郑东新区七里河路地块可行性研究

1、目录一、目标地块基本情况3 页二、出让相关7 页三、市场分析与机会选择7 页四、项目定位24 页五、开发与销售计划33 页六、成本分析34 页济效益测算35 页八、投资风险评价36 页九、工作建议37 页2一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置与交通条件7#、8#地块位于郑东新区龙湖板块，距郑州鲁能项目约 3 公里；其中：7 号地块位于龙湖外环东路西、龙翼八街南；8 号地块位于龙湖外环东路西、龙翼十街南。郑东龙湖副CBD 区域距离郑东新区CBD 约 4.6 公里，距郑31.7 公里。龙湖区域为城市未来发展的区域，未来城市价值最高的区域板块。龙湖CBD 副中心未来将建成城市旅游休闲、

2、高档居住、办公和商业为的新型区域，地块所处“一心、一轴、两环、四片”规划布局中“生活居住服务环”位置，具备开发高端住宅的潜力。3州火车站约 11.7 公里，距郑州东站约 5.2 公里，距新郑机场约区域内市政规划完备，目前龙湖内环路和路已通车，龙湖外环路路基正在施工过程中 项目的主要公共交通配套较为丰富，龙湖路沿线规划有轻轨 2 号线（龙湖线）、轨道3 号线。交通主干道初步呈现，后期随着龙湖下穿隧道及大道等道路的投入使用，交通通达性将进一步提高。2、四至范围与内部现状7 号地北侧为绿地，南侧西侧为开发用地，东侧为道路；8 号地南侧为河流，北侧为开发用地，东西两侧为道路，项目正南方为祭城安置区，周

3、边情况如下图所示：4交通 4 号线（2020 年建成通车），轨道交通 9 号线，快速公交目前项目地块内多土堆及杂草，开工前需要平整，东侧 100米高铁线路。5现状如下：区域目前周边配套比较匮乏，目前周边仅建成有郑大一附院分院、龙翔小学中学，暂无其他生活配套。同时，区域未来规划定位较高，为郑州乃至河南的金融商务 中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。学校配套：龙翼九街小学、龙翼八街中学、龙翼高中； 交通配套：轻轨二号线；商业配套：龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。区域周边配套详见所附图表。6（二）周边配套（三）规划设计条件7 号地，占地 39409.659 （约 59 亩），

4、城镇住宅用地，容积率 3.0。地块指标7积率 2.5。编号土地位置使用权面积（）土地用途规划指标要求出让年限（年）挂牌起始价（万元）开发程度容积率密度（%）高度（米）绿地率（%）投资总额（万元）7龙湖外3940城1.0、/70560/8 号地占地 79619.123（约 119 亩），城镇住宅用地，容二、目标地块出让相关（一）出让安排目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从获取的土地出让计划，7#、8#地块属于年底前出让土地，预计节点在 10 月推出，两块土地单独招拍挂。根据 2016 年 9 月 14 日发布的郑州市关于促进房地产市场持续平稳健康发展：郑东新区、郑州开发区土地出让时，网挂报价超过

5、 50%报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。同时，除大改造用地外，居住用地及兼容居住用地的8溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场 竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过 50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场（二）招拍挂形式环东路西、龙翼八街南9.695镇住宅3.0138龙湖外环东路西、龙翼十街南79619.123城镇住宅1.0、2.5/70107312/其他用地，土地出让竞买保证金缴纳比例提高到 100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后 10 个工作日内缴清。7#、8

6、#地块出让将采取“限地价，竞房价”形式。三、目标地块市场分析与机会选择（一）城市/区域发展概况郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“小时圈”、中原区“1 小时圈”和全国“3圈”。作为河南省省会，GDP 及常住人口数量均居河南省第一名，2020 年预计郑州市常住人口将达到 1500。2014 年，郑州市地区生产总值完成 6783 亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。、城市情况与发展预期宏观：（1）郑州是中原区的主城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要

7、建设以国际商都为特征的中心城市。2015 年郑州市国民生产总值达到7315.19 亿元，增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省 5.93%的增速，运行呈现“总体平稳、稳中向好、稳中”态势。（2）2015 年全年城镇居民人均可支配收入 31625 元，比上年增长 9%，整体人均收入增长明显。（3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市发展的格局，产业结构正朝着9次的“三二一”产业序列演化，布局日趋合理。城市人口：郑州市近五年常住人口增长迅速，截至 2015 年已达到 957，年增产率 2.0%，整体城镇化率 68.3%，自然增长率 5.

8、9。随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，康发展奠定了坚实的基础。根据人口将达到 1500 万。将持续，为房地产业的健规划，到 2020 年郑州市总表 3-1 郑州市人口变动情况数据来源：郑州市统计年鉴、郑州市工作报告城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市，生活，不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区较慢。依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对图 3-1 郑州城市规划布局示意图10户籍人口（）常住人口（）常住人口增长率20117358862 3%20127419032 0%201375

9、19191 8%20147609382 1%2015/9572 0%2、区域情况与发展预期项目所在区域属郑东新区和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100 万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。地块所属的高铁站片区，未来规划建成高档居住和办公的区域，且近两年土地供应量较少，周边高端住宅数量较多，市场对区域内住宅价格及潜力较为认可，具备开发高端住宅的先天优势。（二）房地产宏观市场概况2016 年 4 月份以来，随着“降低首付比例、

10、调整公积金存款利率、降低现多个日光盘。环节税费”等利好，市场成交量激增，出7 月份郑州地王频出，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑州11新的双料地王（总价+单价）；市场热度更是持续上涨，3 天 3 地王；白沙组团也拍出楼面地价地王。8 月拿下龙湖副 CBD13 号地块，成交楼面价 36309.56 元/。随后，金茂集团拿下 14 号地块，成交楼面地价 36915.27 元/，刷新郑州楼市，成为总价和单价双料地王。郑州市场进入了一个价格快速拉升、成交放量的阶段，出现“面粉贵于面包”，购房成“抢房”等现象。1、郑州市商品住宅市场概况（1）市场现状分析：目前郑州房地产市场整体供小于求，市场成交火爆，住宅

11、呈现出“开盘即清盘”状态。2016 年1-8 月份商品房供应面积 972.63 万，同比上涨 32.5%，销售面积 1161.74 万，同比上涨 100.6%。其中商品住宅供应面积727.82 万，同比上涨 47%，销售面积 970.67 万，同比上涨112.5%。截至2016 年8 月，郑州市商品住宅库存量为235.93万，库存量持续走低，下滑速度较快。在不增加新供应的情况下，按照近一年的月均去化计算，去化周期仅需 2.6。12（2）供需：2016 年 1-8 月份，郑州楼市成交火热，库存量进一步降低。成交价格稳步增长，楼市整体趋稳，成交较为火爆。1-8 月份供应面积 727.82 万，销售

12、面积 970.67 万，供需比达到 1:1.3，供小于求，市场需求较为旺盛。（3）去化速度：近五年，商品房年均去化 679.65。近 8化 80.3，商品房月均去化 145.22，其中商品住宅月均去。在不增加新供应的情况下，按照近一年的月均13去化计算，去化周期仅需 2.6。近 5 年全市商品住宅供需量价走势（4）主力成交结构：郑州房地产市场成交主要以、首改型为主，主力成交业态为，同时有少量的层、洋房、别墅。80-90 仍为主流面积段，110-140 面积段成交集中，以两房房为主，成交均价为 9000-10000元/，成交总价区间为 70-90 万。郑州市市场主力成交结构14业态主力成交户型/

13、类型主力成交面积区间（m2）主力成交单价区间(元/m2)主力成交总价区间（万元）两房、房80-1109000-1000070-902、郑州市土地市场概况郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以住宅用地成交为主力，2016 上半年住宅用地成交量同比 2015 年上半年增长 64%。7 月份郑州地王频出，郑州市总价地王、单价地王落地金水区，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑州新的双料地王。三天出现三个地王、白沙组团楼面地价地王。进入 8 月，虽然未能延续 7 月“地王”频出的节奏，但是土地市场依然高温不降。8 月在郑首次参与土地竞拍，进军北龙湖地王窝，拿下 13 号地块，成为新“地王”，随后郑15州

14、“地”诞生，35.1 亿拿下北龙湖 14 号地块，再次刷新郑州楼市“地王”片“涨价潮”。借助两宗“地王”之势，郑州又掀起了一（1）土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应求，2016 年 1-8 月份土地供应 101 宗，供应面积 1348.44万。成交土地 109 总，成交面积 1438.15 万。土地成交价格整体呈现上升趋势，2016 年上半年商品住宅楼面价成交均价为 2780 元/，8 月份由于北龙湖拿下三料地王，了整体成交均价，商品住宅楼面均价为 36658 元/。（2）土地成交结构分析：近五年，郑州市经营性土地成交16以居住用地为主。2016 上半年共成交土地 109 宗

15、，其中居住用地 81 宗，占比 74%，商服用地成交 28 总，占比 26%。根据近五年土地供应及成交趋势，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。2012-2016 上半年郑州市土地市场成交结构分析（3）土地成交区域分析：郑州市目前三环内地块越趋稀少，成交地块主要集中在三环四环之间。其中三环-四环 2016 年上半年共成交土地 46 宗，成交面积 663.17 万，占比 46%；二环-三环共成交土地 38 宗，成交面积 380.56 万，占比 26%；四环外成交土地 19 宗，成交面积 293.09 万，占比 20%；二环内成交土地 6 宗，成交面积 108.44

16、 万，占比 8%。173、郑州市商品住宅价格近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015 年下半年出现微跌。2016 年 1-8 月份，商品住宅整体成交均价 9998 元/，同比上涨 1.9%。（三）房地产微观市场概况1、区域市场概况郑东新区作为郑州市规划的区域，区域规划起步高，更是承担着金融、办公及高端居住的功能，经过多年的发展，区域环境已经逐渐成熟，区域价值及未来发展前景较受认可。根据市18场情况来看，该区域房地产市场属于高端偏市场，周边高端住宅价格在 20000 元/以上，层价格约 40000 元/，受近期北龙湖不断出现的地王影响，片区住宅项目价格上涨较快。（1）价格方面涨

17、幅较大，且后劲十足。年初的均价均价14000 元/，20000 元/，1-2 年内预计足。层均价 25000 元/，到 8 月份层 30000 元/，并且上涨趋势明显，未来价格会达到 25000/价格，未来发展后劲十（2）从住宅各面积段供应情况看，片区供应主力为160-250 型。200 以上供应占比呈上升趋势，120-140 首改逐渐减少。（3） 片区商品住宅各面积段成交情况看，140-180 占比较大，因为该片区目前项目较少，且呈供不用求现象，所以目前成交情况以片区主力面积为主。（4） 从近一年区域商品住宅各单价段成交情况看，成交主力单价集中在 14000-16000 元/，目前区域内在售

18、项目较少，成交主力为海马公园。（5）从成交总价段看，200-350 万为主力区间。（6）从区域存量看，目前区域内供应主要集中在海马公园、建业天筑等项目，供应量较小。2、区域市场情况按户籍来源分析，郑东新区客户占比最大，其次是金水区、惠济区以及郑州周边客户；高端项目的客户来源相对集中，有能19力购房的有私营业主、企业、三大类。集中在35-50 岁的中年人群，置业目的以自住为主，纯投资客户相对较少；客户购买项目的关注点主要为通。客户对价格承受能力较强。和环境，其次是区位和交典型项目瀚海晴宇情况分析：3、区域土地市场2016 年 1-8 月份本项目周边共成交居住及商服用地 6 块，共 435.05

19、亩。2016 年 1-8 月份郑东新区高铁站区域成交地块20地块名称拿地日期用地性占地容面成交总每亩单楼面地价开发商（四）可类比竞品概况根据市场情况来看，该区域房地产市场属于高端偏市场，周边高端住宅价格在 20000 元/以上，层价格约40000 元/，受近期北龙湖不断出现的地王影响，片区住宅项目价格上涨较快。根据本项目周边住宅价格，预计意向地块价格在 26000 元/以上，洋房价格在 35000 元/左右。21质（亩）积率积价价（万元）（万）（万元）（元/）郑州地产地块2016/4/1商服用地42.72308.5420700484.552422.77郑州地产集团2016/4/1住宅用地180

20、.192.530.0384800470.622823.75郑州地产集团中原银行地块2016/4/1商服用地商服用地55.30311.0633000596.732983.67中原银行郑州银行地块2016/5/1855.303.011.0633000596.732983.67郑州银行亚新紫藤公馆2016/7/1住宅用地63.512.510.58964001517.929107.50亚新正商地块2016/7/1商服用地38.034.010.1418500486.401823.98正商区域主要竞品概况22项目瀚海晴宇建业天筑海马公园广电天韵占地面积（万）6.58.753.313.3容积率3.03.49

21、3.372.99计容体量（万）21.543.9179.650业态组成开盘时间2015 年 3 月2013 年 12 月2011 年 4 月2015 年 11 月在售销售动态760 平米在售户型为目前暂无房目前仅剩 3 号楼1、瀚海晴宇位于郑东新区金水东路与东风渠交汇处西南角，开发置业，项目占地 6.5 万，面积 21.5 万，容积率 3.0，整体规划为纯社区。23层在售中234 平米的四房， 600 平米左右的五房源在售，五期剩余房源开盘时间待定123 平米的三房在售，预计近期加推 8号楼主力户型180-330 的三房、四房、五房158 三房、230 四房、330 五房88-14 的两房和三房

22、88-139 两房、三房2016 年 1-8 月销售额（万元）979001105002016 年 1-8 销售均价（元/）小户型25000，层 38000230001800016000目前均价（元/）40000234 的四房，36000； 600 的五房，48000-5800018500-2050022000概念规划布局图销售情况：项目于 2015 年 4 月进行第一次开盘，目前小户型基本售罄，在售的为 760 的层，毛坯，目前成交均价约 40000 元/，2016 年 1-8 月份销售金额 9.79 亿元。小户型均价 25000 元/，层均价 38000 元/。项目优势：紧临金水东路东风渠，

23、距离高铁站，出行方便，离高校区也比较近，丰富了休闲生活；户型可选择性大；外立面风格迥异，引人瞩目。2、建业天筑项目位于郑东新区东风南路与康宁路交汇处，开发郑州建业天明置业，容积率为 3.49。；项目占地 8.7 万，面积 43.9 万概念规划布局24情况： 它由 10 栋住宅、1 栋业主私人会所、4 栋国际奢侈品牌会所组成。其整体规划采用半围合、错位式布局，110楼间距，保证住户的采光视野以及景观空间。户型面积区间 88-603 ，精装。主力户型是 158 三房、230 四房、330 五房。销售情况：项目于 2013 年 12 月首次开盘，目前一期已售罄，二期在售，在售的户型为 234 平米的

24、四房，均价为 36000 元/平米；600 平米左右的五房，价格区间为 48000-58000 元/ 平米。2016 年 1-8 月份销售金额 11.05 亿元。均价 23000 元/。项目优势： 建业作为河南省本土的龙头，品牌知名度高；高铁片区做为东区的区域，地段优势明显；项目周边生活配套较为丰富，生活便利；距离高铁站及地铁较近，出行较为方便；精装修的超大户型设计3、海马公园较好；专业优质的物管服务。项目位于郑东新区东风南路与福禄路交汇处东 150 米，开25发海马（郑州）房地产。占地面积 53.3 万，建筑面积为 179.6 万，容积率为 3.37。整体业态规划为。海马五期概念规划布局图情

25、况：的两房和三房。面积段 75-192 ，毛坯。主力户型 88-14销售情况：项目于 2011 年 4 月首次开盘，目前暂无房源在售，五期剩余房源开盘时间待定，目前售价为 18500-20500 元/。户型为 75 平米的一房、88 平米的两房、93 平米的两房、123 平米的三房。2016 年 1-8 月份销售金额 17.63 亿元。均价18000 元/。项目优势：项目占据郑东新区位置，地段较好；距离高铁站及地铁较近，交通较为方便；区域内在售房源较少，竞品少；周边学校等配套较多，生活较为方便。4、广电天韵项目位于郑东新区东三环（107 辅道）与姚桥路交汇处东26300 米。开发南广电投资。占

26、地面积 13.3 万，面积 50 万，容积率为 2.99。整体业态规划为概念规划布局图。情况：规划为风格。项目容积率 2.99，绿地率30.1%，整体规划 21 栋高端住宅，户型面积涵盖 88-228 平米纯板式大宅。销售情况：目前仅剩 3 号楼 123 平米的三房在售，均价为22000 元/平米。近期预计加推 8 号楼 139 平米的房源，具体加推时间待定。2016 年 8 月 20 日开盘加推 3#东单元 86 两房、123 三108 套房源，开盘当天去化 10 套，去化率 9.3%，均价19700 元/。截止开盘前累计排号约 150 组，开盘当然到访约90 组，到访率 60%。目前均价

27、21000 元/。项目优势：项目107 辅道，交通较为便利；龙子湖高校区，人文环境较好；项目位于龙湖副 CBD 东侧，靠近未27来的金融办公便业主子女入学。区，区位较好；项签约两所学校，方四、项目定位（一）总体定位依托区域规划利好，利用鲁能的品牌资源和完善的区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：人居 科技豪宅绿色、健康、科技系，项目以“绿色、健康、科技”的高端住宅的规划理念、精细化的施工工艺和高科技人性化的项目配置为优势，打造郑州唯一绿色、健康、科技豪宅。绿色是指等，健康指小区配备有净化系统材料应用、小区园林规划新风系统、雾，科。技包含鲁能配备的物业管家、可视对讲、（二）开发策略定位本项目为鲁能

28、进入郑州又一力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，采用高举高打的开发策略，形成客户聚焦， 为鲁能立足郑州奠定品牌基础，为后续拿地奠定市场基础。具体开发策略如下；第一：高端标杆，提升形象。一方面结合鲁能合作资源，引入绿色环保+科技智慧的开发理念，打造高端精装豪宅，如110 项精装宜居细节打造，10 大科技系统，做足附加值，另一方方面打造服务型智慧+社区，利用网络、物业智能化服务等完善社区的智慧科技体系，打造区域领先的标杆，奠定28项目高品质的项目形象，实现溢价。第二：前置，快销跑量。前期利用大开大合的模式市场，整盘采取“高举高打”的价格策略，借助展现体系先行，以强大的体验系统，提高市场

29、认知，以区域标杆领导者的态势切入市场，形成式快销跑量，保证项目启动。第三：品牌落地，城市起势，抢占市场话语权。借助区域已落子布局的优势局面，延续鲁能系品质口碑，组织大型系列品牌活动，如城市发布会，主打升级概念，强势实现鲁能品牌落地，将鲁能品牌影响力由区域推向全市。（三）客户定位1、洋房客户定位目标客户为高端类客户，客户特征为注重项目环境及品质，能承受总价范围 680-920 万，客户基本要求：环境佳、安静，交通便利，户型方正，赠送露台，顶层带阁楼，6-9 层左右多层三室、四室户型，整体品质要高，同时注重后期的物业服务、生活便利性（购物、等）。2、/层客户定位目标客户为类客户，客户特征为实力较强

30、，能承受总价范围 220-700 万，客户的基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳，更偏好层的三室户型。统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。29（四）项目概念性规划方案1、规划布局（龙7 号地块规划）（龙8 号地块规划）以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。2、配比与分布307 号地地块相对较小且 3.0 的容积率，适宜打造中住宅，与周边平层住宅形式区隔竞争，建议 120-135 三140 、160 四房。8 号地占地 119 亩，整体容积率 2.5，适宜打造高低配组合的，整个地块涵盖层、中、洋房等多线，充分提升项目地块价值以及基础。

31、区域发展趋势及周边项目定位，建议层中 150-160 为主力户型，洋房 200 为主力户型。配比如下：31地块 类型户型面积（）套数套数配比面积面积配比7 号地120-135 三房39048%4994944%140 四房20826%2912026%160 四房20826%3328030%合计806100%112349100%8 号地 层120 三房27623%3312017%150-160 四房45639%7068037%180 四房21618%3888020%洋房190-200 四房14813%2960015%230 四房403%92005%250 复试403%100005%3、户型功能与平

32、面图7 号地 120-135 平米搭配为两梯四户设计，部分 140、160 平米为一梯两户设计。设计连廊，保证南北通透，同时实现中间户三面宽设计，保证的竞争力。8 号地住宅部分毛坯交房，采用精装大堂交付，向外延伸设房型，大面宽、多面宽，采光户型设计；以三房为可采主卧套间设计满足老年人居住要求，条件也可设三卫；为提高附加值，设计入户花园空间，卧室赠送飘窗，设计操作阳台；客厅与餐厅采用开敞空间设计。（1）7 号地（26F）：135+120+120+135 两梯四户（此为借鉴平面图，120 建议双卫设计）32主，面积集中在 150-160m2；洋房以 190-230m2 房型为主，计公共前庭院，增加

33、入户仪式感；户型设计全部为南北通透舒适合计1176100%191480100%（2）7 号地（26F）：140+140 一梯两户四室两厅两卫（3）7 号地（26F）：160+160 一梯两户四室两厅两卫33（4）8 号地层（18-23F）：120+120 一梯两户三房两厅两卫（5）8 号地层（18-23F）：160+160 一梯两户 3+134房两厅两卫（6）8 号地洋房（6+1F）：200+200 一梯两户四房两厅三卫4、社区配置35社区契合宜居社区概念，引进 WELL标准认证，预留智能化家居弱电系统，配置新风系统、社区无线网络覆盖、综合降噪系统、紧急系统、水循环系统、雾提升居住品质的设。体

34、育休闲中心，展开街区型商业服务配套，满足业主日常消费的便民店、银行网点、超市、咖啡馆、高档餐饮等，提升项目附加值，打造出宜居邻里空间。5、及园林风格风格：采用新古典风格，通过对古典经典比例的提炼，简化设计语言，却又不失古典的韵味。园林风格：结合社区规划和周边景观资源，充分利用小区空间，打造全+社区，配置儿童游乐区域、专业有氧跑道、漫步道，多层次组团园林绿化提升别墅级居住品质。图 4-5风格参考图6、地下室、停车方案36按照住宅套数的 90%规划，面积约 2.3 万平米。考虑区域实力较强、户均 1 辆车以上、区域在售项目车位配比相对较高现状以及地下容积率，建议7 号地规划 1219 个车位，10

35、114 地下室；8 号地规划 1553 个停车位，21859 地下室车。（五）竞争力研究鉴于区域内基础条件相似，且精装修、科技住宅等的大平层在绿色屡见不鲜，本项目单依靠户型难以跳出市场，计划、园林、展示体验、科技展示、物业服务等多方面进行提升，提高整体附加值及竞争力，打造高端绿色科技型豪宅，形成独树一帜的市场认知与形象。一是打造绿色展示标准，以环保无污染建材为切，重点展示对结构、利于二是打造无污染的材料，节能环保的门窗结构及墙体环保的可渗入地砖等。园林，尤其项目北侧河边绿地，可协调，改建修缮该区域河边景观，实现与社区整体统一规划，融入体育元素，配置如亲子互动游乐、专业社区有氧跑道等设施，将园林

36、的实用性与观赏性发挥到最大（前期可建售楼处，后期做为河道管理办公室）。三是打造样板展示系统，打造所功能、人居体验馆、销细节的极致展示，打造超级售功能三位一体的中心，对体验示范区，形成强大的力、形象力、力，区别周边竞品的独有。37四是打造科技展示系统，引入新风除霾、智能家居等 10 大科技系统，将结合样板展示系统，打造科技工法展厅，利用如智能家居系统现场模拟演示、充电桩系统展示等，给客户以直观的科技体验，提升市场信心。五是物业服务方面，引入具备一级物业资质的业，打造高标准的 24 时管家式物业服务体系。（六）价格定位1、价格策略鲁能物价格策略：项目作为高端略；楼盘，以高端品质感为策33500 号

37、地首开 80-130 的复式户型为主配合 180-200四品，吸引眼球，打开市场，树立影响力；中期销售150-160 中端户型，实现快速去化；后期推出 230-250 大户型入市拉升价格。26310 号地首开以洋房入市，提高项目形象，树立标杆；随后推出，抢占市场，实现快速去化。策略：33500 号地以高端客户为主，辅以有品质客户，形成补充；26310 号地洋房以高端为主，后续逐步补充品质为主，及首次以品质。型类2、价格（整盘）售价格以及地块销售周期预计为 18 ，7 号地住宅全盘均价 30000 元/，8 号地住宅全盘均价 35000 元/，具38五、开发与销售计划（一）开发节点安排按照 20

38、17 年二季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：39体见下表：序号工作名称计划完成时间1取得国有土地使用权证2016 年 11 月 30 日22016 年 12 月 5 日取得建设用地规划证32016 年 12 月 11 日取得建设工程规划证42017 年 3 月 10 日取得工程施工证地块物业类型销售面积（）开盘价整盘均价单价（万元/）总案值（万元）7 号地112349291263337067.6地下室10114.7443690.454551.63车位1219 个24000025 万/个30476小计122464/3720958 号地 层3.5499386洋房4880038835419536

39、1地下室21859.543690.459837车位1553 个2425 万/个38822小计213340/743406合计335804/1115501（二）销售计划住宅考虑周边典型项目月均约 1.33 万左右的去化速度，本项目定位于区域标杆大盘，计划分 18 进行销售，月均去化约 1.7 万。预计 7#地块总投入 256535 万元，可售单方成本 20737 元/平米（含税）：40六、成本分析地块年度2017 年2018 年2019 年合计7 号地销售面积（）63118492320112349销售金额（万元）1859791510890337068销售回款（万元）1548373370688 号地

40、销售面积（）121211702690191480销售金额（万元）4356112591350694746销售回款（万元）34830829743349004.866947465确定总包2017 年 12 月 3 日6出零米（首批开盘楼座）2017 年 3 月 20 日7取得预售证（首批开盘楼座）2017 年 3 月 26 日8首次开盘2017 年 4 月 1 日9首期竣工2018 年 8 月 15 日10首期交房2018 年 11 月 30 日开发成本约为 186781.60 万元，14528.16 元/，其中，土地获取价款及契税等为 87688.53 万元，7805 元/；主体建筑安装工程费约

41、77121.08 万元，4767.47 元/；资本化利息约 4807.19 万元，427.88 元/；前期费用约 5868.93 万元，522.38 元/；基础设施约 7235.71 万元，644.04 元/；开发间接费约 1353.39 万元，120.46 元/；不可预见费约 2706.77万元，240.93 元/。期间费用约为 12692.87 万元，合 1129.78 元/,其中，管理费约 2706.77 万元，240.93 元/；费用约 9986.10 万元，888.85 元/。增值税及附加约 22608.02 万元，2012.30 元/；土增税34452.61 万元，3066.57

42、元/。预计 8#地块总投入 488803 万元，可售单方成本 31216 元/平米（含税）： 开发成本约为 336031.98 万元，20508.34 元/，其中，土地获取价款及契税等为 167980.43 万元，11773.23 元/； 主体 安装工程费约 131915.98 万元，6202.48 元/；资本化利息约 7655.70 万元，536.56 元/；前期费用约 9227.53 万元，646.73 元/；基础设施约 12345.34 万元，865.25 元/；开发间接费约 2302.33 万元，161.36 元/；不可预见费 约 4604.67 万元，322.73 元/。期间费用约为 22759.59 万元，合 1595.15 元/,其中，管41理费约 4604.67 万元，322.73 元/；费用约 18154.92 万元，1272.42 元/。增值税及附加约 48698.64 万元，3413.14 元/；土增税81313.01 万元，5698.98 元/。具体内容见附件 2：项目成本测算表七、项目效益测算销售利润率标准：根据协议出让底价及售价预期推算项目销售利润率。土地成本：按底价测算折现率：以%（暂定）进行测算。2、效益分析2017-2018 年，项目销售总收入为 343547.21 万元（除税）。按照 1483 万元/亩地价计算，项目总地价约 87689 万