房地产价格指数研究简报

1、目 录一、市场综述11、2012年上半年土地市场分析12、2012年上半年南昌新建商品房供应分析33、2012年上半年南昌新建商品成交分析64、2012年上半年南昌商品住房供求关系分析7二、2012年上半年南昌房地产综合价格指数9三、2012年上半年南昌市各物业价格指数走势111、普通住宅价格指数走势122、商业用房价格指数123、写字楼价格指数144、别墅价格指数15四、样本板块价格指数运行走势161、2012年上半年南昌中心区板块房价格指数运行162、2011年上半年青山湖板块商品房价格指数运行193、2012年上半年红谷滩板块商品房价格指数运行224、2012年上半年红角洲板块房商品房价

2、格指数运行255、2012年上半年朝阳洲板块商品房价格指数运行286、2012年上半年京东板块商品房价格指数运行327、2012年上半年昌南板块价格指数运行358、2012年上半年经济开发区板块商品房价格指数运行38一、市场综述1、2012年上半年土地市场分析数据统计显示，2012年上半年，南昌市（包括南昌四县委托市国土资源局拍卖）共有63宗（因故终止交易地块除外）国有建设用地入市，入市面积4671.8654亩。其中，共有55宗建设用地在上半年进行公开拍卖，拍卖面积4373.5674亩。在55宗国有用地拍卖中，共有50宗土地成功交易，交易面积3992.8114亩；另有5宗土地流拍，流拍率为9.

3、1%，流拍面积为380.756亩。图：2012年上半年南昌商品房用地成交走势图数据显示：房管局从2011年2012年南昌土地市场成交走势来看，2012年上半年（1月-6月）土地市场表现持续低迷，不过5、6月份土地市场稍有起色，成交宗数和成交面积有所回升。其中5月份土地共成交781.2455亩，环比上升100.65%；6月份土地共成交1104.2074亩，环比上升41.34%。图：2012年上半年南昌建设用地土地出让金走势图数据统计：房管局在土地出让金额方面，由于整个上半年土地市场均以工业用地为主，商业、居住用地等呈现直线下降趋势，此外，上半年市场大部分均以底价成交，直接导致土地出让金额大幅下滑

4、。数据统计显示，2012年上半年，南昌市土地总出让金为373407.868万元，与去年同期相比下滑22.94%，对比去年下半年下滑63.56%。数据统计：房管局从上半年入市地块用地性质来看，工业用地依然占据整个南昌市土地市场的半壁江山。2012年上半年，工业用地累计出让41宗之多，出让面积2928.716亩；其次为商住用地，累计出让11宗，出让面积1055.6505亩。此外，累计出让商业用地6宗、居住用地3宗，交通设施用地和仓储用地各1宗。2、2012年上半年南昌新建商品房供应分析据房管局数据统计显示，2012年上半年南昌新建商品房供应224.82万，相比2011年下半年缩减91.94万，减幅

5、达29.03%；同比2011年上半年则增加98.43万，增幅达77.87%。2月底存款准备金率下调后，一系列利好楼市微调政策的陆续出台，刺激刚性需求不断释放，成交量也在不断刷新记录。利好政策让开发商对楼市预期转好，成交量从回暖到升温则让开发商看到了曙光，开发商推盘意愿在不断加强，上半年入市的纯新盘就有近30个。图：2010年上半年2012年上半年南昌楼市新增供应量走势数据统计：房管局新建商品住宅供应量走势数据显示，2012年上半年南昌新建商品住宅供应面积173.69万，相比2011年下半年缩减16.23万，减幅为8.55%；同比2011年上半年增加80.18万，增幅达85.75%。1、2月份，

6、受季节性及春节长假的影响，新建住房供应面积仅持续下降。3月，开发商集中以价换量，供应量有所增加。3月不少楼盘以价换量效用明显，成交量陡增，南昌楼市有所回暖，4月起新建住房供应量持续增加。5月住房成交量暴增，南昌楼市急速升温，加之6月央行降息影响，6月新建住房较5月明显增加。图：2012年上半年南昌楼市住宅新增供应量月度走势数据统计：房管局新建非住宅供应量走势数据显示，2012年上半年南昌新建商品非住宅供应面积51.04万，相比2011年下半年缩减75.14万，减幅达59.55%；同比2011年上半年增加18.16万，增幅达55.22%。图：2012年上半年南昌楼市非住宅新增供应量月度走势数据统

7、计：房管局普通住宅独占鳌头，别墅同比大幅缩减数据显示，2012年上半年各物业类别供应量中，以普通住宅为最，其供应面积达165.20万，在整体供应面积中占比达73%，同比2011年上半年增长了倍余。写字楼和商业供应量同比2011年上半年表现为增加，其中写字楼供应面积同比增长近1.1倍，商业供应面积同比增加10.65%，而别墅供应面积同比缩减28.55%。图：2012年上半年南昌楼市各物业类别新增供应量情况数据统计：房管局3、2012年上半年南昌新建商品成交分析   数据统计显示，2012年上半年南昌新建商品房成交面积为220.57万，同比上涨35.26%。其中，新建

8、住宅成交面积为171.51万，环比上涨35.74%，同比上涨57.90%。上半年住宅成交来上涨最为明显， 2012年上半年南昌新建住宅成交量占2011年全年成交量（20172套）的79.88%。2012年上半年在部分楼盘大幅度优惠促销、新盘低价入市和购房预期转变引发刚需释放下，住房成交量出现大幅度回升。图：2012年上半年南昌新建商品住房成交走势数据统计：房管局图表显示，2012年上半年南昌新建商品住宅呈现“先抑后扬”态势，南昌楼市从成交低谷逐渐转向强势回暖。1-2月份，在购房预期低落、开发区硬撑和春节假期影响下，正处于楼市低谷期；年后，进入3、4月份，受季节时令和全国楼市政策频频微调影响，极

9、大程度改变市民购房预期，增强市民购房意愿，楼市成家较快回暖，南昌楼市呈现“金三银四”景象；而5-6月份，南昌楼市则从回暖期向快速升温期转变，成交量大幅上升，3、4月份新建商品住宅共成交5108套，而5、6月商品住宅成交则达7413套，相比攀升45%。这既是存款准备金率下调、央行降息等宽松货币政策致使的结果，也是经济稳增长、楼市政策频调以及供应量激增、新盘不断入市所致。图：新建商品房非住宅成交走势数据统计：房管局与新建商品住宅相比，商品房非住宅成交相对逊色不少。在2012年上半年中，新建商品房非住宅共成交5894套，成交面积49.06万。就上半年非住宅市场看，其月度成交量变化并不太明显，受季节变

10、化影响，回春的3月份意愿购房人群再次进入市场，非住宅成交有初步的回升，而随着购房人群增幅的减弱，商品房非住宅成交量也呈现下滑趋势，此态势延续至5月份。6月，受央行降息和经济增长导向影响，房贷利率的降低刺激观望人群入市购房，其成交量再次回升，但回升幅度并不大。4、2012年上半年南昌商品住房供求关系分析房管局数据统计显示，2012年上半年南昌新建商品住房供求比计为1.01，环比减少47.35%，同比增加34.61%。从数据来看，2012年南昌商品住房整体供应与需求达到平衡。图：2010年2012年南昌商品住房供求关系走势图数据统计：房管局表：2010年2012年南昌新建商品住房供求一览表供应面积

11、（万）成交面积（万）供求比（万）2010年上半年120.83131.480.922010年下半年150.84 183.010.822011年上半年81.63108.500.752011年下半年174.66 90.81 1.922012年上半年173.69171.511.01数据统计：房管局从2010年2012年南昌商品住房供求比走势曲线来看，2010年上半年起，供求比（小于1）逐渐缩小，供不应求态势逐渐扩大，2011年下半年供求比值增加至1.92（大于1），供小于求陡变为供过于求，至2012年上半年，供求比值缩减为1，供需达至平衡。限购令之前，南昌商品住房供求比值小于1，楼市整体供需表现为供不

12、应求。但自2011年上半年限购限贷等严厉政策出台，2011年下半年南昌开始下行，供应量明显增加，成交量逐明显减少，供求比陡增。至2012年，3月楼市回暖，5月南昌楼市升温，2012年上半年，供应量成交量同比大幅增加，供求比值接近1，供需达至平衡。图： 2012年上半年南昌商品住房供求关系走势图数据统计：房管局表： 2012年上半年南昌新建商品住房供求一览表供应面积（万）成交面积（万）供求比（万）2012年1月6.8120.850.332012年2月7.1217.610.402012年3月41.5928.991.432012年4月46.3925.51.822012年5月29.5638.920.7

13、62012年6月42.2139.641.06数据统计：房管局从2012年上半年南昌商品住房供需曲线来看，2012年上半年商品住房供求比呈现3个变化，先上升后下降再上升。2012年1月2012年2月，南昌楼市持续下行，加之春节节日影响，开发商预期看空，信心大减，住房供应明显缩减，成交量相对平稳，促使新建住房供求比值逐渐增加。3月起，开发商加大房源通过降价促销以消化房源，供应量表现暴增增，成交量有所，使得商品住房供求比表现陡增，供大于求逐渐明显，4月楼市持续回暖，供求比值达至1.82。至5月，楼市骤然升温，成交量暴增，供求比陡降，供需差距反向拉大。6月，房源供应量持续增加，成交量也表现大幅增加，但

14、供应的增量明显大于成交的增量，6月供求比值表现增加。二、2012年上半年南昌房地产综合价格指数2012年年初，南昌楼市延续2011年下半年的持续低迷，成交量持续缩减，开发商开始降价跑量，南昌房价表现持续下跌。与此同时，宽松的货币政策持续出台，2012年2月，央行下调存款准备金率，5月，央行三年来首度下调存贷款基准利率。降准与降息的利好一定程度影响了商品房买房双飞的楼市预期。3月起，随着成交量的快速回升，在种种利好因素作用下南昌房地产市场先回暖后急转升温，商品房价格也由持续下降转变为上涨。月份综合指数价格住宅指数价格综合价格指数住宅价格指数2011年6月9612.017681.901129.83

15、 1090.502011年7月9369.548093.831101.33 1148.972011年8月9108.758137.861070.67 1155.222011年9月9896.077453.431163.22 1058.062011年10月10278.137258.641208.12 1030.412011年11月10041.976496.361180.36 922.202011年12月9883.656279.801161.76 891.462012年1月10046.876539.411180.94 928.312012年2月9906.976505.121164.50 923.4420

16、12年3月9947.956564.011169.31 931.802012年4月10014.916631.871177.19 941.442012年5月10210.516647.001200.18 943.592012年6月9989.086606.571174.15 937.85备注：1. 2010年12月为基期，其价格指数为价格指数可比基点。2. 箭头的指向反映了价格指数的环比升降情况，上行箭头表明当月价格指数环比上涨，下行箭头表明当月价格指数环比下降，平行箭头表明当月价格指数环比无升降。房管局价格指数研究中心数据显示，2012年上半年南昌商品房价格指数为1174.15，环比上涨1.07%，

17、同比上涨3.92%，较基期上涨17.41%。2012年年初，南昌商品房价格指数表现逐步下降，4月起价格指数整体表现上升。普通住宅价格指数方面，2012年上半年普通住宅价格指数环比、同比均表现下降，同比下降幅度达14.00%。从上半年价格指数运行情况来看， 2012年1月5月普通住宅价格价格指数表现稳步上升，6月住宅价格指数有所下行。1、商品房综合价格指数走势图：2012年10月2012年6月南昌商品房综合价格指数走势图数据统计：房管局 从南昌商品房综合价格指数曲线走势图来看， 2012年上半年南昌综合价格指数表现小幅上行。2012年上半年南昌房地产市场经过短时间的低迷后从2011年下半年低迷的

18、态势中快速回暖，并急速升温，商品房成交价格也先下降后稳步上涨。由于样本板块供应权重与物业权重没发生大的变化，南昌商品房综合价格指数与价格曲线走势曲线走势大致相同。2、普通住宅价格指数走势图：2012年10月2012年6月南昌普通住宅综合价格指数走势图数据统计：房管局从南昌普通住宅综合价格指数走势图来看，2012年上半年普通住宅价格指数曲线整体处于相对低位运行。 相比2011年下半年，2012年上半年，红谷滩、中心区板块高价房源基本去化完全，京东板块的中低端价格主力房源供应，板块供应权重变化，加之高价房源的减少，上半年普通住宅价格指数整体低位运行。三、2012年上半年南昌市各物业价格指数走势作为

19、房地产市场的细分市场，住宅、商业、写字楼、别墅等细分市场的价格指数运行能在不同阶段上反映房地产整体价格指数的运行态势。从细分市场价格指数曲线走势图可以看出，普通住宅物业价格指数运行与综合价格指数运行走势基本相同，住宅与商业、写字楼物业的价格指数运行曲线走向不一样。数据统计：房管局1、普通住宅价格指数走势图：2011年6月2012年6月南昌普通住宅价格指数走势图数据统计：房管局从南昌普通住宅综合价格指数走势图来看，2012年上半年普通住宅价格指数曲线整体处于相对低位运行。2012年上半年，红谷滩、中心区板块高价房源基本去化完全，京东板块的中低端价格主导房源供应。板块供应权重的变化，加之高价房源的

20、减少，上半年普通住宅价格指数整体低位运行。从上半年普通住宅价格指数自身走势来看，价格指数整体表现相对平稳运行，1月至5月间价格指数表现逐步上升，6月价格指数陡然下降。2012年年初，虽然住宅价格稳中有降，但住宅价格指数表现有所上升。2012年3月起，降价跑量效应显现，成交量持续回升，加之各种政策利好影响，南昌楼市回暖明显，价格指数持续上行。5月起，成交量大幅增加，加之央行降息利好影响，住宅价格表现陡然上涨，价格指数表现持续上升。2、商业用房价格指数图：2011年6月2012年6月南昌商业价格指数走势图数据统计：房管局商业价格指数综合价格指数指数价格价格指数指数价格价格指数2011年6月1060

21、.692296.539612.011129.832011年7月510.701105.749369.541101.332011年8月410.44888.659108.751070.672011年9月1673.283622.869896.071163.222011年10月1595.143453.6710278.131208.122011年11月1339.792900.8110041.971180.362011年12月1216.862634.679883.651161.762012年1月1438.453114.4310046.871180.942012年2月1426.733089.069906.97

22、1164.502012年3月1308.052832.109947.951169.312012年4月1253.802714.6310014.911177.192012年5月1461.593164.5210210.511200.182012年6月1380.682989.359989.081174.15图表显示，2012年上半年南昌商业价格指数变化较大，整体上仍表现上行。2012年1月4月，商业价格指数表现持续下降，5月价格指数表现陡然上行，6月表现下降。南昌商业市场自去年3月起火热发展后，2011年下半年随着住宅市场的下行，商业市场受到辐射，加上商业供应的疲软。至2012年年初，住宅供应权重降低，

23、商业供应相对增加，商业价格指数表现上升。 至3月，住宅供应量大幅增加，住宅市场明显回暖，商业市场相抵低迷，价格指数表现下降。5月，住宅市场升温的态势下，商业市场有所回暖，不少楼盘推出住宅底商，商业价格指数表现明显上行。6月，商业市场有所降温，商业价格指数表现下降。3、写字楼价格指数图：2011年6月2012年6月南昌写字楼价格指数走势图写字楼价格指数综合价格指数指数价格价格指数指数价格价格指数2011年6月586.09973.959612.011129.832011年7月493.45819.999369.541101.332011年8月670.621114.409108.751070.6720

24、11年9月845.481404.989896.071163.222011年10月1053.631750.8710278.131208.122011年11月1594.702650.0110041.971180.362011年12月1617.752688.319883.651161.762012年1月1436.582387.2410046.871180.942012年2月1072.151781.659906.971164.502012年3月1423.972366.309947.951169.312012年4月1423.492365.4910014.911177.192012年5月1396.9023

25、21.3010210.511200.182012年6月1336.822221.489989.081174.15数据统计：房管局写字楼价格指数曲线走势显示，写字楼价格指数运行起伏较大，2011年底写字楼市场急速下行，写字楼价格指数直线下行， 至2月写字楼市场有所回温，价格指数明显上行，4月起价格指数小幅下降。2011年前三季度南昌写字楼市场急速升温，写字楼项目（主要集中在红谷滩中心区）供需集中爆发，写字楼物业价格一路看涨，价格指数持续上行。2012年年初前后，写字楼物业供应出现暂歇，供应量缩减，写字楼整体低迷，价格指数快速下行。随着南昌房地产市场的回暖，写字楼市场有所回温，价格指数上行明显。5月

26、起，住宅市场的急速升温，供应权重明显增大，写字楼权重明显减小，使得价格指数表现小幅下行。4、别墅价格指数图：2011年6月2012年6月南昌别墅价格指数走势图数据统计：房管局写字楼价格指数综合价格指数指数价格价格指数指数价格价格指数2011年6月1229.111347.989612.011129.832011年7月699.78767.469369.541101.332011年8月529.82581.069108.751070.672011年9月605.87664.479896.071163.222011年10月1146.091256.9310278.131208.122011年11月831.6

27、4912.0810041.971180.362011年12月837.05918.019883.651161.762012年1月804.07881.8410046.871180.942012年2月792.36868.999906.971164.502012年3月725.48795.659947.951169.312012年4月724.52794.5910014.911177.192012年5月692.03758.9710210.511200.182012年6月773.58848.399989.081174.15数据统计：房管局图表显示，2012年上半年南昌别墅价格指数整体下行明显，环比下降7.5

28、8%，同比下降37.06%，6月别墅价格指数较基期缩减15.16%。从上半年别墅价格指数走势来看，2012年1月起，价格指数持续下降，至6月价格指数有所回升。2012年上半年南昌别墅市场整体处于低迷运行，别墅供应大幅缩减，别墅供应权重持续缩减，别墅价格指数表现下行。四、样本板块价格指数运行走势1、2012年上半年南昌中心区板块房价格指数运行市场综述 2012年上半年中心区板块房地产市场整体运行情况较为平淡，由于其土地基本被完全开发，新建商品房供应量十分稀少，没有供给做后盾，楼市成交量也随之较为低迷。但3月份时,在南昌楼市整体复苏的带动下，中心区板块房地产市场也迎来了“小阳春”，住宅有紫金城、恒

29、立佘山98号，非住宅有滨江一号的写字楼，它们的热销让中心区板块平淡的房地产市场泛起了一丝丝涟漪。但是好景不长，后续市场没有新房源上市，在其他板块从回暖到升温时，中心区板块持续呈现低迷的态势。价格指数走势表：2011年6月-2012年6月中心区板块价格指数一览表月份综合指数住宅指数商业指数写字楼指数别墅指数2011年6月1123.90 1068.67 2216.61 518.86 2011年7月1113.26 1092.71 1846.99 510.13 2011年8月1023.81 1037.06 1168.73 698.58 2011年9月1222.26 1038.16 3494.13 78

30、9.08 2011年10月1187.70 1021.19 3150.64 901.98 2011年11月1260.88 995.48 2945.56 2474.00 2011年12月1218.61 963.75 2877.15 2336.45 2012年1月1238.81 1012.48 2793.09 2137.39 2012年2月1237.97 1035.38 2752.38 1900.03 2012年3月1227.12 1035.69 2537.02 1992.60 2012年4月1239.02 1050.63 2431.79 2103.67 2012年5月1332.76 1051.47

31、 3602.36 2058.67 2012年6月1270.44 997.99 3444.94 2001.51 数据统计：房管局1.综合价格指数走势 图：2011年6月-2012年6月中心区板块综合价格指数走势数据统计：房管局 中心区板块价格指数整体呈现上升的走势。2011年7月到2011年9月中心区板块综合价格指数波动幅度较大，8月份综合价格指数下降8.03%，主要是由于商业整体物业权重下降2.34%，加上其均价是其他物业的2倍多，对综合价格指数影响最大。在9月份，央央春天以高于原住宅均价的价格入市拉升了住宅价格指数，加之商铺和写字楼整体物业权重分别上升8.01%、0.86%，影响综合价格指数

32、大涨19.38%。中心区板块综合价格指数在2012年前四个月走势平稳，在5月份由于恒茂梦时代广场的商业以均价4万/入市，综合价格指数环比上升7.56%。在6月份，综合价格指数回落4.68%，主要由于锦海东方银座以低于原有住宅均价的价格入市所致。2.普通住宅价格指数走势 图：2011年6月-2012年6月中心区板块普通住宅价格指数走势数据统计：房管局 2011年下半年，中心区板块普通住宅价格指数整体呈现下行的走势，在7月份，普通住宅价格指数出现明显的上升，主要由于普通住宅整体物业权重上升了3.57%。2012年上半年前5个月，中心区板块普通住宅价格指数呈现平稳上行的走势，而在6月份，出现比较大的

33、滑落，锦海东方银座的入市价格较低于原有的均价，且分担了4.55%的预售权重，使得普通住宅价格指数下降了5.09%。6月价格指数表：2012年6月中心区板块价格指数及变化一览表分类指数指数值环比变化同比变化综合指数1270.44-62.32 4.68%146.5313.04%住宅指数997.99-53.48 5.09%-70.69 6.61%商业指数3444.94-157.42 4.37%1228.3355.41%写字楼指数2001.51-57.16 2.78%1482.66285.75%别墅指数数据统计：房管局 据房管局数据统计显示，2012年上半年中心区板块综合价格指数为1270.44，环比

34、2012年5月份下降4.68%，同比2012年6月份上升13.04%，相比基期则上升27.04%。2012年6月中心区板块综合价格指数由普通住宅、商业、写字楼价格指数三个部分构成，且环比均呈现下降的走势，分别下降5.09%、4.37%、2.78%。中心区板块至今仍没有别墅项目在售，故别墅价格指数为零。样本项目叠加权重图：2012年6月中心区板块价格指数样本项目叠加权重数据统计：房管局 2012年6月份中心区板块样本项目共有14个，新增样本项目锦海东方银座。数据显示，叠加权重最大的样本项目是紫金城，占比达23.10%。叠加权重在10%-20&之间的样本项目有三个，分别是滨江一号占比14.

35、20%、恒茂梦时代广场占比12.55%、皇冠国际占比11.01%。其他样本项目的叠加权重均在10%以下。市场总结 中心区板块房地产市场相较于其他板块不够活跃，已经告别了“激情四射”的年代。没有新建商品房，就意味着没有推盘量、没有成交量，中心区板块价格指数受自身因素的影响程度会越来越小，受各物业整体权重的变化影响较多。在2012年下半年，中心区板块预计只有两个纯新盘，届时板块价格指数或会出现较为明显的波动。2、2011年上半年青山湖板块商品房价格指数运行市场综述 处于老城区边缘的青山湖板块，“源泉活水”的新盘项目较少，老盘项目又难于去化，在此相对稳定的市场环境下，近一年以来综合价格基本上保持平稳

36、运行态势。在其板块供应上，除2011年7月、2011年年末和2012年4、5月回暖期等三个时间段有良好的楼上供应外，其余各月供应均表现低迷。此外，万科青山湖、御湖国际、香溢花城等老盘项目较高的价格基本纹丝不动，在楼市调控关键期，以价格优先考虑的刚需购房者必然不会看好。不过在天御国际公寓低价入市和满庭春MOMA降价促销下，青山湖板块市场稍稍有些起色。价格走势表：2011.06-2012.06南昌市青山湖板块综合价格指数及物业指数一览表综合住宅商业写字楼别墅2011年6月1175.62 1177.45 1166.41 2011年7月1159.11 1122.92 482.85 1043.28 20

37、11年8月1113.43 1144.96 386.29 716.21 2011年9月1157.35 1105.64 1142.86 712.20 2011年10月1225.14 1110.82 1084.75 1131.20 2011年11月1044.30 939.54 1014.14 945.82 2011年12月1021.57 915.61 990.59 943.61 2012年1月1006.92 910.56 961.64 898.51 2012年2月1027.92 940.05 947.63 885.41 2012年3月1027.35 963.29 873.48 810.69 2012

38、年4月1051.86 952.35 837.25 1036.09 2012年5月1066.36 968.68 857.43 1028.93 2012年6月1083.34 1003.01 819.96 981.65 数据统计：房管局1、综合价格指数走势图：2011.06-2012.06南昌市青山湖板块综合价格指数走势数据统计：房管局从上图价格指数走势可以看出，青山湖板块综合价格指数在经过“降价潮”洗礼后，逐渐保持平稳态势。2011年6月-2011年8月，青山湖板块综合价格指数连续2月出现下跌，不过跌幅不大。进入9月传统旺季，开发商开始增强楼市供应量，加快楼盘推量，然而并未很好效果，综合价格指数微

39、微上扬。2011年11月份，南昌市房地产市场“降价潮”袭来，青山湖板块亦遭受冲击，市民购房意愿明显减弱，其综合价格指数也陡然下滑。与10月份相比，11月份综合价格指数下滑14.76%至1044.30。在随后的半年时间，青山湖板块综合价格指数基本保持平稳态势。2、 普通住宅价格指数走势图：2011.06-2012.06南昌市青山湖板块普通住宅价格指数走势数据统计：房管局从上图指数走势来看，青山湖板块普通住宅价格指数基本处于宽“V”态势，2011年下半年持续下跌，2012年上半年则保持平稳回升。2011年6月-2011年10月，青山湖板块普通住宅价格指数表现持续微跌趋势，10月跌至1110.82。

40、2011年11月，其价格指数有明显“跳水”，跌幅达15.42%，指数跌至939.54，虽然近半年以来保持平稳回升，但至2012年6月，其价格指数仍未能达到去年10月水平。表：2012年6月青山湖板块各分类指数值及变化状况一览表分类指数名称指数值环比变化同比变化综合指数1083.34 16.98 1.59%92.28 7.85%住宅指数1003.01 34.33 3.54%174.43 14.81%商业指数819.96 37.47 4.37%写字楼指数别墅指数981.65 47.28 4.60%184.76 15.84%数据统计：房管局2012年6月，青山湖板块综合价格指数为1083.34，环比

41、上月上升1.59%，同比去年同期下跌7.85%；与2010年12月基期相比，上升8.34%。其中住宅价格指数1003.01，环比上升3.54%；商业价格指数819.96，环比下跌4.37%；别墅价格指数981.65，环比下跌4.60%。与2011年同期相比来看，青山湖板块综合价格指数、普通住宅价格指数和别墅价格指数均低于去年同期。商业和写字楼由于去年同期无有而不比较。图：2012年6月青山湖板块样本项目叠加权重数据统计：房管局2012年6月，青山湖板块共有7个样本项目选入计算样本。从各样本项目权重看，满庭春MOMA项目叠加权重为最高，达27.94%，环比上月微升1.12%。万科青山湖19.05

42、%的叠加权重位居第二，香溢花城以18.58%叠加权重紧跟其后。天御国际、青山湖天湾、罗家汇、御湖国际4个样本项目叠加权重均在10%以下。市场总结从整个青山湖板块楼市来看，2011年6月-2011年10月，板块综合价格指数基本保持平稳态势运行。进入11月后，受南昌楼市“降价潮”冲击影响，青山湖板块综合价格指数出现断崖式下挫，直降15.42个百分点，不过在2011年年终房企大考后，这种下跌趋势并未再延续。进入2012年，青山湖板块综合价格指数正缓慢回升，至4、5月基本保持平稳运行态势。随着下半年调控政策的不断深入和发酵，预计青山湖板块综合价格指数仍将继续保持平稳运行的态势。3、2012年上半年红谷

43、滩板块商品房价格指数运行市场综述 红谷滩板块房地产市场在2012年上半年后4个月表现的十分火热，3月份开始，持续呈现供需两旺的态势。从新增供应量看，红谷滩板块的在1、2月份没有推出新房源，3月份，新增供应面积为6.44万，在6月份，新增供应面积达到近11万。楼市成交量也是在3月份陡增，3月开始联泰香域中央4次开盘即基本售罄，东方海德堡首批高层房源热销，铜锣湾香逸澜湾首次入市就劲销近300套，世茂天城的高层住宅、写字楼、商业房源推出即售罄，这些楼盘的热销带动了红谷滩板块房地产市场的逆市升温。价格指数走势表：2011年6月-2012年6月红谷滩板块价格指数一览表月份综合指数住宅指数商业指数写字楼指

44、数别墅指数2011年6月1219.81 959.04 2541.98 827.03 1405.05 2011年7月1125.79 1080.75 1094.39 661.33 1151.95 2011年8月1134.63 1104.83 911.18 871.29 1054.42 2011年9月1206.52 940.71 2724.15 1087.04 865.02 2011年10月1337.61 1017.60 2812.14 1364.97 1373.94 2011年11月1401.47863.644336.00 1809.06 1148.77 2011年12月1149.65 802.5

45、9 2221.01 2192.25 1146.08 2012年1月1137.14 827.29 2177.59 1899.92 1091.31 2012年2月1071.00 846.00 2145.86 949.09 1075.41 2012年3月1150.57 863.37 2221.56 1743.69 984.65 2012年4月1152.57 889.53 2129.41 1671.36 943.81 2012年5月1164.90 902.45 2186.76 1622.91 937.40 2012年6月1094.80 917.55 1408.01 1535.85 1083.90 数据

46、统计：房管局1.综合价格指数走势图：2011年6月-2012年6月红谷滩板块综合价格指数走势数据统计：房管局 上图显示，红谷滩板块综合价格指数整体呈现下行的走势。2011年7月份，由于均价较高的商业和别墅部分的整体物业权重下降较多，使其对应的物业价格指数下降，从而影响综合价格指数环比下滑7.71%。之后一直呈现平稳上升的走势，到2011年12月出现较大幅度的下跌，主要是由于普通住宅、商业部分整体物业权重下降及部分样本项目下调了价格。进入2012年，前两个月持续小幅下滑，在3月份则反弹回升7.43%，之后4、5月份表现的较为平稳。而到6月份，由于纯新盘保利凯旋国际广场的写字楼和商业的入市价格均低

47、于原有均价，写字楼和商业价格指数下降幅度较大，综合之下，影响板块综合价格指数下滑6.02%。2.普通住宅价格指数走势图：2011年6月-2012年6月市红谷滩块普通住宅价格指数走势数据统计：房管局 上图显示，红谷滩板块普通住宅价格指数在2011年下半年不仅波动较为频繁，且波动幅度也较大。2011年7月份，由于绿地中央广场的入市价格远高于原有均价，拉升了普通住宅价格指数12.69%，之后的8月份表现小幅上升。而在9月份，由于绿地中央广场的售罄使得普通住宅价格指数出现较大幅度的回落。10月份小幅回升后，在11月份由于九颂山河价格大降，普通住宅价格指数又出现较大幅度的下滑，12月份持续小幅下滑。20

48、12年上半年，红谷滩板块普通住宅价格指数则呈现持续平稳上行的走势。6月价格指数表：2012年6月红谷滩板块价格指数及变化一览表分类指数指数值环比变化同比变化综合指数1094.80-70.10 6.02%-125.00 10.25%住宅指数917.5515.101.67%-41.49 4.33%商业指数1408.01-778.75 35.61%-1133.97 44.61%写字楼指数1535.85-87.05 5.36%708.8285.71%别墅指数1083.90 146.5015.63%-321.15 22.86%数据统计：房管局 据房管局数据统计显示，2012年上半年红谷滩板块综合价格指数

49、为1094.80，环比2012年5月小幅下降6.02%，同比2011年6月下降10.25%，相比基期则小幅上升9.48%。上表显示，红谷滩板块四个物业类别均有其对应的价格指数，其中，普通住宅与别墅价格指数环比分别上升1.67%、15.63%。商业与写字楼价格指数则分别下降35.61%、5.36%。样本项目 图：2012年6月市红谷滩块价格指数样本项目权重数据统计：房管局 2012年6月份红谷滩板块样本项目共有16个，新增样本项目东方海德堡。虽然红谷滩板块样本项目较多，但是叠加权重在10%以上的仅有三个。其中世纪中央城以22.75%的叠加权重领跑其他样本项目；其次是丰和新城叠加权重占比14.81

50、%；位列第三的是联泰香域中央，其叠加权重占比10.78%。其他样本项目叠加权重除世茂天城、香逸澜湾、保利国际高尔夫花园在9%以上，余下的叠加权重均较小。市场总结 红谷滩板块土地开发商程度较高，房地产市场日趋成熟。从新建商品房供应情况来看，2012年上半年红谷滩板块房地产市场运行情况与2011年上半年相当，但是与2011年下半差距甚大，板块综合价格指数走势也深受影响，综合价格指数在2011年下半年整体上行，而在2012年上半年却呈现下滑的走势。 红谷滩板块的住宅市场已经发展到了顶峰，纵观目前在售的楼盘，住宅项目并不多，新项目也越来越少。红谷滩作为商业金融中心，更偏重于写字楼、商业项目的打造，目前

51、在售的写字楼项目就有多个，未来还有南昌铜锣湾国际广场、商城凤凰印象等纯新盘，并且它们的价格较高的项目，将会对板块价格指数结构及走势产生很大的影响。4、2012年上半年红角洲板块房商品房价格指数运行市场综述 红角洲板块作为南昌市未来的“第二中心”，正在借势崛起，新中心价值已经初见端倪，其房地产市场在2012年上半年相当火热。从新增供应量看，1-5月份月呈逐月大幅递增的走势，在5月份新增供应面积达11.10万。从新房成交量看，虽然没有新项目入市，但是在售的联泰香域滨江、奥克斯盛世经典、南昌华南城一直保持着热销的态势，绿地海域香廷虽为高端项目，但未来中心区的价值洼地仍让它即推即售罄。价格指数走势表：

52、2011年6月-2012年6月红角洲板块价格指数一览表月份综合指数住宅指数商业指数写字楼指数别墅指数2011年6月1102.98 1148.30 2364.88 2011年7月1046.02 1207.09 944.61 2011年8月1093.31 1242.21 1201.12 2011年9月1216.97 1092.86 3025.06 1000.00 2011年10月1161.54 983.32 2736.90 1493.30 2011年11月1066.34 924.41 2550.30 1186.71 2011年12月1132.25 896.05 1887.13 1000.00 1126.14 2012年1月1176.37 918.08 2415.35 925.02 1110.26 2012年2月1173.97 938.85 2380.15 822.30 1094.08 2012年3月1154.46 943.44 2193.91 826.90 1001.74 2012年4月1152.28 960.80 2102.91 792.60 960.19 2012年5月1136.20 965.06 2153.85 775.74 771.18 2012年6月1144.57 974.59 2