国策城市更新业务解决方案标准版

1、目录一、城市更新发展研究1二、国策对深圳城市更新办法的理解6三、国策对城市更新中各方需求理解11四、国策的解决方案14五、国策类似成功项目经验18六、国策的合作客户24一、 城市更新发展研究伴随着经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出，城市更新已成为高度城市化地区挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择。改革开发近30年，深圳创造了“深圳速度”，同时高速城市化也带来了大量土地用途或建筑物使用功能已明显不符合社会经济发展、产业发展要求。据统计，深圳市现有待进行城市更新的各类用地总面积约为200平方公里。2009年10月深圳市城市更新办法推动城市更新全面开展，意味着深圳城市发展已从过

2、去的以增量发展为主，正在转向以存量发展为主，是深圳城市发展转型的一个重要标志。（1） 中国城市更新历程中国城市更新伴随着中国经济发展而推进，从建国至今可分为以下三个阶段：（2） 深圳城市更新发展历程q 深圳城中村发展历程从深圳市发展历程来看，可将深圳市“城中村”发展划分为以下几个阶段:q 深圳城市更新发展历程深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：第一阶段：城市萌芽期（80年代初90年代初）更新背景从1980年深圳经济特区成立，初期以筹办和基础设施建设作为重点，建立“外引内联”的“三来一补”工业。为了解决城市建设资金不足和管理人员缺乏的问题，深圳市划定地区，委托

3、一些单位主导进行征地谈判和开发建设。特征总体特征以单体建筑改造为主。更新对象老旧建筑为主，包括城市建设拆除重建和村民对老村屋自发更新重建。更新方式拆旧建新，主要以城市建设和村民住宅建设的形式为主。政府操作征地拆迁为重心，规划管理缺乏。除因城市道路和大型城市公共设施建设进行必要拆除外，基本上不介入城市更新。总体评价在资金不足的情况下，政府放任开发单位和旧村居民自发改造活动是符合当时的发展需要的。但由于更新的规模小，对城市面貌并未产生大的影响，但这种做法在后面的城市建设活动中又没有得到及时的控制和纠正，给城市规划建设带来严重的负面影响。第二阶段：城市快速扩张期（90年代初90年代中期）更新背景进入

4、90年代深圳经济保持着持续高速发展的势头，工业开始升级并转而向特区外发展以寻求更大的发展空间，局部地段出现城市更新的需求。另一个方面，成熟化的旧村游离于城市管理之外，借助城市经济的大发展，超建、改建情况严重，“城中村”的现象逐渐浮出水面。特征总体特征以单位和个人改善办公居住条件为主。更新对象老村老工业区建筑、小型地块更新, 城市更新的总量与城市建设总量相比还是极少部分，更新地块普遍较小。更新方式推平重建政府操作按规划技术标准、建筑规范、旧村划定红线有规划的控制，但效果不佳。总体评价追求速度，管理引导不足，使城市更新总的违章建设活动愈演愈烈，为后来的“城中村”问题、城市的生态问题、城市的交通问题

5、等等埋下了不可逆转的隐患，加深了未来改造的难度。第三阶段：城市稳步发展期（90年代中90年代末）更新背景90年代中后期深圳经济开始进行转型和经济体系完善，政府开始适度的限制特区内的工业发展，引导工业向特区外转移。到90年代末，深圳早期发展过程中建成的工业区和旧居住区普遍开始出现城市更新的需求。另一方面，村民普遍在市场选择与利益驱使下“种房子”，违法建筑问题成为全市性的难题。特征总体特征成片城市更新需求。更新对象旧商业中心、旧生活区、旧工业区、旧村多种对象。更新方式政府参与，成片更新。政府操作政府制定政策、加强投入，尝试参与城市更新。总体评价深圳城市更新中的问题全面爆发，但由于对问题和成因并没有

6、充分的研究，没有从改变城市更新的思路和管理方法去改变，更新活动仍旧沿着原有的道路运动。第四阶段：城市提升完善期（21世纪初至今）更新背景进入21世纪以后，深圳全面进入转型和经济体系完善阶段，但固有的不足逐渐暴露，市域范围小、发展空间相对不足，制约了城市发展。深圳市着手全面改善城市整体环境质量和城市建设，新增土地供应有限，对存量土地依存凸显，城市更新的需求日益增加。特征总体特征面临全面更新更新对象旧商业中心、旧工业区、旧村，最主要的是旧村。更新方式多种方式、灵活运用政府操作开始考虑经济再造和社区管理机构建设总体评价城市更新给城市带来的问题更趋复杂，不仅仅是规划技术的问题，而是有着深刻的社会背景，

7、对于改造需要采取更为慎重的态度。城市更新着重旧村改造政策的制定和旧村规划的编制，对城市更新的影响深远。（3） 深圳城市更新政策演变历程深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导城中村改造活动，推动城市存量土地利用。二、 国策对深圳城市更新办法的理解统计显示，深圳市目前有待进行城市更新的各类用地总面积约为200平方公里,总量已经超出了深圳尚未开发的可建设用地的总量，体现了深圳市开展城市更新工作的重要性。在当前的条件下，大力推进城市更新，挖掘建设用地潜力、拓展发展空间已成为

8、深圳的必然选择。深圳市城市更新办法在鼓励权利人自行改造、自行改造可协议出让土地等许多方面做出了重大突破，扫除过去困扰深圳市城市更新工作的主要政策障碍，表明深圳的城市发展已从过去的以增量发展为主转向以存量发展为主，对深圳城市发展意义重大。q 新旧政策的对比研究1、改造主体新政策旧政策理解可以由市、区政府、土地使用权人、市政府各相关主管部门、有关企事业单位或者其他符合规定的主体。鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或参与城中村改造项目，城中村股份公司可与有实力的机构合作开发；符合条件的可设立项目公司开发给权利人自行改造的权利，简化城市更新的利益分配，缓解更新各方矛盾，有利于城市更新的人性化和和谐更新

9、。2、土地出让新政策旧政策理解权利人自行改造的项目可协议出让土地；由政府统一组织实施的，可以通过招标引入企业单位承担拆迁；在确定开发建设条件且已制定更新单元规划的前提下，可以招拍挂的形式确定更新主体。股份公司自行改造或联合其他有实力的机构合作改造；区政府会同土地管理部门通过公开招标或挂牌的方式出让。规定权利人自行改造的项目可协议出让土地，突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制，简化城市更新流程。3、地价优惠新的城市更新办法对城市更新用地地价政策按改造模式分为：功能改变类、拆迁重建类用地。具体标准如下：功能改变类：结合土地用途变更和剩余年期，原有建筑面积按基准地价、超出部分按评估地价标准计

10、算。拆除重建类：1、城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 2、1993年前龙岗、宝安区已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。3、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 4、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有

11、合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。5、拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。旧政策：深圳市城中村（旧村）改造暂行规定1、特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分

12、，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。2、宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。3、宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。新地价政策多以基准地价代替现行地价标准，体现了政府城市更新中的让利行为，对推动城市更新和降低更新成本有重要意义，同时对降低深圳市房价有积极推动作用。但土地财政毕竟是地方政府的第二财政，后期或许会引起新

13、一轮的基准地价调整，使城市更新的利益分配趋于合理化。此外，如此大的让利行为对于全国，尤其土地增量利用地区，并不具有示范意义。因此，城市更新办法出台后对于地价将有较大调整。4、城市更新范围新政策旧政策理解旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等所有城市更新活动旧商业中心、旧工业区、旧村，最主要的是旧村更新改造范围覆盖所有城市更新活动5、城市更新模式新政策旧政策理解综合整治、功能改变、拆除重建综合整治和全面改造三种模式符合存量土地集约利用，提高城市更新的有效性、科学性、人性化。6、创新引进“城市更新单元”制度深圳市城市更新办法首创城市更新单元，不为具体的行政单位或地块所限，通过对零散土地进行

14、整合，予以综合考虑，以此获取更多的“腾挪”余地，提高土地利用效率。并规定“城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设”，保障更新改造中城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。城市更新单元制度的实施实现不同权属、不同宗地、不同用地性质的相对成片开发，增强城市更新的灵活性和科学性，最大限度的挖掘土地价值和零散用地价值，有利于土地系统性开发，发挥土地价值的协同效应。q 深圳市城市更新法规体系完善深圳城市更新办法突破城市更新政策瓶颈，给城市更新扫清道路，但长期以来形成的城市更新问题，致使城市更新办法颁布后，仍需继续推进政策不断深入，完善城市更

15、新政策、制度体系，后续任务包含在以下几个方面：q 未来城市更新政策发展的研判深圳市城市更新办法的出台给城市更新带来政策的春风，面对深圳市城市更新的种种问题和示范全国的目的，未来深圳市城市更新政策将有可能出现如下调整：1）基准地价将调整深圳市城市更新办法在补交地价中将以往的现行市场地价标准调整为基准地价，在地价上做出很大让利，并鼓励权利人自行更新，给拥有大量可更新用地的企业带来巨额利润。自办法出台以来，深圳本地股持续活跃，11月16日至27日两周内，深天健大涨78%，深华发涨幅达55.7%。但土地财政始终是地方政府的第二财政，也关乎社会公平，因此，深圳市城市更新办法将会带来城市基准地价新一轮的调

16、整，以使城市更新中的利益能合理分配。2）历史遗留问题深圳市历史遗留问题一直是深圳市城市更新的主要阻碍之一，2001年和2009年两次出台相关政策对历史遗留问题进行处理，但仍存在大量的违法建筑和违法占地。新的城市更新办法明确规定，历史遗留问题必须处理后，方可作为产权确定的对象才能参与城市更新，因此，政府或许会借此良机对历史遗留问题彻底处理。3）保障性住房建设城市更新办法为深圳市城市更新扫清了政策障碍，将带来大量的城市更新活动，尤其是城市村改造。但长期以来城中村为深圳市流动人口提供廉价的居住条件，是流动人口的主要居住地，流动人口安置将是城中村改更新面临的重大社会问题之一，因此，保障性住房的建设力度

17、将会加大，与城市更新向配合。三、 国策对城市更新中各方需求理解依据城市更新办法的相关规定和国策参与城市更新顾问实践，对各方需求理解如下：q 政府机构需求1、城市更新条件研究深圳市城市更新办法规定城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划，因此，在城市更新中需结合更新区域相关规划和更新区域现状条件进行城市更新条件研究。包含城市规划、土地利用规划、产业发展规划的研究和区域内的基础设施状况、公共服务设施状况以及环境、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用状况进行调查分析，研究城市更新的必要性和城市更新模式，并研究各类型土地利用指标和物业发展配比、公共配套、

18、基础设施建设指标，为城市更新单元规划计划审批和城市更新单元规划提供参考和借鉴。2、城市更新专项规划研究“城市更新专项规划是根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。”城市更新专项规划需建立在城市发展研究和城市更新条件调研的基础上制定，必须深入研究城市总体规划、产业发展规划和现状、区域开发价值和潜力的基础上，对城市更新方向做出科学的研判，并构建城市更新发展目标体系和评价体系，优化更新时序和更新规模，制定科学的更新策略，以达到高效更新、有机更新、和谐更新。3、城市更新项目的筛选深圳市城市更新办法实施城市更新单元规划和年度计划

19、管理制度，各区政府对辖区内各类需要城市更新的羡慕进行筛选，提出辖区内的城市更新单元规划的制定计划并进行年度计划申报，因此，区政府对众多更新项目进行筛选是城市更新年度计划制定的关键工作之一。城市更新项目筛选需建立在城市更新条件研究和城市更新专项规划研究的基础上，对城市更新项目更新的必要性和紧迫性以及城市更新价值进行研究，并建立城市更新项目评价指体系进行系统评价，做出最优化更新策略。4、历史遗留问题处理深圳市历史遗留问题是一直困扰城中村改造的重要问题，深圳市城市更新办法规定城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。因此在城市更新中需对历

20、史遗留问题进行梳理，依据深圳市有关历史遗留问题房地产权登记办法进行处理，完善手续。q 更新主体需求1、城市更新单元的更新价值研究城市更新是为了提升区域发展环境和改善居住环境，提升区域价值。因此在决定城市更新前需对更新区域进行更新价值分析，包括区域更新的经济效益和社会效益，以及对更新地块的开发价值研究，并结合拆迁安置补偿方案，确定更新区域的参考规划指标，为土地用途和规划指标调整提供参考；同时可作为更新实施的融资和报建等提供依据。2、城市更新单元申报深圳市城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度，所有拟实施拆除重建类更新活动区域必须参照深圳市城市更新单元对话制定计划申报指引（试行）要求进行申

21、报后纳入深圳市城市更新单元规划制定计划后方可编制城市更新单元规划。城市更新单元申报需对城市更新单位范围拟定条件、改造人意愿条件进行确认，调查申报主体情况、用地现状、建筑物现状等，收集申报人主体身份证明材料编制更新单元范围图、现状权属图和建筑物信息图，按照审批流程进行申报。3、更新主体模式的研究办法鼓励权利人自主更新，但城市更新是一项系统的工程具有很高的技术要求和资金要求，因此城市更新在鼓励权利人自主更新的基础上可以引进不同的合作主体已解决技术和资金问题，以及政府统一实施城市更新改造的项目研究引入主体的方式和标准，是城市更新实施的一项关键工作。对城市更新难度和盈利能力测算、权利人更新实施能力、权

22、利人利益要求的分析，研究城市更新主体模式，包含引进主体准入条件，合作方式、融资模式、利益分配原则等。4、更新单元发展策略研究城市更新单元开发策略包括更新开发的时序、物业发展配比、营销策略等。城市更新实质是一项房地产开发，其周期长、资金占用量大、风险高，因此城市更新的开发必须研究出科学的开发策略，制定合理的开发时序，并考虑政策性用房的建设，降低资金运转周期，控制项目风险；同时，需对市场深入研究，进行高市场贴近的项目定位，确定物业发展配比，并结合更新项目品质和发展策略制定针对性的营销策略，提升项目市场形象，保证项目的顺利推广和销售。5、城市更新利益分配研究办法鼓励权利自行更新，但对于权利人内部利益

23、分配，是城市更新的重要内容之一，也是政府监督、控制的重要环节之一。在拆迁安置补偿过程中，主要工作有：研究利益分配方案；与各权利沟通，拆迁谈判，并细化利益分配方案；拟定利益分配协议；拆迁确权、现状建筑物丈量、评估等。四、 国策的解决方案国策借鉴成功项目实践经验，通过对深圳市城市更新办法的研究，梳理出如下城市更新流程，并提出在各环节国策能提供的服务。基于以上城市更新流程，国策能提供的具体服务如下：q 城市更新项目全程顾问服务工作要点解决的关键问题提供的服务更新单元现状调查提供完整而准确的拆迁相关信息和基础数据，为后续更新工作的开展奠定基础。更新条件调查报告；城市更新项目可行性研究。更新单元申报在更

24、新现状摸底的基础上，申报更新计划。城市更新单元规划制定计划申报表；地块现状详细信息一览表；更新单元范围图、现状权属图、建筑物信息图。更新单元规划研究研究更新单元发展战略与定位，进行规划的市场和经济性评价，并提出规划指标调整意见和规划设计任务书。区域发展战略及定位研究报告；规划的市场与经济评价；规划指标调整意见。物业分配研究及协助拆迁实施调查权利人分配意愿，在案例研究的基础上， 制定分配方案，确保利益分配的公平性和可操作性，为权利人分配提供参考，并协助进行拆迁实施。补偿模式与拆赔比研究；拆迁谈判指导；拆迁安置补偿方案；建筑物确权指导；拆迁评估报告。更新地块开发价值咨询研究在一定条件下更新地块未来

25、开发的价值。更新地块开发价值评估报告。更新模式研究在更新地块开发价值研究的基础上，研究更新主体构成，并制定合作方案，为项目融资提供参考。更新模式及融资策略研究。物业发展研究确定物业发展配比和开发策略。更新前期市场调研项目定位；建筑设计任务书。详细经济测算在项目定位及规划布局基础上对项目的整体投资回报及经营风险做详细的测算，指导项目运作。详细经济测算报告设计方案评选与设计管理编制设计任务书，推荐设计单位，参与设计方案评选，和设计管理。物业发展优化与建筑设计优化指导驻场顾问服务协助更新实施进行日常顾问，包含更新全过程。城市更新现场日常顾问服务q 城市更新单元申报工作内容要点解决的关键问题q 更新单

26、元规划计划申报q 申报地块现状详细信息q 更新单元范围图q 现状权属图q 建筑物信息图q 其他证明材料q 制定更新单元申报规划计划；q 明确更新单元申报主体；q 明确更新单元申报条件。q 城市更新规划研究工作内容要点解决的关键问题q 区域更新背景研究q 研究区域更新条件和社会经济发展规划，为制定更新规划提供参考；q 改造目标体系设计q 确定更新改造发展目标，指导更新规划制定；q 更新区域发展战略及定位q 解决更新区域功能布局、产业配套、物业发展方向的问题；q 规划的市场与经济评价q 在规划尚有调整弹性的条件下，研究规划的市场实现性与经济性，为确定最终规划方案提供具有指导性的建议；q 规划设计任

27、务书q 对背景、目标体系、发展战略及定位研究的基础上，提出规划建议，指导更新规划的制定。q 城市更新项目可行性研究工作内容要点解决的关键问题q 分配方案建议q 政策研究q 市场研究q 案例研究q 区域划分及功能布局q 建筑单体设计要点q 确定容积率q 确定物业配比q 投资估算q 财务评价q 分配方案建议及政策研究是前提条件；q 市场研究和案例研究把握物业的发展趋势，为功能定位及规划设计提供参考；q 规划及建筑设计解决技术衔接问题，能指导设计院的设计并且与设计单位共同探讨形成最终规划成果。q 为旧改立项提供依据；q 指导投入的预算，预测未来收入，做到心中有数；q 作为利益平衡的参考。q 城市更新

28、物业发展研究工作内容要点解决的关键问题q 市场调研报告q 对宏观经济分析、房地产市场分析、客户分析、户型分析、商业市场、公寓写字楼以及酒店业市场等分析，为更新项目定位提供依据。q 项目开发贷款报告q 研究偿还能力和贷款风险，确定贷款额度和贷款期限等，为项目开发融资提供依据；q 项目定位报告q 项目客户定位、价格定位、形象定位、开发及分期策略等方面的市场建议；q 物业发展建议报告q 基于项目定位，提出项目规划建议、户型建议、建筑园林风格建议、启动区建议及其他物业配套建议等；q 营销策略总纲报告q 提升产品价值，挖掘客户价值，确保项目成功销售；五、 国策类似成功项目经验q 盐田渔村、上村、山地村更

29、新单元申报项目简介：总用地面积28.36公顷，拟拆迁用地面积22.89公顷，拆迁建筑面积27万平方米，总人口8760人。为改善城市环境、提升区域价值，依据深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行），对盐田街道办组织的渔村、上村、山地村更新单元规划计划申报。客户需求：完成城市更新单元规划申报。国策工作流程：国策提供的服务：Ø 申报主体情况调查；Ø 改造意向调查及改造方式研究；Ø 权利改造意愿调查；Ø 现状建设调查；Ø 社会经济情况调查；Ø 地块现状调查；Ø 建筑物现状拍照；Ø 编制更新单元范围图、现状权属图、建筑

30、物信息图；Ø 相关证明资料收集（含消防、文物、质检）；并按照审批流程进行更新单元规划申报。q 光明新区生态控制线优化调整项目概况：自2005年11月划定深圳市基本生态控制线以来，生态控制线虽然总体科学，但也存在“建设在先，规划在后”，局部需优化等问题。因历史问题，生态控制线划定给光明新区股份公司发展和居民生活带来一定问题，如生态控制线划定前已经建成的工业区、私宅区、社区预留地、社区在建工程被大量划入线内，使得社区、企业损失巨大，居民生活水平下降；而大量适合划入生态控制线的水域、山地等未划入线内。 客户需求：调查划定生态控制线范围内已建成区企业、社区以及在建工程现状和损失状况，真实反映

31、生态线划定给光明新区各股份公司带来的实际社会经济发展和居民生活的影响，并研究生态控制线优化调整方案。国策工作思路：国策团队借鉴以往调查项目工作经验，充分研究光明新区各股份公司生态线划定研究现状和相关法律法规政策，制定如下工作方案：国策提供的服务：国策本质尊重历史和生态线功能系统延续的原则，在现状调查的基础上，制定生态控制线优化调整方案，国策提供的服务如下：Ø 生态控制线内土地利用现状调查；Ø 生态控制线内社区现状调查；Ø 行政部门、股份公司、相关人访谈；Ø 各社区生态控制线调整方案研究；Ø 公明办事处生态控制线总体优化调整方案研究；Ø

32、 光明办事处生态控制线总体优化调整方案研究；Ø 光明新区生态控制线总体优化调整方案研究。q 光明新区股份公司用地情况调查项目简介：光明新区所属光明办事处和公明办事处，由于历史原因造成土地利用情况复杂，共包括公明街道18各社区和光明街道，涉及用地类型包含征地返还、拆迁安置、“两规”、同富裕工程、政府批复用地、固本强基、扶贫安康、城市化转地、非农建设用地等。 客户需求：调查统计已落地非农建设用地指标，合法建设用地面积以及合法之外的非法建设用地面积。国策工作流程：国策借鉴以往调查项目工作经验，充分研究本项目涉及的政策法规、客户需求，制定如下工作流程：国策提供的服务： Ø 文献政策

33、、历史状况的研究；Ø 现状调查和权属文件的审核；Ø 股份合作公司根据深府1993283号文和深府2004102号文确定的非农建设用地指标调研汇总；Ø 股份合作公司非农建设用地情况，包含已落地、有方案未出批文、已落地无坐标用地调研汇总；Ø 股份合作公司合法占用土地之外实际占用土地调研汇总。q 光明新区历史遗留房地产确权问题研究项目简介：光明集团系原光明农场，由于历史原因，原光明华侨农场在土地和房屋在资料不全、缺乏登记备案的情况下，由于行政隶属关系变迁频繁、政企改制、城市化转（收）地等原因使得现光明集团房地产历史遗留问题错综复杂。为进一步推进华侨农场的体制改

34、革和资产重组步伐，更好地促进光明地区的社会经济发展，维护社会稳定，2003年9月23原光明华侨农场先后提出了“到期及接近到期用地续期”、“已建成未发证用地的确权”、“推平未完成建设用地的确权”和“林地及农用地确权”等四类土地确权需求申请。客户需求：根据光明华侨农场历史沿革和房地产历史遗留问题实际，结合目前相关文件会议精神，直接按市政府深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定（深府2004193号对原光明华侨农场的相关房地产进行确权处理的难度非常大，因此需对光明集团土地权属、来源及现状进行调查，制定确权办法。国策提供工作流程及提供服务：国策的研究成果：Ø 对光明集团土地及公民办事处历史

35、遗留问题土地权属、来源及形成情况进行详尽调查，编制光明新区处理房地产登记历史遗留问题调研报告。Ø 在坚持尊重历史、实事求是，区别对待、分离、分步处理，充分考虑以往处理政策的延续性的前提下，制定深圳市原光明华侨农场房地产历史遗留问题处理实施办法。q 南山区长源村旧改全程顾问项目简介：长源村位于桃园片区，是桃园街道办下属的社区居委会，是以居住生活功能为主的功能组团。北部邻近南方科技大学和留仙大道，南临二线公路，东临福龙路，平南铁路从规划区南面穿过。为配合南科大建设，长源村实施更新改造，为南科大提供相应的配套功能。长源村现有深圳户籍的村民人口数为536人，户籍总数192户。客户需求：Ø 更新改造模式的选择；Ø 拆迁安置补偿协议制定和拆迁谈判服务，村民房产确权工作指导；Ø 长源村规划研究及规划指标调整建议；Ø 更新前期市场调研，长源村更新项目发展定位研究；Ø 为体现城市更新的群众参与，组织村民参与活动。国策提供的服务：国策借助以往城市更新项目及区域发展顾问工作经验，为长源村更新项目提供全程顾问服务，包括：Ø 城市更新关键环节研究及相关业务知识培训；Ø 长源村房地产现状调查及村民改造愿景