孵化器建设报告初

1、龙岗孵化器建设龙岗区写字楼租赁市场分析2012年全球经济持续放缓，国内通胀压力增大，在房产政策持续调控下，楼市依然面临着酷寒的压力。相较于三级市场（二手房买卖），调控政策对租赁市场影响并没有那么大，但深圳作为一个率先改革开放的港口城市，贸易经济对深圳经济的可持续发展有着至关重要的作用，对于写字楼市场来说，外贸企业客户的流失，以及他们办公楼以大换小的情况不断增多，都对深圳龙岗的写字楼租赁市场造成了不利的影响。并且龙岗区坚持产业第一的原则,以产业发展引领城市发展,把加快产业转型升级作为未来5年的首要任务,不断推动经济总量、产业结构、发展质量的全面提升,实现由“产业大区”向“产业强区”的根本性转变,

2、努力将龙岗打造成全市新兴产业支撑区、“高新技术产业的新特区”。在转型升级的背景下，龙岗区写字楼体量持续增多，供求始终处于结构性失调状态，这就使得龙岗写字楼的租金一直上不去，短期内的租金基本以稳为主。 一、需求分析（一）新盘推出选择增加，高端品牌进驻龙城商业房产调控继续加码，不少对前景持担忧态度的开发商加快了楼盘上市的步伐。另外受银行借贷政策的影响，一些急于回笼资金的房企也在年初抛售了手中大量的楼盘，据调查购买写字楼的大部分客户都是投资客。品牌效应影响增大，使得大量高端品牌陆续进军龙岗市场，这无疑是给日趋激烈的市场再添了一把柴。这些高端品牌给龙岗市场带来的冲击不仅仅在销售和租赁上，其先进的服务和

3、管理理念也必将对我司物业照成销售和租赁上的影响。以目前进驻深圳龙岗的“荣超英龙大厦”为例，其专业化的管理服务及人性化的运营方式已经给周边的竞争对手产生了影响。相信在这些高端品牌的冲击和影响下，龙岗的写字楼的管理和服务水准会快速迈入新的台阶。（二）经济危机加重 小户型备受关注深圳作为一个率先改革开放的港口城市，外贸在深圳总体经济中占有重要地位，而外贸企业则是龙岗租赁市场的主要客户源。并且很多企业也只是在龙岗设立分公司及办事处。近年来因美金贬值，龙岗外贸企业竞争压力增大，经济效益逐步下降。一些经营不善的小型外贸企业被迫关门，大型外贸公司关闭了龙岗设立的分公司及办事处，导致了龙岗写字楼总体市场需求回

4、落。随着全球经济的持续放缓，作为国内经济“三座马车”（出口、投资和消费）之一的出口渐显疲态。因对发展前景的担忧，不少外贸企业学会了精打细算。在缩减公司编制的同时也不再刻意追求大面积写字楼，而是一切从简。这种现象也导致了年初在写字楼租赁市场上中小户型写字楼成紧俏品。据统计数据显示，2012年前三季度总体客户需求量有所回落。其中50-150平方米的写字楼需求量占总体需求量的50%左右，150250平方米的写字楼需求量在30%左右，250500平方米的写字楼需求量在10%20%之间，而面积在500平方米以上写字楼的需求量不足10%。从表中看出，龙岗中小型写字楼的需求占到了市场需求总量的80%以上。如

5、果外贸出口持续低迷的话，相信深圳市场对中小型写字楼需求的热度会在接下来的很长一段时间里保持下去。表1：2012年前三季度我园区客户需求统计表单位：平方米二、租金分析（一）房价有所回落 租金以稳为主通胀持续、物价飞涨，作为大件商品的写字楼租金自然也有所上涨，但随着房价的回落以及深圳龙岗写字楼体量的不断增多，写字楼租金上涨幅度基本为零。受到市场和写字楼体量增大的影响，我司开发物业竞争自是不言而喻的。以正中时代广场为例，正中时代广场是龙岗中心城标志性写字楼，地处龙岗中心城中心位置。从租金来看，目前正中时代广场的整体租金变化非常之大，从年初每平方米80元到现在的每平方米60元来看，基本可以说明现在龙岗

6、写字楼租赁市场疲软的状态，各个项目的租金也有下降的苗头；从客户量来看，较2011年相比，2012年的客户量也有所回落。 （二）竞争加剧，租金结构性失调租金出现回落的写字楼主要集中在竞争激烈的地段（龙岗中心城），及一些配套设施不是很完善的写字楼（例如天汇大厦、创兆广场）。受周边新增写字楼的影响，同样价格下，一些配套不完善的写字楼没有任何优势，于是不得不采取低成本租金的方式来吸引那些更注重成本的企业入驻。但像中心城区的写字楼，虽然内部配套不能满足现代企业的办公需求，但因其优渥的地段优势以及成熟的外部配套，使得龙岗中心城中心区域的写字楼备受企业青睐。目前龙岗中心城中心区域写字楼租赁均价大致50元/平

7、方米含税，基本保持稳定状态。但楼宇品质很好的写字楼，如维百胜大厦、正中时代广场的租金基本在55元/平方米以上，像摩尔城和珠江广场租金也在65元/平方米以上，部分开发商看到了这些区域价值，像荣超英隆大厦、万科天誉等高端楼宇正在繁华地段崛起，这些新元素的增加必将对我司开发的办公物业带来巨大的影响，因此我司急需把现在租赁模式细分定位这个问题解决，这样才能赢得目标客户的市场占有率。三、项目体量龙岗中心城区域部分办公物业情况汇总表2： 办公物业情况汇总 单位：平方米项目名称项目位置全部出租面积()当前在租面积()市场租金（元)入市时间正中时代广场 龙城中路靠近龙岗区政府4000010000602010

8、维百胜大厦龙城中路靠近龙岗区政府2500017000552011 珠江广场龙翔大道区政府边3500033000652012创兆大厦龙岗大道爱联地铁站边110003000382010硅谷动力 龙岗大道南联地铁站旁70001000552010胡广通创业投资大厦 龙岗大道吉祥地铁站旁1600016000402012摩尔城 龙岗大道南联地铁站旁140007000702011天汇大厦 清林路龙岗天安数码城边160004000302011远洋新干线 龙岗大道南联地铁站旁不祥预计502013荣超英隆大厦龙翔大道区政府边预计38000预计38000预计70以上2013龙岗项目租赁体量汇总表3： 龙岗项目可出租

9、面积汇总自有办公物业面积()业主委托物业面积()市场租金（元）合计()现可租赁面积5232.2224212.975529445.19 单位：平方米上表看出我司项目目前空置近30000平方米，目前自有物业5232.22平方米，投资客目前自行出租物业24212.97平方米，明年三期进入市场后，预计会有10000平方米面积空置，届时我项目将是龙岗中心城办公物业中体量最大的项目。租赁解决方案孵化器建设 从项目体量及项目位置来看，龙岗项目并不比其它项目占有优势；结合龙岗区租赁市场“品牌林立、小户型占主导”的特征，以及龙岗区政府对于孵化器项目的扶持政策，建议龙岗项目自有物业申请建立政府孵化器项目，用以辅助

10、消化租赁空置面积，区别于目前三级市场（租赁）。一、 建设孵化器的益处（一）领先优势、提升品牌号召力龙岗中心城现有的孵化器目前只有留学生创业园，就整个区域而言，龙岗项目优越的硬件环境，结合孵化器提供的专项服务，将占据龙岗市场的领先地位。同时，借助留学生创业园已经形成的影响力，以及孵化器自身的吸引力，可以进一步提升在龙岗区的整体品牌号召力。（二）政府优惠根据龙岗区孵化器政策条例，凡经审批认定的孵化器项目，区政府给予一次性100万元的无偿补助。同时，对于入孵的企业（即进驻龙岗项目的企业），区政府也给予入驻日起前三年50%的租金补贴，每年不高于10万元，按年补贴。（三）减少空置率，带动销售根据龙岗区“

11、小户型客户占主导”的市场情况分析，小户型客户的需求特征即要求面积小、资金实力有限，因此，孵化器的建设将以满足这批主导客户的需求为主，以小面积单位出租、以优于市场的租赁价格结合政府的专项扶持，吸引客户进驻，以此减少空置率，让园区的人气和园区办公氛围尽快成熟起来，同时也可带动龙岗三期项目的后期销售。二、 孵化器建设的建议孵化器场地建议根据龙岗区孵化器认定资助实施细则规定，孵化器总面积须超过10000平发米，就龙岗项目自有的租赁空置面积分布情况，建议使用二号楼层座、层座、层座，三号楼层座作为孵化器场地。孵化器户型及租金建议根据孵化器的孵化企业认定要求,入孵企业多为小型科技类企业，一般此类客户需求面积

12、多在100平方米左右；从客户需求统计表分析来看，龙岗需求50-250平方米办公物业的客户占到整个市场的80%。从以上两方面及市场租金来看建议龙岗公司把自有物业进行简单办公装修，分隔成小面积户型，重新编排房号对处租赁。对于符合条件的入孵企业租金按照比市场价低一半的优惠租金（￥30元）来进行租赁，对于不符合条件的企业则按照市场租金租赁。孵化器入孵企业条件认定孵化器内注册的、处于初创初期的独立法人企业；年销售收入低于300万元；租用孵化器面积低于1000;互联网产业：互联网技术、电子商务、物联网、软件、信息服务。新能源产业：核能、新能源汽车、太阳能、风能、储能材料。生物产业：生物医疗、生物医药、海洋生物、生物农业、生物环保、 生物制造、生物能源 。孵化器建设投入成本估计孵化器项目的成本投入分为两部分：（一）自有物业进行孵化器包装费用（估算）：装修内容预计成本单价（元/平方米）2号楼预装面积成本（元）1747.99平方米3号楼预装面积成本（元）2745.67平方米合计（元）简装500873995消防90157320247110404430空调200349598549134898732总成本合计790根据以上预算内容，前期包装费用二号楼楼合