湾流国际公寓调研报告

1、湾流国际青年社区（上大店）调研报告一、项目基本情况1、湾流国际青年社区湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生活综合平台，成立于2015 年 8 月，总部在上海。湾流国际青年社区通过“存量资产 +地产金融 +互联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化 Co-Living社区，致力于为年轻人提供“租房+生活 +社交”的完美体验。其主要是通过低价租赁（租期较长，5-10 年）闲置的厂房、办公楼、酒店公寓，以及前身为工业用地的产业园区等存量地产，装修改造成 连锁集中式长租公寓 。其整体定位中高端， 目前有五大产品系列：Harbo

2、ur Apartments( 主流中高端社区 ) 、Marina Residence( 高端服务式社区 ) 、Harbour Bean( 经济型社区 ) 、Hive Space( 公寓 +办公+娱乐综合社区 ) 、MuseResidence( 女性主题社区 ) 。其特色为安全、舒适、关怀、社交，尤其注重对“家“氛围的打造（尤其从其装修上可以看出）。目前，湾流国际在上海投入运营和在建的项目共 17 个，几乎覆盖上海各个区域，已成为上海规模最大的集中型 Co-Living 国际青年社区管理方，同时版图扩张进驻北京。计划 2016 年在北京、上海、广州、深圳四大城市建设超过 100 个青年社区，约

3、15000 套房源，2018年投资并管理房源约 60000 套，最终实现投资与管理规模 100 万套。2、湾流国际青年社区（上大店）湾流国际青年社区 （上大店）位于沪太路 3663 号（靠近纬地路）原宇业生活广场商业的二层三层及局部一层， 地处上海大学板块， 紧靠东方国贸商业综合体（其环境档次并不高），西临上大高端居住社区，南有宜家、红星美凯龙和日月光（在建），周边集聚上海国际总部基地、宝山科技园等园区，生活配套完善。项目距地铁 7 号线上大路站 800 米， 20 分钟可通达静安寺等热门商圈，紧靠城市南北大动脉- 沪太路，社区对面即为公交站（528 路、702 路、963 路、840 路、8

4、28 路），多条线路直达大宁商圈、市北高新和火车站，交通便利，区位优势明显。项目共 3 层楼，建筑面积约 15000 平方，有 190 间房，涵盖工业风、北欧深、北欧浅、田园风、日系风等五种房型风格，精装全配，拎包入住。二、项目定位、产品及配套1、项目定位项目属于 Harbour Apartments( 主流中高端社区 ) 产品系列，主要目标客户为 30 分钟交通以内的企业白领。为了避免出现大量的黑房，保证出租率。在四个角部设计了空中花园。通过建筑空间手法，“退”出一个 49 平米的花园后，房间采光大幅改善，做到全明户型，此外还在局部增设了35 平米的入户花园。且带入户花园型比同类型不带入户花

5、园每间贵100 元租金 。2-3 层平面图空中花园构成图入户花园型效果图2、产品户型公寓分布在 2-3 楼，面积在 27-78 平米之间，风格包括北欧深、北欧浅、田园、工业、日式 5 种风格，每层都至少会设计 2-3 种风格，加上不同户型的因素，一个项目有差异房间达 20 多种。房间总套数 190 间，其中双人间8 间，带花园的房间近90 间。风格面积（平米）户型北欧浅36-54一室两厅田园风23-50一室一厅工业风42-78两室两厅北欧深46-78一室两厅配置桌椅、床、床垫、衣柜、鞋柜（置于每间公寓入户处， 在公寓外面）、空调、独立卫浴、操作台及壁柜（或置物架）、美的空调和冰箱（以冷藏为主）

6、，海尔电视，一室一厅以上的户型还配有沙发、茶几。每间公寓安装防盗门， 刷卡入户。日式风27-42一室一厅一室一厅以上一般采用LOFT形式。单间租金3300-4200 元/ 月，一室一厅租金 4200-5500 元/ 月。两室一厅租金 5500 元/ 月。租金实行押一付一形式。物业费约 250 元/ 月/ 间，其中包含 150 元的网费，水电按实际花费另算（实行插卡计费）。 北欧浅 北欧深 北欧深 工业风 工业风 田园风 田园风 日式风 日式风门前鞋柜3、公共配套及服务公共配套：项目提倡的是“30”精致套房 +“500”超大社交空间”：咖啡厅、影音区、 1 个健身房、 1 个洗衣房 24 小时免

7、费开放。同时还配有 1 个公共厨房（约三十多）、私人物品存贮的MINI 仓（约7 平米）、 1 个晾晒区（四十多平米）、桌球、自动贩卖机、丰巢快递收取、 1000 兆 WiFi 整个社区完全覆盖、户外花园和24 小时监控。健身房、晾晒区和丰巢快递收取处位于户外。 健身房内置两台跑步机和 1 个椭圆，由入驻家友们自由调配时间锻炼。 快递收取处放置在楼外，可以规避费入住人员进入，避免人员混杂，影响公寓品质。健身房晾晒区和丰巢快递收取处一楼大厅整体效果图公共厨房位于一楼，配有1 个微波炉、 1 个烤箱、电饭煲、两个双开门大容量冰箱、抽油烟机和电磁炉（4 个）等家电设备，同时配有用餐桌椅，并可提供做饭

8、佐料。公共厨房区公共洗衣房位于二楼， 里面配有 6 台海尔商务洗衣机和一台烘干机，采用海尔智慧洗衣系统，同时还引入了e 袋洗服务。公共洗衣房洗衣机烘干机海尔智慧洗衣系统e 袋洗服务桌球休闲区影音区咖啡吧3 组自动售卖机（ 2 个零食， 1 个冷饮）1000 平米独享户外花园以及停车场，户外花园另配有3 个汽车充电桩，两辆上汽集团的分时租赁汽车。户外花园（同时配有烧烤炉）项目同时为入驻的家友提供搬家、维修、保洁、免费保险、免费搬家和同城换房等服务。三、装修特点项目特别注重对家氛围的打造，以方便家友居住生活社交为主。整体装饰精致。大门入户处一角楼梯处书架活动墙及特色展示过道麻绳装饰及尽头的墙上的铁树造型楼梯处墙纸包装一楼大厅通往二楼通道处的告示黑板指示标志房间标识楼层标志建筑转角处标志大厅门头标志四、运营与管理湾流国际青年社区一般由社区店长负责。 一般一年起租， 允许家友自己转租，但对入驻人员进行一定筛选。湾流国际青年社区（上大店）共 4 运营人员（包括维保、投诉等），3 个阿姨。五、可借鉴地方1、项目应结合市场情况进行合理定位。2、户型以小户型单间为主，满足居住需要，达到私人空间+社交空间双重需求。3、在公寓装修中根据公寓定位突出一定的主题，从住户需求和便利性考虑相关配置，在节约成本的基础上最大化营造良好的氛围。例如在入户处配置鞋柜（一般住户比较喜欢）；每间公寓内操作台上的壁柜可改