试析房屋买卖居间合同中居间人报酬请求权的保多个居间人签订居间合同.doc

1、试析房屋买卖居间合同中居间人报酬恳求权的保_多个居间人签订居间合同论文【摘要】：p 】： 房屋买卖居间合同中居间人的报酬恳求权具有附条件性和不确定性，在居间合同目的未成就前仅属一种期待性质的利益。我国现行民事立法就居间合同双方当事人的权利义务关系仅规定了居间人的如实报告义务和报酬恳求权，未细化规定委托人的义务，这对居间人报酬恳求权的保护极为不利。理论中，房屋买卖居间关系中的委托人也往往通过扩大合同法第四百二十七条的适用范围来限制居间人的报酬恳求权。本文就针对居间人报酬恳求权的性质、实现条件、限制等问题做详细分析p ，以求在理论中为更好的保护居间人的报酬恳求权发挥指导作用。论文【关键词】：p 】

2、： 居间人报酬恳求权不确定性合同成立房屋买卖居间合同是居间合同的一种，是指房地产经纪机构按照委托人的要求，在房地产买卖领域向其报告订立合同的时机或者为其提供订立合同的媒介效劳，委托人支付报酬的合同，其中房地产经纪机构称为居间人，支付报酬的一方为委托人。在居间合同中委托人之所以承当给付报酬的义务，其目的就在于使居间人负担对待给付的义务，该对待给付的义务即为居间人提供的中介效劳。该类合同最典型的法律特征是委托人给付居间报酬的义务具有不确定性。居间人报酬恳求权的形成以实现居间合同的目的为前提，而居间人能否实现合同目的具有不确定性，因此委托人的给付报酬义务是否需履行也具有不确定性。一、居间人报酬恳求权

3、的根本原理一居间人报酬恳求权的性质与委托人依约或依法负担的支付报酬的义务相对应的即为居间人的报酬恳求权。在房屋买卖合同成立之前，居间人的报酬恳求权并不是一项完全、详细的权利，而只是将来获得报酬的一种可能性或资格，但该期待权的成立要件将来完全具备是须具备可能性的，否那么该项权利下居间人所追求的利益将无法得以实现。居间合同目的实现后，该项期待利益即转化为实体权利。实体报酬恳求权作为恳求给付金钱的权利，具备恳求权所共有的相对性、攻击性，即恳求委托人为支付报酬的特定行为，并有权受领该给付，但在此之前，居间人不得恳求委托人支付报酬，即使委托人预先支付了报酬，也会因没有法律根据而构成不当得利，适法的在委托

4、人与居间人之间产生不当得利之债。二居间人获得报酬必须具备的要件1促成所介绍的合同成立。但也有学者认为房屋买卖合同的签订不代表交易最终可以完成，居间人的义务范围可不局限于促成买卖合同的成立，还应当扩及到买卖合同的履行。2房屋买卖合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。即合同的成立，是因居间人全面、适当的履行了居间义务。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。三居间人报酬恳求权的法律特征1.附条件性。我国合同法明确规定，居间人报酬恳求权的获得和实现以居间人促成合同成立为根底，促进合同成立同为居间合同的目的。脱离了促成合同成立的事实要件，居间人无法将恳求支付报酬的期待利益转化为一种实在的、具备权利成效的既得恳求权。2不确定性。报酬恳求权的实现如前所述，必须以居间人通过履行约定义务促成委托人与第三人订立房地产买卖合同为前提。但买卖合同的成立仅具有潜在可能性而非绝对性。居间人能否促成合同成立的关键因素不在于居间人本人是否如约无瑕疵的履行了居间义务，而关键取决于委托人能否与第三人就房地产交易达成合