几种贷款的风险分析及案例509

1、几种贷款的风险分析及其它一、按揭的数学原理：设月供：c,贷款本金：p,月利率：r,剩余本金：f第1月第2月第3月第n月pP(1+r)ncP(1+r)n=c(1+r)n-1+c(1+r)n-2+c(1+r)n-3+c=rrcn11f第m月nnrrprc1)1 ()1 (nrpr)1 (11设第m月贷款本金欠f元，则：prcrcrcrfmmm1.)1 ( )1 ( )1 (21)1 ()()1 (rrcrcprfm其中：f：第m期剩余本金，r：月利率，p：贷款额，c：月供，m：期数。二、几种贷款的风险分析二、几种贷款的风险分析(一)合同风险1、债务人以第三人的在建工程抵押的风险？2、在建工程抵押合

2、同载明事项要全面3、合理确定在建工程价值的风险 在建工程抵押权人所享有抵押权的标的范围一般仅为办理抵押登记时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。 问题问题1：在建工程抵押风险如何防范？ 在确定抵押物价值时，应考虑以下三方面的因素： 1、用于该在建工程实际支出，核对有关支出发票和银行支票存根； 2、监理公司出具的监理报告，一定要有明确的工程进度； 3、建筑施工单位就该项目出具的完成工程量证明，工程款的受偿情况。(二)优先权冲突风险 合同法286条： 防范：(一一) 要选择资信良好、工程开发前景看好的客

3、户，提高开发企业要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；(二二) 在放贷前向抵押人在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的工程款；限和已经支付的工程款；(三三) 工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以

4、减少风险；减少风险；(四四) 监测贷款资金的使用，确保贷款的投向是用于在建工程，及监测贷款资金的使用，确保贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；（五）在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向时了解工程款的支付进度；（五）在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款是否在六个月内行使权利法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款是否在六个月内行使权利进行核实。进行核实。(三)土地抵押转为在建工程抵押风险 在办理新的抵押手续过程中，注意： 一一是要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成。 二是二是做好保密措施，防止借款人的其他债权人获

5、悉后通知司法机关查封抵押物。 当然最好是要求在原有合同注销时必须还清贷款。 (四四)在建工程抵押与商品房预售的风险在建工程抵押与商品房预售的风险 如果银行同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防范风险的关键所在。 在建工程抵押的商品房预售应注意事项： （一）要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同。 (二）我们要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，定期盘点库存商品房、在杭州市房地产管理局的透明售房网上查询验证销售进度等，防止

6、开发企业隐瞒真相、贱价抛售。 （三）最重要的一点，应该尽可能地成为唯一的资金监管银行，对售房款进行封闭管理。 问题2：多种担保并存的法律关系 1、第三人提供的人保与债务人提供的物保并存 2、保证与第三人提供的物的担保并存 3、保证人与第三人提供的物的担保和债务人提供的物的担保并存。 归纳：应当首先以债务人的担保财产清偿债权，剩余部分由保证人与第三人分担。 三、撤销权、抵销权、代位权 撤销权(合同法第74条)：如发生债务人放弃到期债权，无偿转让财产，以明显不合理的低价转让财产等情况，致使债权人的到期债权不能实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的以上行为。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由

7、之日起一年内行使。 抵销权：债权人与借款人之间互负有到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，债权人可根据合同法第99条的规定，将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。农村信用社在主张抵销时应当通知对方，通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或附期限。 代位权(合同法第73条)：当借款人无力履行债务，同时借款人享有的债权却怠于行使，致使债权人的到期债权不能实现的，债权人可以根据最高人民法院关于合同法司法解释第一部分第11条向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权。 三、财务指标分析 (一)偿债能力 1、短期偿债能力 (1)流动比率=流动资产/流动负债的比率

8、， 反映企业运用其流动资产偿还流动负债的能力。一般认为，流动比率为2比较合适。 (2)速动比率=企业速动资产(流动资产减去存货)/流动负债。 它衡量企业速动资产对流动负债的清偿能力。速动比率也称酸性测试比率，由于剔除了流动资产中存货的影响，速动比率比流动比率更能确切地反映企业的短期偿债能力。一般认为速动比率为1比较合适，但这并不是绝对的评判标准，有时还取决于行业特点和企业奉行的竞争策略。 2、长期偿债能力(1)资产负债率=企业负债总额/资产总额的比率 反映的是企业偿还债务的保障程度。从债权人角度看这一比率越高债务偿还能力越差；从股东角度讲，如果全部资本的利润率超过借款所需支付的利率时，公司利润

9、会增加，能给投资者带来超额回报。负债对所有者权益比率，反映的是企业的负债与所有者权益的对比关系，是评价企业长期偿债能力以及企业进一步举借债务潜力的指标。企业负债对股东权益的比率越大，企业进一步举债的潜力越小，举债成本越高。利息保障倍数是指从所借债务中获得的收益为所需支付的债务利息的倍数，反映了企业偿还利息的能力。比率越大，企业还息能力越强。由于我国现行利润表中“利息费用”没有单列，而是包含在“财务费用”之中，只能用财务费用来代替利息费用。计算公式为 利息保障倍数 = (净收益+实际支付的利息费用+所得税) /应该支付的利息费用(二)盈利能力比率 资产收益率=净利润/总资产。该比率反应企业总资产

10、的获利能力。 净资产收益率(roe)=净利润/净资产。该比率反映公司管理层如何运用股东投入的资金。 净资产收益率 = 净利润 / 净资产 = 销售净利润率 资产周转率 财务杠杆销售净利润率，是指净利润与销售收入的比率。 销售净利润率 = 净利润/销售收入 = (销售收入生产经营成本 各类费用 非经常损益和投资收益)/销售收入 = 销售毛利率费用率其它损益率(三)经营效率比率 总资产周转率是指企业销售收入总额与全部资产平均余额之间的比率关系，它通常由总资产周转次数表示，其计算公式为： 总资产周转次数 = 销售收入/资产平均余额 其中资产平均余额为期初总资产余额与期末总资产余额的平均数。总资产周转次数反应