西安公寓市场研究报告

1、西安公寓市场研究报告皇马策略支持中心2013-04商务公寓的定义商务公寓定义：商务公寓的前身叫商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，SCHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。v 商业用地，50年产权；v 可以进行工商注册；v 物管费较写字楼低；v 单位面积较小；v 每户设卫生间；v 优越地段和交通条件 ；v 形象较高，接近写字楼的外立面；v 具居住功能，可商可住v 装修标准略低于写字楼；实质：小面积商务办公空间！商务公寓特点深圳深圳金中环金中环经典公寓案例分析概况概况地处北京

2、商业休闲中心，朝阳公园美景尽收眼底总建筑面积32万平米， 其中棕榈泉万豪行政公寓44000平方米行政公寓位于8号和11号楼，共224套酒店服务式公寓套房北京服务式公寓案例万豪棕榈泉行政公寓景观特色景观特色北京服务式公寓案例万豪棕榈泉行政公寓建筑特色新加坡DP建筑设计事物所担当建筑设计外立面是现代风格，线条简单、清晰、摩登，以浅色石材为主底部入口以及下面几层线条用豪华和古典的做法，顶部将现代和古典豪华的精神融合到一起，形成了丰富而具有气质的天际线 新古典主义手法塑造出物业的尊贵感新古典主义手法塑造出物业的尊贵感 富有特色的建筑细部体现了物业的高档性富有特色的建筑细部体现了物业的高档性北京服务式公

3、寓案例万豪棕榈泉行政公寓户型设计1房：125平方米；2房：176-178平米；3房：245-286平米 共224套；1房约占25%；2房约占45%；三房约占30% 户型的梯度化满足不同客户的需求；户型的梯度化满足不同客户的需求； 所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台/ /转角窗，明显的居家风格。转角窗，明显的居家风格。北京服务式公寓案例万豪棕榈泉行政公寓户型设计 1房2个卫生间，2房2个卫生间，3房3个卫生间 2房与3房的主卫均为四件套；1房的主卫三件套，设浴缸 卫生间主客分离，明显趋于卫生间主客分离，明显趋于“居

4、家居家”型设计；型设计； 考虑到国际商务人士的需求，主卫的配置方面均配置了浴缸。考虑到国际商务人士的需求，主卫的配置方面均配置了浴缸。北京服务式公寓案例万豪棕榈泉行政公寓户型设计户型设计北京服务式公寓案例万豪棕榈泉行政公寓室内装修室内装修全装修，带家具浴室设施： 各式各样浴室设施、吹风机、同时设有淋浴间及浴缸客房设施：空调、闹钟 、饮水机 、免费自助咖啡或茶冲调设施、可提供婴儿床、电源适配器、中央空调系统、国际电视频道、熨斗及熨衣板、睡枕：羽绒/羽毛、折叠床、保险箱、洗衣机及干衣机、 CD播放机厨房设施：洗碗机、微波炉 、冰箱、电饭锅、备设精美桌椅、烤面包器、电烤炉、净水系统商务设施：位于办公

5、桌的电源插座、双电压电源插座、免提电话机、语音留言信箱、2条电话线、一台传真机、宽带因特网接入开关SIEMENS；厨具GE；水槽FRANKE 室内装修采用国际知名品牌室内装修采用国际知名品牌 设施齐全，拎包即可入住设施齐全，拎包即可入住北京服务式公寓案例万豪棕榈泉行政公寓1、凭借突破市场水平的产品品质以及“中央公园区”的区域价值，全面超越市场价格水平，实现北京经典豪宅传奇2、建筑设计出自名师，整个建筑将古典精神融入现代风格，华贵而尊荣陈世民、雅科本建筑师事务所陈青松、新加坡DP公司。u整个建筑设计现代感强建筑设计现代感强，华贵而尊荣。u建筑外立面线条简单、清晰、摩登建筑外立面线条简单、清晰、摩

6、登。3、聘请著名设计公司，打造大规模震撼主题式园林（贝尔高林）4、以最高端内部配套打造中国最顶级的私家会所 棕榈泉国际俱乐部，彰显身份感和尊贵感5、棕榈泉生活广场设计时尚而高档，并引入精挑细选的高档业态，营造一种“购物，是回家的开始”氛围6、两栋由万豪管理的酒店式公寓是北京市场最高档的酒店式服务公寓，提升了项目价值成功因素集超豪华五星级酒店、高级服务式公寓和商业裙房为一体的多功能综集超豪华五星级酒店、高级服务式公寓和商业裙房为一体的多功能综合物业。合物业。高约高约281281米，米，0606年以前为浦西第一高楼。年以前为浦西第一高楼。上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例上海万豪明天广场上海万豪

7、明天广场总建总建筑面筑面积积1212万平万平方米方米地下车库及设备层（地下1-3层）60F为行政书房。商业办公用房（1-4层及裙房地下1层）JW万豪酒店（5-6层）JW万豪酒店（38-59层）万豪行政公寓（7-36层）上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例上海万豪明天广场上海万豪明天广场户型设计户型设计酒店与公寓的户型寻求差异化！酒店与公寓的户型寻求差异化！上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例上海万豪明天广场上海万豪明天广场客户：酒店设计与国际接轨，针对海外市场和国际客人。客户：酒店设计与国际接轨，针对海外市场和国际客人。价格：公寓租金约为价格：公寓租金约为3737美元美元/ /月月/ /平方米

8、。平方米。上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例上海万豪明天广场上海万豪明天广场业主方承担投资、还贷和其他财务风险，享有知情权、监督权、决策权;美国万豪国际集团作为管理方，履行其经营管理职责并确保其公司的声誉及相应经济利益，享有充分的营运权、管理权。物业管理物业管理上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例上海万豪明天广场上海万豪明天广场概述概述 港汇广场包括港汇广场购物中心、港汇中心写字楼及港汇广场服务式公寓三个高档商业物业项目。其独特的造型成为上海市的一个地标性建筑。 总面积40万平方米 建筑高225米（51层） 地下停车位：近1,400个户型的梯度化、配套的完善性户型的梯度化、配套的完善性上海服

9、务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场区位条件区位条件 位于徐家汇商业中心，地处华山路、虹桥路等多条交通主干道及地铁的交汇处。 驱车20分钟可至虹桥国际机场、50分钟可达浦东国际机场，5分钟车程至延安路或内环线高架。 时尚的百货购物中心、餐厅及娱乐设施等近在咫尺。 上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场 包括港汇花园一座（RT1）、二座（RT2）及港汇服务式公寓（SA）三栋建筑。 总建筑面积达8.5万平方米，拥有635套单元可供出租。 其中港汇花园一座、二座共别设有526套单元，港汇服务式公寓设有99套单元。 规模规模上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场

10、港汇服务式公寓的房型设计有1房1厅、1房2厅、2房2厅、3房2厅，面积由50平方米至156平方米可供选择，房型的面积分布如下： 1房1厅：50平方米1房2厅：70-90平方米2房2厅：120-150平方米3房2厅：120-156平方米 户型户型上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场 1房1厅：50平方米户型户型上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场 2房2厅：120-150平方米户型户型上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场 3房2厅：120-156平方米 户型户型上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场 客厅、厨房宽敞明亮，室内格局方正，

11、部分单元配有超大卧室及榻榻米。房型的面积分布如下： 1房2厅：89-130平方米 2房2厅：108-127平方米 140-148平方米 3房2厅：140-148平方米 港汇花园户型港汇花园户型上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场 高档装修、全配置。 客厅、卧室配置有家具、沙发、约克空调、液晶电视机、DVD、音响、保险箱等设施； 厨房配置有意大利名牌电冰箱、电热灶、微波炉、洗衣机（有烘干功能）及高档厨房用具等设施。 卫生间配置有全套卫生用品，宽大的露台配置户外桌椅装修标准装修标准上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场 公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层，室内

12、面积达4000平方米及超大屋顶活动场所。 室内设施包括：健身中心（健身房、体操房、桑拿房等） 模拟高尔夫练习室 棋牌室 桌球室 视听室 电脑游戏室 阅览室 工艺教室 多功能厅 红酒雪茄房 酒吧 商务中心 儿童游戏室配套配套室外设施包括：屋顶游泳池 网球场及花园上海服务式公寓案例上海服务式公寓案例港汇广场港汇广场公寓。IN西安北郊西郊高新东郊城内南郊西安目前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性，西安目前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性，但公寓仍然以高新、城南及其辐射带内供应集中

13、。但公寓仍然以高新、城南及其辐射带内供应集中。公寓市场六大板块解析城南区公寓项目列表小结：该区域公寓项目以30-70小户型、精装交房，均价12000元/，低绿化率为主。城内典型公寓项目概况城内典型公寓项目概况高新区公寓项目列表小结：该区域公寓项目以30-70小户型、毛坯交房，均价7600元/，高绿化率为主。其他区公寓项目列表小结：其他区域以其地段、区位的不同价格亦有所不同，但产品仍以30-70小户型为主。公寓户型面积分布在30130之间，以3050的一室户型为主，其次二房的面积在70-95 居多。户型面积小结MAX未来总面积：约11.5亩；总建筑面积： 56000平方米；容积率：7.3；绿化率

14、：35%；车位配比1：0.5；住宅总户数：580户建筑形态：项目以精装修公寓、办公、商业为一体的智控社区楼层状况：2栋30层及5层商业组成地址：未央大道与凤城五路交汇处销售均价：7300-7800元/平米（2000元精装修）地铁物业、周边配套齐全，紧邻世纪金花、沃尔玛、西安中学等、交通便利，南邻地铁二号线；升值潜力，宜居、投资。智能化社区：节能净水、隔热降噪、富氧新风、智能安防智能化社区西安公寓案例分析四大科技系统定义高端社区MAX未来户型特点：落地飘窗设计、独特的转角式客厅以39-52平一房为绝对主力户型MAX未来莱安逸境总面积：150000平方米；总建筑面积： 40000平方米；容积率3.

15、6；绿化率：39%；车位配比1：0.4；住宅总户数：1800户建筑风格：现代楼层状况：6栋33层地址：高新区唐延路一号销售均价：9500元/平米（2000元精装修）精装酒店式公寓、恒温有氧泳池、健身会所、内庭台地水景园林景观、下沉广场、500米线性主题商业街、架空层泛会所，钢琴键式的外立面设计；配套化社区交通核、公园核、豪宅核、都市核、事业核西安公寓案例分析项目自身风格化配套功能架空层泛会所下沉式广场500米线性主题商业街住宅区自动扶梯出入系统钢琴键式里面设计莱安逸境户型特点：景观阳台，落地飘窗、空中花园、双层高露台、270度转角飘窗、面积赠送精装一房，60-70小两房公寓占多数莱安逸境地段优

16、势配套稀缺交房标准项目规模户型配比客户群体销售形式销售价格大部分公寓所在区域均属繁华闹市区,主要集中在城市中心位置和 办公聚集区;大部分公寓的精致服务配套都并不存在,只是保障有最基本的公共需求,绿化(10%)园林等景观设施更是少之甚少.与真正国际公寓的出租形式相比,西安的公寓均以销售形式推出.大部分高档的所谓公寓还是以精装修为交房标准,大众也比较接受.西安公寓产品分析小结 西安市场上的公寓基本都是小体量的开发，占地面积很小，主要以一栋到两栋为主；公寓主要以小户型为主，基本区间都在25-70之间，也会配有部分大中户型，但所占比例很小；公寓基本上都是以年轻人（24-38岁）为购买主力军，年龄段没有住宅（25-60岁）哪么广泛；悲哀的是本在大众心中价格应该昂贵的公寓却与住宅价格相当.n目前西安公寓产品的产品线和户型的主流已经基本确定，40-60平米产品销售良好，30平米以下，60平米以上产品多为补充配置；n品质有限，形象落后