我国房地产企业资本结构优化探析

1、本科毕业设计（论文）题目：我国房地产企业资本结构优化探析院系：会计学院专业：会计学学号:1234567890姓名：李兀.指导教师：X三2016年6月1 / 20摘要随着我国不断开展的市场经济，合理的资本结构是企业开展壮大的关键性因素。 资本结构理论也是一个备受关注的问题，国内外学者针对资本结构理论进展了大量 的研究。房地产逐渐成为我国的支柱产业之一，房地产行业可以有效地带动相关产 业的开展，同时也扩大了就业机会。但我国房地产开发企业的近况是小规模，多数 量，质量有限，房地产企业也属于资金密集型行业，资金需求量格外大。现状和行 业特点造成了我国房地产企业高资产负债率这个行业通病。负债结构不合理更

2、为严 重，企业的大局部负债主要来源于银行贷款，属于中短期负债。不合理的资本结构 让企业缺乏抵御风险的能力，而且受到国家对银行政策的宏观调控的影响。所以研 究我国房地产企业资本结构现状与其存在的问题，探寻出关键性因素，使企业定立 最优资本结构，有利于房地产企业健康长足的开展。本文主要以房地产上市公司为研究对象，以资本结构相关理论和实证研究结合 分析我国房地产企业资本结构的现状和相关问题，根据相关影响因素为切入点进展 实证分析。通过本文的研究旨在探寻我国房地产企业资本结构存在的问题，进而创 建合理的资本结构，使我国房地产行业能够健康长远的开展。 关键词：房地产；资本结构；影响因素AbstractW

3、ith the continu ous developme nt of the market economy in Chi na, a reas on able capital structure is a key factor in bus in ess developme nt and growth. Capital structure theory is also a major concern, researchersaround the capital structure theory a lot of research. Real estate is being one of Ch

4、ina's pillar industries, the real estate industry can effectively promote the developme nt of related in dustries, but also to expa nd employme nt opport un ities. However, the curre nt situati on of the real estate developme nt bus in ess is small scale, quantity, quality is limited, real estat

5、e panies are capital-intensive industries, particularly large dema nd for fun ds. The status and characteristics of the in dustry resulted in Chi na's real estate bus in ess in this high debt ratio mon in dustry. Un reas on able debt structure more serious bus in ess of most debt mai nly from ba

6、nk loa ns, are short-term liabilities. Un reas on able capital structure so that en terprises lack the ability to resist risks, but also by the national macro-control policies of banks. So Research on Current Situation and Problems in the real estate bus in ess capital structure, to explore the key

7、factors to enable enterprises to set upright optimal capital structure, conducive to the healthy developme nt of the real estate bus in ess by leaps and boun ds.In this paper, real estate panies for the study, capital structure theory and empirical research bined with analysis of current situation a

8、nd issues related to real estate capital structure, based on empirical an alysis of the releva nt factors as a start ing point. Through this study aims to explore the capital structure of our real estate bus in ess problems and thus create a reas on able capital structure, so that Chi na's real

9、estate in dustry to a healthy Ion g-term developme nt.Key Words: Real estate; Capital structure; Influence factors目录1 绪论1论文研究的背景和意义11.1.1 研究背景1研究意义1文献回顾2外文献回顾21.2.2 国内文献回顾21.2.3 国内外文献总体评述3研究的主要内容与框架3研究的方法41.5 本文的创新点42资本结构优化的理论根底42.1资本结构优化概述5资本结构的概念52.1.2 资本结构影响因素 52.1.3 资本结构优化含义52.2资本结构优化相关理论52.2.1

10、MM 理论 5融资优序理论6权衡理论6代理理论63我国房地产企业资本结构现状与其存在的问题6我国房地产行业资本结构现状7我国房地产企业资本结构存在的问题分析73.2.1 资产负债率较高7融资结构不合理8债务结构不合理8房地产企业增长受限 84我国房地产企业资本结构存在问题原因分析9内源融资匮之9直接融资比重低，融资渠道狭窄9直接融资比重低9融资渠道狭窄9债务结构不合理9债券市场规模较小 9长期负债占负债总额比例过低10企业规模较小104.5国家税收等宏观经济政策不完善105我国房地产企业资本结构优化相关建议10提高企业盈利能力，增加内源融资10实现多元化融资，拓宽企业融资渠道11提高长期负债比

11、例，改善负债结构12扩大企业规模，提升企业信用12完善国家相关宏观经济政策126结论13参考文献13致谢141 绪论论文研究的背景和意义研究背景随着市场经济体制改革的深入，房地产行业在不断完善的市场经济体制下已得 到了蓬勃开展。房地产企业的进步同时也拉动了钢筋、水泥、砂石、大型机械等行 业的开展。房地产行业的开展同时也解决了许多民生问题，比如改善了居民的住房 环境，各行业同时进步也解决了许多人就业难的问题。因此，推动房地产企业又好 又快地开展在一定程度上也推动国民经济。资金需求量大，开发周期较长是房地产 企业无法防止的，这就使房地产企业难以满足自身资金的开展需要。所以企业只能 通过大量负债来运

12、行，这样一来企业的偿还能力严重下降，企业的资金链容易断裂。 2008年，央行货币紧缩，提高首付比例，消费者购置力下降，房地产项目难以售出， 银行不断加强风险控制，开发商更难获取充足资金。我国的房地产企业严重依赖银 行信贷，这不但影响了房地产行业自身的开展，而且给银行系统带来巨大风险。因 此，改变企业融资方式，优化企业的资本结构可以有效地促进房地产企业的开展。企业 稳定开展离不开优秀的资本结构，资本结构的合理性日益重要。于是，涌现出许多 国内外学者针对此问题开展研究，研究主要齐集在影响因素剖析以与如何才能如何 才能制定出相对优秀的资本结构。研究意义我国是一个人口大国严峻的住房问题使得国家对房地产

13、行业的宏观调控日益严 格。调控房地产企业是推动房地产企业更好更规 X的运行。企业资本结构是否合理, 是企业能否生存与开展的根本，更是企业具备强力竞争优势的关键，因此，要想响 应国家宏观政策又促进企业开展，房地产企业的开展必须转变过去的模式，必须对 资本结构进展研究，找出改革方案，选择合理的债务规模，只有这样房地产行业才 能继续蓬勃开展。1研究的理论意义许多经典的金融理论都强调资本结构的重要性。根据西方学者的研究，不同行 业必须应对不同的资本结构。房地产行业的特殊性在于对资金的要求特别高，只有 具备充足的资金企业才能正常的运行，而我国大局部房地产业都依靠负债来获取资 金，高负债必然会给企业带来高

14、的财务压力，所以优化资本结构可以从根本上解决 这些问题。然而这个 X畴的大多数研究都集中于兴旺国家的企业，近几年才出现对 我国企业资本结构的研究。由于中国特殊国情和企业开展的特点，企业在融资结构 方面长期不合理导致行业无法更深层次的开展，因此，研究我国房地产企业的资本 结构具有十分重要的意义。2研究的现实意义资本结构是房地产公司管理融资的核心，直接影响到该公司的资金运行和企业 开展战略。房地产公司管理的区别其实就是公司关于资本结构的管理。房地产行业 是与民生密切相关的，更是对国民经济起主导作用的行业，在整个经济体系中发挥 根底性和领导性的支撑作用。房地产行业的另一个重要特征是产业联盟，房地产行

15、 业关联到材料制造业、机械制造业、冶金业、甚至水电业更深层次的影响到商业物 业服务。房地产行业对市场和经济的稳定也有巨大的影响，许多实例都充分证明了 这点，比如日本房地产泡沫破裂以与美国次贷危机。资本结构是否合理是衡量一个 企业开展的重要指标，是房地产股票上市公司资本结构研究的首要问题，是推动我 国房地产行业开展的唯一途径。文献回顾外文献回顾房地产企业的资本结构是一个全球性的话题 ，中国的房地产企业与外资房地产企 业之间最大的区别就是国家宏观调控在其中扮演的角色。国外研究学者还是把资本 结构理论和影响资本结构的因素作为研究重点。莫迪利亚尼与米勒1958提出了以他们名字命名的 MM定理：在完善的

16、市场 条件下，企业的资产负债率无关企业市场价值，即资本结构无关论，这一观点被认 为是现代资本结构理论的基石。莫迪利亚尼和米勒1963又对原先的MM定理参加企业所得税这一条件，提 出由于负债利息可以抵税，负债企业的价值更大。 1976年，米勒又引入了个人所得 税这一条件，建立了考虑个人所得税的模型。1976年麦克林和詹森又提出代理本钱这一理论。这一观点认为资本结构策略与 代理本钱有直接关系。资本结构的代理本钱和股权代理本钱的企业的业绩将产生最 优的结果，这是最好的组合，总代理本钱最小。国内文献回顾国内资本结构理论起步较晚，主要原因是中国资本市场开展相对较短。然而近 年来，随着我国资本市场的不断开

17、展，上市公司数目的增加，对我国上市公司资本 结构的探析尤其是定量研究逐步多了起来。我国学者对房地产企业的资本结构研究 主要从影响房地产企业资本结构的因素入手。X维迎(1995)在公司融资结构的契约理论一个综述一文中较详明地介绍了企 业融资的激励模型、信号表现模型和控制模型；陆正飞 (1996)对我国企业负债理论的 适度进展了初步探析与实证研究；辛宇(1998)得出的结论是，公司规模、资产安全、 增长等因素对资本结构影响的影响不甚显著；沈艺峰(1999)资本结构理论史较完备地阐述了企业资本结构理论的开展衍变进程，包含从传统资本结构理论一直到信 号模型理论；吴开兵(2000)研究了净资产收益率最大

18、化的最优资本结构，资产收益 率和发行密度总回报率分析，提高利率，利息承当负债比例与负债率之间的函数关 系；任熹真(2001)对优化国有企业资本结构的标准进展了讨论。国内外文献总体评述从国内外的研究成果来看，国际学术界正在逐渐深入研究资本结构与企业管理 的关系。在资本结构的规 X研究的根底上，国外学者对股票上市公司的资本结构有 一定的研究，研究内容主要包括两个方面：一是资本结构研究的经济效应；二是对 资本结构的影响因素进展研究。相比而言国内学者的研究相对较慢。20世纪80年代，随着我国经济体制改革不断深入，国有企业资本结构不合理高负债显现出 来。在这样的背景下，我国理论界开始关注资本结构优化研究

19、，但研究X围主要集中于国有企业和股票上市公司，主要应用于西方金融理论来解释我国的实际情况。 特别是对股票上市公司的高负债和股权融资偏好问题，许多学者都进展了规X和实证研究，探索优化资本结构的原因与对策。近年来，股票上市公司的资本结构问题 越来越受到关注，这不仅是对股票上市公司的资本本钱的限制，也是资本结构的影 响因素，还对资本结构与行业特征、企业管理结构、控制权、市场的开展等联系起 来，从多角度对上市企业资本结构问题进展了深入的分析。但远远不能满足我国企 业经营实践的需要，实践部门仍缺乏有价值的理论指导，而对中国市场的转型和企 业有其独特的规如此。因此，我国迫切需要丰富该领域内的研究。研究的主

20、要内容与框架第一章为绪论，主要介绍了本文的研究目的和意义，并对国内外相关文献进展 了简要的介绍，并阐述本文采用的研究方法、主要内容与文章的框架结构，形成文 章结构和写作思路。第二章是概念界定与根底理论。概念界定包括房地产业资本结 构相关概念；根底理论包括 MM理论、权衡理论、融资优序理论、代理理论相关理 论。其次对不同阶段的资本结构理论进展了简要的阐述。第三章是阐述了房地产企 业资本结构现状与存在的问题，该章主要是根据我国房地产企业开展现状来找出存 在的问题。该章分为两个局部，第一局部介绍房地产企业现状；第二局部介绍了房1-1地产企业资本结构现状与存在的问题。第四章是对我国房地产资本结构现状产

21、生的 原因进展了分析。第五章是在上述章节的根底上，结合我国当前经济形势，给出我 国房地产企业资本结构优化的具体方案，从债务结构，融资结构以与政府政策等多 个方面，详细探析了房地产企业资本结构优化的主要方法与措施。具体框架如图 所示：第一章绪论 a第二章概念界定与根底理论第三章房地产企业资本结构现状与存在a第四章 房地产资本结构现状产生原因第五章解决对策图1-1本文的研究框架研究的方法文章采用规X性的研究方法。首先，文章总体遵循“提出问题、分析问题、7 决问题的思路。其次，查阅文献资料。通过去图书馆查阅相关书籍和在网络上搜 集相关文献，获取有价值的资料，对房地产企业融资现状进展分析找出其中存在的

22、 问题与出现问题的原因，同时针对不同方面的影响提出相应的治理对策。1.5本文的创新点本文结合相关资本结构理论，比拟系统地阐述了房地产企业的资本结构，深入 分析了存在的问题与其原因，建议了优化房地产企业资本结构的对策建议。主要在 以下几个方面：第一，对房地产企业资本结构现状进展了分析。第二，比拟系统地 分析了房地产企业资本结构现状与影响其现状的相关因素。第三，结合我国当前经 济形势，针对上述章节发现的影响因素一一对应的给出我国房地产企业资本结构优 化的具体方案，从融资能力，企业自身以与政府政策等多个方面，详细探析了房地 产企业资本结构优化的主要方法与措施。2资本结构优化的理论根底2.1资本结构优

23、化概述资本结构的概念事实上，企业的资本结构有不同方面的理解：首先，从企业资金来源，如果在 企业的资本来源是唯一的股本资本和没有债务资本，这是说，企业是没有负债公司， 企业资本的来源包括股权资本和债务资本，企业是一个负债型企业。在现代社会， 任何企业都无法依靠股权资本使企业开展、壮大，企业的资本来源都是由权益资本 和债务资本相结合。其次股权结构和债务结构构成狭义的资本结构，股权结构是优 先股、普通股和留存收益的比例，债务结构是指银行贷款与长期负债之间的关系。 再次总债务与总资产的比例，不仅包括长期债务资本，还包括短期债务资本这是资 本结构广义上的概念。综上种种对资本结构概念的理解，以与房地产企业

24、资本运营 的根本特点，资本结构是企业的长期资金来源的构成。资本结构影响因素针对资本结构的影响因素这一问题国内外学者做出了许多研究，综合研究成果 得出资本结构的影响因素主要包括：资产结构、企业规模、企业的盈利能力、企业 的成长性、非债务税盾、税率以与公司管理层对待风险的态度等。资本结构优化含义现代企业资本结构优化的含义是指通过对企业不合理的资本结构进展调整，使 企业的资本结构趋于合理。对于资本结构优化的概念可以从以下几点来入手：第一，财务风险和财务杠杆间的均衡称为最优资本结构，企业在这种状态下资本总本钱最 低且实现价值最大；第二，最优资本结构只是一种理想的状态，企业几乎无法达到 这一状态，但可以

25、通过不断的优化来取得更大的开展；第三，资本结构优化是不断 进展的，企业只有通过不断的进展优化改革才能实现；第四，资本结构的优化没有 固定的模式，不同的行业不同的公司甚至同一公司不同时期都需要根据不同的情况 来制定优化改革战略。2.2资本结构优化相关理论2.2.1 MM 理论这一领域最早的理论是由美国的 Franco Modigliani和Merton Miller于1958年6 月在美国经济评论中发表的 MM理论，这一理论认为在不考虑公司所得税，企 业经营风险一样只有资本结构不同时，公司的资本结构与市场价值无关。但这一理 论需要几个假设前提：1、企业的经营风险能够可靠的衡量；2、投资者对企业未

26、来收益与收益风险的预期相一致；3、无风险利率；4、证券市场完善，无交易本钱；5、 企业增长率为0; 6、企业的股利政策与公司价值无关。融资优序理论迈尔斯在1984年基于MM理论提出了融资优序理论。优序融资理论放宽了 MM 理论中的假设条件，以信息不对称理论为根底，并参加了交易本钱，他认为通过权 益融资会传播许多企业经营方面的负面新闻，而通过外部手段来融资如此需要支付 更多的本钱，所以企业应该遵循内源融资、债务融资、权益融资这样的顺序。在信息不对称情况下，外部投资者无法获取市场信息，只能由企业内部向市场 发布信息，从而影响到投资决策。如果企业选择通过增发股票来进展筹资，由于外 部投资者无法获取该

27、项目的信息，投资者认为可能是该企业经营情况不够良好从而 影响到企业的融资。内源融资主要是企业内部自然形成的现金流，无需与外部投资 者产生关系，也不需要支付更多的本钱，该方式所受到的限制相对较少，所以企业 在进展筹资时应首选内源融资，其次是债务融资，再次才是通过发行股票来筹资。权衡理论权衡理论也是学者在 MM理论的根底上研究出来的，它同融资优序理论一样放 开了 MM理论各种假定的限制，考虑了在税收、代理本钱、财务困境本钱存在的条 件下，实现企业价值的最大化的资本结构。该理论认为，企业可以利用税收屏蔽， 通过增加债务的方式来增加企业的价值，但是高债务也会给企业带来高的财务风险， 也带来了高的风险本

28、钱，企业最优的资本结构就是企业通过增加负债带来的增加价 值和企业因为负债所带来的各项风险本钱相等的权益平衡点上，此时企业的价值最 大。代理理论代理理论最早是1976年有简森和梅克森提出的，他们从新的切入点对资本结构 进展了分析，代理理论主要涉与了资本的提供者即股东和债权人等与资本的经营者 之间的关系。代理理论认为，股东与管理者和债权人存在着冲突，管理者因为追求 个人利益从而会影响到股东的利益。简森与梅克森将代理本钱划分为监视本钱、守 约本钱和剩余损失。监视本钱是指股东为了监视管理者而消耗的支出；守约本钱是 指为了取得外部股东的信任发生的各项支出；剩余损失是由于所有者和管理者因为 追求的利益不一

29、致而导致的其他损失。3我国房地产企业资本结构现状与其存在的问题我国房地产行业资本结构现状我国房地产企业资本结构整体合理。但房地产行业短期负债远远高于长期负债。企业的资本来源与其资金用途有关，通常企业的长期负债和权益资本主要用于购置 固定资产等大型项目，这局部资金的需求量大资金的稳定性差；企业的短期负债与 短期资金需求有关，一般如此用于企业经营现金的使用等，这局部资金需求量与企 业日常的经营状况好坏有关，资金需求的稳定性强。我国房地产企业过度依赖与负 债进展经营，而且多采用短期负债来进展融资，房地产企业相对于其他行业的特殊 之处就在于资金投入量大、投资周期长、而且资金投资风险大，在进展融资时，应

30、 该选择长期负债融资方式为主，但是现实中却是大大相反，大局部企业以短期负债 融资为主。通过负债融资来运营公司的企业越来越多，而且房地产企业的高负债融 资现象更是越来越多。我国房地产业特殊的背景使得我国房地产企业创造自己独特 的资本结构。一个项目的开发首先要经过项目规划、土地使用权审批、施工单位的 人员组织再到工程完工后的销售，这些阶段都是不可防止的，导致项目的工期从3至5年不止。而且在最初的项目开发期间会不断的投入大量的资金没有任何收入， 这极易导致资金链断裂而影响到整个项目的进程。因此，房地产企业是否有合理的 资本结构、是否有平稳的融资渠道，成为影响房地产企业项目的正常进展、企业日 常经营平

31、稳运作的重点。从结构上看，通过银行贷款、企业自有资金、其他资金是 房地产企业主要的资金来源。我国房地产企业资本结构存在的问题分析资产负债率较高企业运用各种渠道所筹集的资金决定了企业的资本结构和企业的经营变化，总 的来说这方面的资金分为两类，一是负债资本，另一是权益资本。资本结构问题其 实就是这两类资本占企业全部资本的比重问题。资产负债率是指期末负债总额除以资产总额的百分比，即负债总额与资产总额 的比例关系。该指标是评价公司负债水平的综合指标，我国房地产企业在项目开发 过程中资金的大局部都主要来源于银行贷款，资产负债率越高，经营风险也就越大。 高资产负债率也有其两面性，积极的一面是在经济形势良好

32、的条件下，高负债可以 让地产企业加速运作，迅速得到开展；消极的一面如此是高负债会给企业带来高的 财务风险，如果企业发生经营不善或者项目开发遇到困难，企业没有多余的现金周 转。融资结构不合理本人通过查看近几年房地产行业的实例发现房地产融资渠道不合理，大多依赖 外部融资也就是银行贷款。房地产企业要想成功运作某项目就必须拥有大量资金， 不得不利用外部融资来使得项目运作。大量的外源资金同时也加大了企业运营的风 险。融资结构不合理又主要表现在这两个方面：第一，融资渠道单一。由于企业需 要大量资金来运作所以选择银行贷款的方式，这也给国内的银行业带来巨大的压力， 国家为了保护银行业出台了各项宏观调控政策，这

33、又使得地产行业经营压力增大。 第二，债券融资比例偏小。国内房地产业债券融资比重小主要是因为我国债券市场 开展并不成熟，国家监管又很严格，对企业的资质要求较高。因此，企业通过债务 融资的难度较大。与债券融资相比，企业依靠银行贷款进展间接融资更容易。所以， 导致我国房地产业债券融资占资本总额比例小。债务结构不合理从经验数据中，短期债务占总负债比例的一半是比拟适宜的。短期负债比例过 高，尽管会一定程度上解决项目资金问题，但会增加短期偿债压力，加大了财务风 险和经营风险，企业的资金链极容易断裂。债务结构不合理表现在：第一，债务中 以短期负债为主。国内大多数房地产企业选择短期负债来进展融资。第二，债务中

34、 债券融资比例小。我国在债券发行管制方面一直比拟严格，一些企业根本不具备这 些资质；另一方面，由于国家的宏观政策导向，企业从银行获得贷款更为容易。从 行业现状来分析企业还是倾向于银行贷款，再者是房地产信托最后才是债权融资。 第三，长期负债短期化。长期负债短期化将给房地产企业带来负面影响：1、大量的短期负债虽然能解决企业项目的运作但也给企业带来短期偿债的压力。2、金融市场的不稳定性，政府会根据经济形势出台相应的宏观调控，这增加了企业融资的难度， 加大了企业的融资风险。房地产企业增长受限在过去的十几年里，房地产行业一直被人们认为是暴利行业，大型房地产老板 纷纷占据了各大富豪榜，但随着国内经济情况的

35、影响房地产行业的盈利能力可能会 趋于淡化，在过去的十年内各大城市的房价不断攀升，房地产投资者从中获取了巨 大的效益，一线城市的房价甚至被炒到了 “天价"，但这几年来国家也对房地产行 业采取了一系列政策措施，偏向于供给普通和经济适用房。自2010年起，国内几乎所有的房地产企业都受到了融资限制，由于盈利能力和经营效率的下降以与国家出 台的各项调控措施使得一些中小型房地产公司无法获得开展，为了生存而苦苦挣扎4我国房地产企业资本结构存在问题原因分析内源融资匮乏众所周知房地产行业是一个高投资高风险高回报的行业，一个项目能否正常运 转首先资金方面必须到位，一个大型工程的开展需要大量的资金集中，而

36、大局部企 业自身内部融资往往达不到这样的要求，企业就不得不去向银行寻求贷款，这也是 我国房地产业资产负债率高的原因。房地产企业要想正常运行就离不开资金，如此 高的负债率也给企业带来高的财务风险，一旦资金链中的哪一环断裂就会影响到整 个项目的正常开展，甚至导致企业破产，企业破产银行业也会同样受到波与，国家 为了保护银行业稳定出台了许多宏观调控政策，这又使房地产企业融资受到阻碍， 资金状况不断恶化。直接融资比重低，融资渠道狭窄直接融资比重低直接融资是指以股票和债券为主要金融工具的一种融资机制，这种投资者与资 金需求者通过这种方式进展交易的场所，称为直接融资市场，也就是证券市场。直 接融资相较于间接

37、融资的优点是能够最大限度的吸取社会闲散资金直接投放于项目 开发，有利于资金的合理配置，大大提高了资金的使用效率，相比间接融资筹资的 本钱低而且获得的投资收益也大。但是从我国房地产业总体情况来看还是以间接融 资作为主要的筹资手段，这样增加了企业的筹资本钱也加剧了企业的资金风险，和 资金压力。融资渠道狭窄从近年来我国房地产业的数据来看，国内房地产企业还是主要以银行贷款融资 为主，随着国内房地产调控政策的不断出台，房地产行业在资本市场上的融资渠道 处处遇到阻碍，受到这些政策的影响，不少房地产企业在资本市场上的融资纷纷打 了退堂鼓，而银行贷款相对而言就便利了很多，为了企业的正常运行只能选择这种 方法，

38、银行贷款虽然会给企业带来很多负面影响，但为了公司能够继续经营下去， 也不得不选择冒这个风险。债务结构不合理债券市场规模较小我国房地产企业通过发行债券来进展融资的情况很少见，后来又接连出现企业 发行债券到期却无法偿还的现象，我国的债券市场从此便陷入低谷，国家又出台了 许多严格的措施，严格限制了房地产业发行债券，1993年到1998年上半年，5年时 间房地产企业没有公开发行过债券，就算这几年来，房地产企业发行债券的情况也 不多，因为国家政策的要求，通过发行债券进展融资对企业的资质要求比拟高，一 些中小型企业根本没方法达到这些要求，而且我国的债券市场运作机制本来就不够 完善，所以大局部企业都不打采用

39、这种方式来进展筹资。长期负债占负债总额比例过低长期负债比率也叫作资本化比率，是长期负债与资产总额的比例，长期负债与 流动负债相比，长期负债相对而言比拟稳定，因为要在将来几个会计年度后才偿还， 所以公司不用面对流动性不足的风险，纵观我国大局部的房地产企业长期负债占总 额的比例却很小，都是以流动性负债为主，这样不利于企业的稳定，房地产企业本 来资金回拢的周期就较长，短期负债加大了企业的短期偿债压力，资金链与易断裂。4.4 企业规模较小我国房地产开发企业普遍规模较小，由于房地产企业属于资金高度集中的企业， 从项目开发再到后面的销售都离不开大量的资金保证，但是国家文件又对房地产开 发企业流动资金贷款设

40、置了较高的信贷门槛，一些大型企业比如万科、保利等不会 受到这些影响或者受到的影响很小，但其他一些中小型企业就难以保证企业的正常 经营，企业没有充足的资金操作项目，只能靠银行贷款来实现，近年来国内房地产 企业的资产负债率都在75%以上，这严重阻碍了我国房地产事业的开展。4.5国家税收等宏观经济政策不完善国内房地产企业与外国企业相比最显著的特点就是宏观调控在其中发挥的作 用，近年来国家政策对于房地产企业的调控力度进一步加强，这些宏观调控政策分 为：1、综合性调控政策；2、金融调控政策；3、税务政策；4、土地调控政策；5、 行业规X政策。比如税收方面，在计入所得税时，债务利息是在税前支付，而股利 如

41、此是在税后支付，债务有避税作用；再比如金融调控政策，国家出台的相应措施 严重阻碍了房地产行业的融资渠道。除了这些因素外，利率、国民经济的开展水平、 市场经济的开展水平等都会影响到企业的资本结构。5我国房地产企业资本结构优化相关建议提咼企业盈利能力，增加内源融资依据本文的研究可以发现解决房地产企业资金问题是优化资本结构最直接最有 效的方法之一。前文提到我国房地产企业在运行项目期间需要集中大量的资金流， 而这些资金主要依赖于负债，内部融资的比例过低。我国房地产市场还不够规X，企业开展良莠不齐，企业自有资金不足，只能依靠负债去经营，还款压力巨大，资 金链脆弱，这样的企业还不在少数。在前几年房地产行业

42、景气的年度，他们还可以 维持正常经营，最近几年国家出台许多措施使得房地产行业一直处于低迷，许多中 小型企业都面临破产的危机。这就好比一个人生病了一味的只靠药物去控制，虽然 可以解决燃眉之急，可是长远的来看药物还是会给人体带来一定的危害，还是应该 加强自身的体育锻炼，来增强抵抗力，这才是抵御病毒最好的方法，房地产行业就 是如此，只靠负债去经营，解决资金问题，这样给企业带来了许多负面的影响，而 且国家不断出台一些金融政策，企业融资本钱不断提高，严重阻碍了自身的开展。 因此，还是应该想方法提高企业的盈利能力，利用强大自身的方法走持续经营道路 才是优化资本结构的关键。我认为可以从以下几个方面着手：第一

43、，明确企业定位， 制定企业开展计划。房地产企业应该明确自己的项目定位，专注开展目标，到底是 专注于高档住宅，还是经济适用房，或者是办公写字楼、商业大厦，明确企业自己 的开展目标，确立自己的开展计划。第二，提升企业内部管理人员的素质，改变以 往的经营模式。提升企业内部人员的素质，提高了企业防X和抵御市场风险的能力和意识，提高资金与资产的利用和回报效率，保证了企业稳定的开展。第三，加快 项目施工周期，提升资金的回拢能力。以往一个项目的开发从计划到最后的销售步 骤需要的周期太长，这样无形中也就增大了资金本钱，企业应该加快项目开发速度， 加快现金周转，合理地分配资金用于其他项目的建设，这样一来可以合理

44、有效的提 高资金的利用效力。实现多元化融资，拓宽企业融资渠道我国房地产企业大多采用银行贷款，至少 70%以上的房地产开发资金来自银行 贷款，这种单一的融资模式不但会给企业带来一定的资金风险，同时也把这种风险 转嫁给了银行业，央行颁布了多条调控政策，预示着房地产企业凭借银行资金开发 项目的时代即将终结，企业改变以往融资模式已经迫在眉睫，我国企业融资渠道单 一，过度依赖于银行贷款，其他融资渠道尚未打通，我认为可以从以下几个方面努 力：第一，借鉴兴旺国家的经验和做法。国外的资本市场相对成熟，针对中小型企 业融资难的问题也给出了许多解决方法，比如国家利用宏观政策对中小型企业扶持， 设立专门为中小型企业

45、提供融资，国家应鼓励企业的项目开发；二、打通其他融资 渠道，实现多元化融资。除了银行贷款企业还应该选择其他的方式来进展融资：1、上市融资，公开上市来进展融资可以化解金融风险，降低企业的融资本钱，改善资 本结构；2、房地产债券融资，虽然以往我国房地产企业在发行债券进展融资一直遇 到阻碍，2004年国务院关于推进资本市场改革开放和稳定开展的假如干意见出 台以后，政府对于债券融资有了实质性的转变，房地产企业债券融资空间将会增大； 3、夹层融资；4、房地产信托，在国内银行信贷政策不断收缩的情况下，房地产信 托逐渐成为比拟活跃的融资方式。企业应当利用不同的渠道来进展融资，减少财务 风险。提高长期负债比例

46、，改善负债结构我国房地产企业负债结构严重不合理，流动负债短期负债占据比例较大， 使企业短期偿债压力增大，资金链不稳定，其实这也无可厚非，在企业因为需要运 行某一项目迫切需要资金时，最先想到的当然是融资方式简单的短期负债，这既能 解决企业的资金问题，也更容易获得，企业当然会为了解决燃眉之急而不考虑后果 的去选择前者。我认为企业应该考虑自身长短期偿债能力，合理的去分配长短期负 债的比例，还是应该从自身的负债结构出发，探寻出优化企业负债结构的方法。 扩大企业规模，提升企业信用我国的房地产开发企业数量庞大，但是真正形成大规模的企业也寥寥无几，中 小型企业还是居多，中小型企业由于资质有限，在融资方面渠道

47、单一，多元化的融 资难以实现，大量的银行贷款是企业负债率过高，加剧了企业的经营风险，企业的 资质问题也阻碍了项目的正常开发，使得企业的经营能力不足，企业就更难以进展 内部融资。要想解决中小企业融资难的问题，还是需要企业强大自身，完善企业治 理结构，改善企业的运营质量，房地产企业最重要的就是企业的实力和资质，这直 接决定了企业能否获得大型的开发项目，政府应多鼓励中小企业参与到大企业的分 工协作，依托大企业谋求开展。企业还应加强信用体系建设，改善信用环境，中小 企业因为信用不足的问题难以进展融资，企业应自觉履约，增强信用度，以提升融 资能力优化企业资本结构。行业内部也应加速整合，增加行业内部兼并收

48、购，减少 低质企业的数量，形成规模性产业。完善国家相关宏观经济政策扩大企业经营规模，提高盈利能力，扩宽融资渠道这些都是从企业自身出发的 优化资本结构的措施，国家宏观经济政策对房地产企业也起到了限制和导向的作用， 企业要想优化资本结构还需要国家政策的扶持。第一，政府在政策上应建立和完善 相关法律政策，规X市场秩序，使房地产行业能够又快又好的开展下去；第二，政 府应该大力支持中小型企业参与到大的项目中去，与行业领头羊形成协作分工，增 强中小型企业的能力；第三，大力开展债券市场，目前国家为了防X风险，在债券 发行方面要求比拟严格，有资质进展发行债券融资的企业少之又少，国家应该鼓励 有能力的企业采用发

49、行债券的方式进展融资，建立相关的债券监管体系，出台相应 的政策规X债券市场，使我国的债券市场得到开展；四，建立多元化、多层次的融 资体系，融资方式的创新可以大胆的去借鉴国外的一些方式。房地产企业优化是一 项长期而又艰巨的任务，需要企业自身不断地增强实力，更离不开市场和政府的政 策性导向。6结论近几年来房地产行业已经成为我国经济的支柱产业之一，资本结构是企业的核 心，最优资本结构可以帮助房地产企业实现本钱最低化和价值最大化，严重影响到 企业的开展和经营，因此资本结构的研究有着十分重要的意义。本文以中国房地产企业为主要研究对象，分析并总结了国内外经济学者对于资 本结构的局部研究成果，在这个根底上对国内房地产行业资本结构现状进展了分析， 发现我国房地产企业资本结构存在的问题有资产负