房地产估价实务中应注意的问题推荐

1、45房地产估价实务中应注意的问题1.合法原则 很多估价师在做估价报告时，只按规定将原则内容放在估价报告中，至于如何把原则内容运用到估价中，估价师似乎欠缺自觉意识。 遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时

2、，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。 2.最佳使用原则 房地产估价必须以估价对象用于最佳使用为前提，但最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须得到技术上的支持，这里所说的“技术”主要是指房屋建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋四层独体砖混非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交做参考价，产权证用途为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳使用定位为商业使用呢？不行。因为砖混房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。 3.替代原则

3、替代原则的理论依据，基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。 客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而

4、是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估，由于没有交易案例就采用收益还原法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。 二、估价的假设与限制条件 房地产价格受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价格。估价的假设和限制条件是有针对性的，主要是对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素应该予以假设。 1.对应估价的价值类型，说明其主要条件。例如，估价的是市场价值，假定估价时点的房地产状况是公开、平等、自愿的交易市场。 2.对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。看权属证书记载面积与实

5、地测量的面积是否一致？抵押是否未注销？如果未注销，那么在假设限制条件中，必须说明未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实并注明房地产估价师未进行专业测量，以证载面积为准。如果估价对象证载有抵押需续期抵押，一定假设所评估价格是解押后的价格。 3.有些案件是在情况不明、资料不全的情况下进行估价，应假设在法律允许的情况下，被估价对象达到最高最佳使用，设定用途和容积率，以此来估价。 4.估价师在现场只能看到房屋的外表，对房屋的隐蔽工程无法看到而技术能力又无法鉴定的情况下，应在限制条件中写清楚。 5.估价报告必须是限定在一定的国家宏观政策前提下的估价结果才不会影响房地产价格，否则很

6、难保证估价结果的准确性。 三、对估价价格做风险提示 估价报告强调的是时点价格，然而银行发放给贷款人的资金收回时点，是要滞后于估价时点的。这就产生了如果所发放的贷款收不回来，就必须进入司法诉讼，而不管怎样判决都要牵扯到变现房地产价格。因此，如何在房地产估价报告中科学分析变现能力尤为重要。 “变现能力”是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析的内容主要包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性；假定在估价时点拍卖或变卖最可能实现的价格与估价的市场价值的差异程度；变现的时间长短；变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 不同类型的房

7、地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有： 1.该宗房地产的通用性。通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如高尔夫球场，就很难变现。厂房比住宅的变现能力弱，厂房中的特殊厂房比标准厂房的变现能力弱。 2.该宗房地产的独立使用性。通俗地说就是能否单独使用不受限制。例如某单位出入都要从别人院内通过，如果大门关闭，就难以出入。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。 3.房地产体量越大，价值越大，所用资金越多，越不容易找到买方，变现能力

8、越弱。例如大型商场就比小店面的变现能力弱。 4.房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可分开使用。例如：工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 5.房地产的开发程度越低，不确定性因素越多，变现能力相对越弱。例如，生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房的变现能力弱。 6.房地产的区位。一般地说所处区位越偏僻、越不成熟的房地产，变现能力越弱。例如：郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 7.房地产市场状况。房地产市场越

9、不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。 另外，房地产变现还应考虑变现中的其他技术环节，如拍卖变现的流程对变现的影响等。 房地产价格评估的原则分析与研究中国房地产估价师培训教材中要求掌握的6条主要原则，即合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公平原则。假如以一个实圆为价格评估问题域，6条估价原则同时起作用，它们之间的关系则如下被某原则准绳切去的部分就是不符合原则的部分，以此类推最终被切剩下的是趋于唯一的正确结果。在原则迭加作用下确定了唯一正确的结果域。当然它还不是一个与唯一性的数值有足够小误差的估值，要做到后者还应以定量的市场比较法或重置成本法或收益还原法等去计量确定。

10、 由上可以看出房地产估价的原则对于房地产估价的意义，估价原则的合理运用是保证房地产价格评估的评估活动朝着正确方向运动的重要保证。基于上述观点，现就主要的房地产估价原则部分解读如下。 1、合法原则是指房地产价格评估必须以估价对象的合法使用为前提。估价是为交易等服务的，要考虑卖出方的利益，更要考虑买受方的权益及合法保证问题。对于不符合合法使用的用途必须予以排除。例如，在市区的某厂，位于厂区内的主厂房可以独立发挥效用，即具有单项工程的特点，可以单独设定抵押权。工厂拟以其为抵押物，担保工厂的某些债务，并言明工厂将因遇到劈路需部分拆迁，拆迁后该厂房将临街，适宜更改为商业用途房，要求以商业用途来评估其价格

11、。对于该案例抵押估价涉及两个问题：（1）现时的抵押估价； 对于（1）中的合法原则有两个问题，其一是按现时的房屋用途进行估价，其二还必须考虑一旦处分抵押物，房地产权利转移后的合法使用问题。具体是主厂房位于厂区中央，主厂房的水、电供应，排水排污均通过该厂的供排系统供应和排放。因此设定的抵押权，应在评估报告中明确该主厂房设定抵押权的界面，以保证一旦权利让渡后估价对象的合法使用。这些内容包括，明确主厂房四至范围，土地使用权的分摊范围，保证该主厂房权利人由该厂房至市政道路（厂区大门外）的通行地役权，享用水电供应、排水排污的相应权利等。 （2）估价对象的预期价格评估。对于（2）中的合法原则问题。作为现时抵

12、押价格的评估，必须按现时合法使用为前提。市政劈路，有规划但尚未实施，估价对象新的合法使用用途尚未降临。如果作为一种房地产价格评估的预期评估是可以的，但其界面必须清楚。假如估价对象如前（1）评估后设置了抵押权，抵押期较长，须对抵押物的价格作一些预测是可以的，但在其实现其新的用途前或既使实现了房地产新的用途，评估价格未重新确认前都不能作为抵押价值依据的。上述所及的预测是合法前提转移引起的房地产价格评估的差异，而前述所及是正常情况下合法原则在估价时权利让渡时都须一致的问题。预期的抵押价值对于抵押权人担保其债权来说，往往更有实际的意义。 2、最高最佳使用原则要求房地产价格评估要以房地产的最高最佳使用为

13、前提。假如不以最高最佳使用为前提，不是评估的房地产在合法使用前提下能带来最高价值使用的那种状态价格，房地产将有许多不同使用用途下相应的价格。最高最佳使用原则帮助解开房地产价格评估的迷津，合理判断出正确唯一的房地产价格评估。 最高最佳使用原则以合法原则为前提，估价的结果应当确保估价对象最高最佳使用的合法实现。例如，因需对一个大型浴场的抵押价格作出评估，一则评为每平方米建筑面积近4000元，另则评为每平方米建筑面积6000余元。笔者直言4000元的评高了，6000元的还可以高一点。其道理就在于交易前后是否能保证在合法前提下的最高最佳的使用。因为前者仅仅从房地产作为不动产来评估的，注重的是房地产权利

14、的登记及相应的证书，而后者不仅注意到了这些问题，同时认识到浴场作为一种特许经营公共场所，需要有相应的特许经营许可和证书，这些权利是附着在浴场这一特定的房地产之上的，又不随房地产权利而一定一并转移的。因此，要保证估价对象最高最佳使用前提下，在潜在的可能交易中实现最高价值必须将这些特许经营的证照权利，让抵押人承诺，一旦发生估价对象的抵押权的实现将随之一并让渡相应的权利，保证估价对象延续的合法使用和最高最佳使用。否则，如上述第一种情况，按浴场买卖交易后不能保证原使用用途的延续，改作他用4000元的6折价格也是牵强的。而如能保证抵押权在估价对象最高最佳使用用途的正常延续情况下的实现，在政府管理部门不再

15、审批新的浴场的控制措施下，加之行业客观收益情况6000元是并未高估的价格。3、供求原则表述了房地产的商品价格特性，其价格与供给量成反比，与需求量成正比。作为房地产的价格，当用生产费用价值论不能解读其价格，用效用价值论的预期原理不能解释其价格时，供求原则揭示的强大力量会帮你解开迷团。记得在1998年，当时的房地产报将根据管理部门的要求，对行业管理所取得的信息，拟定期编发上海二手房价格信息和相应的指数。为此管理部门的分管人员组织了小范围的座谈和研讨。所揭示当时房地产市场情况是，二手房市场的房价与新建商品房市场相比远低于其使用价值所体现的价格。我们认为二手房市场的房价与新建商品房市场的房价之间客观上

16、存在着一定的定量换算联系。在成熟理想的房市二者在价值的尺度上，价格的体现上将得到统一。当时二手房市场房价偏低是供求关系决定的。目前二手房市场的房价偏高，不少地方出现二手房单价高于同类新建商品房单价的情况，也是由供求关系决定的。总价20万元左右一套的二手小房型价格偏高也是由供求关系决定的。笔者当时撰文提到在本市西郊同一地段的大房型比小房型单价高出每平方米1000元的情况，也是由供求关系造成的，当然这里不外乎由于差异性商品造成的不同供求所引致的价格差异，这些都是供求关系造成的。供求关系是市场维系动态价格平衡的基础，供求原则对客观合理地判断房地产价格评估是十分重要的解读器。 4、替代原则是根据在同一

17、个市场中具有相近效用的房地产，应当具有相近的价格，具有相近价格的房地产应有相近的价值效用，这样一种推断的方法准绳。 替代原则的应用，为类似比较法的使用，即让人们从已被认识的客观事物出发与新事物比较，通过认识两者之间的差异去掌握新事物的简便方法的运用创造了条件。 市场比较法，实际上也是一种类似比较，是类似比较透视市场交易行为的一种方法。一般的类似比较法包括类比基础、类比元和类比接口三部分组成。类比元是根据类比基础资料整理抽象成的适于比较换算的元素，而接口资料提供的是纵横向换算的共同基础。通过类比换算完成替代，也就是在房地产价格评估的市场比较中运用替代求取估价对象的市场价格。 5、估价时点原则。有

18、人说一个估价报告对应一个估价时点，或者说一个估价报告只能有一个估价时点。其实不然，实际上房地产的每一个价格都有相对应的时点；任何一个时点都有一个对应的价格，两者是不可分离的。笔者在为上海第一宗银团抵押贷款所作的动态抵押、全期评估报告时估价的时点是整个借贷和清偿期，占了一条横坐标！在整个借贷和清偿期每一个对应的时点，抵押物都有一个抵押价值。每一个时点还都存在着一个要多小有多小的时点域，对应的是抵押物各种不同组合所显露出来的抵押物的不同价值，其中的最不利组合就是这一时点域中当取的抵押价值。这是时点的确定性与价值的不确定性问题的例子。 房地产市场既然是市场都是有起有落的，房市的价格随市波动，对确定的

19、价格，不确定的时点来说一起一落同一个价格至少存在着两个时点，对一个相对平稳期的价格就可以通过更多的时点去截取相同的房市价格。估价时点原则是将动态的房地产价格评估，锁定在静态的时点上，为评估房地产的价格提供静态的分析点和确定的明确的参照物系。例如在动拆迁估价中，不论是被拆迁房，还是安置房都锁定在房屋拆迁许可证批准的时点上，它们虽然分布的空间位置不同，但在时间的结合点上都是一致的。时点截取的房市断面价格水平的一致性也体现了动拆迁及安置价格结算的公平一致性。 6、公平原则要求房地产估价必须站在公正的立场上，求取客观合理的房地产价格评估。其实公平不等于天平，天平只要两头平，公平之平甚至超出了三维的问题

20、。公平原则涉及广泛而又深层的问题。如对抵押的在建工程估价，双方的权利界面则应以可让渡为公平，而不是看其房地产形态；对动拆迁房屋和安置用房的价格评估以时点的一致性为公平，并以被拆迁房屋的登记权利灭失为公平；房地产价格评估的评估值以客观合理为公平，以能有效地调节买卖双方的经济利益和权利为公平，以合法使用前提为公平，以最高最佳的使用为公平，以能符合市场供求为公平，选取的比较案例以能有效地替代为公平。大凡公认的房地产估价原则都是体现公平、维系公平的。 房地产价格评估的原则，其作用是以整体效用的发挥限定了其正确合理的结果域，调整着方方面面的关系，调节着价格的平衡。在原则迭加作用的过程中，某项原则（例如合

21、法原则）对确定房地产价格评估合理区间的独立贡献，在于被其排除的沿价格域方向形成的三角形区域（如图1a所示）内的价格，即如果“价格评估的模糊域”中所有的价格都满足该条原则，或者是不考虑这条原则，则从原则角度确定的合理价格，增加的合理价格域仅限于增加图示该原则排除域中的三角形内的价格区域而已。 房地产价格评估的评估说到底是根据不同的评估目的，遵循相应的估价原则，按照一定的估价程序，采用科学的估价方法，对房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计和推测性的判断。如果这个判断是正确的，那么判断的价格应当是唯一的。这个唯一不是数学数轴上的一个数点，是一个价格区域，是一个相应的市场行为都可以认可的误差足够小

22、的价格区间。房地产评估：房地产价格评估4大法1、市场比较法。在房地产评估价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、

23、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。 第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中

24、，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 2、收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是

25、最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收

26、益上升，房价自然也随着上升。 事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 3、成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用房地产评估成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可

27、是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。 4、假设开发法房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。

28、 在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴

29、趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是我们需要认真研究的课题。 浅谈房地产评估方法一、房地产评估方法之成本法 (1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 (2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评

30、估价值的方法。 二、房地产评估方法之市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 三、房地产评估方法之剩余法 房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种房地产评估方法常用于房屋或土地的单项估价。 四、

31、房地产评估方法之收益法 不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。 五、房地产评估方法之假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。 六、房地产评估方法之基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 七、房地产评估方法之路线价

32、法 土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。房地产价值评估理论论文一、房地产价值评估基本权意 房地产评估可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产评估首先必须掌握如下有关概念。 （一）房地产价值评估专业人员 房地产价值评估专业人员是指经房地产价值评

33、估人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产价值评估业务的专业人才。在我国，房地产价值评估专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。 1、基本要求。一名合格的房地产价值评估专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产价值评估理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。 （2）有丰富的房地产价值评估实务经验。 （3）具有较高的市场调查、推理判断技能。 （4）有良好的职业道德修养。 2、注册管理。为了达到上述要求，建设部根据中华人民共和国房地产管理法和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了房

34、地产评估师注册管理办法，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产价值评估人员须经全国房地产评估师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得房地产评估师注册证，才能从事房地产评估活动。未经注册的人员，不得以“房地产评估师”的名义从事房地产评估业，不得签署具有法律效力的房地产评估报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。 （二）房地产价值评估目的 估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型

35、的价值的真实。 如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。 （三）房地产价值评估原则 估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。 （四）房地产价值评估程序 一般而言，房地产评估的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。 （五）房地产价值评估方法 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类

36、似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。 由此形成了房地产评估的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。 每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。 二、房地产价值评估对象 房地产评估的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产评估是评估

37、待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产评估的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。 （一）居住房地产价值评估居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产评估师必须充分掌握居住房地产的这一特点。 1、居住 住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）

38、装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。 居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。 （1）新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。 估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。 （2）评估旧

39、有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，综合得出最终结论。 （3）拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据城市房屋拆迁管理条例的规定，作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。（二）商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。 2、影响商业房地产价格的主要

40、区域因素。 （l）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这是由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。 （2）交通条件。商业房地产评估时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。 3、影响商业房地产价格的主要个别因素。 （1）临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。 （2）内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置

41、和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。 （3）楼层。一般来说，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。 （4）面积。应有与经营要求相适应的面积。 （5）净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。 （6）储存空间。 （7）装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。 （8）转租的可能性。有些业主

42、或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。 （9）使用年限和折旧情况。 4、商业房地产价值评估的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。 商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产评估时，市场比较法也是一种常用方法。 对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方法。 （三）工业房地产价值评估 影响工业房地产价值的主要区域因素。 （1）交通条件。工业企业通常需要大量

43、运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。 （2）基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素。 （3）地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。 3、对工业房地产价值影响较大的个别因素。 （1）用地面积。厂区用

44、地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。 （2）地质和水文条件。 （3）房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。 （4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基座连为一体。 4、工业房地产评估的常用方法。工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往

45、往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，工业房地产价值评估时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。（四）其他用途房地产价值评估 其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。 1、其他用途房地产及其估价的特点。 （

46、1）特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。 （2）用途对价值影响较大。其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；如果其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。 （3）估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为丰富的估价 经验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能较为准确地评估出其他用途

47、房地产的价格。 2、其他用途房地产价值评估的主要方法。其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。 通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照预算定额等资料具体计算。 （五）土地房地产价值评估 土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。 1、土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解

48、。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。 2、影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。 （l）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）周围环境；（5）土地权利状况；（6）土地利用现状；（7）规划设计要求；（8）生熟地程度；（9）地质、水文和气象条件；（10）其他。 三、房地产价值评估的特点由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产价值评估业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下： （一）房地产价值评估具有科学性 房地产价值评估建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。 虽然房地产价格受多种因素影响，构

49、成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产价值评估的基本理论。房地产价值评估的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产价值评估有章可循。另外，在房地产价值评估过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产价值评估虽然从现象上来看，是估价人员对房

50、地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。 （二）房地产价值评估的艺术性 房地产价值评估必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产价值评估在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面： 1、地产价值评估人员需要有丰富的经验。房地产价值评估是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。 准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特

51、征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。 准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一

52、种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。 2、房地产价值评估需要很强的推理与判断能力。丰富的估 价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产价值评估过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律

53、的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。 房地产价值评估离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。 3、房地产价值评估需要一定的技巧。房地产价值评估的技巧

54、性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产价值评估过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。 房地产价值评估体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产价值评估定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。 （三）房地产价值评估具有综合性 房地产价值评估的综合性主要体现在如下几个方面： 1、房地产价值评估人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须价理法、房地产概、经营、管。

55、以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。 2、评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。 房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。 大型物业如综合楼将包括

56、许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。 3、房地产价值评估有时需要综合作业。房地产价值评估有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。 另外，房地产价值评估还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国

57、家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产价值评估的综合性特点。房地产评估价值6大理论基本原则 房地产评估价值基本原则是对房地产评估价值业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。 一、房地产评估价值最有效使用原则 所谓最有效使用原则，是指评估房地产评估价值时，应按房地产在最有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其市场价格或所要求的其他房地产评估价格。 在评估过程中所以要坚持最有效使用原则，主要原因有如下四个： 1、同一房地产评估价值用途不同，其价格也不相同。 2、即使房地产房地产价值评估的既定用途合理，但由于种种原因f其效用或收益也可能没有充分发挥出来。这样，如果按现有的使用情况进行房地产评估价值，将导致低估其价格。如某宾馆甲，因经营管理不善，年纯收益为500万元，而邻近的且规模与档次相同的另一宾馆乙，其年纯收益则高达 700万元。若宾馆的资本化率为 10，则直接按照两个宾馆的实际纯收益估算其价格，分别为5000万元和7000万元。因此，直接根据现有的使用情况来评估宾馆甲，将低估其价格约为2000万元，这样的评估显然是不合理的，是难以令人信服和接受