涉与的资金规模以几何数量扩。而金

14、融衍生工具继续衍生，信誉违约掉期保险合同还会被打包成合成资产抵押凭证。经过这一系列的打包再出售，使得 2000 亿美元的坏账演变成足以搞垮 40 至 50 万亿美元债券市场的蛀虫，于是次贷危机如多米诺骨牌一般全面爆发。2.1.2 危机对美国、中国乃至世界造成的影响不同评估机构对次贷危机造成损失的评价可列示如下：（1）日本金融厅（2007 年 11 月）认为，截至 2007 年 9 月底，日本金融机构持有美国次贷相关产品总额 1.33 万亿日元，包括账面损失在的相关损失总计 2260 亿日元。（2）高盛公司（2008 年 3 月 25 日）认为，全球次贷相关损失预计 1.2 万亿美元，其中美国银

15、行、券商、对冲基金和政府企业次贷相关损失额将达 4600 亿美元，其中一半损失系房贷债券所致。（3）德国金融监管局（2007 年 4 月）认为，全球金融业损失 4300 亿美元 ，目前银行业已报损 2950 亿美元，其中德国银行损失占 10%，如果信贷危机从银行业扩展到对冲基金、保险公司、养老基金甚至非金融公司，损失可能增至 6000 亿美元。（4）国际经合组织（OECD，2007 年 4 月 15 日）认为，不包括资产减记的第一轮 4 / 26损失将达 4220 亿美元（去年估计为 3000 亿美元） ，其中美国各银行的损失约 900 亿美元。（5）标准普尔评级公司（S&P，2008

16、 年 1 月 31 日）对 2006 年 1 月至 2007 年 6 月美国 6389 只 RMBS 列入负面观察或下调评级，涉与的 RMBS 发行额近 2701 亿美元，占“标普”2006 年与 2007 年上半年评级的该类 RMBS 的 46.6。调降将增加欧、亚、美国地方银行和信贷机构的损失，其中银行业相关损失扩大至 2650 亿美元以上。（6）IMF全球金融稳定报告 （2007 年 4 月 8 日）认为，抵押贷款市场损失5650 亿美元，算上与商业房地产、消费信贷和企业贷款相关的证券业，总损失可达9450 亿美元。其中，全球银行系统占一半，保险公司、养老金、对冲基金与其它机构投资者占一

17、半。迄今，全球银行系统和证券公司的资产减记和信贷损失为 2320 亿美元。次贷危机的最坏时刻尚未到来。受美国次贷危机影响，我国房地产市场也走势持续低迷。据国家发改委和统计局数据显示：2008 年我国房屋销售价格指数同比涨幅逐步回落。所产生的后果是：一方面对继续还贷的购房者造成一定的损失。因为房价下跌，购房者将面临着抵押房产价格缩水的损失，这样他们会拒绝偿还银行贷款，去选择购买价格更优惠的房子，进而就会造成银行坏账风险；另一方面导致一些中小企业无力偿还贷款利息。房价下跌，房屋滞销，一些中小企业得不到流动资金进行生产周转，致使它们因为无法偿还贷款利息而被淘汰出市场，这些因素使房贷危机的触发率逐渐升

18、高。2.2 美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析2.2.1 风险的成因分析此次次贷危机的主要风险当属信用风险和利率风险。在美国，根据信用质量，居民的按揭贷款分为“最优”贷款、次优或次级贷款、超 A 贷款等三类。在这三类贷款中，最优贷款达到或基本达到了美国相关政府支持机构规定的严格标准，具有良好的信用品质，引发此次风波的是近些年大量发放的次级贷款。次级贷款和超 A 贷款有两个共同特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且，还款额与收入比超过了 55%，或者贷款总额与房产价值比超过了85%。超 A 贷款的信用质量虽然好于次级，并且大体能够接近最优贷款的标准，

19、但借款 5 / 26人无法提供完整的收入证明。除了贷款标准低以至于信用风险明显高于最优贷款之外，次级和超 A 贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主，这也就为之后次贷危机的爆发埋下了伏笔。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在 2006 年之前的五年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房

20、再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机” 。2.2.3 对于住房抵押贷款业务造成的危害次贷危机直接打压了美国房地产行业，同时使遍与全世界的房地产泡沫趋于破灭，发达国家的住房消费热潮宣告终结。体现美国楼市动向的二手房价从 2006 年夏天开始下降，战后房价跌幅的记录被不断刷新，全美十个主要城市的房价在 07 年 12 月份的实际跌幅高达 14.0%。南非、爱尔兰、英国和西班牙的房价也开始下滑。自次贷危机日益严重之后，美国人消费心理出现消极倾向，消费意愿的下降使得零售业、娱乐业等非制造业的景气指数急剧恶化。欧洲的个人消费也不旺盛，英国的个人消费

21、支出下降了 0.2%，欧盟零售业销售额同比减少了 2.0%，是 1996 年开始此项调查以来的最大跌幅。各大银行相继收紧贷款政策，对房地产开发企业造成了重大影响，使得开发商资金断裂的比率升高；贷款收紧也导致办理住房贷款业务的客户们还款压力提高，也加高了住房抵押贷款申请者的门槛，造成抵押贷款违约率上升。而这两方面的影响都最终将汇集到商业银行系统，造成商业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房地产价值下降，最终影响到商业银行住房抵押贷款业务的盈利性甚至生存能力。 6 / 26三、我国商业银行住房抵押贷款现状与风险分析3.1 中美两国房产金融的对比与分析3.1.1 中美经济结构特性的比较美国是一个拥有悠

22、久市场经济历史的国家，从上世纪 80 年代开始，转移大量的制造业到拉美和东欧，并把本土造就成为贸易、航运和金融等服务中心。近些年，美国金融业所创造的附加值对 GDP 贡献巨大，金融衍生品不断出新，并逐渐成立成熟的衍生品市场。现在有很多学者用“虚拟经济”来概括美国目前经济形式。较之美国的市场经济体制，中国从实行改革开放的 30 多年时间里，经济增长迅猛。据有关数据显示，过去 5 年中国经济增长速度平均 10.8%，2007 年更是接近 12%，其中“制造业”为 GDP所作贡献巨大，是我国经济的主要支撑产业。有别于美国的经济结构，我国的经济属于实体经济，经济基础坚实。金融业是第三产业，其发展服务于

23、实体经济的社会发展职能。 再观看经济结构，房地产业是美国经济的三大支柱之一，在国民经济中占有极其重要的地位，其产值占国民生产总值的 10%15%，1970 年以来，美国住房投资占 GDP比重在 3%6%之间(均值为 4.7%)，房地产股票、公债和抵押债券占全国有价证券的相当一大部分，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款，其规模在世界处于领先地位，较之美国，改革开放以来，我国的房地产业也飞速的发展。据国家统计局 2008 年 11 月 8日公布的数据显示，房地产业增加值占我国国生产总值 GDP 的比重超过 5%，在国民经济发展中发挥了支柱产业的作用。虽然我国金融业占国生产总值比重比较稳定，然而，较之美

24、国的金融业发展，我国金融业发展还是较缓慢的，美国金融占国生产总值比例要远远高于我国的金融业占国生产总值比例。 美国爆发“次贷危机”的一个间接原因是其经济发展结构的不合理性，因为一个国家的经济发展必须建立在以实体经济的发展基础之上，而美国自第二次世界大战以来经济结构的转变，错误将第三产业作为拉动其经济增长的主要动力，在这次的危机中，我们可以看到房地产业和金融业作为第三产业，过度的金融支持很容易产生泡沫，泡沫一旦破裂即会产生危机；而我国的房地产市场发展时间较短，并且目前来看还是 7 / 26以第二产业制造业作为带动我国经济发展的中心力量。3.1.2 两国房地产金融的比较美国的房地产金融市场为房地产

25、抵押贷款市场，主体由各大商业银行、投资银行和抵押贷款机构、保险公司、担保和评级机构等组成。发展到现在已形成完善的抵押贷款一级、二级市场。有别于美国的房地产金融市场，我国的房地产金融体系还不够完善，在我国房地产抵押贷款一级市场上只有银行支撑着整个房地产金融体系，因此，银行系统存在着较大的风险。对于我国的住房金融运作，即住房按揭贷款，事实上和美国的房地产抵押贷款是一样的。运作过程中的不同是：由于我国现在还没有形成个人征信系统，因此居民向银行申请住房贷款时，需出具收入证明、房屋预售合同和已付房款发票等证明材料，和美国居民申请住房贷款时出具的个人信用报告有所不同。 我国房地产金融有别于美国的房地产金融

26、的另一点是：我国尚未形成房地产抵押二级市场，个人房贷的资金主要来源依然是居民的储蓄存款。资金来源的渠道比较狭窄，不利于分散银行风险。我国的房地产信贷资产证券化比例在整个房地产信贷中所占份额还很小，资产证券化进程还在探索阶段：2005 年 12 月 15 日，中国建设银行在银行间债券市场成功发行了首期个人住房抵押贷款支持证券，标志着房地产个人贷款证券化在我国的开端，然而，发展的规模还不足以很好地成为我国房地产信贷融资的主要渠道。 通过比较两国的房地产金融市场可以发现：美国已发展成拥有成熟的房地产抵押贷款一级与二级市场。而我国的房地产金融体系中一级市场主体机构单一，仅仅靠银行支撑，在贷款资金来源方

27、面还是银行储蓄起到主体作用；没有形成房地产抵押二级市场，融资渠道单一。3.1.3 两国金融机构对待住房信贷的态度早在 2000 年，美国经济学家、前美国联邦储蓄委员会委员爱德华兰里奇就已经向当时的美联储主席格林斯指出了快速增长的次贷可能造成的风险，希望美国有关监管当局能够“加强这方面的监督和管理” 。曾一度被美国人认为是“美国历史上最伟大的联储主席”的格林斯在 2005 年 5 月就曾发表著名论断：金融市场自我监管比政府监管更有效。然而，就在 3 年后，2008 年 10 月 23 日的国会听证会上，格林斯终于承认 8 / 26当初反对金融衍生品监管的做法存在“部分错误” ，承认缺乏监管的自由

28、市场存在缺陷。较之美国的房地产金融监管，我国的高层给予了高度重视。在我国对银行金融业起监督作用的是银监会，过去的两年里，银监部门不断对银行业进行风险提示，要求银行业密切关注房地产信贷风险。2007 年 9 月，银监会出台政策对购买首套住房的居民，限制按揭比例不得低于 30%，对于购买第二套住房的居民，限制按揭贷款首付比例不得低于 40%，用这样的措施来提高房屋信贷门槛，以应对过高房价。中国人民银行行长周小川在 2008 年 10 月份召开的全国人大常委会上也明确表示：下一阶段人民银行将建立健全房地产金融监测机制，密切跟踪房地产市场发展态势。简化和规住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策。可见，我国

29、在金融监管上讲求效率和安全的有效结合。3.2 我国个人住房抵押贷款现状3.2.1 现今我国房贷面临的主要问题相对于企业贷款，个人住房按揭贷款具有手续简便、利率低，近年来我国房屋销售价格持续上涨，购买商品房已经不仅仅是满足个人需求，而成为一种重要的投资产品。由于各家银行的激烈竞争，加之贷款客户家庭情况千差万别，高度分散，而信贷人员相对较少或业务素质不高、责任心不强，或为单纯追求考核指标，在业务的操作过程中打擦边球的现象较为普遍，在贷款条件和资格审查中往往流于形式，如信贷人员未进行面谈而形成“面谈记录” ，甚至银行为了与开发商搞好关系，违规放贷时有发生。一是开发商为了缓解资金压力，铤而走险，虚拟借

30、款人或一房多贷，或开发商勾结资产评估机构把炒作的房价当成有消费需求支撑的合理房价，使合同销售价格明显高于市场同档次房屋水平，造成事实上的“零首付” ，取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。另一方面，在发生贷款纠纷时，按照最高人民法院的司法解释，建设单位垫付的工程款以与拖欠的工人工资等，优先受偿银行的抵押权，也就是说抵押的房屋为预售房时，处置抵押物所得必须优先支付工程款和工人工资，剩余部分才能归还银行贷款。二是投机炒房者一人多贷，或开发商把一些房屋抵债给施工方，当购买或积压的房屋无法在短期变现，或出现房地产市场价格低于按揭贷款余额时，部分投资炒房者可能会“断供” 。同时，在申请贷款等材料上借款人、

31、保证人签字是否属实、代签人是否授权等，贷款究竟由借款人承担、实际借款人承担或者共同承担在法律上争议较 9 / 26大，商品房买卖合同常常被法院认定无效或者被撤销。由于我国居民收入的不完全货币化和较低的透明度，个人信用评估缺乏比较公允的评价方法和中介机构，提供的收入证明随意性较大，个私业主所提供的纳税证明也不能真实反映其收入状况，银行无法把握借款人真实的偿还能力和贷款期限。面对每年新增的授信业务指标，目标市场定位在低收入人群，则风险难以控制，如果对客户的工作单位或收入来源要求过高，业务发展很难做到一定的量，因此，贷款人的收入状况已出现逐年下滑的趋势，目标客户较少，市场环境日趋复杂。尤其是在房贷利

32、率提高的情况下，一些高估自己消费能力的贷款客户，因企业停产破产收入下降、或因疾病、离婚、职业变化等因素的制约，便会选择提前还款，尤其是部分借款人自身陷入债务危机，加之部分金融机构未能与时办理抵押登记手续，所购房产往往被查封、拍卖，用以抵债，银行便无法依抵押登记获得优先受偿权，都增加了业务拓展中的风险和不确定因素。目前，许多银行在经营意识上，都将操作风险等同于金融犯罪，这无疑会使金融机构无意识地缩小操作风险的管理围，可以说，到目前为止，操作风险尚缺乏统一的定义、普遍认同的衡量标准、没有可以公开获取的数据库和成熟的控制技术，致使风险管理水平提高缓慢。近年来，许多银行推出的激励考核机制大多是侧重于对

33、业务发展的奖励，为了追求利润和市场占有率，部分商业银行相继推出了住房按揭加“循环贷”等新产品，一是在产品设计上往往未能进行充分的论证，尽管银行要求借款人出具不将款项用于股票、股本和权益性投资等承诺，但是这些审核条件多为形式要素且缺乏有效监管。房地产业是最典型的资金密集型行业，由于房价持续走高，开发商利用多头授信、借新还旧等方式获取信贷资金，掩盖了贷款的真实质量。由于期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，它在本质上是一种债权。当开发项目不能按期交付使用甚至烂尾等，或因为无法通过质量检测，部分房屋出现质量问题引起业主和开发商产生纠纷，从而导致借款人

34、拒还银行贷款，常常违约事件的发生具有批量爆发、处置难等特点。尽管开发商与银行签订的合作协议中一般都有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿，当开发商新楼盘销售不畅，保证金额大于其自身资产的情况下，向银行提供的阶段性担保也就形同虚设。信贷人员既要拓展业务，又要强化贷后管理，很难做到不相容岗位的相互牵制，有的银行对催收信函与送达材料等往往不注意留存证据，有的等到借款人连续多期违 10 / 26约之后，或借款人已经查无下落时，与时送达便成为影响诉讼效率的一大难题。更有甚者有的担保单位以银行授权催款为由要求借款人还款后卷款而逃，造成借款人“一贷二偿” 。同时，

35、我国关于信贷方面的法律法规物权法 、 担保法和贷款通则等，主要是针对生产性企业贷款而制定的，而针对个人消费信贷领域的法律目前还属空白，缺乏实质性的法律保障，也难以得到政府在政策上的支持。由于我国当前法律法规不完善与司法环境等问题，如果当事人只有一套住房，银行必须为当事人提供周转房后，才能拍卖抵押的房屋，且对已经产生的租金，从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。银行进行这样的诉讼，不仅要耗费巨大的人力、精力和高额的处置成本，大批量案件同时立案还会导致案件的大量积压和法官审判力量的消耗。同时，由于个人破产制度等尚未建立，贷款长期逾期，形成坏账，只要贷款人没有死亡，就无法核销。随着国家宏观调控的力度不断

36、加大，和其它产业相比较，房地产业对于经济周期具有更强的敏感性，居民收入也同国家的经济发展周期状况有密切关系，信用风险具有传递性和扩散性，国际经验表明，个人住房贷款风险通常在五至十年后开始暴露，如果房价一旦向下逆转，聚集在银行体系中的这些风险就会暴发出来，使我国的房贷逐步步入违约高风险期。3.2.2 我国居民个人住房贷款相关数据仅以为例，次贷危机爆发后至 2009 年，房地产贷款增势强劲，同时，严控房产信贷风险。银监局发布的2009 年房地产信贷运行分析显示，2009 年市房地产贷款增量急升，开发贷款下半年有明显放缓迹象；个人住房贷款全年增量达千亿级；房地产贷款质量保持良好水平但按揭贷款压力测试

37、结果不容乐观。银监局要求在沪银行业金融机构高度重视并采取切实措施严控房地产信贷风险。 该报告显示，截至 2009 年末，中外资银行房地产贷款余额 7604 亿元，全年增加1630.7 亿元，2009 年房地产贷款呈现“两升”特点：一是速度升，2009 年 12 月末房地产贷款同比增速为 28.1%，分别比 9 月末和 6 月末上升 9 个、19 个百分点，增速高于各项贷款同比增速 3.6 个百分点；二是比重升，2009 年 12 月末房地产贷款余额占各项贷款的比重为 27.7%，比年初上升 0.8 个百分点。 截至 2009 年末，市中外资银行房地产开发贷款余额 2678.5 亿元，比年初增加

38、 496.1亿元，同比多增 406.2 亿元。尽管房地产开发贷款全年增加较多，但下半年增量的递 11 / 26减趋势明显，甚至在 12 月份出现负增长。 截至 2009 年末，全市中外资银行购房贷款余额 4921 亿元，比年初增加 1136.6 亿元。其中，个人住房贷款余额 4184.5 亿元，比年初增加 1070.8 亿元，同比多增 981.9亿元。 尽管截至 2009 年末，市中外资银行房地产不良贷款余额 54.6 亿元，比年初减少 7.1亿元；不良率 0.72%，比年初下降 0.32 个百分点。房地产贷款质量控制良好，其不良率比全部贷款平均不良率低 0.46 个百分点。但按揭贷款压力测试

39、结果不容乐观。2009年底，银监局组织辖中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试。初步结果表明，以 2009 年 9 月 30 日数据为基准，在房价下跌 10%、20%和 30%情景下（下图 1 中的I、II、III） ，不良率将分别达到 1.18%、1.51%和 2.08%，比正常情况下分别上升 0.73个、1.06 个和 1.63 个百分点。房价下跌 10%情景下的不良率是正常情况的 2.6 倍。 0%5%10%15%20%25%30%IIIIII房价下跌率不良率图 1 房价下跌率与不良率之间的关系银监局要求辖银行业金融机构密切关注房地产企业尤其是高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产的

40、大型企业集团的杠杆率，加强对开发商、项目公司和母公司的并表风险管理，增强逆周期的风险预测力。严禁对项目资本金不足，证件不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。对调查发现和经相关部门查实的存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。 12 / 263.3 我国商业银行房贷风险的分析3.3.1 客户的个人信用风险客户引发的风险多为由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、

41、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行；同时，由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有限的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难，并且我国目前还没有对职工个人的资信状况调查、评估的机构，商业银行较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险；二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境发生变化，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购

42、房行为，利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回；三是借款人还款状况差，尤其是借款人在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款；四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。3.3.2 开发商对于房贷的潜在风险除了借款人开发商也是引发风险的一大因素。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用，导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。其表现通常为：一、善意违约，开发商将购房款入账后，因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房人停还银行

43、借款，使银行被迫陷入纠纷。二、恶意诈骗，一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产，用以筹措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。 13 / 263.3.3 商业银行部所面对的房贷风险商业银行作为贷方当事人，在群体上通过部分工进行相互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实，引起资产损失。贷方引发信贷风险的特点是银行自身因素形成，可以避免、减轻和防，是信贷风险防工作的重点。一是信贷管理规定不健全，形成信贷风险。如目前对如何避

44、免重复担保问题没有具体管理方法；二是制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。按揭贷款涉与对象广泛、工作量大、期限长，商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理。按揭期间，若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失，银行需赔偿，以至对货款回收造成风险。此外，还可能由于银行监控和催收不利，造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生；三是信息不通带来的信贷风险。即在审批发放时，对贷款相关资料了解不与时，不全面造成判断错误带来的风险；四是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有与时了解，影响了对信贷风险的防和应急处理。 14 / 26四、美国次贷危机对我

45、国商业银行住房信贷风险管理的启示4.1 如何强化个人信用管理在房贷中的作用美我国应借鉴美国的信用机制，建立个人信用评级制度，不但住房贷款业务离不开个人信用评级，个人消费信贷都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济” ，其实也可以说“市场经济也是信用经济” 。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在 1999 年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了个人住房贷款

46、借款人资信评估指导意见 ，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：一、建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对

47、近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。二、尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。三、实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。四、建立个人银行。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认） ，个人收入和到期偿付能力就可以全面掌

48、握并进行评估。 15 / 26此外，国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以与宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则” ，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和与时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得

49、账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，杜绝一切弄虚作假行为。4.2 市场宏观调控应当注意哪些方面美本次美国次贷危机也给中国宏观调控提出了启示。主要有三方面： 第一，有必要把资产价格纳入中央银行实施货币政策时的监测对象。因为一旦资产价格通过财富效应或者其他渠道最终影响到总需求或总供给，就会对通货膨胀率产生影响。即使是实施通货膨胀目标制的中央银行，也很有必要把资产价格的涨落作为制订货币政策的重要参考；第二，进行宏观调控时必须综合考虑调控政策可能产生的负面影响。例如美联储连续加息时，可能对房地产市场因此而承担的压力重视不够； 第三，政府不

50、要轻易对危机提供救援。危机是对盲目投资和盲目多元化行为的惩罚，如果政府对这种行为提供救援，将会导致道德风险的滋生。本次发达国家中央银行在市场上联手注资，可能会催生下一个泡沫。4.3 商业银行如何完善自身住房信贷管理机制首先，商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险与其危害性，增强防金融风险的识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润， 16 / 2

51、6相互间大打房地产信贷“争夺战” ，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房

52、开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。目前法律对银行监管贷款使用职责的要求越来越高，在贷前审查时，信贷人员对拟与商业银行合作的开发商和按揭楼盘必须进行实地考察楼盘建设进度和质量，对其资金实力，资质等级，资信状况，价格定位，是否取得商品房预（销）售许可证，督促开发商按时、按质、按量完成开发项目，并对主要管理人员的品德等真正做到心中有数。同时要设立专门的部门或由专人负责办理房屋抵押登记、以物抵债等事务，做到与时登记备案并

53、做好档案的移交和抵押权证的保管，不得委托中介机构办理。同时，在按揭贷款期限，受政策、市场变化的影响，商业银行无疑要承担房地产可能贬值的巨大市场风险，在个人住房按揭贷款中，房产评估是防贷款风险非常重要的措施，必须由具有国家认定资格的房地产评估人员进行，由国家注册房地产估价师签署估价报告书，并要求开发商按所担保的一定比例存入保证金，约定当借款人不能按时履约时，银行有权直接扣收保证金。尤其要注意开发商通过人为虚增房价套取银行资金，客观上造成银行发放“零首付”贷款，把防“假按揭”作为个人购房贷款管理的重中之重。4.4 对监管体系立法机制的启示美国的次贷危机充分暴露了其金融监管方面的缺陷，美国次贷危机的发生过程显示， “金融体系系统性风险的来源已经发生了变化，规模巨大但缺乏监管的金融衍生产品和结构性产品，以与与这些产品相关却基本上不受监管的特殊目的实体、投资银行、 17 / 26对冲基金等金融机构，都可能引发系统性风险。而为金融市场有效运行而设计的监管、机构风险管理模式、会计准则、产品评级等金融制度，存在严重缺陷。 ”具体而言，美国金融监管方面的漏洞和缺陷有：监管体系分散、政出多门；法律监管的放松孕育了次贷危机；次贷评级机构难以保持中立性；贷款机构放松信贷标准；信息披露不充分，甚至是虚假披露。房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险