企业点评宝龙中期业绩点评

1、谋略中国 宝龙地产高速“奔跑”宝龙地产2010年中期业绩点评【关键数据】业绩类数据指标2010/1-6营业收入（亿元）10.42营业收入同比增幅-19%合同销售金额（亿元）12.5合同销售金额按年增长28%合同销售完成全年目标22.7%合同销售面积（万平方米）15.9合同销售面积同比增幅-0.9%合同销售均价（元/平方米）7861合同销售均价同比增幅6%财务类数据指标2010/1-6流动比率1.69总资本负债率46.58%费用类数据指标2010/1-6销售费用（亿元）0.4186销售费用较去年同期相比58.96%行政费用（亿元）1.6586行政费用较去年同期相比119%财政费用（亿元）-0.3

2、673财政费用较去年同期相比-235%近期企业1组专题预告：1、绿城：被高负债逼出来的规模名企2、明发：高周转型商业地产缺乏可持续发展性3、明发：家族型企业管控模式分析4、融侨：短时间完成全国化布局和规模性营销只为上市那件事5、绿地：产品形象转型的成功先行者6、新湖：多元化发展企业中的组合拳【我们的观点】 7年间，宝龙地产在全国15个城市拥有20个宝龙城市广场，总建筑面积超1000万平方米。其“深耕长三角、发力海西·珠三角、辐射环渤海、谋略中西部”的发展战略，加上独有的标准化“宝龙模式”，将在未来5年内做到100个宝龙城市广场，再创商业地产开发奇迹。一直专注于商业地产领域开发的宝龙地

3、产，已进入高速“奔跑”。 2010年上半年，宝龙地产适当调整了销售策略和开发节奏，采取了贴 近市场的价格策略，适时推出了包括盐城宝龙城市广场、宿迁宝龙城市广场 等新楼盘，完成合约销售面积158,828平方米，合约销售金额约人民币12.48亿元；新开工8个项目，扩充土地储备71万平方米，使得土地总储备达到约 689万平方米。年初至7月合同销售额逾19.16亿元，达全年销售目标34%。 预期下半年新增8个项目可供出售，总可供出售建筑面积可达200万平方米，包括于2010年6月30日已落成项目可售建筑面积25万平方米。下半年将为销售高峰期，宝龙地产有信心达到全年合约销售额55亿元的目标。Ø

4、 宝龙地产合同销售金额同比增长28%，净利润同比上升147%截止2010年6月底，宝龙地产实现合同销售面积15.9万平方米。合同销售金额人民币12.5亿元，同比增长28%，完成全年目标55亿元的22.7%。合同销售均价达到每平方米人民币7861元。2010年7月，合约销售额达人民币6.66亿元，创出单月合约销售最高。由于物业交付主要集中在2010年下半年，宝龙地产当期营业额同比减少19%至人民币10.42亿元。其中，物业销售收入为9.57亿元，同比下降23.9%；投资物业租金收入6361万元，同比增长123.9%；物业管理收入2145万，同比增长108.3%；净利润则同比上升147%至人民币约

5、8.15亿元。表1：宝龙地产目前在建项目项目名称规模项目进展青岛宝龙城市广场（城阳）70万（商业50万）2007年4月开工；商业试运营郑州宝龙城市广场25万（商业19万）2006年7 月开工；部分开业苏州太仓宝龙城市广场30万（商业25万）2005年2月27日奠基泰安宝龙城市广场30万2006年11月开工青岛李沧宝龙城市广场38万（商业23万）2008年11月17日奠基洛阳宝龙城市广场100万2006年11月开工蚌埠宝龙城市广场49万（商业28万）2006年9月开工无锡宝龙城市广场32万（商业24万）2007年4月23日奠基无锡玉祁宝龙湖畔花城36万（商业2万）2007年4月23日奠基，10月

6、开工宿迁宝龙城市广场50万（商业13.5万）2008年12月15日奠基盐城宝龙城市广场45万2008年12月24日奠基常州宝龙城市广场92万2008年9月20日奠基天津宝龙国际中心40万2010年7月27日奠基福建安溪宝龙城市广场33万2010年6月29日奠基烟台海阳宝龙城90万2007年11月拿地，2009年3月奠基 数据来源：CRIC系统Ø 谋略中国，宝龙全面实施全局化战略深耕长三角长三角是宝龙地产目前项目布局最多的区域，且基本落户江苏境内。太仓宝龙城市广场、盐城宝龙城市广场、宿迁宝龙城市广场、无锡宝龙城市广场、常州宝龙城市广场、玉祁宝龙湖畔花城6大城市综合体项目，总体量近300

7、万平方米。随着近期长三角地区区域规划出台，整个长三角迎来新一轮的发展机会。宝龙地产“深耕长三角”的发展战略，再次彰显出其前瞻性。今年2月刚刚将总部“移师”上海的宝龙地产，意欲在一线城市扩大自己的“地盘”，目前已与上海多个区域在洽谈购地事宜。未来宝龙将把10%-20%的资产比例放在像上海这种一线城市，打造标杆形象店。发力海西·珠三角今年5月14日举行的“宝龙集团成立二十周年暨地产总部移师上海庆典”上，福州晋安宝龙城市广场、晋江宝龙城市广场、厦门湖里宝龙城市广场等一大批项目纷纷落笔签定。与此同时，起家于“大珠三角”的宝龙地产正厉兵秣马，将触角伸向广东、广西、云南、海南，这也成为宝龙地产布

8、局全国战略中的重要一环。辐射环渤海环渤海地区特别是山东省、天津市，都将是未来五年宝龙地产项目拓展的重点区域。在宝龙现有20个项目中，山东省就占据5席，据了解，目前还有6个项目处于洽谈中。于2009年9月底成功开业的青岛城阳宝龙城市广场，牵手世界500强排名第28位的韩国乐天玛特超市、康城奥特莱斯及宝龙乐园。未来，中影东方国际影城、苏宁电器、欢乐天地电玩城等系列大型品牌商家也将落户。与青岛城阳宝龙城市广场相毗邻的李沧宝龙城市广场、烟台海阳宝龙城也正在如火如荼地建设中。在宝龙地产的青岛布局中，还有50余万平方米城阳项目、30余万平方米即墨项目、20余万平方米的李沧项目，以近百万平方米的庞大体量雄踞

9、青岛。谋略中西部早在2005年，宝龙地产就率先进军郑州，以25万平方米体量入驻郑东新区，并首次将SHOPPING MALL的商业模式引入郑州。在郑州站稳脚跟后，宝龙地产又在河南洛阳、新乡两地打造体量超80万平米的宝龙城市广场，2006年开建49万平米的蚌埠宝龙城市广场，如今TESCO乐购超市、瑞景天成百货、立新欢乐天地、水调歌头KTV等主力店均已纷纷开业。国家对中西部战略崛起的政策倾斜以及良好的市场反响，令宝龙地产成功占领中西部。此后，宝龙并未浅尝辄止，而是进一步拉开其战略扩张的步伐。据悉，未来在中西部拓展中，宝龙还将把“龙须”延伸至湖北、湖南、河南 、陕西、四川、重庆、内蒙古等省市。

10、6; 建立快速复制的永动力“宝龙模式”，宝龙地产高速“奔跑”“宝龙模式”的标准化即选址标准化、建筑设计标准化、业态组合标准化、运营管理标准化。宝龙新建项目的业态涵盖大型超市、精品百货、五星级影院、专卖店、家电大卖场、美食广场、中外餐厅、自助式KTV等多种商业形态；商家组合不仅有TESCO、家乐福、沃尔玛、喜达屋、KFC、麦当劳等世界500强企业，还有新世界、王府井、中影、苏宁等国内排名前茅的连锁企业，各商户在宝龙城市广场内形成丰富、稳定的标准组合。标准化生产能使开发运营成本降低20%以上。最新公布数据显示，宝龙地产7月销售逆市飘红，实现合约销售人民币6.66亿，创单月最高记录，环比增长301%

11、，同比增长235%。未来3个月，将进入宝龙的“收获”期，宿迁、盐城、青岛李沧、常州、即墨等多个项目开盘。标准化商业模式、低成本运营、汇集优势资源、提升快速扩张能力，是宝龙地产能够先声夺人、快速复制的秘诀所在。Ø 物业销售仍为核心业务，租金收入后劲十足截至2010年6月30日止，物业销售仍为核心业务，占总收益的91.8%，租金收入及物业管理服务收入分别占总收益的6.1%及2.1%。估计2010年整年完成1.7亿租金收入，下半年达到超过1亿的租金收入。租金来自两个方面：2010年已经开张的店铺的租金和2011年的预租金。而2011年的租金收入增长是比较乐观的，将会有较大的升幅。图1：宝龙

12、地产各项收入所占总收益比重数据来源：宝龙中报Ø 土地选择更具战略性，举债融资发展空间大宝龙地产2010年计划投入20至30亿元，取得主要位于环渤海地区、中部及西南地区的二三线城市的10块土地，期望项目内部回报率可达到50以上。上半年已扩充土地储备71万平方米。宝龙地产未来土地储备选择将更具战略性，二、三线城市项目占土地储备达到80；一、二线城市占10；另外三、四线城市占10。宝龙地产目前持有20多亿元现金，可以有很大空间举债融资发展项目。表2：宝龙地产新增土地储备列表时间区域城市城市能级项目名称占地面积（万平方米）总价（亿元）2010-5海西泉州三线福建泉州安溪项目869010.86

13、22010-6环渤海天津二线天津于家堡项目301419.0095数据来源：宝龙中报Ø 2009年位列“中国TOP500”净利润率第一 2010年上半年净利润率又有所提高2010年7月，由财富（中文版）发布的“中国500强排行榜”新鲜出炉，宝龙地产位列第436位，并在其“利润率最高的40家公司”细分榜单中，以2009年73.57%的净利润率位列第一。2010年上半年，净利润则同比上升147%至人民币约8.15亿元，净利润率达到78.1%。因为宝龙城市综合体通过销售住宅和商铺来收回部分资金，并且销售利润高于一般住宅项目；同时宝龙拿地的策略，可以获取地价低、增值潜力巨大的土地储备。l 企业净负债率较低，成本控制仍需关注宝龙截止2010年上半年净负债率为6.72%，为业内较低水平，财务稳健，但没有充分利用资本市场。在成本方面，销售及营销成本为人民币41,860,000元（2009年同期：人民币26,333,000 元），销售及营销成本增加主要由于开展营销活动的项目数量有所增加所致。行政开支增加 119%至约人民币165,861,000元