上海嘉年华广场市场分析报告篇

1、1 / 46嘉年华广场市场篇第一部分、淄博概况1、地理 淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其中市区人口271.84万2、交通 胶济铁路， 与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛） 高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟 台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70公里、210公里。3、城市风貌 淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周村、 临淄5区和桓台县呈梅花状分布， 东南西北4个城区距中心城区分别 为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为

2、 “淄博模式”。2003年起人均国内生产总值为24319元，增长为16.3%。第二部分、桓台县概述1、全县总面积509.53平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区 街道办事处，343个行政村。2002年底全县总人口48.9万人， 其中农 业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。少数民族352人。2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积34.7平米；城市居民人 均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。2002年，桓台县国内 生产总值79.85亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。索镇的人口规划2020年在20万人左右2 / 46第三部分、桓台县的规划1、功

3、能定位淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市2、发展目标与指标体系-年O O1 1 O O2 2经济类O O5 50 02 2O O2 23 3O O5050O O O O5 53 3O O O OO O5 50 0元O O80807 7O O O O5 5元9 92 29 93 3O O O O6060O O O OO O8 80000O O1 11 1恩%- -38383535O O3 3社会类口人总9 9O O5 5555555553 35 56 68 82 26 61 18 8O O2 2%8 81 15 5V Va a3 3 V V术- -8 8O O2 230303

4、 33 33、城市用地发展方向3.1总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应， 集中加强与张店的发展联系。3.2发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加 强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性， 向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。4、城市总体规划结构 延续现状良好的城市形态， 城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局 结构，即“一轴、二心、三带、四区” ，具体为：4.1一轴：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、 体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。4.2二心 ：以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发 展

5、，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市 副中心。两个中3 / 46心，一主一次，新城旧城遥相呼应。4.3三带 ：沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧 形成商业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。4.4四区：东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业 区；205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。第四部分、近期建设规划1、期限：20032010年。2、发展目标到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生 态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。3、近期建设重点：“开发新城区、提升老城区、整合工业区”

6、3.1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城 市格局。在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推进。重 点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设， 积极实施新区开发 策略。形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以 向南为发展方向。3.2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境 通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化 基础设施和公益性公共设施的建设， 改善人居环境， 提高城市竞争力， 全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩 小新老城差距。制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。4 / 463.3

7、、整合工业区，是城区工业健康有序的发展通过近期的建设， 陆续的搬迁、 改造现有用地不合理及带有污染的工 业企业第五部分、桓台沿街商铺综合分析一、商业市场普查方案1、说明：为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提 供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天 的时间完成本次问卷调查工作。2、调研目的2.1了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；2.2了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；2.3了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营 种类所占市场比例）；2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。3、调研范围a中心路b张北路c兴桓路d镇南大街e建设

8、路f卫生街g公安路h公园路4、调查对象调研范围内所有营业中的店铺5、调查方式 采用问卷式，具体内容见调研表6、人员组织与时间进度5 / 466.1调查样本预计900份；6.2临时调查人员安排4人；6.3调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成，实施前须提 前一周做准备工作。7、调研重要分析指标7.1售价及租金分析；7.2面积分析；7.3经营内容指标分析7.3.1经营内容租金分析7.3.2经营内容面积（实用面积）分析7.3.3经营内容规模（数量、比例）分析8、分析与建议 依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、 业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊

9、位分割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略9、预算：问卷印刷费用：300元问卷调查费用：900份XY2元/份=1800元自行车2部XY160元/部=320元纪念品：900份XY4元/份=3600元招聘及交通费用：100元共计：6120元6 / 46二、调查情况说明本次调查按计划从9月25号至9月29号，共五天时间。完成调查 问卷430份，相当于预估数量的一半。 此次调查中确定了项目的名称为 “嘉 年华广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。 以印制有“嘉年华广场” 标志礼品作为对被访者的回报， 即提高了效率和 质量，又达到了宣传的目的。调查数据的分析采用

10、SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。7 / 46三、调查分析（一）、单项分析1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70川占17%，比例最大;21-30川占15.9%,比例次之;10-15川占15.2% ;31-40川占13.8%累计可见10-40川占55.5%,是主要的面积范围。面积频率百分比（%）累计百分 比（%）10-15m26515.215.216-20m4610.725.921-30m6815.941.731-40m25913.855.541-50m174.059.451-70m7317.076.571-100m429.886.2101-150m368.494.6150m

11、以上235.4100.0Total429100.02、商铺层数分析：只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；占有二 层经营的占15.1%,2层以上楼层做经营的微乎其微。可见沿街的商铺 一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应有相当的商业潜力。层数频率百分比（%）累计百分 比（%）一层35983.583.5二层6515.198.6三层51.299.8四层1.2100.0Total430100.03、店面形象分析：店面形象为优的占60.2%，良以上的占84.9%。可见,8 / 46经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。频率百分比（

12、%）累计百分 比（%）百分比（%一般无优25160.260.2良10324.784.915%口优良口 一般口无一般6214.999.8无1.2100.0Total417100.04、经营产品的品牌分析：经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%， 其中以中档品牌为主，占31.8%,低档和高档比例相当；国际品牌占9.9%。说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发 展的潜力。百分比累计百分频率(%)比（%）百分比（%国际名牌429.99.9国内咼档品牌9221.631.513%10%国际名牌国内中档品牌13531.863.323%国内高档品牌 口国内中档品牌国内一般品牌9923.386

13、.632%口国内一般品牌无无5713.4100.0Total425100.05、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例 最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例, 是行业中的主要部分。可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之 一为宜；便利店、百货类占10.5%;鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、9 / 46美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分频率百分比（%）男装类255.8女装、内衣5212.1男女休闲装5913.7饰品类2.5童装、孕妇装类102.3鞋、箱包、皮具类型

14、225.1珠玉、钟表、眼镜类61.4礼品、精品类163.7餐饮类225.1休闲、娱乐类1.2便利店、百货类4510.5文体、音像类133.0家电81.9数码、通讯、IT 类112.6化妆品61.4美容、美发、健身类214.9五金、机电、化工类184.2家饰、床上用品、厨 具类245.6维修、加工、中介类61.4婚纱摄影类51.2医药、保健类112.6烟、酒、茶类153.5机车类4.9其它286.5Total430100.0百分比（%男装类女装、 内衣口男女休闲装口饰品类童装、孕妇装类Q鞋、箱包、皮具类型珠宝、钟表、眼镜类口礼品、 精品类餐饮类口休闲、娱乐类口便利店、百货类口文体、 音像类家电数

15、码、 通讯、IT类化妆品美容、 美发、健身类口五金、机电、化工类口家饰、 床上用品、厨具类维修、加工、中介类口婚纱摄影类口医药、保健类口烟、酒、茶类口机车类口其它6、经营方式分析：在调查对象的经营方式中自营者占57.9%，其余方式各占10%左右频率百分比（%）百分比（%厂家直销 加盟、连锁 代理 经销10 / 4611 / 46厂家直销4510.5加盟、连锁4911.4代理4510.5经销419.6自营24857.9Total428100.07、经营收益情况分析：在被调查中经营收益为良的最多，占40.4%;其次是一般的占33.8%，另有23.2%的经营为优。总体的经营收益还比较乐观。&

16、每月每平方米的营业额分析：在每月每平方米的营业额的调查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%;另有11.0%的在500元以上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。频率百分比（%）累计百分比（%）百分比（%100 元以下13631.931.9101-150 元7116.748.68%g匚二1%口100元以下 101-150元口151-200元口201-250元 251-300元口301-400元 401-500元 500元以上151-200 元4610.859.4201-250 元296.866.2251-300 元4711.077.211%岭岂

17、7%11%17%301-400 元348.085.2401-500 元153.588.7500 元以上4711.099.8Total426100.09、商铺每平方米的月租金分析：在租金这一重要指标的调查中，10-15频率百分比（%）累计百分比（%）优9923.223.2良17240.463.6-般：14433.897.4差81.999.3Total426100.012 / 46元最多，占28.7;16-30元的占约30%，另有10元以下占17.2%,13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观10、租赁商铺的期限分析：在租赁期限中，一年以下（含一年）的最多，占67.1

18、%;其次是五年以上（含五年），占13.5%。可见市场的租赁期限 一年期内的短期租赁为主，其次是长期（五年以上）的租赁。频率百分比（%）累计百分 比（%）百分比（%一年以下（含一年）27867.167.12%14%_9%SI口 一年以下（含一 年）二年口三年口四年五年以上（含五 年）二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上（含五年）5613.5100.0Total414100.011、商铺的人数分析：经营人数中，2人以下（含2人）的占66%，3人的 占16.25%,5人以上（含5人）的占11.2%。多数店铺经营人数较少， 为小规模个体经营户。频率百分比（%）累计百

19、分 比（%）无102.42.410 元以下7317.219.510-15 元12228.748.216-20 元4410.458.621-25 元409.468.026-30 元429.977.931-35 元235.483.336-40 元143.386.640 元以上5613.299.8Total425100.013 / 4612、投资金额分析：经营者的投资金额在3-5万的最多，占24.6%;其次是2万以下的占23%,2-3万的占20.4%，可见大部分的投资金额在5万元内，可见大部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。频率百分比（%）累计百分 比（%）百分比（%2 万以下9823.0

20、23.02-3 万8720.443.34% 5%go/14%|口2万以下 2-3万口3-5万口7-10万 10-15万 口15-20万 20万以上3-5 万10524.667.97-10 万6214.582.410-15 万348.090.415-20 万194.494.826%20 万以上225.2100.0Total427100.013、装修投入分析：38.1%的装修投入在5000元以下，31.5%没有装修投入，5000-1万元的占14%，1万元以下的累计为83.6%，不到10%的装修投入在2万元以上。可见，大多数经营者的装修投入都很少。频率百分比（%）累计百分 比（%）2 人以下洽 2

21、人）28266.066.03 人6916.282.24 人245.687.85 人以上（含 5 人）4811.299.1Total427100.0百分比（% 2 人以下（含2人）6%1% 3 人16%g 4人67%口 5 人以上（含5人频率百分比（%）累计百 分比（%）无13531.531.55000 元以下16338.169.65000-1 力兀6014.083.61-2 力兀368.492.12-3 力兀153.595.63-5 力兀122.898.45 万兀以上71.6100.0Total428100.08% 4%3%2%14%jL匚37%14 / 4614、经营旺季分析：在经营旺季调查

22、中，占最多的是冬季为68.1%;春季、 夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。15、每月的税费支出分析：税费支出200元以下的累计占52.9%，在一半以上，其中10%以上的没有税费；200-300元的占26.8%，累计占79.8%；另有8.5%的在301-500元。频率百分比（%）累计百分比（%）百分比（%无5212.212.2200 元以下17340.752.9口无 200元以下 口200-300元200-300 元11426.879.85%4%2%!%12%9% _1n301-500 元368.588.2 301-500元501-800 元194.592.7 501-800元 口801-

23、1200元 1201-2000元801-1200 元163.896.51201-2000 元81.998.4口2000元以上2000 元以上71.6100.0Total425100.0频率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1无245.6百分比（%15 / 4616、每月的水电费支出：分析：水电费支出50元以下的占53.5%,51-100元的占19.7%;87.3%的在200元以内频率百分比（%）累计百分比（%）百分比（%50 元以下22853.553.551-100 元8419.773.2口50兀以下5% 4%1%.51-100元101-200

24、元60P 14.1 J87.3口101-200元201-300 元214.992.3丿53%口201-300元301-500 元174.096.253%.301-500元口501-800元501-800 兀4:.997.2 800元以上800 元以上122.8100.0Total426100.017、如果在桓台县建设一座环境优美，品牌云集，现代、时尚、典雅、 充满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展 空间，您是否愿意进驻该购物乐园经营呢？分析：88.1%的经营者愿意入驻经营。可见，该购物中心是经营者的理想 经营场所。16 / 4617.1、需要的经营面积分析：需要的经营面积

25、中51-70占15.9% ,16-20川和21-30川各占13.3%;有近一半的需要面积在16-50。相比现在 的经营面积，经营者有扩大经营面积的需要。17.2、适合的租金（元/月/mJ分析：理想租金在10-15元的最多，占60.3%;16-20元的占21.3%;21-25元的占8.3%;同时，89.9%的理想租金在25元以下。相比其经营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因此理 想租金相对较低。频率百分比（%）累计百分 比（%）10m2以下133.43.410-15m2164.27.716-20m5013.321.021-30m5013.334.231-40m23910.344.641-50

26、m4311.456.051-70m6015.971.971-100m4812.784.6101-150m338.893.4150m以上256.6100.0Total377100.0百分比（%10tf以下10-15m216-20m41-50m51-70m71-100m 101-150m 150m以上O21-30m231-40m217 / 46（二）、交叉分析1、行业与面积交叉分析：服装类多数在10-40，以16-30为主，且面积差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、精品类和文体、音像类在10-70川不等，且差异较大；餐饮类多在70以上；数码、通讯、IT类和化妆品多在16-30;家电在50-100为主

27、；美容、美发、健身类和家饰、床上用品、厨具类以50-150为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类多在20-70面行积 业10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150 m2以上Total男装类23541422124女装、内衣1415961411152男女休闲装151011101443159饰品类0010001002童装、孕妇装类32201011010鞋、箱包、皮具类51342410222珠玉、钟表、眼镜类0011120106礼品、精品类32211511016餐饮类20220244622休闲、娱乐类0000010001便利店、百货类217112

28、1244245频率百分比（%）累计百分 比（%）10-15 元22660.360.316-20 元8021.381.621-25 元318.389.926-30 元184.894.731-35 元1.394.936-40 元41.196.041-45 元51.397.346-50 元41.198.450 元以上61.6100.0Total375100.018 / 46文体、音像类41230300013家电0111022108数码、通讯、IT 妆品1030110006美容、美发、健身类10140454221家饰、床上用品、厨具类21032763024婚纱摄影类00000

29、02215|医药、保健类10403021011烟、酒、茶类01240521015Total2、行业与租金交叉分析：服装类的租金差异明显，没有集中的分布区域：10元以下和40元以上所占比例都明显偏大，其余10-30元的比例差别 不大；礼品、精品类的租金统计与服装相似；鞋、箱包、皮具类和医药、保健类分布相似，集中在10-25元不等，处于较高水平；餐饮类租金水 平较低，多数在15元以下；便利店、百货类和文体、音像类都集中在10-30元；家电和婚纱摄影类的租金的分布相似，租金在16-40元之间 且差异较大；数码、通讯、IT类，化妆品和烟、酒、茶类都集中在10-20元，处于足劲的中等水平；美容、美发、健

30、身类在20元以下分布，且差异较大；家饰、床上用品、厨具类则明显集中在10-15元，租金水平 略低。无10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total男装类07313230625女装、内衣291564530852男女休闲装01011757151258饰品类0010100002童装、孕妇装类03201101210鞋、箱包、皮具类01834111322珠玉、钟表、眼镜类0041100006礼品、精品类03421002315餐饮类38522010122休闲、娱乐类000001000119 / 46便利店、百货类261913830244文体、音像类0240031

31、0213家电0021210028数码、通讯、IT 类01321012111化妆品0031001016美容、美发、健身类07551120021五金、机电、化工饰、床上用品、厨 具类021311221224维修、加工、中介类1101200106婚纱摄影类0102000025医药、保健类0241300011120 / 46烟、酒、茶类11631100215机车类0010001024其它06633610227Total10731224440422314564253、面积与租金交叉分析：通过面积和租金的交叉分布可以看出，随着面积的增大，相应的单位租金分布相对就低，但高低的差异不

32、十分明显、租积无10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-15m21131235935146516-20m14773512164621-30m271611875296731-40m209187693135741-50m0261312111751-70m112336853327371-100m1101632310642101-150m211544320435150m以上25911030122Total10731224340422314564244、行业与理想面积交叉分析分析：4.1、 面积要求较大的行业有：餐饮业大都在70以上；美容、美发、健身类集中在50川以上且大小不等；家饰、床上用品、厨具类则在40川以上；婚纱摄影类要求最大在100川以上。4.2、 面积要求大小差异较大的有：鞋、箱包、皮具类在21-100不 等；礼品、精品类集中在16-100；便利店、百货类集中在31-70叱 文体、音像类和数21 / 46码、通讯、IT类则集中在21-70且较分散；烟、酒、 茶类以30-100为主。4.3、男装集中在41-70m2,其他服装集中在16-40m2,明显小于男装； 珠宝、钟表、眼镜类，家电和医药、保健类集中在50-70m，处于中等 偏