产业地产开发商类型

1、传统产业地产开发商典型案例：联东U谷、天安数码城、光谷联合进入原因：联东U谷负责人朱振波认为，日本、美国等经济发达国家，产 业园比例整个房地产市场30%的比例，但在中国确是远远达不到的。 但随着产业 转型升级，中小企业数量增多，政府对“土地财政”依赖减弱，对GDP和优质税源的追求推动产业园建设需求。经过数十年的发展，产业地产的黄金时期逐渐 到来。进入方式：1国内传统开发商分为几类：一是诸如联东 u谷、天安数码城、 华南城、光谷联合等大多遵循如下进入路径 .首先确定地块产业方向，会聘请 专业的外部顾问团队作为 外脑”，如联东U谷便聘请北京方迪和长城战略做产业 定位咨询；其次确定方向后选址，根据不

2、同区位选择选择不同产品组合； 再次实 行标准化园区建设；第四是启动营销和招商；第五是根据园区发展和企业需求提 供相应的管理服务。二是以张江咼科、南京咼科、外咼桥、武汉咼新、市北咼新为代表的国”字号开发商，该类开发商类似于工业园开发模式， 首先在政府主导下，通过创造 相应的优惠政策，出让土地给产业项目，形成规模经济。目前此类开发商已逐步 走出单纯角色，向企业服务商、品牌管理输出者角色转变，并实现盈利。2国外产业地产开发商分为类：一是诸如普洛斯、安博等代表，共同进入特 征是都以物流仓储用地为切入点，服务对象包括制造商、零售商、物流运营商， 原因是，物流地产占地面积大，但价格低廉，增值快，拥有巨大的

3、套利空间；二 是和国内的制造企业合作，推出定制化厂房以便快速去存化；三是以新加坡的裕 廊集团为代表，同当地政府合作，从科技地产、科技城切入产业地产领域，并衍 生产业链，向外输出品牌管理。商住转向产业地产开发商典型代表:万科、绿地、成都置信、万通、复地、华夏新城、卓达进入原因：1工业地块地价的低廉以及产业地产的逐渐升温，让这一类产品 市场前景看好；2商住地产开发商在原先领域积累了大量市场经验和社会资源， 有助于快速学习产业地产开发方式，并更好的发挥自身优势；3 商住地产领域调控加强，利润率下降，产业地产具备更大想象空间；4 部分地方政府制定旧厂房改造、 城市更新等项目优惠政策， 吸引传统房地 产

4、企业进入。进入方式： 1 与政府合作。 与政府合作有两种方式， 一是成都置信与成都市 青羊区政府的 “青羊模式 ”是典型代表。首先成都置信同成都国资委成立青羊工业 建设发展有限公司，由成立的公司统一对青羊工业基地进行开发、招商、管理。 双方按照股权收益分红； 二是华夏幸福为代表的产业新城。 华夏幸福与当地政府 签订大框架协议，全面获得土地的开发权，2 与国外优质基金合作。 如万科近期与黑石、 铁狮门等海外资金进军物流地 产，以应对物流地产投资强度大、投资周期长的风险。3与大型制造业企业合作。万通与 TCL汇源等实业企业合作，用过收购实 业企业的闲置土地资产，通过“买后回租”形式，对闲置土地的基

5、础设施进行一 定完善升级，再回租给合作实业企业，打造环境优良的产业社区。4 借助写字楼开发经验向产业综合体转型。 万科前海企业公馆项目是典型代 表。万科在开发写字楼方面已经积累了一定经验， 依托写字楼， 增加住宅、公寓、 商业配套， 借助万科在住宅领域积累的物业管理和社区配套经验， 向产业综合体 进发。5 通过跨界优势，进行产业造城。以绿地、卓达为代表。绿地本身涉足金融 和能源领域， 有较好的融资能力和一定的产业思维， 进入领域上， 绿地内部正在 深化、细化产业地产模式的研究工作， 重点开展金融产业、 文化产业、泛港经济、 高科技产业等四大产城一体开发模式的专题研究， 为产业地产开发运营提供支

6、撑。 合作伙伴上多选取行业龙头，如航空巨头、电商天猫、物流菜鸟、泰国正大等， 创造平台式企业，削弱资金压力，共享收益增值。卓达以项目群为主导，借助在新材料实业制造领域的优势，整合多家国内、 国际顶级财团和专业机构， 结成资金雄厚的战略投资联盟， 通过统一规划， 整体 运营，一产、二产、三产联动、打造有产业，特别是新材料产业支撑。可持续发 展的“生态产业新城镇” ，打造新的增长极 .。跨界型产业地产开发商典型代表：海尔、中信、中粮、联想、雨润、富士康、 TCL。进入原因： 1用工业用地。 2进行圈地，为产能扩张做储备； 3 扩展经营范 围，寻求新的利润增长点。 4 易得政府支持。5 获得土地补偿。 6 利用土地变性。进入方式： 1| 上述企业，建造了一