中国房地产市场供求问题及对策研究

1、中国房地产市场供求问题及对策研究【摘要】 本文在全球金融危机的大背景下，对房地产经济周期的深入的分析和探讨，并运用微观市场的价值规律，从房地产市场的供求关系问题中，运用定性和定量相结合的方法分析中国出现房地产市场不景气的原因，从而相应的提出对策研究。本文主要通过对比分析房地产市场供求结构的变动。【关键字】 房地产；经济成熟期；供求结构；对策及建议一、背景美国次贷危机应从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场

2、上，就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。这一阶段持续的利率下降，是带动21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起来的重要因素。因此，2006年出现不可避免的出现美国次贷危机的苗头，在2008年下半年彻底爆发，冲击全球经济增长。在全球金融市场上股票大跌的情势下，房地产市场也难逃厄运。中国房地产低靡，大量楼盘空置，房价大幅度下降，商业银行大量资金被套住，特别是一些贷款机构甚至推出了"零首付"、"零文件"的贷款方式，

3、即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明，放贷机构之间的竞争又加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品，这样一来，许多商业银行宣告破产或濒临。房地产市场严重失衡：1、房地产过度开发与供求市场不相应适应；2、过多空置楼盘与低收入阶层购买能力有限形成反差。中国房地产将何处何从？二、房地产需求潜力评估（1）、房地产市场已经达到饱和，已经进入经济周期的成熟期收集1978年2006年间居民人均住宅面积如下表所示：表1 7806年人均住宅面积统计表年 份城镇新建住宅面积农村新建住宅面积城市人均住宅建筑面积农村人均住房面积(亿平方米)(亿平方米)(平方米)(

4、平方米)19780.381.006.78.119800.925.007.29.419851.887.2210.014.719862.229.8412.415.319872.238.8412.716.019882.408.4513.016.619891.976.7613.517.219901.736.9113.717.819911.927.5414.218.519922.406.1914.818.919933.084.8115.220.719943.576.1815.720.219953.756.9916.321.019963.958.2817.021.719974.068.0617.822.5

5、19984.768.0018.723.319995.598.3419.424.220005.497.9720.324.820015.757.2920.825.720025.987.4222.826.520035.507.5223.727.220045.696.8025.027.920056.616.6726.129.720066.306.8427.030.7数据来源：国家统计局 由表1可知：1978年，我国城市人均住宅建筑面积为6.7，假定一个三口之家，那么在78年，一个标准的城市居民的住宅建筑面积只有20.1；2006年，我国城市人均住宅建筑面积为27，同样，一个三口之家的城市居民的住宅建筑

6、面积已经超过了80，也就是说，到06年，我国收入较高的城市居民住房条件越来越好。上述对比意味着房地产市场需求的饱和度越来越高，中高收入阶段的居民的住房条件已相当好。作为耐用消费品住房市场已经进入到经济增长的成熟期，市场需求已经趋于饱和。（2）、中高收入阶层住房大为改善我国中高收入城市居民的住房面积有大多数超过了100，有些还不止拥有一套住房，有些的住房面积甚至超过了200的别墅。作为耐用消费品住房平均经济寿命至少为10年，所以，在进入成熟期后，房地产开发应该放缓。（3）、低收入阶层收入低，购买力低我国低收入阶层住房面积的人均住房面积远远低于27，所以，在低收入阶层存在很大的购买需求，即房地产市

7、场在低收入阶层的需求潜力还是很大。可是，虽然有购买需求，但收入跟不上。所以，为了解决过多空置楼盘的房地产现状，应该鼓励低收入家庭购房。综上所述，我国房地产市场需求结构发生了转移，需求结构逐渐从中高收入阶层家庭转向低收入家庭。所以，解决房地产市场问题也就顺势转向提高低收入家庭的购买力问题上。中国的领导者也在通过财政和货币政策鼓励低收入购房：1、对经济适用房的购买者加大了补贴力度；2、暂时免征商品房购买契税，鼓励居民购房。三、房地产供给分析（1）、房地产厂商开发过猛通过表1的数据可以看出：1978年，城市新建住宅面积只有0.38亿平方米，而到了2006年，城市新建住宅面积已经达到了6.3亿平方米，

8、相当于78年的16.6倍。如此疯狂的增长，真是房地产商开发过猛的最直观的表现。为了更直观的描述住宅面积的增长，由表1中的城市新建住宅面积和城市人均住宅面积两个指标建立时间序列图如下：图1 新建住宅面积和现有住宅面积时间序列图由图1可以看出：在城镇人均住宅建筑面积不断上涨的情况下，城镇新建住宅面积几乎与人均住宅面积同步增长，这也是空置楼盘迅速增长的本质原因。（2）、房地产企业增长速度过快从国家统计局收集到97年到06年房地产企业情况如下表所示：表2 房地产企业变快情况表年 份企业个 数平均从业人数本年完成开发的土 地 面 积土地购置费用待开发的土地面积本年购置的土地面积（个）（个）（万平方米）（

9、亿元）（万平方米）（万平方米）1997212866832177371.3247.617670.16641.71998243788258887730.1375.413530.710109.31999257628802579319.6500.013505.211958.920002730397194211666.1733.914754.816905.2200129552106231915315.81038.814582.123409.0200232618113400919416.01445.819178.731356.8200337123120535522166.32055.221782.6356

10、96.5200459242158542819740.22574.539635.339784.7200556290151615022676.22904.427522.038253.7200658710160093027128.43318.037523.736573.6 数据来源：国家统计局 表2数据显示：1997年，房地产企业为21286个，到2006年，房地产商企业已达到58710个，平均增长率为 在短短9年间，企业个数将近翻了三翻（2.76）。1997年，土地购置费用只有247.6亿元，到达2006年，土地购置费用已经达到3318.0亿元，平均增长速度为33.42%。房地产市场可以用雨后春笋

11、涌现出来，本年已完成开发的土地面积由1997年的7371.3万平方米达到2006年的27128.4万平米，平均增长速度为15.58%。用于房地产开发的土地总面积在2006年已经达到101225.7万平方米（本年完成开发的土地面积+待开发的土地面积+本年购置的土地面积），平均增长速度也大大超过了10%。房地产市场规模不断扩大，必然会造成房地产微观市场的供大于求，造成资源的大量浪费。综上所述，政府应该采取宏观调控手段，运用强制手段控制房地产商的扩大，限制其他单位和个人进入房地产市场，使得社会资源得到最优配置。（3）、房地产商资本结构不合理，企业负债率很高企业的负债越高，企业经营风险就也就越大。查资

12、料所得：2006年房地产商的负债为超过70%，接近75%。一般认为企业的资产负债率在50%左右才合理，超过50%的资产负债率的企业风险太大。在接近75%的负债率的状况下，房地产企业的风险很大。在目前楼盘空置，造成房地产资金大量被占用，房地产出现危机，此危机可算是牵一发而动全身，尤其是对房地产的主要债权人商业银行造成很大困扰，使得银行大量资金被套住，进而引发而今的金融危机。为了更深入地探讨房地产资金结构，从国家统计局收集如下表资料：表3 房地产商资金来源结构分析表年 份本年资金国内贷款利用外资贷款所占比重自筹资金自筹资金所占比重来源小计（万元）（万元）（%）(万元)(%)199738170650

13、9111902460856523.87972883125.4919984414942210531712361758123.851166982126.4319994795901211115664256602223.181344621028.0420005997630913850756168704623.091614212226.9120017696387716921968135704421.992183958728.3820029749953622203357157228422.772738445128.09200331382699170004023.783770689128.572004315

14、84126228200118.405207562730.33200539180778257811118.317000392432.72200653569795400154119.748597085331.68上表数据表明：19972006年间房地产产商的自筹资金在总资金的比重虽然一直在增加，但是增加的幅度很小；贷款在19972000年维持在23%左右，没有多大的变化。2001年下降超过一个百分点。2004年贷款比重下降到18.40%，但是2006年房地产资金中贷款资金的比例开始上升并一直维持到全球金融危机的爆发。综上所述：房地产商自筹资金比重太小，企业风险依然较大。对上表中的数据分别做1978

15、年和2006年饼图如下：图2 1978年资金结构图图3 2006房地产商资金结构图由上述两个饼图对比可以看出：两个时间段房地产资金中比重最大的其他资金，变化最大的为利用外资资金所占的比重，2006年，利用外资资金所占的比重少之又少四、房地产厂商的造价和销售价格严重偏差合理的房价应与居民收入水平及经济发展相适应，从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。而，我国房地产厂商的造价和销售价格严

16、格偏差，产生过大的房地产泡沫，并且开发商利润期望过大，宁可空置也不愿意降价，导致空置楼盘剧增。收集数据如下：年份商品房平均小售价格（元/平方米） 住宅售价别墅、高档公寓售价经济适用房售价竣工房屋的造价（元/平方米）1997199717905382109711751998206318544596103512181999205318574503109311522000211219484288120211392001217020174348124011282002225020924154128311842003235921974145138012732004277826085576148214022

17、00531682937583416551451200633673119658517291564对上述表格建立时间序列图如下：图4 房屋造价和各类商品的时间序列图由图4可知：别墅或高档房间的售价一直远远超过其他类型住房售价，就是一直高高处于其他类型的售价，从2003年开始，高档房屋的售价还是出现了近乎直线增长，到目前，别墅或高档住房的平均售价超过7000元/平方米。从商品房销售价格和竣工房屋造价两条趋势线可以看出：商品房的售价也是远远高于竣工房屋的造价，尤其从2002年开始，商品房的售价的增长速度远远大于竣工房屋的造价，两者的偏离度越来越大。房地产产商在其中牟取大量暴利。特别是，从图中也可以看出

18、造成大量空置楼盘的原因:19971999年经济适用房的售价和竣工房屋造价以近乎同步增长态势增长，但从2000年开始经济适用房售价的增长速度逐渐超过竣工房屋售价的增长速度，从2004年开始，两者的差距明显增大，逐渐增大的差距反映消费者的购房压力越来越大，尤其是在通货膨胀，居民收入大量缩水的情形下，居民购买力大量下降，这样就不可避免地出现现在房地产市场出现的现象，尤其在微观经济中的价值规律的解释下，房地产售价过高，必然会使市场上需求下降，而产商却大量提供住房，造成供大于求，房地产市场失衡。综上所述，逐渐减少目前空置的楼盘，适当地降低商品房的售价也是而且是应该采取的措施。我国房地产市场造价和售价严重不均衡是目前亟待解决的问题。我们应该在此阶段加大市场对房地产资源的配置作用，解决房地产失衡问题。五、化解房地产失衡的主要对策上述分析表明：目前房地产市场不景气是内因和外因共同作用的结果，但是，内在因素为主，