东宏基银河湾物业公司组建方案

1、1 / 41东宏基*银河湾物 业 组 建 方案20122012 年 7 7 月项目概况惠州市东宏基银河湾地处惠州市下角东江南岸，与江北中心区隔江相望。 项目紧邻合生大桥，交通便利。惠州市东宏基银河湾总建筑面积约 4000040000 ，为高层电梯设计，物业服务费约 1.431.43元元/m m2 2/ /月。项目区设室内和室外两座停车场，合计车位个，停车服务费约 6060 元/ /个/ /月，生活设施齐全。项目区有两个主出入口，智能监控设施监控各个安全节点。各栋住宅设独立的门禁系统，由中央监控中心统一监控、调度。2 / 41整体设想及规划一、管理目标1 1、物业管理公司自接管尚缘国际物业项目起

2、第一年度内， 完成物业管理服 务业主满意率 95%95%以上，物业各个项目收费完成率达到 100%100%。2 2、引进 Iso90001Iso90001 质量认证体系，实现物业服务标准化，三年内建立并完善 物业管理制度及质量保障体系，把所管物业项目小区建设成为高标准的高尚 住宅区。二、高标准的管理措施1 1、建立和实施完善的物业管理质量体系与开展创优活动并举。物业管理行业的发展过程证明，要达到高质量的物业管理服务水平，必须 建立一套高标准的质量保证体系，实施质量标准的管理，也是现代企业管理 的需要。自接管物业项目起，将根据物业项目的功能和特点，有计划、有步 骤的引进 Iso9001Iso90

3、01 质量认证体系，实施质量管理和开展创优活动并举，力争早 日使所管理的物业项目成为具备高档特征和卓越品质的物业品牌。2 2、建立一支高素质的员工队伍。物业管理公司的形象与开发商的实力构成了一个有机整体。因此，必须建 立一支与之相匹配的、高素质的员工队伍。物业公司引进的人才要具有较强 的专业技能和较高的综合素质。在业务技能方面，物业管理公司每年针对不同的员工分别制定详细的培训 计划，力争使所有员工都能做到一专多能，既是自己所在岗位的专家里手， 同时又是其它岗位的多面手。将员工每年培训考核的成绩作为员工职位首位 晋升、末位淘汰的重要依据。在员工素质方面，强调发掘优秀的工作方法和优秀员工的模范带头

4、作用， 形成优良3 / 41的工作传统并大力发扬。将优良的工作传统作为教材对新员工进行 教育，将服务理念深入人心，增强员工对公司的归属感和对工作的使命感。在员工中推行品牌意识，所有员工按公司要求统一着装，佩戴工作牌。以 标准化的服务流程和规范化的文明礼貌言行，服务于客户。3 3、 实施人性化管理。在客户服务方面，以业主需要为第一，以业主满意为目标，物业公司重点倡导四个服务：亲情服务”一一视业主为亲人，物业管理不是无所不能，但一定要竭尽全能。 到位服务”一一想于业主未想之先，做于业主想做之前。心理服务”一一因人而异，满足或提供不同需求，常规服务做到不常规。 细微服 务”- 物业管理无小事，要善待

5、业主每个不经意的需求。在员工管理方面，将引入人性化的物业管理理念，关注员工的生活、需求 和发展，在各个管理层次和环节营造一种相互信任、尊重及和谐、有序的环 境。关注员工工作压力，保障员工休息，使其劳逸结合，保持良好的工作精 神状态，自觉的维护公司形象。在对业主服务方面，要满足业主对生活、工 作和文化品味上的需求，使业主理解、认可和支持物业公司的管理工作。4 4、 加强和完善物业管理的硬件条件。充分依托现有的管理设备，投入必要的资金加强和完善物业管理的有关设备、设施，实行全电脑化办公系统、安全护卫智能化系统等。5 5、发挥业主自治、自律的功能，启发广大业主共同参与物业管理。只有增强业主自治、自律

6、的观念，与专业化的物业管理相结合，才能使物 业项目管理与服务的目标得到真正实现。4 / 41三、创建安全文明、优美舒适的人居环境。1 1、 在安全管理方面。依托物业项目现有的硬件设施，设置各类简洁、醒目 的安全标识。运用现代科技，将“人防”与“技防”相结合。在“人防”上 实施安全护卫快速反应系统，安保人员由管理中心统一调度指挥，强调流动 岗与固定岗相结合、全面防范和重点防范相结合的安全管理制度。 在充分利 用人的前提下， 逐步过渡到以“技防”为主，依靠智能化的防护设施，如监 控探头、门禁系统等相结合的管理，力争做到安全防护万无一失。2 2、 在环境卫生方面，主要是对住宅区内外公共区域的日常清洁

7、、清扫，做 到目视地面、墙面无积尘，天面无蛛网，公共地域无垃圾。加强保洁的检查 工作，防止卫生清洁不及时、卫生死角产生等现象。定期进行卫生消毒灭杀， 做到垃圾收集袋装化，垃圾回收资源化。物业项目的生活垃圾做到日产日销， 采用统一的垃圾袋进行袋装并送垃圾房分类处理，从中分拣出可回收的物品（如纸皮、橡胶、金属等）进行回收利用。将有害垃圾（如废电池、废灯管 及其他废弃化学物品等）统一交环卫部门集中处理。在小区的绿化养护方面，将按照植物的不同品种、不同习性、不同季节、 不同生长期因地制宜的进行精心管理，做到小区环境清幽宜人、四季常青、 优美舒适。3 3、在机电设施、设备的管理上，要建立一套周密、严格、集中的管理体系 首先，从业人员必须有高素质的专业技能，所有人员必须具有专业资质，持 证上岗。其次，对项目区所有机电设施、设备进行准确、科学的分类、登记， 建立设施设备管理档案，包括专业技术资料、系统网络图纸、隐蔽工程图纸、 设备台账等。然后制定出适合于各分系统设施设备的规章制度、维修保养规 程和管理规定，力争做到设施设备完好率100%100%设施设备维修及时率 100%100% 设施设备维修合格率 100%100%保障项目区设施设备安全可5 / 41靠、正常运行。四、体