雨润新城思路建议报告(1)dps

1、徐州雨润新城思路简报徐州雨润新城项目第一部分：项目产品信息Part1:项目区位解读/项目背景解析/项目经济指标/规划研究/第二部分：项目农副产品全球采购中心产品明细Part2:采购中心产品明细/采购中心目前可售房源第三部分：客户访谈反馈：Part3:客户反馈信息第四部分：项目基本思路建议Part4:针对项目进行整体思路建议徐州雨润新城项目P a r t 1 : 项 目 产 品 信 息徐州雨润新城项目项目区位解读徐州雨润新城项目项目产品信息1.1项目区位解读n项目区位分析：市政府提出“积极推进泉山区33平方公里产城生态一体淮海新城建设”的战略部署，同时出炉了淮海新城初步规划方案，淮海新城概念将带

2、领西部新一轮的跨越式发展， “一网、两园、多山体”发展格局。 n徐州西部新城系统以水系、道路为纽带，并由桃花源湿地公园、泉润湿地公园及故黄河、玉带河为主要水体景观组成，以卧牛山、王长山为主要山体，建立点、线、面三位一体的网络化生态系统。n区域交通韩山隧道的全线贯通，淮海路西延、徐商公路的改造、地铁1号线、西三环高架的建设，原本快速便捷的交通将更加成熟完善，使得物流运输、供货、市民出行更加多元化、立体化。n雨润新城是产业领头羊和建设淮海新城的排头兵。徐州雨润新城项目项目背景解析徐州雨润新城项目1.1项目背景解析n雨润新城位于泉山区三环西路以西，徐商公路两侧，总占地约2300亩。n项目主要由三大业

3、态组成：110万方的农副产品全球采购中心、70万方的商业综合体、220万方的精品住宅，为江苏省重大项目、徐州市“三重一大”重点工程。n市委市政府赋予这个项目三大功能定位：徐州地区最大的菜篮子民生工程，徐州城市西部区域商贸中心，徐州城市西大门形象工程。项目预算总投资118亿元，是一个以产业地产为驱动内核、以综合体物业为发展平台的可持续发展的近400万方的综合新城。项目建成后，将成为徐州最大的城市综合体项目、最大的产业龙头项目、淮海经济区最大的农副产品物流项目。项目产品信息徐州雨润新城项目项目经济指标徐州雨润新城项目经济指标经济指标项目位置三环西路以西，徐商公路南侧开发商徐州雨润置业物业嘉润物业建

4、筑形态高层、小高层、塔楼、洋房、别墅、物流园建筑面积400万占地面积1525333一期开盘2014年15日入住时间2016年12月容积率2.2绿化率30%车位1:1.08农副产品采购中心建筑面积110万商业综合体建筑面积70万精品住宅建筑面积220万1.1项目经济指标项目产品信息徐州雨润新城项目1.2项目经济指标项目产品信息徐州雨润新城项目项目规划徐州雨润新城项目1.1项目位置n项目位置：三环西路以西，徐商公路两侧n道路交通：8路、15路 项目产品信息徐州雨润新城项目1.2项目交通n项目交通： 目前已G310/G311为项目主要道路nG310连接京台高速连通连霍高速nG311直通萧县连通连霍高

5、速n城市环线（规划路）n连接项目淮海西路（规划）项目产品信息徐州雨润新城项目1.3项目规划住宅区商务区农副产品采购中心公寓配套n从项目规划图可将项目分为4个板块：n第一板块：精品住宅片区n第二板块：商业商务综合区n第三板块：公寓配套n第四板块：农副产品全球采购中心n2014年，雨润新城开工面积达102万平方米，其中农副产品采购中心开工面积36万平方米，居住配套区开工面积37万平方米。目前项目首期开工建设的就是配套区，也是项目近期要对外展示的实景样板示范区。和幸福食堂、幸福咖啡、儿童乐园、净菜超市等一同开放的还有：雨润驿站式物业、运动中心内的网球场、篮球场、游泳池、健身房、棋牌室、瑜伽室等一系列

6、配套区。6万平米的雨润社区邻里中心，将成为徐州社区商业综合体的标杆。项目产品信息徐州雨润新城项目n配套居住板块分三大片区，总占地77.63公顷，建筑面积201.53万平方米。n安置社区及教育设施：雨润新城项目棚户改造工程是改造火花片区群众居住条件、改善城市环境、完善城市功能的民生工程、民心工程。n生态社区：是打造“生态社区、宜居城市、高尚社区”的品牌工程；是打造“智慧社区、节能社区、绿色社区”的创新工程；是物流园区综合配大服务区的一部分，是满足物流园内数万人工作、生活、休闲娱乐的重要功能区之一。配套商住商办混合：其中商住混合周地7.56公顷。1.4项目住宅区域项目产品信息徐州雨润新城项目n雨润

7、新城住宅部分分三期开发，一期规划面积为30万方，由18栋高层（面积85-130平米）、5栋洋房花园（面积100-158）和16栋联排别墅（面积131平米、135平米）组成，楼间距在70100米，绿化率在40%以上，容积率2.37。景观设计公司与南京星雨华府共属一家。项目住宅的物业类型包括高层、联排别墅和花园洋房，主要是以高层为主（最高为33层），建筑风格为英式建筑，住宅首批将推3900余套房源，住宅区项目产品信息1.4.1项目住宅区域徐州雨润新城项目项目产品信息徐州雨润新城项目1.5商业商务综合区n商办板块是集酒店、商务办公、商业服务、休闲娱乐于一体的城市休闲商业中心。配套商办板块既是全球采购

8、中心的商办配套区，也是提升和展示城市西大门的形象工程、既满足了物流产业的配套需要，也同时他满足城市门户和打造区域商贸中心的功能要求。n 具体指标 国际名品店4.0万方 农产品会展中心5.0万方百货中心、院线7.7万方室内水上乐园 3.8万方方家居家电卖场+餐饮休闲5.5万方停车综合楼8.8万方五星级酒店 5.4万方公寓22.6万方商务办公7.6万方项目产品信息徐州雨润新城项目项目产品信息徐州雨润新城项目n徐州6万平方米的最大邻里中心现已公开，包括著名小学、幼儿园、社区医疗、银行、邮政、通信、社区影院、棋牌室，以及雨润旗下的幸福食堂、幸福咖啡、儿童乐园、生鲜超市、驿站式物管、健康运动中心（篮球馆

9、、网球馆、游泳馆、健身房、瑜伽室）等一系列配套，倡导了新型的城市生活方式。项目产品信息1.5.1项目住宅区域徐州雨润新城项目1.6项目农副产品全球采购区域n徐州雨润全球采购中心位于徐州西郊是雨润新城的一个组团，位于徐萧公路东侧。项目为雨润第五代采购平台，总建筑面积110万方，为物流中心。是淮海经济区最大的农副产品全球采购中心。据悉，雨润集团将在雨润新城打造集农副产品展示（展销）、交易、冷链物流、仓储、加工配送、电子商务、检验检疫以及配套商务、办公研发、餐饮食宿等多功能于一体的综合性食品集散中心。冻品水产及冷库区果蔬粮油干调副食交易区项目产品信息徐州雨润新城项目项目产品信息徐州雨润新城项目1.7

10、教育配套n项目教育配套：2所幼儿园和一所小学，从幼儿园到小学形成了一个全龄化的教育体系。雨润新城的幼儿园会有妇联幼儿园、徐州幼教，小学的目前的签约少华街小学。n 随着雨润的入驻，城西的教育资源也得以完善。雨润新城小区新建一所8轨制学校。该学校占地42亩，校舍场馆面积约2万平方米，48个班级。妇联幼儿园少华街小学项目产品信息徐州雨润新城项目P a r t 2 : 农 副 产 品 全 球 采 购 中 心 产 品 明 细徐州雨润新城项目采购中心产品明细徐州雨润新城项目1.农副产品采购中心采购中心研究n农产品物流占地面积约1150亩，建筑面积约100万平方米，其中标准配套仓库300亩，树阵式停车区70

11、亩；物流区主入口位于G311国道，入口道路60米，主大门设8个入口通道（其中六个通道设120吨地磅），电子登记核查系统方便快捷，全场刷卡交易，现金集中收付，可自助操作，保证公平公正。园区内将设立检测中心、结算中心、监控指挥调度中心、网络信息中心及电子商务拍卖中心，将成为徐州市食品安全检测、监管的重要平台，充分利用现代化科技，实现徐州雨润农产品物流园信息化、现代化运营模式。徐州雨润新城项目1.农副产品采购中心蓝领公寓四大中心综合楼一层果蔬交易区二层干调副食品交易综合体冷库食品城冻品物流区特水水产品物流区淡水水产品物流区粮油物流区香蕉房、配套配载中心香蕉房、配套停车楼中央大食堂淮海西路G311国道

12、采购中心研究徐州雨润新城项目1.1采购中心采购中心n综合体（果品市场、蔬菜市场、干调副食品及生活服务区）占地面积约240亩，建筑面积16万平方米。一层为果蔬交易区，总交易车位823个，果品423个，蔬菜400个，每个交易车位面积72（4*18）平方米；二层为干调副食品交易区、生活服务区，共有商铺771个，其中餐饮设54户。每间商铺均为二层结构，含独立楼梯和卫生间，总面积60-100之间供客户选择。综合体二层可承载30吨车辆通行，设停车区2处，面积5850，可同时容纳176辆配载车辆。 采购中心研究徐州雨润新城项目n香蕉房及配套商务住房区占地面积5948（约9亩），建筑面积23792，共计4座，

13、房屋4层结构，一层为香蕉房，共13套，每套约400；2-4层为配套商务住房，共366套，每套面积约30-60之间，有2室1厅、1室1厅等多种户型供客户选择。所有配套住房均有独立卫生间厨房及洗浴室，有线电视、互联网、电信宽带等配套设施齐全。每栋商务住房配置2个上升电梯，方便客户出行。采购中心研究1.2采购中心采购中心徐州雨润新城项目n冻品物流区占地面积24184（约36亩），建筑面积39830，共有商铺313套，商铺均为双层结构，含独立楼梯和卫生间，每套面积约80-120间供客户选择，内部可建设15平米小型周转库一个，全区封闭式管理，视频监控全区覆盖，同时设有冻品配载区面积3568，配载客户停车

14、方便快捷。采购中心研究1.3采购中心采购中心徐州雨润新城项目n冷库物流区本项目为三幢大型冷库。分别是24.25.26号冷库，建筑面积约2.5万，一期投入运营24号冷库。每幢容量5万吨，每库可共16辆大型冷链车辆同时装卸。冷库配备制冷信息化系统，全覆盖监控，单库6层结构，建筑高度为32米，每层高4.8米，钢筋混凝土板柱-抗震墙结构，层高5.1米。冷藏间柱网6.6*6.6米，采用常规托盘堆垛储货。1-5层冻结物冷藏间为4间，储藏温度为-18到-20，库内冷却设备采用吊顶式冷风机；六层冷却物冷藏间4间，储藏温度为0，最高进货温度25。采购中心研究1.4采购中心采购中心徐州雨润新城项目n水产物流区占地

15、面积17679（约30亩），建筑面积30040，共52户，每户面积266，双层结构，一层水池面积120平方米，卸鱼通道4m，二层设三室一卫住房，面积为70；规划配套住房69套，每户面积约60，户型均为两室一厅一卫。n粮油市场粮油市场交易区占地面积1.6万（约24亩)，其中食用油交易区1546平方米，大棚式交易，共99户，双层结构，每户总面积约96，内设独立楼梯和卫生间。规划2室一厅配套住房约80户，每套面积约60，总建筑面积约5488， 4层建筑。采购中心研究1.5采购中心采购中心徐州雨润新城项目n食品城区域总建筑面积为158460，四层建筑，一层外围设限量商铺，内部经营规格均为商场敞开式店面

16、。经营品种包括烟酒百货、茶叶高档食品、保健品、食品机械、餐厨用具、糖果百货、物联网电子拍卖及信息展示发布中心，及酒店、娱乐、餐饮等配套形成有机整体，为消费者共同构筑了一个充满休闲乐趣和丰富购物体验的活力空间；同时规划配套蓝领公寓6座，其中3座20层建筑，3座24层建筑，公寓1-4层为食品交易区，5层以上均为住宅区，共3432户；采购中心研究1.6采购中心采购中心徐州雨润新城项目n项目配套的商业、办公、酒店、餐饮、居住等也将同步建设。投产后的3-5年内，每年可实现交易额200亿元，提供直接就业岗位近2万个，带动相关行业从业约7万余人。随着该项目的建设运营，西部的基础设施、环境条件、城市功能将日益

17、完善，项目建设、发展的成果将惠及千家万户。建成后将成为淮海经济区规模最大、品种最全、设施最完善、服务最规范、辐射范围最广的绿色、环保、安全的综合性农副产品交易平台。采购中心研究1.7采购中心采购中心徐州雨润新城项目采购中心研究媒体内容大牌“菜篮子”单页冻品物流中心、干调副食品中心、果品物流中心、蔬菜物流中心折页招商手册优势、情况报媒整版报纸n项目采购中心推广策略整合：n运用推广办法：户外大牌、折页、单页、招商手册、报媒1.8采购中心采购中心徐州雨润新城项目采购中心研究n项目采购中心推广效果：1.8采购中心采购中心徐州雨润新城项目采购中心目前可售房源徐州雨润新城项目采购中心研究n采购中心可售房源

18、：综合体（果品市场、蔬菜市场、干调副食品及生活服务区）、香蕉房及配套商务住房区、冻品物流区、冷库物流区位置位置面积（）面积（）户型（开间户型（开间*进深）进深）铺位数（个）铺位数（个）总面积（）综合体综合体果品市场果品市场724*1842330456蔬菜市场蔬菜市场724*1840028800干调副食品干调副食品60-100一拖二771约61680香蕉房及配套商务住房香蕉房及配套商务住房香蕉房400135200配套商务住房区30-602室1厅、1室1厅36618592冻品物流区冻品物流区80-120313约31300冷库物流区冷库物流区1041层高4.8462501.农副产品采购中心徐州雨润新

19、城项目P a r t 3 : 客 户 访 谈 反 馈徐州雨润新城项目客户访谈反馈徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一客户分析销售可行性建议n接到甲方领导委托后，我司对农副产品采购中心进行客群进行走访调研：n本次走访调研区域：雨润新城周边、七里沟蔬菜批发市场、淮海蔬菜批发市场、金山桥批发市场、区域蔬菜批发散户。n走访客户：100组n本次走访调研区域人群购房意向、是否愿意在本项目购买商铺、是否愿意在本项目租赁商铺、对项目了解程度等问题徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一客户分析n年龄构成：主要年龄阶段在35-50岁26-3031-3535-4041-4546-5051-5556以上311263

20、21693销售可行性建议n受访客群主体性别均衡，年龄以中青年为主，这类客群有稳定收入，投资理念意识较强，从年龄上看，受访客群更加成熟。n客群多为二次置业，手里存有大量闲置存款。徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一客户分析n家庭收入：主要受访客群年收入在1520万占比36%￥5万以下￥5-￥10万￥10-￥15万￥15 -￥20万￥20-￥30万￥30-￥50万￥50万以上01526361940销售可行性建议n受访客群收入稳定，在同类行业中属于中上等收入人群，有一定的经济基础，多以自己经营为主，少部分属于白领阶级，企业管理人员。徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一客户分析n职业分布：主要的职

21、业特征主要以私营业主为主占比极大，其次是公司职员。私营业者管理人员其他公司职员退休高层管理公务员银行金融 企业老总3961219631023销售可行性建议n根据调研区域及周边受访者，其主要从事行业主要以私营业主为主，占比39%，其次是公司职员。徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一客户分析n居住区域：主要居住以徐州西城为主，访问片区客户基本居住在市场周边位置。云龙区徐州西区大彭镇九里区金山桥萧县铜山区其他1336151265310销售可行性建议n从受访客群区位分析，徐州西区客群占比36%，其次是周边区域，项目业态针对性较强，对七里沟、金山桥、淮海蔬菜批发市场目前在经营的访客，也是项目的主要客群

22、。n主要群体由于职业以私营业主为主的较多，所以在其工作区域分布比较广泛。徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一客户分析n商铺面积：需求面积主要集中在5060平方米，对较大面积商铺需求较少。50607080 81100 100 具体面积 45628174销售可行性建议n从受访客群预购面积主要集中在50-60平方米，占比总体的45%。根据经营户调研回馈，不同的经营种类，确定了商铺面积的大小。徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一客户分析n商铺价格：百分之41的客户认为项目商铺价格在6000元以内，6000-7000元/客户接受度较高500060007000800090001万314126200销售

23、可行性建议n本次调研价格，在没有任何约束或限制的情况，就是对本项目进行价格询问，在此过程当中，出于意识首选，客群认为价格越低越好。n通过对访客群体分析，及深入了解，41%客群认为商铺价格在6000元/平方米左右。徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一客户分析n商铺总价：客户投资商铺总价值在50万以下占比71%50万以下60万 70万 80万 90万 100万以上 71119261销售可行性建议n受访客群业主承受商铺总价在50万以下，占比71%。根据目前商铺面积60-100平方米的商铺，按照受访客群心里预计价位6000元/平方米单价计算，与其承受总价相吻合。徐州雨润新城项目1、农副产品采购中心一

24、客户分析n购铺目的：客户购买商铺主要是以自用为主，投资者后来居上自用出租 投资 抵押 其他 39233125销售可行性建议n项目专业针对性较强，上面客群职业分类，主要以自营客户为主，受访客群更多的是用来自用，想拥有一间属于自己的商铺。n投资想法受访客群，主要是看中项目投资前景及民生产业投资，民生产业是政府扶持产业，稳定投资回报、升值潜力、良好的市场背景。徐州雨润新城项目P a r t 4 : 项 目 基 本 思 路 建 议徐州雨润新城项目针对项目进行整体思路建议徐州雨润新城项目整体思路建议商业地产，招商、销售需通盘考虑招商、销售整体营销方案，确定风向标数据是基础。是支撑的起点！投资分析，风险把

25、控，收支可期主线已定，冲出重围市场容量，确定销持比例，正确招商正确营销模式，使用权销售是否可行完成使命，达到目标。节点时间， 顺势而发徐州雨润新城项目数据基础，项目信息支撑源销售可行性建议1、思路一n用数据说话，是本公司一向做事基础。n通过对市场数据调研、分析、整理。研究本项目是否存在市场发展契机，项目发展可行性研究分析、项目市场接受度分析等一系列研究数据。n在根据项目形态、项目现状、时间节点，制订出符合项目的整体营销方案。徐州雨润新城项目商业地产，需要招商、销售通盘把控销售可行性建议1、思路二n商业地产不仅仅只限于销售，招商与销售相辅相成缺一不可的。项目属于专业性市场，更应该招商和销售同时考虑。确保项目整体后期能够顺利运营。n招商与销售需通盘考虑，在商业地产中，只销售，可以快速回笼资金，但后期管理难度较大，对整体市场失去控制权。只招商，项目前期投资较大，市场统筹管理方便，招商的前提是提升项目价值，在行销售。招商的目的是为了更好的销售做准备。所以本项目必须招商与销售同时定位规划，合二为一。徐州雨润新城项目招商、销售整体营销方