物业承接查验方案讲义

1、物业接管验收目录1. 总则 61.1. 目的 61.2. 适用范围 61.3. 术语 61.4. 引用标准 62. 物业前期接管工作流程 93. 物业接管工作准备 103.1. 物业验收应具备的条件 103.2. 物业接管前的准备 103.3. 物业资料的接管验收 104. 物业设备设施的接管验收 1.1.4.1. 编制接管验收工作计划 1.1.4.2. 接管验收的内容包括 1.1.5. 强电各系统查验方案 125.1. 查验范围，包括但不限于项目范围内的如下设备设施： 125.2. 查验组织 125.3. 图纸资料的查验 125.4. 设备、设施查验内容与要求 145.5. 电气系统注意事项

2、 166. 电梯接管查验方案 186.1. 查验范围 186.2. 查验组织 186.4. 电梯机房 186.5. 电梯井道 196.6. 电梯轿箱 196.7. 电梯底坑 196.8. 电气装置 196.9. 报警装置 206.10. 试运转 206.11. 自动扶梯设备查验 227. 消防系统查验方案 247.1. 查验范围 247.2. 查验组织 247.3. 资料查验 247.4. 消防系统查验工作标准 247.5. 消防系统查验工作方案 258. 安全防范系统查验方法 288.1. 查验范围 288.2. 查验组织 288.3. 查验要求 288.4. 安全防范系统综合防范功能检测要

3、求 298.5. 电视监控系统的检测 298.6. 出入口控制 （门禁）系统 298.7. 停车管理系统 308.8. 综合管理系统 319. 楼宇自控系统查验检查办法 339.1. 查验范围 339.2. 查验组织 339.3. 检测查验要求 339.4. 系统查验 349.5. 系统资料的查验 349.6. 系统检测 359.7. 主控项目检测方法及标准 359.7.1. 空调与通风系统检测 错. 误 !未定义书签。9.7.2. 变配电系统功能检测 369.7.3. 照明系统功能检测 369.7.4. 给排水系统功能检测 369.7.5. 热源和热交换系统功能检测 369.7.6. 冷冻和

4、冷却水系统功能检测 错. 误 !未定义书签。9.7.7. 中央管理工作站与操作分站功能检测 369.7.8. 现场设备安装质量检查 379.7.9. 现场设备性能测试 379.8.一般项目检测方法及标准 389.9. 检测结论的处理和判定 3810. 综合布线系统查验方法 3910.1. 查验范围 3910.2. 查验组织 3910.3. 检测查验要求 3911. 空调各系统查验方法 4011.1. 验收范围错. 误!未定义书签。11.2. 图纸资料 错. 误 !未定义书签。11.3. 检测验收要求 错. 误 !未定义书签。11.3.1. 制冷系统 错. 误 !未定义书签。11.3.2. 冷机

5、 错. 误!未定义书签。11.3.3. 冷冻泵 错. 误 !未定义书签。11.3.4. 软化水设备安装检查 错. 误 !未定义书签。11.3.5. 冷冻水系统管线、阀门检查 错. 误 !未定义书签。11.3.6. 冷却泵 错. 误 !未定义书签。11.3.7. 水处理器 错. 误 !未定义书签。11.3.8. 冷却塔 错. 误 !未定义书签。11.3.9. 板式换热器 4011.3.10. 采暖系统 4011.3.11.新风机错误!未定义书签。11312.空调机错误!未定义书签。11313.进、排风机错误!未定义书签。11.3.14.风机盘管错误!未定义书签。11.3.15.锅炉.错误!未定义

6、书签。11.3.16.消防正压送风系统.4012.给排水各系统查验方法.4112.1.验收范围.4112.2.图纸资料的查验.4112.3.检测验收要求.4112.3.1.给水系统.4112.3.2.排水系统.4212.3.3.中水系统.错误!未定义书签。12.3.4.消防水系统.4213.房屋本体设施接管查验方法.4413.1.查验范围.4413.2.检测查验要求.4413.3.图纸资料.4413.4.检验查验方法.4614.绿化工程验收方法 .4715.附表(64-711. 总则1.1. 目的 为保证建筑的整体施工竣工后，物业项目能够顺利投入使用，在发展商交付楼盘之前由受托物 业服务企业对

7、其公共区域设备、设施进行必要的检查（主要是从安全、使用、维修角度） ，以保证业 主利益，为物业后期管理创造必要的条件。1.2. 适用范围 项目承接查验物业交付使用。1.3. 术语1.3.1. 物业验收与接管：承接物业接管验收单位依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质 量标准对已建成物业进行检验， 房地产开发企业向业主或受业主委托的物业服务企业移交物业的过程。1.3.2. 物业公共区域主要包括：设施包括但不限于道路、绿化、车场设施、垃圾房等；设备包括但 不限于供电系统、电梯系统、供排水系统、供冷（暖）系统、消防系统、楼宇自控系统、车场系统、 门禁系统、综合布线、安全防范系统等。1.4.

8、引用标准1.4.1. GB 50015 2003建筑给水排水设计规范1.4.2. GB 50016 2006建筑设计防火规范1.4.3. GB 50017 2003钢结构设计规范1.4.4. GB 50019 2003采暖通风与空气调节设计规范1.4.5. GB 5004595（2005 年版）高层民用建筑设计防火规范1.4.6. GB 50052 95供配电系统设计规范1.4.7. GB 50053 94 lOkV 及以下变电所设计规范1.4.8. GB 50054 95低压配电设计规范1.4.9. GB 50055 93通用用电设备配电设计规范1.4.10. GB 50057 94建筑物防

9、雷设计规范1.4.11. GB 50058 92爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范1.4.12. GB 50067 97汽车库、修车库、停车场设计防火规范1.4.13. GB 500842001（2005 年版）自动喷水灭火系统设计规范1.4.14. GBJ 5009296沥青路面施工及验收规范1.4.15. GBJ 9787水泥混凝土路面施工及验收规范1.4.16. GB 5009898（2001 年版）人民防空工程设计防火规范1.4.17. GB/T 50108 2001地下工程防水技术规范1.4.18. GB 50116 98火灾自动报警系统设计规范1.4.19. GBJ 133 90民

10、用建筑照明设计标准1.4.20. GB 50134 2004人民防空工程施工及验收规范1.4.21. GB 50140 2005建筑灭火器配置设计规范1.4.22. GBJ 149 90电气装置安装工程母线施工及验收规范1.4.23. GB 50150 2006电气装置安装工程电气设备交接试验标准1.4.24. GB 50166 92火灾自动报警系统施工及验收规范1.4.25. GB 50168 2006电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范1.4.26. GB 50169 2006电气装置安装工程接地装置施工及验收规范1.4.27. GB 50170 2006电气装置安装工程旋转电机施工及验

11、收规范1.4.28. GB 50171 92电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范1.4.29. GB 50172 92电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范1.4.30. GB 50198 94民用闭路监视电视系统工程技术规范1.4.31. GB 50200 94有线电视系统工程技术规范1.4.32. GB 50203 2002砌体工程施工质量验收规范1.4.33. GB 50204 2002混凝土结构工程施工质量验收规范1.4.34. GB 50205 2001钢结构工程施工质量验收规范1.4.35. GB 50206 2002木结构工程施工质量验收规范1.4.36. GB 50

12、207 2002屋面工程质量验收规范1.4.37. GB 50208 2002地下防水工程质量验收规范1.4.38. GB 50209 2002建筑地面工程施工质量验收规范1.4.39. GB 50210 2001建筑装修工程质量验收规范1.4.40. GB 50212 2002建筑防腐蚀工程施工及验收规范1.4.41. （2001 年版 ）建筑内部装修设计防火规范1.4.42. GB 50236 98现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范1.4.43. GB 50242 2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范1.4.44. GB 50243 2002通风与空调工程施工质量验收规范1

13、.4.45. GB 50254 96电气装置安装工程低压电器施工及验收规范1.4.46. GB 50255 96电气装置安装工程电力变流设备施工及验收规范1.4.47. GB 50257 96电气装置安装工程爆炸和火灾危险环境电气装置施工及验收规范1.4.48. GB 50261 2005自动喷水灭火系统施工及验收规范1.4.49. GB 50263 2007气体灭火系统施工及验收规范1.4.50. GB 50268 97给水排水管道工程施工及验收规范1.4.51. GB 50274 98制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范1.4.52. GB 50275 98压缩机、风机、泵安装工程

14、施工及验收规范1.4.53. GB 50300 2001建筑工程施工质量验收统一标准1.4.54. GB 50303 2002电气工程施工质量验收规范1.4.55. GB 50310-2002电梯工程施工质量验收规范1.4.56. GB 50312-2007综合布线系统工程验收规范1.4.57. GB/T 50328 2001建设工程文件归档整理规范1.4.58. GB 50339 2003智能建筑工程质量验收规范1.4.59. GB 50343 2004建筑物电子信息系统防雷技术规范1.4.60. GB/T 50344 2004建筑结构检测技术标准1.4.61. GB 50348 2004安

15、全防范工程技术规范1.4.62. GB 50354 2005建筑内部装修防火施工及验收规范1.4.63. GB 50370 2005气体灭火系统设计规范1.4.64. GB 50394 2007入侵报警系统工程设计规范1.4.65. GB 50395 2007视频安防监控系统工程设计规范1.4.66. GB 50396 2007出人口控制系统工程设计规范1.4.67. GB 10060-1993电梯安装验收规范1.4.68. GB 10080-2001空调用通风机安全要求1.4.69. GB 13495-1992消防安全标志1.4.70. GB 14102-2005防火卷帘1.4.71. GB

16、 14561-2003消火栓箱1.4.72. GB 15630-1995消防安全标志设置要求1.4.73. GB 16899-1997自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范1.4.74. GB 17945-2000消防应急灯具1.4.75. GB 19517-2004国家电气设备安全技术规范1.4.76. GB 5768.1-2009道路交通标志和标线 第 1 部分：总则1.4.77. GB 5768.2-2009道路交通标志和标线 第 2 部分：道路交通标志1.4.78. GB 5768.3-2009道路交通标志和标线 第 3 部分：道路交通标线1.4.79. GB 7588-2003 电

17、梯制造与安装安全规范1.4.80. GB/T 10058-1997 电梯技术条件1.4.81. GB/T 10059-1997 电梯试验方法1.4.82. DBJ/T 01-27-2003 高级建筑装饰工程质量验收标准1.4.83. DBJ 01-51-2003 建筑工程资料管理规程1.4.84. DBJ 01-74-2003 细水雾灭火系统设计、施工及验收规范1.4.85. DBJ 01-79-2004 住宅建筑门窗应用技术规范1.4.86. DBJ/T 01-81-2003 砌体结构工程施工质量验收规程1.4.87. DBJ 01-82-2004 混凝土结构工程施工质量验收规程1.4.88

18、. DBJ 01-608-2002 北京市住宅及住宅安全防范设计标准1.4.89. DBJ 01-611-2002 消防安全疏散标志设置标准1.4.90. DBJ 01-615-2003 建筑智能化系统设计技术规程1.4.91. DB 11/ 367-2006 地下室防水施工技术规程1.4.92. DBJ 11-623-2006 自然排烟系统设计、施工及验收规范1.4.93. 房屋修缮工程施工质量验收规程2.物业前期接管工作流程工作流程管理内容1. 确定是否具备 条件2. 组建新项目接 管小组，任命组长/ 专业人员3. 编制计划，与委 托方接洽，现场摸 底4. 物业资料接收5. 检查核对是否齐

19、 全、完整、符合要求, 符合接收/不符合补 齐6. 按标准/技术资料 分组检查建筑物及 附属设施相关文件1. 合同/中标通知 书2. 房屋验收标准/ 接管验收规程3. 工作计划/工作 文件/技术资料4. 物业资料/交接 记录5. 验收记录/移交 清单6. 检验报告/安装 调试记录/资料归 档记录接口委托方新项目管理单位/建设/施工单位同上项目管理单位7.合格接管/不合格 整改，资料建档保存3. 物业接管工作准备3.1. 物业验收应具备的条件3.1.1. 新建物业验收应具备的条件：a) 建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；b) 供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；c) 房屋

20、幢、户编号经有关部门确认。3.1.2. 原有物业验收应具备的条件：a) 房屋所有权、使用权清楚；b) 土地使用范围明确。3.2. 物业接管前的准备3.2.1. 接管验收前应做好以下准备工作：a) 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；b) 派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划；c) 提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；d) 准备好接管验收用的记录表格3.2.2. 接管小组组长拟定物业接管计划，物业接管计划应包括以下内容：a) 物业接管验收项目清单；b) 小组人员分工；c) 接管日程安排；d) 业主、施工方、物业接管小组三方施工质量整改工作协调会；

21、e) 其他(如提前介入在建工程验收等) 。3.3. 物业资料的接管验收 建设单位应向业主或业主大会移交资料一般包括但不限于以下资料：3.3.1. 项目批准文件a) 建设工程规划许可证b) 建设工程开工证c) 建筑名称核准证d) 六图两书? 1/500 比例尺的总平面图 ( 现状图 )? 规划总平面图? 道路规划图? 竖向规划图? 市政设施管网综合规划图? 绿地规划图? 环境影响审批表? 初步设计 ( 规划说明书 ) 规划设计条件通知书3.3.2. 用地批准文件a) 国有土地使用证b) 建设用地规划许可证3.3.3. 综合竣工验收资料a) 全套竣工图纸： 总平面图(包括建筑、 建筑小品、水景、照

22、明、道路、绿化等)、建筑、结构、 设备、附属工程各专业竣工图纸及地下管线综合布置竣工图(含小区规划图) ；b) 建设工程竣工验收证书；c) 消防验收合格证；d) 公共配套设施综合验收合格证；e) 供水合同；f) 供电协议书、许可证；g) 供气协议书、许可证；h) 有线电视合格证；i) 通信设施合格证；j) 电梯准用证；3.3.4. 施工设计资料：a) 地质报告书；b) 全套设计图纸；c) 图纸会审记录；d) 设计变更通知单；e) 工程预算报告书；f) 重要的施工会议记录；g) 沉降观测记录；h) 其他可能影响将来管理的原始记录。3.3.5. 机电设备资料a) 机电设备出厂合格证；b) 机电设备

23、使用说明书(中文) ；c) 机电设备安装、调试报告；d) 设备保修卡、保修协议；3.3.6. 业主资料(适用时) 已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。4. 物业设备设施的接管验收4.1. 编制接管验收工作计划 各专业组按照接管计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、 消防设施、道路、管线等)进行现场查验，并填写相关记录；查验采用感观观察和使用、试验的方法 进行。4.2. 接管验收的内容包括4.2.1. 房屋本体的接管验收；4.2.2. 房屋清单与钥匙的接管验收；4.2.3. 公共配套设施的接管验收；5. 强电各系统查验方案5.1. 查验范围，包括但不限于项目范

24、围内的如下设备设施：5.1.1. 变配电室设备设施(包括：应急发电机系统设备、设施) 。5.1.2. 空调系统供电设备、设施。5.1.3. 给排水系统供电设备、设施。5.1.4. 楼宇自控系统供电设备、设施。5.1.5. 消防系统供电设备、设施。5.1.6. 安全防范系统供电设备、设施。5.1.7. 照明系统设备、设施。5.1.8. 办公用电系统设备、设施。5.1.9. 电梯系统供电设备、设施。5.2. 查验组织5.2.1. 系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。5.2.2. 各系统查验工作完成后， 由物业将存在问题进行汇总， 并分别报送各有关单位。 由施工单位对

25、存在的问题进行确认，由开发商组织开展完善与维修工作，完善、维修工作结束，由物业将整改情况 进行汇总并报送各有关单位。5.3. 图纸资料的查验5.3.1. 有关供电部门的图纸资料 :a) 高压供电方案批准书；b) 供用电协议书；c) 电费协议；d) 供电部门批准的设计施工图纸；e) 供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录；f) 高压电缆送电前的试验记录；g) 委托供电局代维协议；h) 电缆分界室设备及设计资料；i) 电气系统初步设计方案，说明书；j) 负荷控制协议；k) 安装工程项目标书；l) 订货合同书；m) 设备售后服务合同书；5.3.2. 电气设计图、竣工图及设计说明等图纸资料 : 包

26、括但不限于如下图纸。a) 供电系统图及线路路径图；b) 配电室平面布置图；c) 配电设备装配图；d) 配电设备电气原理接线图；e) 高压系统图；f) 低压系统图；g) 操作模拟板图；h) 设备安装图；i) 配电柜二次系统图；j) 动力平面图；k) 照明平面图；l) 用电设备布置图；m) 直流系统图；n) 隐蔽工程施工图；o) 电气设计变更、洽商记录；p) 应急发电机及相关设计资料；5.3.3. 设备厂家图纸资料 :a) 高压柜厂家接线图纸及使用说明书及开关调试记录；b) 配电室直流盘出厂试验记录接线图及使用说明书；c) 低压盘箱柜厂家接线图纸及设备说明书；d) 变压器出厂试验记录及使用说明书；

27、e) 电容器柜厂家接线图纸及设备说明书；f) 应急发电机使用说明相关图纸及受电设备厂家图纸；g) 接地装置测试记录；h) 变频器厂家说明书及调试记录；i) 电动机出厂试验记录及使用说明书；5.3.4. 变配电室送电后的运行情况记录 :a) 历史运行情况记录 ( 运行日志；事故及异常情况记录； )b) 总电量及电费转帐记录档案；c) 设备检修及故障记录；5.3.5. 技术资料a) 设备产品样本；b) 出厂合格证明，出厂精度，性能检验记录；c) 装箱单、附件明细表；d) 开箱查验单；e) 安装调试记录；f) 安装调试查验记录；g) 设备操作手册、使用说明书；h) 设备维修保养手册与维修工艺要求；i

28、) 备件图册；j) 安装洽商记录；k) 进口设备技术资料原件及翻译文本；l) 配电设备耐压试验记录；m) 辅助器材试验记录；5.3.6. 设备安装质量保证资料a) 变压器安装检查记录；b) 电气试验报告；c) 电动机传动调整；d) 避雷器试验报告；e) 电压互感器试验报告；f) 电流互感器试验报告；g) 开关试验报告，安装调整记录；h) 电力电缆试验报告；i) 保护装置整定记录；j) 绝缘电阻测试记录；k) 接地电阻测试记录；l) 电气隐蔽工程记录；m) 电缆施工检查记录；n) 成套开关柜安装检查记录；o) 计量仪表校正，精度检验记录；5.4. 设备、设施查验内容与要求5.4.1. 高压柜及直

29、流屏a) 检查设备规格是否符合设计图纸；b) 检查一次接线系统是否符合设计图纸；c) 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；d) 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；e) 分段安排停电 ;进行全面检查、清扫、紧固、查线；5.4.2. 变压器a) 检查名牌数据符合设计要求；b) 检查通风及温控系统工作正常；c) 组织停电全面检查紧固；5.4.3. 低压盘a) 检查设备规格是否符合设计图纸；b) 检查一次接线系统是否符合设计图纸；c) 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；d) 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；e) 分段安排停电 ;进行全面检查、清扫、紧固、查线；f) 填写低压配线供电

30、情况表；5.4.4. 地下电缆室a) 检查电缆敷设是否符合规范要求；b) 检查有无未封堵空洞；c) 检查有无渗漏、积水；d) 检查有无消防报警设施；5.4.5. 其他a) 检查专用工具、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全；b) 检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；c) 检查配电室消防报警是否灵敏；d) 照明及通风系统检查登录；5.4.6. 应急发电机系统a) 检查应急发电机是否符合设计要求；b) 发电机受电设备接线及性能了解、元器件核对、登录；c) 实际开机、对外供电及停机操作；检查实际运行油耗及供电性能是否符合用户要求；(运行30 分钟； )5.4.7. 公用动力设备供电系统 包括冷机供电、

31、空调供电、风机供电、水泵供电、电梯供电等；5.4.7.1. 各盘、箱、柜电源a) 主供电源在低压盘上开关编号；b) 备用电源在低压盘上开关编号；c) 电源互投的条件及有无优先； (作自投及复归检查； )d) 两路电源的电缆截面、路由及大约长度参数登录；5.4.7.2. 配电箱a) 接线系统是否符合设计；b) 二次接线是否符合厂家图纸；c) 各元器件设备规范、运行电流登录档案；d) 仪表、指示灯、控制切换开关、标识牌正常；5.4.7.3. 电动机a) 检查名牌数据符合设计要求；b) 运行声音正常、温度不高、振动不超标、电流正常；c) 外观、地线及接线部位检查；d) 电缆截面、路由及大约长度参数登

32、录；5.4.7.4. 变频器a) 检查名牌数据及接线系统符合设计要求；b) 控制和自动调节系统工作正常；c) 记录运行电流、频率正常变化范围；5.4.7.5. 设备成套供货配电柜a) 检查元器件及接线系统符合厂家说明书要求；b) 控制和自动调节系统工作正常；c) 记录运行电流范围；d) 各元器件设备规范登录档案；5.4.8. 公用区照明及动力供电系统5.4.8.1. 封闭母线 :a) 供电电源在低压盘上开关编号；b) 电源电缆截面、路由及大约长度参数登录；c) 插接箱数量设备规范、运行电流登录；d) 插接母线接头位置及数量登录；5.4.8.2. 电缆桥架 :a) 路由及电缆数量、走向是否符合设

33、计；b) 桥架吊架牢靠、接地线齐全；c) 电缆排列整齐、固定合理、公用区盖板齐全；5.4.8.3. 各盘、箱、柜电源a) 主供电源在低压盘上开关编号或来自其他盘、箱、柜；b) 备用电源在低压盘上开关编号或来自其他盘、箱、柜；c) 电源互投的条件及有无优先； (作自投及复归检查； )d) 电源的电缆截面、路由及大约长度参数登录；5.4.8.4. 照明配电箱及其他配电箱a) 检查接线系统、元器件符合设计要求；b) 运行情况正常、温度不高、电流正常；c) 二次接线是否符合厂家图纸；d) 外观、地线及接线部位检查；e) 各元器件设备规范、运行电流登录档案；f) 仪表、指示灯、控制切换开关、标识牌正常；

34、g) 供电范围区域记录；5.4.8.5. 各层配电小室a) 检查接线系统、配电箱设置符合设计要求；b) 登录室内配电箱清单；c) 登录有无串层供电情况；5.5. 电气系统注意事项5.5.1. 各个电气控制系统的原理图、接线图及线路的管线表要有一套完整的竣工图纸。a) 复杂的系统电气资料和说明书，保护电气设备的数据及设定值，有必要的设备应做模似保护 试验。b) 施工单位要讲明各个电气控制开关所控制的范围，在开关上标明用途，并实际操作运行，直 至正常工作。c) 查验人员要检查各系统的接线是否牢固，线号应清楚、齐全。d) 施工单位在实际施工中，难免由于设计不周，造成在施工中设备安装位置以及电气原理图

35、， 所采取的治商变更修改等，要和查验人员讲明，并在竣工图纸上标清注明，以便日后维护e) 有些特殊系统，由厂家随设备带来的专用工具、备品备件等，施工单位要移交清楚6. 电梯接管查验方案6.1. 查验范围 项目范围内的所有电、扶梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿箱、电梯井道、电 梯底坑等部位的机械装置和电气装置。6.2. 查验组织6.2.1. 成立电梯专业组，电梯组成员按电梯数量合理分工，按查验内容及方法进行详细检查。6.2.2. 查验人员将检查过程中发现的问题记录在相关电梯接管查验表中。6.2.3. 专业组负责人将电梯接管查验表中的问题汇总。6.2.4. 查验人员按专业组负责人的安排

36、跟踪、检查问题整改情况。6.3. 接管查验内容、要求及方法6.3.1. 资料查验 根据电梯运行的需要，需将以下技术资料、图纸交于物业公司。6.3.1.1. 制造企业应提供的资料和文件：a) 装箱单；b) 产品出厂合格证；c) 机房井道布置图；d) 电气原理图、接线图e) 使用维护说明书(应含电梯润滑汇总图表和电梯功能表) ；f) 动力电路和安全电路的电器线路示意图及符号说明；g) 电器接线图；h) 部件安装图；i) 安装说明书；j) 安全部件：门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器式实验报告结论副本，其中限速器与渐进式 安全钳还须有调试证书副本。6.3.1.2. 安装企业应提供的资料和文件：a) 安

37、装自检记录；b) 安装过程中事故记录与处理报告；c) 由电梯使用单位提出的经制造企业同意的变更设计的证明文件。d) 安全技术检验报告书e) 安全检验合格证(铜牌)f) 起重机械登记卡g) 开工申请表h) 土建布置图i) (限速器)型式试验报告结论副本j) 竣工图一套6.3.2. 设备查验 根据电梯设备的整体情况及现场情况，拟分几部分对电梯设备进行查验。6.4. 电梯机房6.4.1. 机房门窗、锁具应齐全、牢固，门上应有 “闲人免进 ”标识。6.4.2. 曳引轮、飞轮（惯性轮） 、限速器轮外侧面应漆成黄色，制动器手动松闸扳手应漆成红色，并 挂在易接近的墙上。6.4.3. 在曳引机盘车手轮、曳引轮

38、、限速器轮外应有明显标出轿厢升降方向的标志。6.4.4. 驱动主机、驱动主机底座与承重梁的安装应符合产品设计要求。645.轿厢空载时，曳引轮的垂直偏差 0; 5mm,导向轮端面与曳引轮端面的平行度偏差小于1mm。6.4.6. 限速器绳轮、钢带轮、导向轮安装必须牢固，转动灵活，其垂直度偏差小于 0； 5mm。6.4.7. 制动器动作应灵活，制动间隙调整应符合产品设计要求。6.4.8. 在电梯正常运行时，传动钢丝绳不应触及夹绳制动块，且不应有死弯及断丝现象。6.4.9. 曳引钢绳应在曳引机座上平面处用黄漆在钢绳四周作出平层标记。6.4.10. 钢丝绳孔四周应做保护台。6.5. 电梯井道6.5.1.

39、 井道壁应光滑平整，无影响电梯运行的异物。6.5.2. 井道内布线应符合规范要求。6.5.3. 导轨。导轨支架应安装牢固，位置正确;导轨垂直度、接头及相对内表面距离偏差应符合规范 要求。6.5.4. 钢丝绳。钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股、锈蚀、断丝现象;各钢丝绳张力相互差值不 大于 5。6.5.5. 补偿绳、限速绳、钢带、曳引轮、随行电缆及其它运动部件在运行中严禁与其它任何部位碰撞或摩擦。井道内的对重装置、轿厢地坎及门滑道的端部与井壁的安全距离严禁小于20mm。6.6. 电梯轿箱6.6.1. 轿厢地坎与各侧地坎间距偏差均严禁超过 30mm6.6.2. 每一轿厢地坎均需安装护脚板。6.6.

40、3. 开门刀与各层厅门地坎以及各层门开门装置的滚轮与轿厢地坎间的间隙均必须在510mm范围内。6.6.4. 轿厢牢固、洁净、无损伤。6.6.5. 导靴压力均匀、不倾斜。6.6.6. 门扇平整、洁净、无损伤。启闭轻快、平稳。中分式门关闭时上下部同时合拢，门缝一致。6.6.7. 安全钳楔块面与导轨侧面间隙应为 34mm；安全钳口与导轨顶面间隙不小于 3mm。6.6.8. 检查超载开关应在电梯额定载重量 110时动作。满载开关应在电梯额定载重量时动作。6.7. 电梯底坑6.7.1. 电梯底坑无积水。6.7.2. 对重越程距离应符合规范要求。6.7.3. 对重在底坑的安全栅栏的底部距底坑地面应为500

41、mm,安全栅栏的顶部距底坑地面1700mm；同一井道有多台电梯时，在底坑每台电梯间设护栅隔离。6.7.4. 缓冲器安装牢固，位置准确，表面平整；油压缓冲器油号符合要求，无渗油现象，并应设置在 缓冲器被压缩而未复位时使电梯不能运行的电气开关。6.8. 电气装置6.8.1. 各电器设备及部件的规格、型号、质量应符合有关要求，各种开关动作灵活可靠；控制柜、励 磁柜应有出厂合格证。6.8.2. 电气装置的附件构架、电线管、电线槽等非带电金属部分应涂防腐漆或镀锌，安装用的紧固螺 栓应有防松措施。6.8.3. 每台电梯的供电电源须专用开关单独供给。每台电梯分设动力开关和轿厢、井道照明开关。动 力开关具有切

42、断电梯正常使用情况下最大电流的能力。但动力开关不应切断下列供电电路：? 轿厢照明或通风? 轿顶电源插座? 机房和滑轮间照明? 机房内电源插座? 电梯井道照明6.9. 报警装置6.9.1. 同一机房有数台曳引机、应对曳引机、控制柜、电源开关、轿厢照明开关、井道照明开关、变 压器等设置配套编号标识，便于区分所对应的电梯。6.9.2. 电气设备的金属外壳（轿厢、线管等）必须有易于识别的良好接地，接地电阻不大于 46.93 用500兆欧表测量电气设备的绝缘强度，其绝缘电阻须大于1000 /v,并且阻值不得小于:6.9.4. 动力电路和电气安全装置电路： 0；5M6.9.5. 其它电路（控制、照明、信号

43、） : 0；25M6.9.6. 各种安全保护开关（缓速开关、限位开关等）的固定必须可靠，且不得采用焊接。6.9.7. 在下列情况下，安全开关必须可靠动作，电梯立即停止运行:? 选层器钢带松弛或张紧轮下落大于 50mm。? 限速器夹住钢绳，轿厢上安全拉杆动作时。? 电梯超速达到限速器动作速度的 95时。? 电梯超过额定载重量的 10时。? 任一厅门、轿门未关闭或锁紧时。a）各开关、按钮（急停、检修、程序转换）及各安全装置（极限、限位、缓速、安全触板、光电 保护、关门力保护）动作必须灵活可靠。6.10. 试运转6 . 1 0 . 1 .试运转前应按下列要求进行检查:a）机房温度应保持在 5 到 4

44、0 度之间，在 25 度时环境相对温度不应大于 85%。b）机械和电气设备的安装，应具备调整试车条件。c）电气设备外露导电部分的保护线连接应符合相关的规定。d）电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。e）曳引机电动机过流、短路等保护装置的整定值应符合设计要求。f）继电器、接触器动作应正确可靠，接点接触应良好。g）电气设备导体间及导体与地间的绝缘电阻值应符合下列规定:? 动力设备和安全装置电路应不小于 0；5 兆欧。? 低电压控制回路不应小于 0；25 兆欧。h）电气安全保护装置的安装与调整应符合相关标准的规定。i）检修速度调试运行应符合下列规定：?掣动器的调整要求。?掣动器闸瓦在制动时应与掣动轮接

45、触严密，松闸时与掣动轮应无磨擦，且间隙的?平均值应不大于0； 7毫米。j）检修速度不应大于0； 63m/s。k）自动门运行应平稳、无撞击。l）平衡系数应接近额定速度，且不应超过额定速度的5%。（加速段和减速段除外。）6.102额定速度调试运行应符合下列要求：a）轿厢内置入平衡负载，单层、多层上下运行，反复调整，升至额定速度，起动、运行、减速应 舒适可靠，平衡准确。b）调整上、下端站的换速、限位和极限开关，使其位置正确，功能可靠。c）空载、半截和满载试验应符合设计要求。6.10.3. 运转试验应符合下列要求：a）运转功能应符合设计要求，指令、召唤、选层定向、程序转换、起动运行、截车、减速、平层

46、等装置功能正确可靠，声光信号显示清晰正确。b）调整上、下端站的换速、限位和极限开关，使其位置正确，功能可靠。6.10.4. 空载、半截和满载试验应符合下列要求：a）在通电持续率为40%的情况下，往返升降各2h。b）电梯运行应无故障，起动应无明显的冲击，停层应准确平稳。c）制动器运作应可靠。d）制动器线圈升温不应超过 60摄氏度。减速机油的温升不应超过 60摄氏度，且温度不得超过 85摄氏度。6.10.5. 超载试验应符合下列要求：a）应在轿厢内置入110%的额定负载，在通电持续率为 40%的情况下，往返运行0; 5h。b）电梯应安全可靠地起动、运行。c）减速机、曳引电动机应工作正常，制动器运作

47、应可靠。6.10.6. 平层准确度应符合下表的规定：平层准确度电梯类别额定速度/（m/s）平层准确度/mm交直流调速V2; 00 15交直流调速 2; 50 106.10.7. 技术性能测试应符合下列规定：a）电梯的加速度和减速度的最大值不应超过1; 5m/s2。b）乘客电梯在运行中，水平方向的振动加速度不应大于0; 15m/s2，额定速度大于2m/s电梯,平均加速度和平均减速度不应小于 0; 7m/s2c）乘客电梯在在运行中的总噪声应符合下列规定：机房噪声不应大于80dBo轿厢内噪声不应大于 55dB。 开关门过程中噪声不应大于 65dB。6.11. 自动扶梯设备查验6.11.1. 自动扶梯

48、、自动人行道必须自动停止运行，且第 4 款至第 11 款情况下的开关断开的动作必须 通过安全触电或安全电路来完成。a) 无控制电压；b) 电路接地的故障；c) 过载；d) 控制装置在超速和运行方向非操纵逆转下动作；e) 附加制动器(如果有)动作；f) 直接驱动梯级、踏板或胶带的部件(如链条或齿条)断裂或过分伸长；g) 驱动装置与转向装置之间的距离缩短；h) 梯级、踏板或胶带进入梳齿板处有异物夹住，且产生损坏、踏板或胶带支撑结构；i) 无中间出口的连续安装的多台自动扶梯、自动人行道中的一台停止运行；j) 扶手带入口保护装置动作；k) 梯级或踏板下陷。6.11.2. 应测量不同回路导线对地的绝缘电

49、阻。测量时， 电子元件应断开。导体之间和导体对地之间的 绝缘电阻应大于1000Q /V，且其值必须大于：a) 动力电路和电气安全装置电路 0; 5MQ;b) 其他电路(控制、照明、信号等) 0； 25MQ。6.11.3. 整机安装检查应符合下列规定：a) 梯级、踏板、胶带的楞齿及梳齿板应完整、光滑；b) 在自动扶梯、自动人行道入口处应设置使用须知的标牌；c) 内盖板、外盖板、围裙板、扶手支架、扶手导轨、护壁板接缝应平整。接缝处的凸台不应大于0； 5MM；d) 梳齿板梳齿与踏板面齿槽的啮合深度不应大于 6MM；e) 梳齿板梳齿与踏板面齿槽的间隙不应小于 4MM；f) 围裙板与梯级、踏板或胶带任何

50、一侧的水平间隙不应大于 4MM两边的间隙之和不应大于7MM 当自动人行道的围裙板设置在踏板或胶带之上时，踏板表面与围裙板下端之间的垂直间隙不应大于4MM当踏板或胶带有横向摆动时，踏板或胶带的侧边与围裙板垂直投影之间不得产生间隙。g) 梯级间或踏板间的间隙在工作区段内的任何位置， 从踏面测得的两个相邻梯级或两个相邻踏板 之间的间隙不应大于6MM在自动人行道过渡曲线区段，踏板的前缘和相邻踏板的后缘啮合，其间隙 不应大于 8MM；h) 护壁板之间的空隙不应大于 4MM。6.11.4. 性能试验应符合下列规定：a) 在额定频率和额定电压下， 梯级、踏板或胶带沿运行方向空载是的速度与额定速度之间的允许

51、偏差为 5%；b) 扶手带的运行速度相对梯级、踏板或胶带的速度允许偏差为0+2%。6.11.5 自动扶梯制动试验应符合下列规定:a）自动扶梯、自动人行道应进行空载制动试验，制停距离应符合表1的规定。b）自动扶梯应进行有载制动载荷的制停距离试验（除非制停距离可以通过其他方法检验），制动载荷应符合表2规定，制停距离应符合表1的规定；对自动人行道，制造商应提供按载有表 2规定的 制动载荷计算的制停距离，且制停距离应符合表 1的规表1制停距离额定速度自动扶梯制停距离范围(m/s)（m0； 50； 201； 000； 650； 301； 300； 750； 351； 500； 90注：若速度在上述数值之

52、间，制停距离用插入法计算。制停距离应从电气制动装置动作开始测量。表2制动载荷梯级、踏板或胶带的名义宽度自动扶梯每个梯级上的载荷(M)(kg)z 0； 6600； 6z 0； 8900； 8zW 1 ； 1120注：自动扶梯受载的体积数量由提升高度除以最大可见梯级踢板高度求得，在试验时允许将总制动载荷分布在所求得的2/3的梯级上；6.11.6. 电气装置还应符合下列规定：主电源开关不应切断电源插座、检修和维护所必需的照明电源。6.11.7. 观感检查应符合下列规定：a）上行和下行自动扶梯、自动人行道，梯级、踏板或胶带与围裙板之间应无刮碰现象（梯级、踏 板或胶带上的导向部分与围裙板接触除外），扶手

53、带外表面应无刮痕。b）对梯级（踏板或胶带）、梳齿板、扶手带、护壁板、围裙板、内外盖板、前沿板及活动盖板等部位的外表应进行清理7. 消防系统查验方案7.1. 查验范围7.1.1. 火灾自动报警装置（包括各种火灾探测器； 手动报警按钮；区域报警控制器和集中报警控制器） ；7.1.2. 防火卷帘门控制装置（包括现场开启、联合开启、远程启动、紧急制动） ；7.1.3. 通风空调，防烟排烟及电动防火阀等消防控制装置（手动/联动）；7.1.4. 灭火系统控制装置（包括消防泵、喷淋泵、加压泵等灭火系统的控制装置） ；7.1.5. 火灾事故广播、消防通讯、消防电源、消防电梯的控制装置；7.1.6. 火灾事故照明及疏散指示灯；7.2. 查验组织7.2.1. 系统接管查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。7.2.2. 检测需由开发商项目技术负责人组织施工单位有关专业的技术、质量负责人和物业公司专业 人员共同组成检测小组，对各系统实施系