上海某项目市场分析报告

1、项目定位1 / 55项目运作建议上海宝山区月浦镇项目市场评估报告- 帀场、建议刖言报告针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。报告将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议以下为报告整体思路:项目宝山市场发展特殊性上海四大产业区房市分析宝山市场详细数据分析月浦市场分析2 / 55壹、项目概览、地理位置马 桥 河绥化路在建商业已有建筑富锦路、项目指标建筑面积（万M）20（总）容积率1.3房型面积（万M）户数2R953903R125-13070复式150-18092、环境、生活机能及成熟度阐述3 / 55环境项目处于宝山区，总体环境较差。由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。周边地块

2、处于开发状态，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。生活机能周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。未来项目将与一大型商业广场隔路相望。目前项目周边小交通环境一般，受到整体改造、改建的局限。“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。未来富锦路， 春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便 捷度。由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务 设施相对比较完整。成熟度由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。4 / 55四、项目特点内部地块区域地段优势较强地块量体较瘩，具备较强可塑性产品品质符合区域产品，但未

3、来产品力可能不够外部整体商服设施良好，生活机能较为成熟 整体生活环境适度，生活品质一般未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆 家嘴等地便捷轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便 捷性周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大5 / 55贰、宝山市场初步概览综观宝山市场2（元/M）6 / 55宝山市场分区状况根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域 来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。从宝山中部及南部区域来看：宝山南部区域：5000元/M宝山中南部区域：3800元/M宝山中北部区域：4000、5000元/M宝山市场分布特点由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃

4、分布。按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递 减。宝山市场格局支撑综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲 其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用7 / 55上海四大产业区房产市场分析给出项目未来发展大框架由上述分时间上的对比空间上的对比预测四大产业区未来状况对比得出本区域竞争力由类似性及共同规律，预测本项目未来走势由竞争力强弱，推出本项目未来发展空间范围8 / 55叁、上海四大产业区房产市场剖析、产业结构及分布闽衍工业化和山定行您市宝S闵浦9 / 55围绕市中心从东南西北四大方位来看:方位产业结构东外高桥保税园区一-

5、物流南闵行化工工业园一- -化工西嘉定汽车工业园一- -汽车北玉山钢铁工业园-钢铁注：为本项目所在区域10 / 55、各区域时间轴及空间轴对比1、产品比较分析外高桥保税园区早期未来该区域产品将随土地等条件限制，其产品结构演变为：小高层、高层产品为主流，多层产品为辅目前小高40%多层60%未来多层11 / 5512 / 55嘉定汽车工业园早期多层30%别墅70%目前别墅40%-I一二 60%未来未来该区域产品将形成分化发展，不同区域将形成特有的产品形态，但整体产品主流将为多层、小高层宝山钢铁工业园早期目前由于宝山整体环境不佳，且高端客源倾向度较低，因此，别墅市场 发展将受较大限制；多层产品鉴于价

6、格等因素，市场接受程度高， 因此，多层产品在未来相当长时期内仍将有相当分额；受到土地发 展限制等共同规律，小高层市场的市场占有率将有明显提高未来多层100%13 / 55早期各区域产品基本都以多层为市场主流。嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、 上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影 响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场 分额加大。未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位

7、置来看，区域内目前仍 然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合 市场，为去化带来有利条件。从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层 结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩 大及产品品质的上升。小结针对本项目14 / 55两年涨幅达到50鸠上，由于其物流产业的附加值较高，因此，在一定程度上对房产市场的影响要稍大于其他产业的推动作用，但其作用在近期趋缓目前两年涨幅只有25%左右，从侧面 反映， 区域产业对房产市场影响较 小,且其影响作用逐渐消失2、价格比较分析区域价格演变图分析外高桥保税园区闵行化工工业园15 / 552001I二2502002:J 31

8、0目前3800区域市场涨幅逐渐变小，但年价格增长绝对量平稳，平均保持500元/年的增长量价格涨幅保持在25流右，年增长量放大，2002年单年增长了近700元/M2左右，在区域产业的大力推动下，市场前景看好嘉定汽车工业园宝山钢铁工业园01010J010116 / 55小结四大产业园区房产市场都保持增长势头。闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低, 同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说， 附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在 一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。鉴于目前上海购房政策推出主要针对

9、高价位市场及投资客，同 时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍 有较强劲的上升势头。针对本项目2004年2005年区域价格24500元/M24800元/M- 17 / 553、客源比较分析早期目前未来外高桥保税园区主要为动迁、 由产业进驻 及当地客源有部分外区 域客源进驻，主要受金桥 辐射本区域与外 区域客源相 结合的客源构成闵行化工工业园主要为动迁、 由产业进驻 及当地客源环境改造后， 外区客源大量导入区域客分额 将减少，成为多元化客源 构成嘉定汽车工业园当时主要集 中了相当部 分高层别墅客源汽车产业带 来丰富的客 源支撑未来将仍以 产业客源及 当地客源为主宝山钢铁工业园主要

10、为本地 及宝钢等企 业的客源支 撑区域80%以上为宝钢客源，部分周边客 源未来客源仍 将主要依靠 产业带来的 消费层小结由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业 客源支撑。随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构 明显改变，产业客源的支撑分额下降。宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为 区域市场注入相当强的生命力。18 / 55针对本项目经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。宝钢客源处于长期温和释放中，未来区

11、域开发力度不断加大的 同时，客源来源单一的劣势将明显显现。未来区域产品去化将有相当压力。19/55、比较分析总结及范围框定在价格上本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。在产品上本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。在客源上目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一 定风险。项目价格定位范围_t2_24000 元 /M 4500 元/M项目价格缩小定位价格定位范围确立宝山市场细化 分析及月浦镇 市场综观价格定位范围缩小20 / 55肆、宝山区总体市场概述、市场供需状况批准预售面积 （万M）已登记预售面 积（万M）批准

12、预售面积： 已登记预售面 积一季度33.6125.321：0.752000二季度35.45126.3134.07112.211：0.961：年二季度46.6433.091：0.710.86四季度10.6119.731：1.86一季度13.2127.891：2.112001二季度54.14147.3530.33127.221：0.561：年二季度47.2132.291：0.680.86四季度32.7936.711：1.1021 / 552002一季度27.30212 4433.10183 661：1.201：二季度51.8051.671：1.00年二季度45.7642.581 OO.1：0.930.86四季度87.5856.311：0.642003年一季度38