房地产价格评估概述

1、第四章 房地产价格评估基本要求：了解房地产概念、特点和分类，理解房地产评估的基本理论和房地产价格体系，掌握房地产评估的收益法、市场法、成本法和剩余法的基本技能。讲授要点：房地产概念和特点，评估的基本理论，房地产的价格种类，影响房地产价格的因素，房地产评估的四种方法。重点及难点：房地产价格体系，成本法、市场法和收益法第一节 房地产价格评估概述n一、房地产的概念n（一）土地：指处于陆地的表层范围内，以土壤、岩石、矿物、水等为基本物质要素，处于不同地质地貌水文和气候状态，且受到人类活动持续影响的自然-经济综合体。n（二）地产：是土地财产或土地资产的简称（实物及其财产权利）。n（三）房地产：指房屋及其

2、附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。（四）不动产的概念n指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。n如何判断是否属于建筑附着物？取决于附着程度和是否适用于不动产的经营和使用。各种概念之间的关系：二、房地产特点n（一）不可移动性（位置固定性）n（二）耐用（耗）性n（三）异质性（差异性、个别性）n（四）高价值性n（五）供给有限性n（六）投资和消费双重性n（七）房地产构成实体的二元性三、房地产类型n（一）居住类房地产n（二）商业类房地产n（三）休闲类房地产n（四）公共事业类房地产n（五）工业类房地产四、如何描述房地产n（一）位置、四至、形状、面

3、积、层数和高度；n（二）建筑结构、装修、附属设备，建成年月，建筑质量，维修保养情况，采光通风隔音隔热；n（三）建筑外观及平面格局，利用现状，产权情况，地质基础状况，地上基础设施改良状况。n例题：某宗土地5 000平方米，土地上建一栋9层的办公楼，办公楼首层面积1 000平方米，第29层每层建筑面积900平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。 A.2.75 B.1.82 C.1.64 D.5.32 n【正确答案】：C【答案解析】：建筑总面积1 00090088 200（平方米）容积率建筑总面积/土地总面积8200/50001.64。 n例题：某宗土地面积为5 000平方米，单价为1 200元/

4、平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.5。则楼面地价为（）。 A.120元/平方米 B.240元/平方米 C.360元/平方米 D.480元/平方米 n【正确答案】：B【答案解析】：楼面地价土地单价/容积率1 200/5240（元/平方米）。 五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论（二）土地价格理论 V = ai/(1+r)i 六、房地产价格的构成 房地产价格的构成n（一）土地价格的构成n1、土地价格由土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值和未来价值四项因素表现出来的土地交易货币额。n2、土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价值的预期增值、不确定性的风险补偿

5、费、可达性（区位或位置）价值构成。n例题：有一宗土地，出让年期为40年，已使用25年，预计未来10年每年的净收益额为20万元，第11年开始每年的净收益额为30万元，假定折现率为10，则该宗土地的评估值最接近于（） 。nA.200.45万元 B.166.74万元 C.155.00万元 D.145.25万元 n【正确答案】：B【答案解析】：土地评估值20（P/A，10，10）30（P/A，10，5）（P/F,10,10）=166.74（万元） n（二）建筑物价格的构成n主要是指房屋建筑及其附属物的价格，不包括土地价格。n若建筑物为新建成状态时，价格主要由以下几部分组成：建筑工程费，设备及安装工程费

6、，设计费、财务费用、管理费用、销售费用等其它费用。n若建筑物已经使用若干年，则用全新重置价格减价值损耗。（三）房地产价格的构成n房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。n房地产价格是房地产市场供求作用形成的。n从生产价格理论角度，可以分解为：七、房地产价格种类（一）土地价格的种类：市场价格、市场价值、土地所有权（使用权）价格、基准地价、标定地价、课税价格、征用价格、抵押价格、总价格、楼面地价、评估价格。（二）房地产价格的种类：商品房价格、经济适用房价格、标准价、成本价等等。八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素1、一般因素（1）社会因素：社会稳定状况、人口状况、城市化。（2）经

7、济因素：国民经济水平和发展趋势、金融环境、税负。（3）制度和政策因素：土地制度及政策、住房制度和政策。2、区域因素（1）商业区：商业区经营规模、经营种类、竞争情况、繁华程度，交通状况，区域环境、顾客来源及购买力。（2）住宅区：自然景观及环境，交通及距离商业中心情况，基础及公益设施配置情况，文化素养及治安状况。（3）工业区：原料供应，交通，劳动力成本，基础设施配置，相关产业聚集程度，环境污染状况。n例题：房地产评估中，土地取得费包括（）。 A.土地补偿费 B.基础设施配套费 C.小区开发配套费 D.青苗补偿费 E.安置补助费 n【正确答案】：ADE【答案解析】：选项BC属于土地开发费。 （二）影

8、响建筑物价格的因素n1、建筑构造、装修和设备；n2、规模及高度；n3、用途；n4、地区；n5、物价水平。九、房地产价格评估原则特别要遵守合法性原则，具体表现：1、合法产权；2、利用方式合法；3、交易或处分方式合法。n例题：土地的三通一平指的是（）。 A.通水、通路、通电、平整地面 B.通水、通热、通路、平整地面 C.通水、通路、通气、平整地面 D.通水、通讯、通电、平整地面 n【正确答案】：An例题：影响房地产价格的一般因素包括（）。（多选题） A.经济发展因素 B.人口因素 C.教育科研水平和治安因素 D.城市规划及发展战略因素 E.商服繁华因素 n【正确答案】：ABCD【答案解析】：影响房

9、地产价格的因素包括一般因素、区域因素、个别因素。E选项是区域因素的内容。 十、房地产估价的程序接受委托拟订方案搜集资料实地勘察选定方法估价确定估价结果撰写估价报告估计目的与对象估价时点与完成期限技术路线、工作计划与人力安排位置、环境、外观、结构、装修估价方法适用性？基础数据准确性？计算过程？估价原则？第二节 房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本原理理论基础：改良地块价格为土地价格和改良物残余价值之和。 MV =LV + IV=LV+（RCN - D） （二）适用范围：最适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估，也适用于折旧额能准确估计的旧建筑物评估，以及市场交易数据资料

10、缺乏的房地产类型评估。（三）估价步骤：1、搜集估价对象资料；2、估算土地价格、重置成本或重建成本、折旧；3、估算附属改良物的重置成本及折旧；4、求出房地产价格。二、重置成本估算（一）重置成本的构成开发成本、管理费、投资利息、销售税费和开发利润。（二）重置成本估算方法1、工料测量法（承包商法）：要求按建筑成本组成部分和次级组成部分，分项列记出所有的劳动力、原材料等直接成本和所有间接成本项目。2、分部分项法：首先将建筑物分成数个分部或分项工程，然后利用建筑工程概算定额查出各分部或分项工程的单位成本，分别乘以分部的工程量，累加求得建筑总成本，再加上间接费、利润等求得重建成本。3、单位比较法：将所有直

11、接成本和间接成本相加，然后用一恰当的单位数量去除，即得到单位成本。4、指数调整法：用适当的建筑物成本指数作为趋势因子，对估价对象建筑物的历史成本加以调整，从而得到建筑物的重置成本。n（三）土地（重置）价格估算n估算可以采用市场比较法、建筑成本扣除法、基准地价修正法、土地重置成本估算法等求得；n我国房地产市场交易的只是土地使用权，因而评估业务中只涉及土地使用权价格的评估。n土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益n应用例题P82n例题：假定土地资本化率为8，建筑物资本化率为7，土地价值为2 500万元，建筑物价值为7 500万元，则房地产的综合资本化率应为（）。 A.7.50%

12、 B.7.25% C.6.45% D.6.25% n【正确答案】：B【答案解析】：综合资本化率r（8%25007%7 500）/（2 5007 500）7.25 三、建筑物贬值（折旧）的估算（一） 贬值原因1、实体性贬值；2、功能性贬值；3、经济性贬值。（二）贬值的估算 我国房地产估算贬值的方法只采用经济耐用年限法。具体分为三种情况：1、按照直线贬值法，建筑物贬值额=（c-s）t/n;2、双倍余额递减贬值法，贬值额=c-c(1-2/n)t;3、成新折扣法，贬值额=c（1-q）. 注明：c建筑物重置价格或重建价格；s预期建筑物在经济耐用年限末的净残值；t实际已使用年限；n总经济耐用年限；q建筑物

13、成新率。4、例题：P84。第三节 房地产价格的市场法评估一、 市场比较法基本原理 1、又称交易实例比较法、现行市价比较法等，它是将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值的方法。 2、该法适用范围：适用于房地产市场发育程度较高、有较多交易实例发生的地区或房地产类型。 二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正 7. 进行个别因素修正年限修正系数为:1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n

14、 8. 确定比准价格 三、回归分析法四、基准地价修正法五、比较法应用举例n例题：基准地价修正法从理论和方法的角度看，属于（）。 A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.参数法 n【正确答案】：C第四节 房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论（一）收益法原理及适用范围 又称收益资本化法或投资法，它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价值的方法。 n适用范围：适用于有收益或有潜在收益的可正常经营用房地产的估价。n收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于

15、出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价。 （二）收益法的估价步骤： 1、搜集对象房地产的经营收入、费用等相关资料； 2、估算潜在毛收入和有效毛收入； 3、估算经营费用和年净收益； 4、估算适当的折现率和选用适宜的计算公式，求出收益价格。n例题：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金收益为每建筑平米200元，该类房地产的资本化率为10，总建筑面积为7 000平

16、方米，出租率为75，则所开发房地产的总价为（）亿元。（假设房屋收益年期为无限年期） A.3.75 B.0.1 C.1.09 D.1.26 n【正确答案】：D【答案解析】：房地产的总价200127 000751/101.26（亿元）。 二、净收益估算 1. 潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 经营费用估算 4. 净收益估算三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 r = rmm + re（1-m） 4. 债务保证率法 r = DCR rmm DCR = NOI / Im 四、残余法 A = VL rL + Vb rb VL =（A -

17、Vb rb）/ rL 或 Vb =（A - VL rL）/ rb五、收益法应用举例第五节 房地产价格的假设开发法评估 一、假设开发法基本理论（一）假设开发法原理及适用范围n1、将生地开发为熟地租售生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费n2、在熟地上建造房屋租售熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费 n3、由生地建造房屋租售生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-

18、购买生地的税费n4、将毛地开发为熟地租售毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费n5、由毛地建造房屋租售毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费n6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费n7、将在建工程完成为房地产租售在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费 （二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算二、应用举例n例题：以下不属于土地开发费用的是（）。 A.基础设施配套费 B.小区开发配套费 C.安置补助费 D.公共事业建设配套费 n【正确答案】：