三利宅院项目规划总案

1、三利宅院项目策划总案第一部分成都不墅市场再研究第二部分目标客户群研究第三部分 项目核心理念设计营销推广的实质确实是用整合传播的手段与目标客户进行直接的对话，用市场语言准确表达和描述建筑产品的优势。因 此 ,我们必须充分地了解：什么样的话题最能引起目标客户的关注和 兴趣？什么样的推广手段最能激发目标客户的购买欲望？什么样的传播途径最能达到最佳的宣传效果？本案的目的确实是通过市场、对目标客户群体的总体把握，以及对项目的质素分析， 提炼出项目所应具有的破解市场、 破解 消费者的密码语言，通过对项目的透彻理解和准确的表述， 来为 以后的营销推广工作制订做战的指导思想。第一部分：成都不墅市场再研究关于成

2、都楼市供需的几组重要数据1、743.59 万平方米2002 年，成都住宅商品房销售 743.59%,同比增长 16.5%，市场需求接着放量，形成对楼市良好的需求拉动。（数据来源：成都市统计局）2、1993 元/平方米3 / 582002 年平均售价 1993 元，上涨 7.6%,要紧是三环路、 绕城高速通车，都市扩张、辐射增强，近郊房价上涨较大所致。（数据来源：成都市统计局）3、 339 套截止 2002 年底，成都市场有 40 多个不墅楼盘，已建和在建 的不墅套数在 2000 套左右，其中差不多拿到预售许可证的为 1405 套，开发面积达 26.63 万平方米，市场市值高达 50 亿元。 而

3、在拿到预售许可证的 1405 套不墅中，实际销售仅 339 套，占 24% （数据来源：中国房地产报）4、 7%从消费者调查报告中（四川在线成都购房需求情况调查报 告）得到的数据看，以后选择不墅置业的人群占整体消费者的 7%左右，选择在郊区（三环路以外）购房的占 20%,其中有 36% 的人选择在城南购房，由此推算，选择城南郊区不墅置业的人群 在 0.5%左右。5、 50%从消费者调查报告中（四川在线成都购房需求情况调查报 告）得到的数据看，有 49%的消费者认为环境绿化在社区配套 中最重要；有 58%的消费者认为在物业治理中， 保安问题最重要。二、成都不墅市场板块分析1、 城区板块本项目一经

4、推出，人们首先会联想到城区特不是城南的联排项目，尽管两者的总价不可同日而语，但所代表的居住形态和生活品质具有同一性、可比性。因此， 研究城区典型项目的成败得失对本项目颇具 价值。依地理位置分，城区不墅要紧集中在西、南方向，即成都所谓“西贵、南富”之地。随着政府“向东向南进展”规划的展开，东南方向出现了以“河滨印象”为代表的联排不墅项目； 一些大盘 （如成都 花园、万科都市花园）也在综合小区内规划了少量5 / 58联排和独立不墅。从建筑类型上划分，又可分为两种，一类是含不墅社区，如中华园、锦官新城等；二类是纯不墅社区 如舜苑、御都花园、风格雅园、首领不墅（纯单体 不墅）等；城区联排项目强调的是“

5、 7 日制”的长住功能。其 最大卖点，一曰区位地段（如锦官新城。）二曰环境 景观（如河滨印象，水上花城）；三曰产品特色（清 华坊的徽派民居庭院）；四曰文化标签（如河滨提出 的“终极置业”等）。河滨印象总体量为 403 套，历时一年多售出 200 套。 其最大的败笔在于：1）400 余套和盘推出，没有节 奏操纵，不能引起持续的新奇感；2）环境规划没有 特不的亮点。3）价格促销阻碍楼盘档次感。占地 109 亩的清华坊建了 120 座中式庭院，开盘以 来倍受瞩目，销售已完毕。其成功的关键在于：1）产品概念的差异化；2）产品细节的感染力。7 / 58城区不墅/townhouse 个案项目建筑地理价占地

6、户型面容积车开发名称形式位置格面积积率位商羊西御都单幢+线蜀6000-10000218 亩243-260.81:1中普花园联体汉中元/m26 m2实业路博瑞杜甫联体+5410-10900200-371:1.房产、舜苑复式草堂元/m230 亩8 m20.727华立后门房产兴民浣花洋房+西3800-6988207-39房产、溪山联体+环元/m242 亩0 m20.81:1兴义庄单体房产领秀单体武侯5788-6788150 亩420-820.371 : 1金雁不墅不墅大道6房产、外沿龙基线置业武侯风格雅园联体不墅区新希望路420033 亩365-3661.31 : 2泽顺房产清华坊联排紫薇东路450

7、05000105 亩3500.821 :2.4昌隆投资治理锦江河滨印象联体不墅区琉 璃乡 永兴村5700245 亩225-2640.721 : 2四川万达成都联体+西郊4800-88001400274-40青羊花园电梯清水元亩0区政河畔府、万达9 / 58中海联体+城南3200 元105 亩122-6.41 :中国名城电梯紫薇0.7海外路银都联体桐梓5100 元15 亩260-28银都花园不墅林西4（智路苑）中华联体+桐梓50 亩278-60武海园华独立+林西80置业苑电梯路锦官联体+南二4750 元418 亩237-691.361 : 1 岷江新城独立+环人7新希电梯南桥望2、华阳板块华阳板

8、块是“都市延伸”的概念。随着人南沿线和三环路的通车，以及市政府南迁至中和镇的利好，华阳一度变得炙手可热。华阳板块由于启动较早（尤其是府河音乐花园的成 功），使人们逐步同意了华阳。作为可“长住”的区域，它是中和板块的直接竞争 者。华阳板块不墅/townhouse 个案项目名称建筑形式地理位置价格占地面积户型面积开发商卖点府河音乐花园联体+多层华阳1700-2300500 亩217-311森宇集团:题翠拥天地联体+多层+小高层华兴大道与华阳环城路之间1900-2300305 亩160-280华兴集团接广3、龙泉板块以生态环境、四季水果著称的龙泉，是酷爱休闲、玩乐 的成都人周末休闲的好去处。成龙路和

9、老成渝路的开通，大大缩短了时刻距离。相对其它几个郊区板块更低的价格，成为此区域楼盘的11 / 58竞争优势。龙泉板块不墅/townhouse 个案项目名称建筑形式地理位置价格占地面积 户型面积容积率车位开发商联排+单成渝高速玉龙山庄体+花园路龙泉出1258-2390 2000 亩157-3420.54宏宇房洋房口阳光假日单体不墅龙泉幸福大道旁I860144-2181: 2南方房4、都江堰一一青城山板块该板块是典型的景区度假概念兼投资概念。以其得天独厚的自然环境，成为部分成都人选择“第二居所”的目标（或“5 + 2”、或养老、或投资）。其不利点在于成灌咼速路上有收费站；且从羊西线出入城常拥堵不堪

10、。2001 年夏，随着青城白鹭洲在房交会上的一炮而红，成都市场随之涌现出诸多度假不墅。最典型的是“五大青城”，即：青城白鹭洲、青城高尔夫、中国青城、天下青城、假 日青城等。但这些楼盘多是炒作一时，给市场投下一些“阴 影”后便偃旗息鼓。青城板块与中和板块最大的区不在于居住目的不同，前者 是“ 5 + 2 ”的度假模式，后者更倾向于“长住”。关于买家而言，青城板块是中和板块的三个参照系。一是 价格参照：有青城盘做比较。二是环境参照：谁的环境更 有诱惑力？三是距离参照。都江堰- 青城山不墅 /townhouse 个案项目名称建筑形式价格占地面积户型面积容积率开发商物管青城白鹭洲酒店+联体+单体2300-2800760 亩63-3990.35英华运动休闲产业香港浩盈物业5、温江板块随着撤县建区，温江板块正在迅速升温，芙蓉古城、边城水恋、建信奥林匹克花园、森宇音乐花园、锦绣 森邻将共同演绎“住在温江”