房地产业融资问题现状浅析（完整版）

1、房地产业融资问题现状浅析 (1)【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。 这里既有房地产金融市场不兴旺和宏观调控政策的影响， 也有企业自 身的原因。 笔者根据本单位的实际经历， 提出国房地产企业应利用海 外资金长期看好国房地产业的良机， 积极与海外资金合作； 同时不断 提升自身管理能力， 提高资金管理效率， 加快开发建立过程中的资金 周转，较小的资金流量推动较大的房地产工程的运转， 从根本上降低 融资需求。【关键词】房地产企业 融资渠道、目前房地产业融资问题现状1、融资压力大。房地产业工程投资大，周期长，风险高，融资 压力大，不容易实现供求平衡。 近几年我国房地产业环境出现

2、的一些 新变化：央行 121 文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力2、融资渠道单一。我国房地产企业部融资主要包括自有资金和 预收的购房定金或购房款。 预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到 必要的建立资金， 而且可以将局部市场风险转移给购房者。 但是房地 产企业单纯依靠部融资是不能满足全部资金需求的， 更多的资金需要 通过外部融资获得。 主要渠道有发行股票、 股权投资、发行企业债券、 银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开 发资金中银行对开发商发放的贷款占 23.86%，

3、企业自筹占 28.69%， 定金及预收款占 38.82%。而在定金及预收款局部又是银行对购房者 发放的个人住房贷款。 因此，房地产开发资金约有 60%来源银行贷款， 房地产开发资金对银行的依赖程度较大。二、造成房地产业融资问题的主要原因1、土地取得本钱提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房 地产企业拿地的本钱， 占用了企业更多的资金， 同时也使得原先能够 通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄， 资金的自我积 累能力下降。2、房地产业可能进入调整期。任何产业的开展都不可能是直线 上升开展的，相关数据说明，我国房地产业开展波动周期一般为 4-5 年，与国民经济开展根本吻合。中国房地产市

4、场从 2000 年以来已经 持续五年快速增长， 未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦 进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有 房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开场大举进入中 国市场，他们有着数十年的行业经历、 成熟的工程运作模式以及雄厚 的资金实力。 在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业， 中 国企业必须保证资金的供应， 提高资金利用效率， 趁目前大局部外资 更多着眼于成熟工程的投资时机，快速壮大自身实力。4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业 在持续走高， 中国房地产企业面临着前所未有的机

5、遇和挑战。 海外资 本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了 中国房地产业的开展进程， 同时加剧了行业竞争。 有些房地产企业在 前几年一味依赖贷款盲目投资开发， 不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一5、房地产金融市场不兴旺。房地产金融市场不完善，住宅金融 不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金 融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的开展作出有益的探 索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目 前房地产业所需的资金缺乏， 资金筹措渠道不畅， 资金整体运行质量 不高。6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有

6、关房地产金融 等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系 ,缺乏相互一致性与 协调性 ,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。上述 1、2、3 直接加剧了房地产企业的融资压力，而 4、5、6 使 得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。 比方信托融资相 对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一 个完善的二级市场， 难于流通。 再比方房地产投资基金被业人士认为 是较好的直接融资方式 , 房地产证券化的概念也被大多数业人士承 受，但是最关键的法律条件处于真空状态， 使金融创新面临无法可依 的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径1、完善房地产业金融市场，逐步建立

7、多元化的融资渠道。笔者 认为当前完善房地产金融市场的总体思路， 应该是以金融体制改革为 契机，以国际惯例为参照， 结合我国现有的房地产金融业务的实际情 况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指 在构造体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新 型的金融业务， 并以它们的开展推动其他市场的形成。 同时在房地产 金融政策方面那么重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境， 在房地产业金融管理方面， 那么要强调金融立法、 经济杠杆和监管措 施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 共 2页: 1 2 下一页房地产业融资问题现状浅析 (2)1根据房地产业的

8、实际需要和房地产金融市场的实际承载能 力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的开 展，鼓励金融产品创新，降低房地产企业的融资本钱，提高了融资市 场的效率。2适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行 B 股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房 地产金融的国际化进程。 3加快完善房地产金融立法，推动房地产金融安康开展。房 地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如 ?证 券法?、 ?担保法 ?、 ?保险法?等不适应房地产金融开展与创新的地方； 二是尽快出台相关法律法规， 如?产业基金法 ?及涉及全社会的信用立 法等。房地产金融的创新离不

9、开法律的保障， 特别是在证券市场乃至 整个金融市场、 房地产市场发育并不成熟的情况下， 房地产金融业的 法制建立具有更为重要的意义。 2、积极寻求海外资金，建立多元 化产权投资模式。 对于国经济持续较快增长的良好预期和人民币升值 等利好因素， 促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资工程。 但 是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作工程的经历和条件尚 不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴， 因此与海外资本的联合就成 为国房地产企业融资的一条良好渠道。 同时这也是国房地产开发企业 与专业机构合作，提升自身开发品质的时机。以笔者所在的永业集团为例，在公司成立的十几年中，就成 功的与新加坡的亮阁集团

10、、DBS开展银行、菱电等企业合作，共同投 资了 6 个较大规模的房地产工程， 比方位于淮海中路的广场工程， 位 于新天地附近的丽景苑高级效劳式公寓工程等。 在几年前公司开场将 融资对象转向海外投资机构， 2003 年 7 月，公司与摩根士丹利投资 基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟， 紧邻新天地的锦麟 天地雅苑成为双方合作的第一个工程， 该工程已全部售馨， 外方取得 了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟 这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期工程也在 9 月 份正式开盘，该工程目前的平均售价到达 22000 元/平方米，且目前 销售状况良好，也会为海外基

11、金在中国的投资带来满意的投资回报， 目前集团已累计吸收外资达 100亿人民币，开发土地近 100万平方米， 应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠 道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经历：首先要作 到老实守信， 外方作为跨地域的经营者， 最看重的也是合作方是否老 实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前， 外方已经通过各种渠 道了解我们企业的信用情况， 而在合同履行的过程中我们也始终奉行 老实守信的原那么， “言必行，行必果，这样才能获得合作方的信 任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。 其次在处理问题时要奉 行合作双方利益最大化

12、的原那么， 即双赢的原那么。 在与外方的合作 过程中要作到不卑不亢， 有礼有节的与外方和谐共处， 在维护中方利 益的同时也要合理的维护外方的利益， 使外方在中国境的投资利益得 到根本保障。3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建立过 程中的资金周转， 较小的资金流量推动较大的房地产工程的运转， 笔 者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速 度，从根本上降低融资需求。1加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通 的问题， 笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程， 明确企 业资金管理的各个环节的重要节点， 同时应加强企业财务人员的素质 培养，以利于将整个

13、资金管理流程落实到每一个细节。 以笔者所在的 公司为例， 以往在商品房贷款资金回笼环节中， 由于整个流程需要经 过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售 合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏 联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回 笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点， 并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。2减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房 地产开发企业普遍存在的现象。 但企业不要过度预支资金， 如果房地 产开发企业是靠借贷维持生计， 靠负债支撑着企业， 一朝债务发生危 机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据 企业的实际进展举债，将债务控制在平安值以，尽早处置闲置资产， 如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例， 95 年 以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款 3 亿多人民 币，企业资产负债率高达 89%每天须向银行支付利息 10 万多人民币， 再加上当时市场不景气， 地价下跌， 使大批资金套牢在空置的土地上 无力自拔， 资产运行状况急剧恶化， 当时企业领导经过详细的分