乡村旅游点状供地模式探讨

1、Word参考资料，下载后可编辑乡村旅游点状供地模式探讨 摘要:为解决制约乡村振兴的土地资源问题，_省探究出了具有地域特色的“点状布局”的“坡地村镇”试点。在制度上，解决了项目建设用地规划、项目建设布局、土地流转程序、个体项目开发、产权登记等方面的问题;在实践中，也充分发挥了拓展城乡建设用地空间、拉动乡村地区经济开展、深挖乡村旅游资源、引导乡村旅游可持续开展的作用。 关键词:乡村旅游；点状供地；“坡地村镇”；乡村振兴 20_年_院关于实施乡村振兴战略的意见中，乡村旅游作为实现乡村振兴战略的重要举措写入_一号文件。开展乡村旅游是实施乡村振兴战略、实现旅游富民惠民的重要内容，而_乡村旅游，首要问题是

2、怎样打破土地资源的桎梏。土地管理法中提到的建设用地“转征并行”这一供地方法一直制约着乡村大规模文旅项目的建设。针对乡村的休闲项目，各地目前多采纳整片式供地模式。在_供地指标紧张的大环境下，这种供地方式占地面积大，容积率低，并且还存在农转用、占卜平衡指标的问题，显然影响了资本下乡的积极性，增加了文旅项目的开发本钱和难度。另外，土地资源是农民生产生活的最根本保障，开展乡村旅游，合法合规的流转乡村旅游用地，必须最大限度保障农民的土地权益，这也是乡村振兴战略的根本要义。怎样有效解决土地流转中的法律问题，保障_、开发商、农民三方的利益，提升旅游投资者与当地农民积极性，最终推动乡村旅游健康开展，各地_结合

3、当地实际情况不断探究，“点状供地”模式应运而生。 一、“点状供地”模式在浙江的制度探究 相对于“片状供地”而言，“点状供地”模式显然更具有优越性。其优越性主要表现在“点状供地”把项目用地的区域分成了两局部，一局部生态保存用地，另一局部为永久性建设用地。对于永久性用地供地采纳“建多少供少”地方法法，余下的局部土地可以通过托管、租赁等方法提供应项目业主使用。简单点来说就是存在一片土地，用带状甚至于散点模式提供应建设商，用了多少就算多少容积率，假如需要用到规划范围外的土地，就需要通过租赁的方式来获得使用权。于20_年6月28日的全国性文件关于推动乡村产业振兴的指导意见中首次也是唯一一次提到了“点状供

4、地”这种供地模式。在文件出台之前，不同的省市包括_省、_省、_省、_省、_省等等公布了相对应的政策法规。其中，_省立足本省资源禀赋领先探究，提出了生态“坡地村镇”建设，旨在为开展区域经济、推动农旅融合、助力乡村振兴提供实践样本。_省针对“坡地村镇”的建设，在20_年6月了关于做好低丘缓坡开发利用推进生态“坡地村镇”建设的若干意见，提出对“坡地村镇”实行“点状布局”的方法。1.在项目建设用地规划上，实行“多规合一、精准用地”的模式。做好各方面的规划衔接工作是解决项目能不能落地这一重要的问题的前提条件。其中主要包括水土保持总体规划、林地爱护利用规划、土地利用总体规划与城乡规划这几个方面。要参考土地

5、利用总体规划，进一步完善、实施试点项目建设用地的规划空间，满足“依山而建、依势而就”的要求，并且实现试点项目建设用地布局和空间的“多规合一”。2.在项目建设布局上，实行“点状布局、垂直开发”的模式。依山顺势、间距合理、分布均匀、错落有致、间距适宜等条件是项目内建设用地布局要求的。在爱护自然生态环境的情况下，这也是最符合高端休闲项目落地的模式。3.在土地流转程序上，实行“征转别离、分类管理”的模式。对于_省试点项目区域内建设占用土地，需要严格遵循“用多少、征多少、建多少、转多少”的根本原则，按建设用地进行管理，依照程序办理农用地转用以及土地征收等一系列的手续;林地、草地等生态保存用地，需要在办理

6、征收手续之后，仍然按照原土地用途管理使用，以便于加快建设用地的有效供应。4.在个体项目开发上，实行“点面结合、差异供地”的模式。针对不同的个体项目，具体问题具体分析。一是对实施点状布局单体开发的项目地块，按地块独立供地;二是点状布局整体开发的项目地块，采取多个单体组合开发供地的模式。同时，对于生态保存用地可以以租赁方式供应，而符合划拨用地要求的，也不排除采纳划拨方式供应。5.在产权登记上，实行“以宗确权，一证多宗”的模式。项目区可能采取单独或组合方式供地。单独供地，就以地块为宗地确权发证;各地块组合供地的，就需要以各地块为宗地来确权登记，当然，因为每一块用地的用途可能不同，针对这种情况，可以在

7、核实后发放多宗地一本证书或者也可以是单宗地的一本证书。 二、“点状供地”模式在浙江的实践探究 长期以来，地理原因导致的空间开展缺乏，严峻困扰着_省乡村旅游的开展。_省的陆域面积仅占全国的1.1%，且其中有74.6%是山地和丘陵地形。另一方面，据统计，在26万hm2可开发利用的低丘缓坡资源中，有超过13万hm2可以作为建设用地使用。这样看来，对于低丘缓坡的开发和利用是解决空间开展缺乏的有效途径，既可以减少对平原上优质耕地的占用，降低耕占补地平衡衡压力，还可以优化人居环境科学地利用用村镇土地的空间格局，从而保证了乡村城镇的经济开展，实现了“爱护耕地、爱护生态、保障开展”的目标。_省在20_年就开始

8、积极探究“坡地村镇”的项目，在一些低丘缓坡地区推进“点状供地”的供地模式，在“两山理论”指导下，不断开展以养生养老、旅游休闲等新业态为漂亮村镇。实践证明，“坡地村镇”的建设不仅仅激发了乡村产业振兴，还推进了农村的产业融合，城乡的融合开展。生态“坡地村镇”试点在全国产生了良好的示范价值，是“根植于中国乡村振兴的地方实践”。 （一）“点状供地”模式在浙江的成功经验 1.高效用地，拓展城乡建设用地空间。从20_年到2020年，_省的“坡地村镇”试点政策节约的建设用地指标到达了2万亩，共孕育出129个项目，其中14个重点项目已成功运营并通过了省级验收。“坡地村镇”探究出了既能爱护耕地，又能推动生态振兴

9、的有效路径。在试点区建成落地了一批“房在林中、园在山中”的漂亮的生态型村镇和农旅度假项目。20_年，_镇以包含国际帐篷露营基地在内的3个旅游投资项目作为一个整体，申请并获得全省首批33个“坡地村镇”试点项目之一。项目力求最大化地防止对周边生态林地的占用，确保不会产生不必要的土地白费，严格遵循点状布局的方法，合理规划，按照审批后的供地面积等量开发，对未作为建设用地开发的地块作为生态保存用地。依据传统的“片状供地”模式，该项目的用地面积将到达1200多亩，而乘着“点状供地”的东风，该项目实际用地仅仅只有21亩，最大程度上节约了用地指标。再以项目面积215亩的建德乌石滩区域春江开元芳_乡村度假酒店为

10、例，其实际建设面积也仅仅为项目面积的四分之一，其余均为生态保存用地，采纳租赁的形式使用。“点状供地、垂直开发”这一方式在浙江德清莫干山裸心堡项目中也发挥了拓展项目建设用地空间得到作用。项目仅仅新增12亩地建设用地，其余的全部由当地村民的农房改变而形成。200多亩的山地，都是从当地村民手中流转所得，大大节约了建设用地的指标。以上典型案例，充分利用园地、林地以及未利用地，点状开发、依山就势，最大限度地拓展城乡建设用地的空间，不仅减少了平原优质耕地的白费，而且还提高了建设用地的有效供应，缓解了区域内耕地占补平衡指标的压力。2.招商引资，拉动乡村地区经济开展。囿于高昂的土地本钱，复杂的审批流程，资本下

11、乡一直困难重重。而_省最新公布的生态“坡地村镇”建设典型项目，投资额从0.38亿元到7.67亿元不等，不难看出投资方对乡村文旅项目表现出的热情。自20_年以来，_市积极响应建设“坡地村镇”的号召，在极短时间内，_市共开展了8个试点建设项目，其中更是有4个项目成为省级典型案例，开发了近5000多亩土地，吸纳50多亿投资资金，走出了一条农民增收、农业增效、农村开展的乡村振兴新路子。其中，_市_区的特色项目“慧心谷”是最具代表性的“坡地村镇”建设项目之一。由于_镇位居乡村，境内七山一水两分田，开发本钱过高使得其早期尝试的旅游项目结果均不够理想。自_市引进“坡地村镇”试点项目以来，_镇摆脱了以往难招商

12、、难开展、难富裕的困境，在17个月的时间里把握机遇，将“慧心谷”项目打造成为总投资5.1亿人民币的独立式度假酒店项目。保守估量，_市在此项目的建设过程中带动了当地一般工人的经济收入高达2000万，在征收土地的过程中为当地农民带来了1500多万的经济收入。此外，生态旅游村建设的成功也留住了当地大量的青年劳动力，甚至让许多在大城市打拼的青壮年也回到自己家乡创业。3.因地制宜，深挖乡村旅游资源。长时间来，开展理念落后、经济根底薄弱、人才支撑缺乏、技术条件差等原因导致乡村旅游与城市旅游差距较大，从而白费了许多丰富的乡村旅游资源，如民俗文化、美食文化、建筑文化、非物质文化遗产等。同时，单一的产业结构，同

13、质化的旅游产品制约着乡村旅游的开展，资源白费现象屡次出现，投诉率也不断上升，不利于当地旅游品牌的建设。“点状供地”模式的运用，将大量的专业人才，先进的管理团队引进农村，乡村旅游、养生养老、休闲度假等新开展模式应运而生，实现了传统特色农业的产业升级，有利于将农业、旅游业和文化产业进行有机结合。融创莫干溪谷项目位于_市_县_镇，是融创中国东_区域集团以文化、农耕、田园综合体为特色的文旅主题小镇。项目占地面积约4000亩，仅有20%进行工程建设，其余局部均维持了原有生态，在竹林、茶园花海、农田和水域的根底之上建设了旅店、博物园等休闲度假场所。将农业生产作为开展根底，旅游项目与之结合，催生出农产品手工

14、作坊、自然教育、农事体验、休闲观光、线上线下农副品销售为一体的一二三产业联动开展模式。一方面，将第一产业与第三产业进行结合，利用农民本身的从事农事的经验优势，进行生态化种植与养殖，开展有机农业，对农产品进行加工出售，出售有机农产品。另一方面，提高了农村就业率，据了解，现在项目中的从业人员90%以上都是郭肇村村民，负责的工作包括客服、接待、保洁等，开发者为项目的运营管理方，主要承当的是运营，培训，管理方面的工作。4.反哺社区，引导乡村旅游可持续开展。当地优美的自然环境以及悠闲的生活方式是当前乡村旅游所依托的主要资源。但随着游客数量的不断增加，极易对当地环境造成不良影响。住宿和餐饮是民宿收入的主要

15、来源，这就导致了污水排放量和碳排放量的增加。从_县环保局公布的数据可知，莫干山区域的平均负氧离子浓度从20_年到20_年下降了约7%，生活污水排放量也在三年时间里增长了两倍。与此同时，某些项目在对坡地的开发建设上违反自然开展规律，造成了植被破坏、水土流失。长此以往，不但会造成生态的破坏，也不利于当地旅游业的持续开展。基于“坡地村镇”政策“爱护优先，统筹推进”的根本原则，_县莫干山裸心堡度假村项目在“坡地村镇”试点政策的关心下对在战火中倒塌的绿荫别墅进行了修复，而修复中所使用的材料全部是节能、无污染的环保型建筑材料，还对旧建筑的材料进行了回收利用，最大程度上缩小对环境的影响。在布局上，最大程度爱

16、护原生态景观，降低对原有生态的影响。在规划统筹方面，进行低密度、小规模、点状建设，将建筑与自然景观进行融合。并且在根底施工上尽量使用人工挖掘，最大程度上减少对环境的损害。在调研访谈中，一位当地的民宿从业者说道:“作为最早一批的农家乐经营者，见证了农家乐兴衰的全过程。但在裸心堡的工作经历，让她明白了提升质量，提高品质，追求特色的重要性，同时生态爱护也是十分重要的”。在潜移默化中，当地经营者也形成了爱护环境的观念，带动了整个地区旅游的良性可持续开展。 （二）“点状供地”模式推进过程中的瓶颈 1.生态保存用地租赁期限与建设用地出让年限不匹配。依附低丘缓坡、山林等生态资源而建是“坡地村镇”点状供地项目

17、的主要特点。针对我省对土地“只征不转”的原则，不能改变土地用途，所以，在建设中，通常是采取租赁方式，使投资方获得项目内生态保存用地经营使用权。但依据农村土地承包法的规定，耕地的租赁期为30年，草地的租赁期为30年至50年，林地的租赁期为30年至70年。而建设用地上所建房屋产权为40年，生态保存用地租赁期限与建设用地出让年限可能存在不一致的情形，这就影响着项目整体功能的长期实现，可能会出现因产权期限不一而引发的问题。2.不同类型土地资源的爱护性开发问题。_省“坡地村镇”项目主要针对的是低丘缓坡地开发利用，土地管理法森林法草原法水土保持法等法律法规都提到了关于爱护性开发的问题，严禁对25度以上的坡

18、地进行开发。对低丘缓坡进行综合性开发，减少占用耕地，增加建设用地。但与此同时，生态保存用地中的林地、荒草地及未利用地等资源的爱护性开发也很重要。依照我国森林法的规定，也应该尽量少占或者不占林地草地。因此怎样在保证项目落地有足够的建设用地，又不占用耕地和林草地的行政指标，是目前政策执行中的待解之题。3.操纵性详细规划指标的不确定性。传统块状供地项目对操纵性详细规划有明确精准的要求，通过对用地的容积率、绿地率、地块高程等指标的条件设置，确保用地出让后的建设管控。但目前“点状供地”模式所涉及资金量大，建设要求高，往往需要先确定好投资意向，才启动规划流程，因此，各项操纵指标主要依靠于项目前期的规划，其

19、指标具有较大不确定性，怎样建立一套科学的前置审核审批流程，还需要不断的摸索。 三、乡村旅游“点状供地”模式的温州思考 （一）_市乡村旅游“点状供地”模式开展现状 20_年_省开展低丘缓坡“坡地村镇”建设用地的试点工作以来，_市_及各地积极出台相关法律法规支持乡村旅游创新用地，加快推进“点状供地”。20_年_市委出台进一步加快现代服务业高质量开展的若干政策意见，对旅游产业加强爱护，供地采取划拨方式，对一些用途单一的建设用地进行规划;用途多样且具有经营性用途的，主要用招标拍卖挂牌方式。对乡村旅游建设重点支持，提高乡村旅游建设用地占国有土地比重。各地区也积极出台相关政策措施，_市于20_年出台_市重大旅游项目用地管理方法，不断变更创新项目审批流程以及管理内容，保障旅游用